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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
高雄5月房屋移轉棟數月增40%、4筆國防部中都土地全脫標,加上仰德建設以每坪140萬向南和興產買下十全路土地等利多不斷,鼓舞高雄市地政局今年第二季土地標售一舉推出17標、19筆建地,總底價達20.44億元。
高雄市政府地政局長黃進雄昨(2)日召開記者會,宣布6月15日將舉辦第二季抵費用地公開標售作業。據指出,仰德建設董事長李天從不久前才向南和興產購買2千多坪十全路土地,每坪140萬元,而距離十全路不遠的中都重劃區,國防部4月13日標售4筆土地吸引20個標單競標且全數脫標,最高價達86.59萬元,中都土地標售也成為高雄房地產重要指標。
黃進雄說,中都重劃區串連美術館特區及農16,已成為高雄市最大的優質住宅聚落之一,此次將再推出5標7筆土地,其中,3筆合為一標的住四用地約1027坪,每坪底價60.16萬元,總價6.18億元,也是此次標售最高總價土地。
他表示,另一筆610.24坪的商二土地,臨近九如三路、中華二路,屬台鐵捷運化車站周邊800公尺範圍,可容積移轉15%,使用強度高,是規畫興建優質大樓好選擇,每坪底價約80萬元,總價4.89億元。
此外,還包括前鎮區第75期重劃區土地,黃進雄指出,該地位於鳳山五甲地區前鎮河畔,緊鄰五甲公園及福誠高中多功能綜合運動場,有捷運紅線及輕軌行經,此次標售的住三用地,位於凱旺街與凱福街口,面積約1268坪,坐擁前鎮河岸第一排景觀,是興建景觀大樓的黃金標的。
台中烏日高鐵特區熱鬧滾滾,調查顯示,有近6成的旅客到台中是為了商務需求,看好商務客出手闊綽商機,繼日商三井在台中興建第二家三井Outlet Park,國內壽險龍頭國泰人壽打算在台中獵地,就連全球製鞋大廠寶成都打算拿下高鐵區當作愛迪達(adidas)規畫籌設創研中心。
據高鐵局統計,台中高鐵站去年有1,887萬多人次進出,遠超過高雄的1,600多萬人次,僅次於台北站,成為全台第二大人流量的高鐵站區,比照台中朝陽科大今年的調查發現,有近6成的旅客到台中是因為商務需求,顯示台中商務客流量之大。
看好造訪台中的商務、觀光客流量大,以及在地人口消費力,日本三井集團將在台中開設第二家三井Outlet Park,預計2018年底營運。 國泰人壽董事會日前也通過要加碼在台灣購地政策,目前國壽主要看好商用不動產、倉儲物流用地兩大類,包括台北瑞芳物流園區、桃園大園物流園區、台中高鐵附近的烏日園區、桃園楊梅物流園區都是國壽相中的標的,月底即將開標的高鐵特區地上權招標案,據悉,也吸引國壽目光。
就連出身台中的全球製鞋大廠寶成也看上「高鐵台中站新高鐵段」的4筆產業專用區土地,打算拿下廣達5萬6,392平方公尺的四筆土地,當作未來愛迪達的創意研發中心。 看好台中高鐵的商辦需求,總太地產早已卡位,在第二季推出「TTC台中高鐵商貿中心-未來?」新案,該案目前已經動工,也是高鐵區第一個商辦產品,規畫32∼290坪、每坪28∼36萬元、總價988萬起,每層3∼5戶、共12層樓的規畫,一開賣就創下5成銷售的佳績。 總太地產總經理翁毓羚分析,高鐵特區吸引不少北客進駐,就是看上往返高鐵的便利性,高鐵特區又已經吸引近百億元的投資案,包括國泰、ATT、新光人壽、林新醫院及烏日會展中心,未來將可創造大量就業、住宅和商務需求。
