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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
財政部國產署今（2016）年訂下國有土地開發目標「6+6」，希望能達成新簽約六案和新洽商六案的目標。國產署副署長邊子樹指出，截至目前已經簽約兩案，另有十餘案正在積極洽談中，有把握能達到目標。 國產署今年已和主管機關簽約的兩案，分別是欲引進觀光產業的高雄市旗津段、作為長照用途的南投市茄苳腳公有土地，都預計會在兩年內完成後續招商作業。
旗津一案，土地面積約有5,430坪，高雄市政府預估可吸引民間投資金額26億元以上，創造總產值679億元，並能提供400個就業機會。 茄苳一案，則是以長期照護產業為主要賣點。該筆土地面積約為8,733坪，位於南投市中心僅3公里，位置絕佳。
南投縣政府預計用來建構長期照護空間，帶動長期照護產業發展。 邊子樹補充，自2012年推動國有土地產業發展計劃以來，國產署已和目的事業主管機關簽約31案。土地開發用途包括商場、觀光旅館、產業專用區等。
暫停近兩年後，台北捷運局昨（30）日舉辦捷運車站土地聯合開發案招商說明會。這次首度以「超額盈餘分配制」招商，也就是若房地產價格上漲的話，價格落差部分開發商需以現金方式、對半與地主分享，新的招商案能否順利決標備受關注。 美河市案爭議一年多、南港機廠聯開案將合意解約，台北市捷運工程局規劃6月釋出捷運松江南京站、頂埔站兩大捷運周邊土地開發案，這也是台北市長柯文哲上任後，首次以「超額盈餘分配制」釋出，加上未來開發案需含社會住宅，新的招商模式引起投資人密切關注。
昨天招商說明會共吸引潤泰、力麒、太子、冠德、日勝生、皇翔建商，及新光人壽、國泰人壽等壽險業者共30餘家廠商代表出席，業者詢問的焦點都放在首度實施的「超額盈餘分配制」上。 台北捷運局代理局長張澤雄表示，過去外界對捷運聯開案有許多批評，經檢討並徵詢學者、專家和業者意見後，訂出捷運土地開發新制，也就是有所謂的「超額盈餘分配制」，目前捷運局有近20個土地開發案，在新制出爐後先推出兩個地理位置、條件都很好的案件。
不過，昨日參與說明會的建商表示，捷運聯開案在取得使照之前要有兩次鑑價，其中取得建照時需鑑價一次，拿到使照時還要再鑑價一次，中間若因房價上漲，開發商必須將依照「超額盈餘分配制」，將獲利與地主（北市捷運局）各占50%分配，包贏不包輸的規則，將風險全丟給開發商，已引起爭議。反觀，房價下跌、開發案出現跌價損失，建商表示，按照北市捷運局的說法是投資人必須自行承擔風險。
除了投資險大增之外，建商表示，目前初估進行中的捷運聯合開發案共有10大案，價值超過千億元以上，都已近完工或是已完工階段。 不過建商分析到目前為止，聯開案的權利分配到底要怎麼處理沒有人知道，更有聯開案走上法律途徑，與北市府對簿公堂；建商強調，如果捷運聯開案呈現高政治風險，讓業界對政府沒有信心，北市捷運局釋出再多的招商案，也只會流標收場。
房市進入緩慢盤整期，除長虹、潤泰新與興富發等三家大咖建商持中性、偏多看待，其他如國建、華固、大陸、宏普等四家指標建商則持中性、偏保守態度。
綜觀各大建商大老對後續市場看法分歧，但多認同房市免除政策干擾後，市場將回歸首購、換屋族等自住需求為主。 國建董事長張清櫆指出，政策面上，預期打房政策已告一段落，甚至略有放寬，且新政府上任會以提振經濟為要；市場面，房價下修的預期心理，以及以自住買盤為主的市場，價量都不易有好表現，國內房地產市場預期將呈現疲弱盤整格局。 華固建設董事長鍾榮昌指出，新政府上台後，無論是經濟振興方案或稅制改革，都將影響住宅政策與房市走向，建商也面臨是否要新開建案、消化餘屋的難題，今年房市仍將是嚴峻且充滿變數的一年；在經濟前景不明、消費信心薄弱下，今年房地產依舊是買方市場，成屋市場價格勢必產生鬆動。
