歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230) 周于涵(Winnie#235)

房產新聞

  1. 雙北空屋率高地區 僅淡水房價跌

  2. 土地擔保放款 餘額逼近1.69兆

  3. 遠雄人壽 啟動造鎮計畫

  4. 北市萬華福星段地 活化資產都更

  5. 前景看佳 桃園房市相對有撐

  6. 社會住宅 全齡關懷

產業新聞

  1. 金門風獅爺免稅店 進駐天貓

  2. 將開發5大資產 拚增值600億

  3. 興富發 Q3營收衝150億

  4. 北市府中工大對決


1雙北空屋率高地區 僅淡水房價跌

 
作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月9日 上午5:50
 

工商時報【記者方明╱台北報導】

儘管雙北市空屋仍高達18萬多戶,但根據實價登錄資料顯示,雙北市空屋率最高前3大行政區,除供給量較大的淡水區房價下跌7.8%外,其餘地區房價不跌反漲,其中,又以板橋區年漲幅24.3%最高。

根據營建署公布102年低度使用(用電)住宅數量統計,雙北低度用電住宅數量最高前3名行政區分別為北市大安、中山及北投區,各約6,400宅∼8,100宅;新北以淡水、板橋與三重區,各約9,700宅∼13,000宅最多,雙北市空屋合計約18.4萬戶。

根據統計,新北市淡水、板橋與三重區空屋以屋齡5年以下、面積20∼40坪、總樓層為13樓以上的新成屋為主。

優美地產企研室據實價資訊統計,這一類新成屋房價,淡水區今年1∼7月均價21.2萬╱坪,較去年同期每坪23萬,跌7.8%;板橋區今年1∼7月均價56.3萬╱坪,比去年同期45.3萬╱坪,房價成長24.3%;而三重區今年1∼7月均價41.4萬元╱坪,比去年同期微增5.9%。

至於台北市空屋數量最多區域以中山、北投及大安區最多。其中,北投區以總樓層為4、5樓之住宅,大安區以6~12樓為主,屋齡多為31∼35年、面積20至40坪。

根據實價資訊,大安區這類型的房價,今年1∼7月平均每坪87.6萬,年增11.9%,北投區今年平均34.7萬元╱坪,年增4.2%,至於中山區則是屋齡5年以下、總樓層為6∼12樓、面積20坪以下的新成屋空置最多,每坪均價87.2萬元,也較去年同期上漲13.4%。

優美地產企研室召集人葉立敏分析,淡水區去年至今成交的20∼40坪新成屋大樓,以淡金路、濱海路、新市一路、二路與中山北路二、三段為大宗,目前淡海新市鎮開發規模龐大,自住客接棒若還需長時間等待,價格勢必面臨長期盤整。

TOP


2土地擔保放款 餘額逼近1.69兆


 以土地為擔保品放款,4家國銀水位比重超過15%。根據金管會統計,截至今年上半年為止,國銀「以土地為擔保品放款」餘額已逼近1.69兆元,其中除了台中商銀集中度水位超過20%,包括陽信商銀、三信商銀、板信商銀、土地銀行在內,也達15%以上。

 其他像是聯邦銀行、京城銀行、新光銀行也都逼近此水位,只不過若與今年初相比,成長幅度有限,甚至還略有下滑。

 金管會分析,受到存款吸收不斷攀升影響,國銀放款業務勢必會成長,而若單看以土地為擔保品的放款,其實占整體放款餘額比率變化不大,近年幾乎都保持在6%多,沒有出現大幅增加趨勢。

 據瞭解,今年金管會持續關注銀行對房貸、土建融及素地擔保放款的集中度,要求銀行要注意不動產授信集中度,因此一些大型銀行也都控管新增房貸額度,對土建融及素地授信也都會挑案。

 金管會解釋,國銀授信放款一旦過度集中,經營風險自然相對提高,因此持續有關注房貸、土建融授信的集中度,並對各家銀行進行監理,尤其以土地為擔保品的放款餘額,包括地上權或承租地、商業、住宅及工業用地(已建或空地)、農地等,但去年特別再加強納入素地授信。