台北高等行政法院昨天宣判台北市政府於永春都更案敗訴,前訴訟律師、環保署副署長詹順貴說明,實施者森業營造違反法令,任意更動權利變換估價基準日,導致同意戶損失;但台北市都發局長林洲民表示會繼續上訴。都發局昨天無法說明全案細節,只表示尚未收到判決書,強調判決不影響都更案程序,也與是否動用《都更條例》卅六條強拆條款無關。
都發局:不影響計畫核定 都發局說,全案目前仍在一審階段,市府得提起上訴,依據《行政訴訟法》第一一六條第一項:「原處分或決定之執行,除法律另有規定外,不因提起行政訴訟而停止。」而原告向台北高等行政法院另案聲請處分停止執行,尚未裁定停止執行,就目前法律狀態而言,不影響原都更計畫核定;都發局也強調,判決與是否執行強制拆除也無直接關係。
詹順貴解釋,建商已取得十二%風險管理費(逼近最高十四%),應負擔風險,卻表示都更後土地及房價上漲,而營建成本同時也上漲,接著竟違反都更相關法令,任意調整權利變換的估價基準日,在帳面上住戶共同負擔比未增加,但本應享受到的自然上漲房產價值,卻被建商以重新估價方式撈走,同意戶不知道被A走,這非常不應該。
詹順貴說,這是他上任前處理的最後一件訴訟,但建商任意調整權利變換的估價基準日,卻不是北市府第一個惡例,市府審查邏輯都是保證實施者權利,不承擔風險又可以獲利;但他坦言,市府仍可提起上訴。
市府代拆計畫可能生變 據了解,副市長林欽榮規劃永春都更案政府代拆流程,市府透過「台北市都市更新及爭議處理審議會設置要點」成立專案小組協調,仍無共識;五二○新政府就任後,又有選區市議員請託市府官員儘快「處理」,林欽榮原本規劃六月執行強拆,但府內有其他聲音,盼訴訟案結果出爐後再研擬對策,避免重演苗栗大埔事件,昨判決出爐,也讓代拆計畫可能生變。
萬里的白宮行館,擁有專屬的海洋沙灘,是不少人夏日渡假的好去處,不過,現在卻有新北市議員踢爆,這家旅館是間超級大違建!議員拿出資料,質疑這家萬美觀光公司,用承租海水浴場的名義,跟新北市租了近50年的地,擴建成豪華海灘旅館,卻始終沒有申請使用執照,更誇張的是,近萬坪的土地,市府一年只收租金50萬,換算下來,一坪租金只要4塊錢,但市長朱立倫說,業者擁有合法房屋證明,就算重新裝修,也沒有違法問題!
白色建築,唯美浪漫,萬里這家白宮行館,擁有美到不行的獨立海灘,還有業者在浪漫星空下,在這裡幫客戶辦求婚活動,不過有議員踢爆,這個豪華海灘飯店其實是個超大違建。
新北市長朱立倫:「我當桃園縣長過來的時候就已經存在了」。 新北市議員沈發惠:「那時候的規模,如果是現在這樣子的規模,我再講一遍,我腦袋剁下來。」
新北市長朱立倫:「過去領有房屋使用證明的,會用裝修的方式來重新裝潢,然後其實是幾乎是重新興建,然後是絕對合法的。」 議員會這麼生氣不是沒有原因,民國57年新北市政府租了這塊地給萬美公司,業者就地蓋屋,擁有合法房屋證明,97年雙方續約,當時名目還是海水浴場,但朱立倫上任後就合法登記成為旅館,101年工務局要求業者申請使用執照,但業者置之不理,更瞎的是市府一年只收50萬租金,近萬坪土地平均一坪只租4.47元。
沈發惠:「業者把原本公共的沙灘,私人把它圍起來,禁止他人進入,變成飯店獨佔的。」用柵欄限制非住客進入,還大大張貼布條,說這裡是私人領域,但獨佔公有自然沙灘,最高可連續處以1到5萬罰鍰,而海水浴場用地只能蓋泳池合附屬設施,這些都是違建,但市府不但在網站上鼓勵市民來玩,民政局還在這裡辦過聯誼活動,相關爭議,新北市府恐怕得查得更清楚點。