大陸建設董事長張良吉預期，在不動產開發方面，雙北房地產市場因土地供給不足，且建商推案趨緩，市場供給量將減少；需求面則因政府管控房市政策、房屋稅調高及房地兩稅合一等偏空效應下，需求市場短期內仍呈觀望情勢，預期今年房地產市場仍為量縮價跌格局。
宏普建設董事長段津華表示，居住正義已成為新政府的施政主軸，若後續總體經濟數據無起色，接下來市場銷售緩慢將成為常態；遠雄建設董事長趙文嘉認為，短期房地產市場仍將面臨景氣循環盤整的格局。
新店交流道周邊大樓林立，興建時因緊鄰都市計畫高速公路用地，無法指定建築線難以開發，經城鄉局協調，高公局同意將兩側平面維修便道視為「既有巷道」解決出入問題；為了讓土地現況與都計分區相符，城鄉局將在新店都市計畫通盤檢討時，將便道變更為「高兼道」（高速公路兼一般道路），既不影響國道使用，也讓周邊土地發展不再受限，預計五月底公展。 城鄉局計畫審議科科長周繼祖表示，國道三號通車至今已超過廿年，目前沒有高速公路擴建計畫，但當時都市計畫劃定的部分高速公路用地與現況使用不一致，且因高速公路不能指定為建築線，影響鄰近房屋改建的權益。
「建築線」是建築基地與都市計畫道路間的界線，或依法退讓的巷道邊界線；為確保建築物有連外道路，建築基地必須連接「建築線」才能興建；周繼祖說，基地臨的道路寬度影響建築物的高度限制，若基地小，前方道路又不寬，就算容積未用完，樓高也可能受限，將高速公路寬度納入計算，高度限制就放寬了。
城鄉局副局長張溫德說，指定建築線以計畫道路優先，若無計畫道路，權宜認定既有巷道為建築線；中和交流道、新店交流道匝道兩側的房子，緊鄰的是屬高速公路用地的平面道路，沒有計畫道路，可權宜認定便道為建築線，但便道不到八米，改建容積使用因路寬受高度限制，透過通盤檢討變更為「高兼道」，算入高速公路寬度，放寬了建築高度限制，容積也能完整使用。
張溫德表示，中和交流道周邊高速公路用地影響中正路台六十四線下方建築更新，屢有民眾陳情，因此以專案通檢加快速度，已在四月中旬發布實施；至於新店交流道周邊變更案，則配合新店地區都市計畫通盤檢討案進行，預計五月底公開展覽。
高樹鄉公所借居圖書館已經十多年，前年收回原為舊鄉公所的高樹元氣館後，鄉公所新大樓的重建展現契機，預計七、八月拆除舊建物後即可動工，兩年之後公所就能回真正的家了。
舊高樹鄉公所當年配合中央政策，被開闢為屏東縣地方產業交流中心高樹元氣館，鄉公所在民國九十二年搬到對面的圖書館，借居在二、三樓，許多年邁鄉親洽公不便，也擠壓到圖書館空間。
後來產業交流中心功能不如預期，高樹鄉公所也希望爭取回到舊址，可是懸宕多年無法解決，鄉長廖文賢前年採取「以協商代替法律訴訟」的策略打破僵局，順利收回元氣館；另鄉公所更自籌了二億元新大樓興建經費，目前工程已經完成發包。
鄉公所祕書江志鵬表示，舊建物預計七、八月前後拆除，新的鄉公所將是綠能環保行政大樓，地上四層、地下二層，施工期約五百五十天，預計兩年後完工。
信義全球資產將於7月28日標售台東太麻理鄉「台東森之風知本渡假村」133筆土地，標售底價為34億元，由於標售土地面積及金額皆為台東當地歷年來之最，因此，此筆標售案將開放國外資金參與競標。 信義全球資產接受業主能高休閒育樂委託，將於7月28日標售位於台東太麻里鄉的「台東森之風知本渡假村」土地，為荒野段650地號等133筆土地，該筆土地面積達3萬6,226多坪。