 金管會也強調,一旦放款過度集中,就會要求增提不動產相關的呆帳準備,或調降授信餘額。

 據統計,金管會從99年開始公布國銀的土地擔保授信情況,100年全年銀行在土地擔保授信年增1,115億元,去年則年增875.21億元,幅度逐年縮小,就是因為金管會祭出控管素地授信

TOP


3遠雄人壽 啟動造鎮計畫

 

 國內壽險業將持續有不動產收益入帳。

 遠雄人壽持有超過10年以上的土城地區土地,近期已通過環評、變更地目等程序,遠雄人壽高層透露,未來這塊土地將會利用來執行造鎮計畫,建構「平價」的綠能生態智慧社區,可能分五期工程打造,採逐步完工出售。

 據統計,遠雄人壽現在可以運用資金高達3,400多億元,其中不動產投資占比15%,金額達500多億元。

 遠雄人壽表示,這塊土地當初準備開發時,因為需要符合的法令繁瑣,本來決定要以64億元價格出售,但當時遠雄集團董事長趙藤雄「捨不得」,因此只好想辦法通過環評等程序,時間花了超過10年,現在才取得營建執照。

 事實上,遠雄人壽去年稅後獲利15.6億元,且出售中和相關建案,RBC風險降下來後,已經擺脫「體弱保險公司」行列。

 今年還有多棟大樓會興建完成、且出租可達六成以上,將貢獻未來中長期一定的獲利能力。

 遠雄人壽認為,不動產投資方面,已陸續開發、完工後,租金也會連年提升,對公司的獲利貢獻很大,估算一年租金就可貢獻EPS達2元。

 至於宏泰人壽方面,雖然現階段RBC未達標準,但已規劃出售位於台北市南京東路三段的宏盛國際金融大樓,預估有機會貢獻約80億元的資金收入。

 宏泰人壽指出,此案委託戴德梁行洽特定人銷售,預計採整棟出售,若順利完成,有機會於年底挹注財報,且未來還有規劃其他不動產出售案,可以逐漸將RBC提升至200%以上。

TOP


4北市萬華福星段地 活化資產都更

2014/09/08

【經濟日報╱記者楊文琪/台北報導】

活化土地資產,台北市政府財政局釋出萬華區福星段四小段461.6坪土地,開放廠商以都更方式進行開發,日前已公告招標,並預定10月30日截止投件,為讓廠商了解此開發案,財政局將於本月10日舉辦招商說明會。

財政局表示,此案基地包含台北市萬華區福星段四小段371、371-2、372及373地號等四筆土地,位處雅江街以東、康定路以西、峨嵋街以南、康定路30巷以北所圍街廓東側,緊臨西門徒步區、台北環河快速道路及捷運西門站。

更新範圍面積總計1,526平方公尺(約461.6坪),公有土地占88.86%,屬性單純(其中包含財政部國有財產署經管國有土地約17平方公尺,及台北市政府消防局經管市有土地約1,339平方公尺),土地使用分區均為第四種商業區(建蔽率75%、容積率800%)。

  TOP


5前景看佳 桃園房市相對有撐

 
作者記者龍益雲╱桃園報導 | 中時電子報 – 2014年9月8日 上午5:50
 

工商時報【記者龍益雲╱桃園報導】

房市轉趨觀望,雖有不少房仲業退出市場,也有業者在不景氣時積極展店。桃園縣不動產經紀商業同業公會統計,今年總計約減少37家、5%。台灣房屋智庫分析,打房政策加上農曆7月淡季,「6都」買氣持續走緩,整體而言,8月全台房市呈現量縮、價平格局。

雖有不動產業界統計,全台今年928檔期推案量約3,035億元,創下同期歷史新高,但對桃園縣而言,928檔期似明顯縮水,在50個全台指標重案中,桃園縣僅占6個,部分業界分析是投資客大量退場。