台股昨(2)日終場下跌41點收8,556點,元富證券新金部表示,房市回溫,營建類股一枝獨秀,冠德(2520)、興富發(2542)等表現出色,投資人可參考相關權證。 昨日市場上以傳產股表現最為突出,主要受惠於六都移轉棟數大增,房市春燕現蹤,帶動營建股士氣大振,扮演多方領頭羊,類股指數上漲1.63%,漲幅明顯優於大盤。
5月六都房屋買賣移轉總數年增3.4%、月增22.6%,顯示房市買氣較前一月上揚,帶動營建類股大漲。業者認為,6、7月買賣移轉件數可望再向上攀升,房市似有回穩跡象,帶動冠德一度漲停,尾盤漲幅收斂,收盤仍上漲逾6%。
興富發集團將進駐大直新完工落成的「台北時代廣場CBD」,使用頂樓3個樓層約3,000坪,正式在周六(4日)晉升頂級A辦的有殼階級。此外,興富發業績蒸蒸日上,預計完工交屋量和餘屋銷售入帳量,法人預估2016年營收可能首度衝破500億元大關、上看530億元,穩坐營建股「營收王」寶座。
公司高層認為,本年度的五大建案總銷逾500億元且多已完銷,從2015年12月份起陸續交屋認列,也帶動2015年第4季、2016年第1季的營收、獲利持續攀上高峰。 法人估計,興富發等待去化的餘屋估計近百億元;新案「台北晶麒」總銷約123億元預計第2季完工,「雙湖匯」170億元預計第4季完工,兩大案銷售率分別達6成多、9成多,將可挹注興富發營收攀升。
元富證券新金融商品部建議,挑選權證第一步可設定條件為價內外幅度15%,天期超過60天以上,近一步觀察買賣價差是否小、有效槓桿倍數等因素。 其中,以冠德為標的的認購權證,且符合以上條件的共有4檔,可參考有效槓桿4.2倍的JZ元富(045523)、或3Q永豐(045543)與HV元大(045566);以興富發為標的的認購權證,符合以上條件有23檔,可選擇GR元富(045113)、HY元富(045308)與FK元大(045249)。
平鎮區「山峰自辦市地重劃計畫」公告後,卅九位地主取得免徵土地增值稅的證明,辦理土地買賣或移轉,結果卻陸續被通知要補徵土地增值稅,總金額高達一億零五百萬元,地主怒批「政府疏失害苦百姓」,昨召開協調會,市府地方稅務局長林延文同意暫緩補徵。
「山峰自辦市地重劃計畫」民國九十七年被撤銷,一○二年九月重新獲准成立,一○三年六月完成重劃計畫書,依農發條例規定,一○三年六月廿三日計畫公告後,「土地移轉就不得申請免徵土地增值稅」。 市議員黃敬平接獲地主陳情,他表示,地主們事後取得免徵土地增值稅證明,並於一○三年七到十二月間陸續完成移轉,地方稅務局事後發現地主不符資格,陸續寄發「補徵土地增值稅」通知函。
楊姓地主抱怨說,他被通知補繳一百八十萬元,仍在訴願中,又被查封另一筆土地,讓他欲哭無淚。 黃敬平昨邀請相關單位在平鎮區公所協調,會中決議,台北高等行政法院五月判決重劃會應回溯到九十七年的狀態,意即「山峰自辦市地重劃計畫」公告等同無效,市府在提上訴判決確定之前,應「暫緩補徵」土地增值稅。林延文提醒,現階段仍有移轉行為的地主應先繳稅,未來若確定免繳再退還。
大魯閣(1432)子公司大魯閣建設昨公告獲得新北市金山區溫泉旅館促參案最優申請人。大魯閣表示,未來將興建地上4層溫泉旅館、展演場館和停車場等,預計4年內旅館營運,房間數至少80房,是大魯閣首度跨足旅館業,為大魯閣商業不動產開發再添新業務。
大魯閣表示,本案包括溫泉旅館、多功能藝術展演空間及停車場等設施,地點接近金山老街,面積約1.4萬平方米,預計將規劃兩大塊區域,一是溫泉旅館,另外是高達4,000坪的停車場。