信義全球資產表示，能高休閒育樂整合該土地10多年，已擁有國際觀光飯店籌設許可，通過環評審查、第一期A區渡假村已領有建照，可規劃372間大型渡假套房、16棟villa，合計388套房，投資人得標後可立刻進行開發。
信義全球資產指出，能高休閒育樂考量後續開發將投入大筆資金，決定進行標售，因標售土地規模及總價都是當地歷來之最，此筆標售案將開放國外資金參與競標，潛銷階段已吸引國際知名連鎖飯店業者目光。
信義全球資產經理王維宏表示，近年宜蘭、花蓮、台東陸續吸引各大飯店業者插旗，短短3年間就已累積成交54億元，其中知名台商王任生，計畫開發旅館、商用不動產，陸續標購東部土地，台東就占了2筆，預料將再掀東部標地熱。
台灣人壽昨（30）日宣布，以165億元取得高雄「漢來新世界中心」整棟所有權，得標後，將以售後回租的方式，由漢神百貨、漢來飯店、漢來美食繼續經營，根據市場估算，租金收益率至少3%起跳。 漢來新世界位於高雄市前金區，土地面積2,397坪，建物面積47,644坪，地上共42層樓、地下七層樓，由漢神百貨、漢來飯店與漢來美食共同經營。
值得注意的是，由於高雄市政府近年積極推動「亞洲新灣區」周邊建設，以高雄展覽館為例，未來到來高雄參展的企業，勢必將為附近的飯店、百貨帶來營收挹注，而漢來新世界的地理位置，正好位於亞洲新灣區，區位條件優越，周邊重大建設將陸續完成，未來發展前景可期。
據悉，漢來集團經營策略轉向「輕資產、重經營」，透過出售旗下不動產，以減少不動產持有成本；台壽則緊抓趨勢，乘勢標下不動產，賺取固定的租金收益。 台灣人壽表示，進行此一投資，主要是看好漢來集團經營績效。
其中，漢神百貨的坪效（每坪可創造的營運績效）約65萬，在高雄排名第一、全台排名第三，僅次於太平洋SOGO百貨復興、敦化兩館；漢來飯店主力客層則鎖定高端商務客，住房率高達八成，每年可有固定租金收益進帳。
至於投資的收益率為何？台灣人壽則表示，由於雙方簽訂保密協定，不方便透露租金數據，但目前主管機關要求壽險公司投資不動產的租金報酬率，要2.415%以上，漢來新世界中心的出租金報酬率，符合主管機關的要求。
市場則預估，租金收益率應有3%以上的水準。值得注意的是，目前台北市的商用不動產價格偏高，導致租金收益率出現偏低的現象，以富邦人壽去年標得的新光三越A8為例，不動產的租金收益率約2.5%~3%，雖符合金管會要求的最低報酬率水位，但相形之下，南部區段加的商辦租金收益率，可達3%以上的水準，從報酬率的角度而言，更值得投資，因此吸引壽險業者揮軍南下，搶標不動產。
台灣人壽董事會昨日決議將投資國內不動產，據了解，主要是位在台中地區的國有不動產所有權標售案。
台北國稅局近日查核時發現，民眾所投資的公司因轉讓合併而消滅，常誤將自己取得的轉讓金申報為證券交易所得。國稅局官員提醒，公司若有合併消滅的情形，股東的所得應為股利所得，該種營利所得應併入綜合所得額一併課稅。 安永聯合會計師事務所會計師楊建華補充，股東必須繳納的稅負多寡，也是企業執行併購策略時考量的重點。常見的「先買再併」策略，是先以公開收購的方式向股東買下股票，再以合併方式消滅公司。
股東若是在公開收購階段賣出股票，在證券交易所得稅廢除後，僅須繳納證券交易稅，不須就所得部分繳稅；但股東若是獲配公司消滅後的現金對價，對價和出資額的差額即為股利所得，按累進稅率課徵綜合所得稅。
財政部曾經發布解釋，說明原股東在公司合併消滅時如何繳納稅負。公司將合併對價超過全體股東出資額的部分以現金實現，並分配給股東。股東所得的現金應被視作股利所得，並課徵綜合所得稅。