台灣房屋智庫經理江怡慧認為,桃園、新竹相對有撐,桃園8月房價甚至月增3.12%,新竹也僅下跌3.3%。

她分析,桃園縣交易熱區前3名為桃園市、中壢市、楊梅市,顯示桃園、中壢兩市買氣似有回升,主要是換屋族群較7月增加6.7%,購買力相對強。

至於新竹,交易明顯轉往市區中古屋,在於市區屋齡高,相對單價較親民,才導至成交單價出現下修,並非屋主賠價出售而造成房價下跌,僅意味產品與區位改變。

對於桃園房市,多數業者仍抱持希望,仍看好航空城及年底升格直轄市等前景。桃園縣不動產經紀商業同業公會就說,現在仍有706家,今年僅減少37家。

TOP


6社會住宅 全齡關懷

 
台灣新生報作者【記者潘鴻志、潘昱帆╱新北報導】 | 台灣新生報 – 2014年9月9日 上午12:00
 

新北市城鄉發展局為實現○歲到一○○歲全齡關懷的理念,社會住宅不僅是綠建築、智慧建築,更將融合「通用設計」的概念,讓未來入住的市民朋友,都能感受空間的無障礙及各項貼心設計。

城鄉發展代理局長邱敬斌表示,繼八月永和秀朗派出所青年住宅共構案獲全國首件「住居空間通用化標章」候選證書後,將進一步針對已動工的三重、中和青年住宅BOT案及後續所有社會住宅,全面爭取通用化標章,打造友善溫暖的居住環境。

邱敬斌指出,「通行安全」是通用化標章認證的主要審查項目,包括「住宅走道淨寬皆達九十公分以上、室內外出入口淨寬達八十公分以上,且門檻高度須為三公分以下並做二分之一斜角處理,強化各通路與空間之安全性連接等設計,並符合法令無障礙空間設計基準規定」,相較無障礙空間具有適用特定之對象,通用設計更強調從○歲到一○○歲都可以適用的全齡關懷設計。

另,市府推動政府自辦或是民間投資興辦的社會住宅,都將以營造優良生活品質為目標,預計一○五年中推出的三重、中和青年住宅BOT案就是具體案例,將以具體行動實現全齡關懷的理念,打造符合人性化需求的社會住宅。

TOP



1金門風獅爺免稅店 進駐天貓

 

台開集團昨以風獅爺商店館參展大陸投洽會,董事長邱復生好友藝人白嘉莉(右)也出席捧場表達支持。(台開集團提供)

台開集團昨以風獅爺商店館參展大陸投洽會,董事長邱復生好友藝人白嘉莉(右)也出席捧場表達支持。(台開集團提供)

 台開昨日以「風獅爺商店館」,參加在廈門舉行的第十八屆中國國際投資貿易洽談會,同時也宣布「金門風獅爺免稅商店街」,正式在天貓網路商店成立旗艦店,大陸消費者可從網路下訂商品;或是10月初起,從廈門搭30分鐘的船到金門,就能直接購買免稅商品,形成金廈消費圈。

 廈門參展 人氣超夯

 風獅爺商店館連續5年參展,昨日開展是人潮最多的展位,有來自東北吉林省的參觀者形容,很少看到能收集這麼多精緻商品的商城,希望能夠與台開合作,做批發生意。另外,有2名廈門人抽到價值5000元人民幣的珊瑚,炒熱現場氣氛。

 另一方面,大陸山寨名牌多,金門風獅爺免稅商店實品店面即將在10月9日開幕,等於除了香港,大陸又多了可以就近購買免稅名牌之處;同時,風獅爺免稅商店昨日在天貓成立兩岸第一座智慧商城,大陸各地的消費者可在家直接採購名牌免稅商品。

 通聯支付 合作洽談中

 台開集團董事長邱復生表示,台開集團與世界物聯網大師東京大學教授(土反)村健合作,歷時3年打造的金門風獅爺免稅商店街,是兩岸第一座「智慧物聯網商場」,實踐物聯網感知網路的創新應用。

 中國最大第三方支付「通聯支付」總經理張慶秋昨日也到場,並透露正與台開洽談合作。據了解,通聯支付比「支付寶」更具突破性,消費者根本不用開設虛擬帳戶,通聯支付就能直接從買方帳戶扣款,尤其大陸民眾的信用卡普及率不到1%,第三方支付商機極具爆發力。台開也能透過更方便的金流,吸納更多大陸消費者。