溫泉旅館將由大魯閣建設興建約80∼100間房的地上4層建築物,總樓地板面積約4,790坪,合約期為50年,並有優先續約權20年。
大魯閣集團從老紡織廠轉型為商業不動產開發商,去年陸續接手台中大魯閣時代購物中心外,今年陸續宣佈布與大潤發新竹湳雅店合作開發小型購物中心,5月開出的高雄大魯閣草衙道主題娛樂購物中心,昨再拿下金山溫泉促參案,為休閒娛樂事業再添新金雞母。
連接器線廠信邦(3023)近年來陸續跨入多種不同領域,剛好湊成以醫療、汽車、綠能、工業控制和通訊等五大產業英文字首,所拼出的「MAGIC」,也象徵該公司轉型以來的「神奇」表現。
值得注意的是,信邦從明年開始將成為美國波音和歐洲空巴的供應商,正式晉升「航太股」,還可分食「國機國造」的龐大商機。 為因應未來航太領域的訂單需求,信邦已經選定在苗栗設立新廠,預計9月份開始動工,明年度就可完工啟用,屆時,也將成為該公司的航太產品生產重鎮。
從營運面來看,信邦今年可說是大爆發,在第一季的傳統淡季中,就繳出創單季營收歷史新高的33.23億元成績,而毛利率24.98%也比去年同期增加2.53個百分點,稅後純益3.08億元則是年增29.1%,同樣是單季歷史新高水準,EPS高達1.41元。 據了解,信邦最快從明年起,就晉升波音及空巴的供應鏈名單當中,未來兩家飛機大廠在亞太地區擴展的新業務,也會是信邦業績成長的新動能。
而新政府在520上台後,宣示要「國機國造」,對於「有波音、空巴認證」的信邦來說,更有機會在台灣的「主場」爭取商機。
華碩(2357)旗下的工業電腦品牌廠研揚科技,將在下周一(6日)以每股79元登錄興櫃。研揚總經理林建宏表示,隨物聯網產業起飛,今年營運成長動能強勁,且開發的專案陸續在2017-2018年發酵,看好明、後年營運表現。 華碩持有研揚約65%,研揚登陸興櫃後,華碩持股比例降至62%。
研揚獲利穩定成長,市場看好,研揚將成為華碩集團旗下的小金雞。 研揚累計今年前四月營收18.8億元,年增30%,每股稅後純益1.62元,前四月毛利率30.8%。 林建宏表示,這二、三年成長穩定,美國市場成長動能不錯,但主要營運仍以歐美為主。 研揚產品包含嵌入式電腦系統、工業級液晶電腦、強固型平板電腦、工業級主機板等等。近期搭上智慧零售、工業自動化中的機器視覺商機,另外,旗下子公司醫揚則專攻醫療產品。
林建宏表示,公司四年前開始投入的工業平板電腦產品,近年已成為公司營收成長的主要動能之一。 近期不少電子代工大廠紛紛投資工業電腦,例如仁寶投資安勤、英業達與研華合資成立公司等,研揚則有「富爸爸」華碩撐腰。
林建宏表示,現階段與華碩沒有聯合採購,但是華碩協助採購零件,進一步降低成本。 此外,研陽也與華碩合作深耕技術。 由於英特爾最先推出的新世代晶片都會先送到華碩,研揚也能分享到此優勢,率先進行產品研發,並以最快速度推廣到市場。
中裕新藥開發火力全開,執行長張念原昨(2)日表示,目前除了TMB-355有機會在明年第一季取得藥證外,也規畫採合併療法,拓展營運版圖;TMB-365則力拚2020年取得藥證,屬於長效奈米的皮下╱肌肉注射針劑劑型的TMB-607則預計第三季開始收案。 中裕昨日召開股東會,通過引進三名獨立董事許照惠、陳明進、王泰昌,以強化公司治理。
