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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
「無偶」族群將成六都的購房新客群。 本報系資料庫 分享買房新勢力形成。據內政部不動產資訊平台資料發現，截至今年首季為止，全國「無偶」（單身）戶長，五年暴增31.4萬人；其中，超過七成集中在六大都會區。房產專家預期，「無偶」族群未來將成六都的購房新客群，不容小覷。 台灣遲婚、不婚，甚至是離婚情況越來越普遍，「無偶」男女隨著經濟能力提高，變成有能力「自成一戶」的實力派客戶。據該份資料顯示，2012年六大都會區「無偶」戶長約293.5萬人、比率達36.3%，今年首季人數大幅成長至324.9萬人、比率達38.3%，五年時間 「無偶」戶長暴增31.4萬人。 APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，與30年前的上個世代相比，現代人經濟力提升、自主意識高，造成晚婚、不婚、離婚等「無偶」比率逐年攀升，脫離原生家庭自成一戶狀況更是普遍。
葉國華指出，因為家庭人口較少，居住空間不用像以往需30至50坪才能滿足家庭成員居住所需，預期市場內中小坪數，如套房、兩房的需求可望隨「無偶」族群變多而逐年攀升。 「無偶」戶長六大都會區就有228.7萬人，占全國比率達70.4%，APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，「無偶」戶長集中在六都，主因工作機會多，加上單身族隨著經濟力提升下，基於工作、社會福利等考量，不少會選擇脫離原生家庭在六都進行設籍。 這些「無偶」族群，因居住需求較以往大家庭不同，若進行購屋，預期將使六都房市產生結構性的改變，符合居住需求中小坪數產品，未來可能因此受惠。
北市府宣布今年是「公辦都更元年」，但至六月，公辦都更案多無實質進展，如率先推出的南機場整宅及斯文里、蘭州整宅，迄今仍未公布權利變換概算，讓推動居民無所適從，市府上週還要加碼評估水源二、三期整宅納入公辦都更。學者提醒，市府應評估自身能耐，否則過分樂觀不僅會壓垮第一線人員，也會引來議會及社區的不信任。 都發局︰盼再多給一點時間 都發局長林洲民受訪時，以永春都更案為例，指同意戶跟不同意戶爭執的是利益分配還是居住正義？接著說，面對都更難題，相信透過公開透明的權利變換及財務計畫，能有成功的一線希望，都發局非常謹慎面對權利分配試算，盼外界能再多給一點時間。 副市長林欽榮去年三月曾宣布「一三五七」都更策略，即一年內完成都市計畫變更、讓中繼住宅動工；第三年中繼宅完成後，公辦都更居民搬入中繼宅；第五年都更基地改建；第七年都更完成。今年一月林公布「公辦都更實施辦法」及「八＋二公辦都更旗艦計畫」，去年八月及今年二月也分別在南機場整宅及斯文里、蘭州整宅設立工作站，象徵當地公辦都更啟動。
斯文里、蘭州整宅居民表示，都更中心去年底召開廿多場公聽會，目前也在挨家挨戶進行都更普查，體恤第一線人員辛苦，但也很現實地說，「沒有權利變換概算，再多努力也只是精神喊話。」此外，南機場召開近五十場公聽會後，原訂去年底公布權變概算，但至今仍無消無息。 不過，市長柯文哲要繼續廣納公辦都更案，如四月至新隆國宅，在公聽會承諾讓新隆成為第一案「樣板」；上週日也至水源二、三期整宅現勘，評估公辦都更可能性。 學者︰太樂觀會壓垮第一線 曾參與公辦都更的專業都市者改革組織（OURs）秘書長彭揚凱表示，公辦都更有其必要性，但也不容易，他不太認為在市長任期內就能達到成果。他建議，市府應先評估自身能耐是否足以面對現存公辦都更案，再去討論接下更多案件，相關幕僚也須清楚向市長說明公辦都更難度，否則過分樂觀而訂出一個緊迫、不合理的時程表，不僅會壓垮第一線，跳票也只會引來議會及社區的不信任。
新北市政府為積極推動防災型都更，已於今年6月1日修訂簡易都更處理原則，期盼藉由簡化簡易都更申辦程序及因應防災擴大適用範圍，讓小巷弄內的老舊房屋也有重建的機會。 新北市政府城鄉發展局邱敬斌局長表示，南臺灣大地震引發土壤液化導致房屋毀損，引發民眾對老舊房屋居住安全的重視，市府為加速推動老舊房屋重建，在原簡易都更容積獎勵上限條件下，簡化程序及放寬申請條件。 邱敬斌說明修法主要重點有兩大部分：簡易都更程序再簡化，除了不用循都市更新條例繁複程序外，簡易都更對於公共環境及開放空間的要求都已明確規範於條文中，都市設計審議回歸既有規定。原本簡易都更自申請至取得建照約4到6個月的審查程序，若符合規定免除都審後，申請時程可望將至少縮減1/2到1/3。 配合都市防災需求，擴大適用範圍，對於小巷弄內的老舊房屋，重建基地面積達到500平方公尺，基地若臨6公尺計畫道路，只要自行退縮面前道路寬度達8公尺即可提出申請，另外新增危險建築物不受面積規模等限制，只要1棟就可以提出申請，以加速重建並兼顧居住安全。