 產品有履歷 攏係金ㄟ

 除了物聯網,金門風獅爺免稅商店街本身的購物環境也相當智慧。例如商場建制太陽能發電,以智慧電錶隨時監控與管理商場用電。電梯和手扶梯透過智慧節能系統,3分鐘若無人搭乘就會自動放慢速度節能。還有大中華地區最大的室內智慧植生牆,由25米高、13米寬,共有9700棵植物組成。

 產品則具備「產品履歷」,像是名牌包的出產地、進口日期等,都連接雲端物流網應用系統,保障客戶買到的東西是高品質的真品。

TOP


2將開發5大資產 拚增值600億

 

 國產建材實業的土地資產遍及全台主要城市,面積達25萬坪,執行長徐蘭英指出,將在5年內,推出5大資產開發專案,預估5至10年,資產倍增不是問題。

 這五大資產開發包括,已改裝完成的「中壢中美村CMV商場」、2年內完成的「台南一期暨二期商場」、「宜蘭員山渡假訓練館」、3年完成的「花蓮渡假飯店」、以及預計5年完成的「南港企業總部暨周邊開發」等。

 徐蘭英指出,國產的資產活化是採自建自營模式,整合關係企業資源,導入專業開發及資產管理的人才及技術,追求資產效益最大化。

 市場預估,國產這五大資產開發案完成後,增值潛力價值至少可達600億元。

TOP



3興富發 Q3營收衝150億

經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
2014.09.09 04:05 am
 

 

興富發建設董事長鄭欽天。
本報系資料庫
興富發(2542)8月在林口百億大案「國家一號院」啟動交屋入帳下,預計8、9月營收可望持續維持高水準;法人表示,興富發若該案8、9月入帳可達八成,推估第3季營收有機會破150億元、創單季新高。

興富發表示,台中「鼎盛BHW」6月展開交屋後,貢獻營運已近尾聲,不過8月總銷約125.8億元的大案-林口「國家一號院」已在8月展開交屋,預計8、9月將大量入帳貢獻,業績無縫接軌。興富發5日收在52.1元,上漲0.4元。

法人表示,興富發林口「國家一號院」已售逾八成五,初估該案對公司每股獲利挹注至少7元以上,將再推升公司單季營運攀至高峰。興富發7月營收已達53.81億元,若該案在8、9月入帳有機會達八成,單季營收有機會衝破150億元,超越去年首季143.74億元紀錄,再度寫下新高。

興富發指出,除了林口「國家一號院」外,總銷60.5億元、銷售達五成的「松江一號院」也在7月小部分入帳,8月也將持續貢獻,9月還有高雄總銷45億元、已售六成的高雄「國王一號院」完工交屋,單季業績可望維持高檔。

展望第4季,興富發指出,總銷45億元、已售七成的高雄「國王城堡」案,以及總銷47.9 億元、已售逾八成的新生北路、南京東路的「台北一號院」,也將陸續完工,營運仍將維持高檔。

法人表示,興富發目前可掌握的業績達900億元,其中今年完工案量就達480億元、超過一半,加上個案毛利佳,公司今年全年獲利有機會挑戰兩個股本,不過因今年配發5元股票股利,在股本擴大下,今年獲利恐略低於預期。 

TOP


4北市府中工大對決

2014-09-09

折騰超過1年半、歷經4次議約會議,北市府上週五敲定台北雙子星開發案審定條件最終版,但招招都讓中工陷入兩難局面。

北市府開出的10項審定條件,第一難關就是要求中工簽約前須取得依中華信評長期「twAA」及短期評等「twA-1」以上等級的16家銀行融資保證書。

廣告
 

就算解決了銀行保證及錢的問題,還有多項限制條件綁住中工,最大關鍵在於分收比及預售條件。其中,中工當初參與投標提出C1大樓65.29%、D1大樓60.71%的樓地板面積當作分回給地主的北市府;但這次北市府提出審定條件中要求這分收比是「最低下限」,若後續經過估價及評定,北市府應分回更高比率,就要往上調。

這些條件似乎擺明就要中工知難而退,而從雙子星標案議約順位來看,除先前的太極雙星,再來就是中工及億大集團(遭接管的幸福人壽大股東),壽險大咖全未參與,北市府10招意欲逼退中工,其目的就很明顯了。(費特曼)

TOP