有鑑於旗下愛滋病新藥TMB-355可望以台灣第一個品牌新藥取得美國FDA藥證的氣勢,經營團隊在股東會後,讓股東「問到飽」。 張念原說,以目前愛滋病新藥的取證進度,在TMB-355之後,3-5年內應該很難有第二張藥證出現。而且以愛滋病的雞尾酒療法,3+1或4+1的組合式療法更具利基,因此,在TMB-355將力拚明年第一季取得美國FDA藥證銷售後,目前也規畫加入其它藥品,採合併療法搶攻5年內新藥取證的空窗期。
另外,TMB-365是TMB-355的第二代,是從美國洛克斐勒大學技轉來的抗愛滋病毒藥物。雖是新藥,但結構從舊的來,結構、毒性都很清楚,幾乎沒有抗藥性,成功率已達50%以上,未來希望可以朝1個月,甚至3個月施打一次,目標在4-5年上市。 中裕財務長陳怡成表示,該公司開發的愛滋病新藥,目前只有TMB-365是來自於何大一的技術,第三代的CrossMab,還在授權談判中。 至於屬於長效奈米的皮下╱肌肉注射針劑劑型TMB-607,具有每周╱月給藥一次的潛力。該新藥經FDA核准臨床後,已規畫在第三季啟動臨床一期試驗。
張念原指出,愛滋(HIV╱AIDS)藥物全球銷售額約170億美金,市場以歐美為主,高占9成,其中,美國就高達55-65%。中裕也規畫歐、亞授權合作,進軍高收入的已開發國家;中國雖然愛滋人口多,但藥價低,不會考慮進軍。
初步統計,目前愛滋病藥品絕大部分市場掌握在前五大公司,領導廠Gilead產品線多為第一線(初期)治療用藥,囊括市場超過半壁江山,而默克、必治妥、ViiV、嬌生等廠商也瓜分其它市場。中裕的TMB-355靜脈注射型藥物以第四線的補救療法為目標,未來其他劑型研發將再延伸至二、三線,甚至第一線市場。
景氣不佳,本國銀行大陸分行逾放暴增,多達五家國銀大陸分行同時傳出逾放,使得大陸分行平均逾放比率高達1.21%,創史上新高,銀行怒告陸企聯貸案主辦行香港野村,要求民事賠償。 金管會昨(2)日公布國銀最新營運概況,4月底止,國銀逾放金額701億元,占放款比率0.28%,比上月增加0.02個百分點,值得注意的是,逾放的增加,主要來自大陸地區分行。
包括台銀、土銀、合庫、一銀及彰銀,多達五家國銀大陸分行都爆出逾放,這也是國銀登陸以來,首度有這麼多家銀行出現逾放。 金管會銀行局副局長邱淑貞表示,主要是有兩件聯貸案出現逾放,包括中國福斯特控股及一家台商工具機。
中國福斯特聯貸案有18億元,八家國銀參貸,有些逾放掛大陸分行,有些掛國際金融業務分行(OBU),另外還有兩家民營銀行尚未列報逾放;台商工具機的聯貸金額則是9億多元。 邱淑貞表示,中國福斯特聯貸案主辦行,跟過去倒帳的索力聯貸案一樣,都是香港野村證券。索力案部分,銀行將對香港野村提出民事求償;對於銀行是告野村什麼?邱淑貞說,主要是資訊揭露未充分等。
根據金管會資料,到4月底,國銀大陸分行逾放金額16.58億元,占放款比率為1.21%,創歷史新高,更遠高於國內總分行、OBU及其他海外分行。 金管會資料顯示,目前在大陸設有分行的銀行有11家,4月底止,有放款餘額者有九家,等於有放款的一半以上都踩到逾放。 但邱淑貞表示,國銀備抵呆帳覆蓋率達477%,顯示銀行風險承擔能力很好。 銀行大陸曝險額度也往下降,4月底止,占淨值比率已降至55%,在風險控管方面,邱淑貞說,存保及聯徵中心也蒐集資訊,供銀行參考,對國銀監控大陸放款應有幫助。
她強調,大陸分行逾放雖比過去高,但仍在風險控管內,主要是跟景氣變化有關,銀行打銷後,逾放比率會降下來。 隨著對大陸授信等曝險額度的下降,銀行大陸分行獲利也受影響,今年前四個月僅12.6億元,持續衰退13%。
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