官員舉例，甲公司以概括轉讓的方式被乙公司合併，甲公司的股東持股因而消滅。甲公司該年度分配給某股東現金1,000萬元，1,000萬元包括原始投資股金200萬元、股金溢額800萬元，800萬元的溢額即是屬於股利所得，而非證券交易所得，須併入該名股東的綜合所得總額，以累進稅率計算稅負。
值得注意的是，出資額通常是包括股本和資本公積。但股東若非原始投資人，而是在股票市場中買賣而持有股份，股票的取得成本高於出資額，所獲的實際股利所得較低，股東必須負舉證責任，提出文件說明實際所得，才能重新計算稅額。
太陽能模組暨電廠業者安集預計6月下旬掛牌上市。安集表示，去年拿下 3個大型公有房舍太陽能發電系統標案，今年建置完成後，可望躋身國內前3大電廠業者。
安集目前在國內已有439個太陽能電廠，多數在中、南部縣市，有近 8成的電廠日照時間比例達3.5至4小時，屬優質發電廠。 安集去年新接獲嘉義、桃園與彰化 3個公有房舍太陽能電系統設置標案，今年全部完成建置後，安集太陽能電廠總建置容量可望倍增至50MW規模，將可躋身國內前3大太陽能電廠業者。
至於太陽能模組方面，安集切入超薄雙玻太陽能模組市場，市場並由台灣逐步擴展至日本、印度及德國等地，未來計劃進一步擴展東南亞及澳洲等地市場。
安集近3年營運維持獲利狀態，去年每股純益新台幣 1.3元；太陽能模組與電廠業務持續不斷擴張，將是帶動安集未來營運成長的主要動能。
國揚集團創辦人侯西峰昨(30)日南下召集百貨、飯店、以及美食3大事業體高階主管與幹部，宣佈此案主要是為了活化資產，朝向零負債模式經營，並為集團未來擴充做準備，他勉勵主管們，資產出售之後，將再租回繼續現有的百貨、飯店、以及美食的經營20年，要大家共同努力，屆期，漢來集團可優先繼續承租、或予以買回資產。
國揚集團創辦人侯西峰昨日在國揚建設總經理彭邵齡等核心幹部陪同，宣佈出售漢神百貨大樓資產。
金寶（2312）布局智能家電又有新進展，金寶昨日在股市觀測站中揭露，已與菲律賓VistaGreen Builders簽定租地委建合約，初估合約金額為10.79億元新台幣，隨著合約的正式上路後，金寶指出，菲律賓二廠的建廠進度將會加速進行，如無意外，今年底前就可望量產。
金寶繼掃地機器人後，又傳接獲智能家電大單，據悉此次接獲的是吸塵器大單，由於單量驚人，為了全心投入，金寶菲律賓的擴廠行動一波緊接著一波，繼今年3月菲律賓一廠才剛宣布啟用，緊跟著就展開二廠的建廠行動。
金寶指出，事實上二廠的建廠作業早在今年第2季就已展開，昨日的公告，係因投資金額達到公告標準，才依法規規定補行公告，目前的建廠進度仍符合預期，內部期待可以在第3季試產，並在今年底前量產。
初估金寶菲律賓二廠總投資金額17.8億元，其中建廠金額即為公告的10.79億元新台幣，至於餘下的6億多元則為機器設備的購置成本。 金寶指出，二廠面積與一廠的14.31萬平米相當，達13.36萬平米，今年由於才剛建廠完成，預估稼動率成長有限，不過，在訂單已在手下，明年即可望全能生產。
至於今年3月才剛啟動的菲律賓一廠，主攻計算機生產，現20條產線已全能生產，計算機年產能最高可達6,000萬台，儼然是全球最大的計算機生產基地。 搶先佈局東協的金寶，今年業績已開花結果，經結算今年首季稅後盈餘達4.47億元，季增84.7％，年增4.2％，每股稅後盈餘0.33元。 由於看到成長的契機，金寶今年董事會也決議配發現金股利0.3元，由於這是金寶近3年來首次配發股利，從中似乎也可以嗅到金寶對營運好轉的信心。
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