都市更新處王玉芬處長補充說明，簡易都更政策於102年8月推動迄今，目前已有5案取得建築執照動工中，新的修法內容上路，為積極宣導簡易都更政策及協助民眾了解修法內容，市府除持續辦理社區15人連署申請專業講師到社區提供法令解說的服務外，後續也會藉由多元管道陸續安排從業人員及一般民眾教育訓練、工作坊、廣播教育等。相關訊息可至新北市政府都市更新處網站查看或下載。
進入「後520」時代，房地產市場回歸基本面，建築業老董對於房地產後市，看法也是悲觀樂觀兩極化。 皇翔建設（2545）董事長廖年吉昨（3）日在股東會後表示：「「這一、兩年房市要好，很困難。」反觀宏普（2536）董事長段津華，則信心滿滿，他認為：「未來房市更壞的可能性不大了。」找到消費者的需求，才是重點。 皇翔建設昨天早上股東會，通過發放現金股息1.2元。廖年吉表示：「這一、兩年房市要好，還很困難，稅制是很大的關卡；接下來，政府政策是很大的關鍵。」皇翔去年營收只有17.87億元，營業利益達3.03億元，稅後純益為0.9億元，EPS僅0.28元，不如預期。 廖年吉也計畫降低豪宅的開發比重、提高投資在觀光飯店上面的比重，以未雨稠繆，尋求更長期穩定的金流。
廖年吉表示，現在台北市中心土地取得不易，未來皇翔的發展策略，將同步著重不動產休閒產業、飯店經營等。 皇翔現已開發3筆飯店案，包括：士林官邸、台汽北站、忠孝東路，其中士林官邸飯店2017年首先開幕萬豪酒店，其餘2案則在2019年開幕，希望提供皇翔穩定的營運金流和租金收入。 不過，近幾年積極調整產品策略的宏普建設，不推總價高不可攀的高貴豪宅大戶，反而推出高坪效、地段精華的中小宅產品，符合消費者需求，去年連續光榮「Clean」台北市「文華麗舍」、「川普Park」總銷達35億元兩筆新案，昨天召開股東會時，則釋出較有信心的訊息，與廖年吉在豪宅市場看法保守的情形，大異其趣。 段津華說：「未來更壞的可能性不大了。」2016年宏普進入交屋認列高峰、獲利大噴出，EPS達4.41元，通過發放現金股利每股2.6元，表現搶眼；展望今年，首季EPS就高達2.92元、高居營建股「榜首」，手中新案將耕耘首購客層。段津華認為，儘管房市整體景氣不佳，但建商沒有悲觀的權利，不然就太不爭氣了。 (工商時報)
高雄市政府日前(5月28日)將110筆原住民保留地的權狀，發還給原住民權利人，做為彰顯原住民土地正義的第一步。根據高雄市原住民委員會統計，高雄市的原住民土地糾紛中，土地被林務局佔領而提出回復申請的共有七百多件，到目前為止，林務局只返回其中十六筆土地。 高市議員伊斯坦大長年關注原住民土地權益，伊斯坦大在議會質詢時指出，很多原住民族人祖先留下的土地都被林務局佔領，要求高市原民會幫族人要回祖先的土地。
伊斯坦大議員自己祖先的土地也被林務局佔用。 高市原民會主委谷縱表示，林務局佔用的原住民土地，中央有補辦增劃編原住民保留地工作計畫，只要是原住民在七十七年二月一日以前耕作的土地，只要能提出證明，就可以申請回復，取得所有權。谷縱說明，高雄市原住民區從民國九十六年以來，共受理相關案件七百多件，但至今林務局回復的只有十六筆共三、四公頃，還有七百多件申請案，林務局尚未回復。 高雄市原民會表示，還有七百多件原民土地回復案需要努力，會透過行政院原民會持續和林務局溝通。
大環境不景氣，消費力道欲振乏力，不僅國際百貨業者陸續棄守台灣，就連本土百貨都驚傳「關店」。環球購物中心新竹世博店因營運績效不佳，將於6月底結束營業，不過環球購物中心提到，預定7月底將有南港車站店開幕，全台分店維持6家，年度營運目標100億元不受影響。
環球購物中心新竹世博店為結合觀光與購物的複合型商場，除了購物中心外，還包含世博台灣館與風城文創館，為新竹重要觀光地點。不過隨著世博熱潮消退，加上陸客來台銳減，以及遭到遠東巨城購物中心、太平洋SOGO新竹店的夾殺，將於6月底結束營運，引發各界譁然。環球購物中心表示，新竹世博店會員憑會員卡，在全台環球購物中心消費依然享有同等權益，所購買的商品如有退貨、維修，或尚未使用的商品券等問題，均可於上班時間內致電客服專線，消費者權益絕不減損；員工與廠商將安排至其他分店，一切依照契約或相關法律規範處理。
目前環球會員共有45萬人，與中國信託合作發行的環球購物中心聯名卡，則有8.5萬張。環球購物中心指出，新竹世博店結束營運只是經營環境變更，不影響其他分店運作，最快在今(105)年7月底，南港車站店就會開幕，全台分店數將維持6家不變，年度業績目標100億元也不會改變。台灣消費環境改變，已經逐步反映在各大百貨商場，先是日商阪急與統一「分手」退出台灣市場，統一阪急百貨全面改名為統一時代百貨；而立足天母超過21年的「大葉高島屋」，也在日本高島屋考量全球布局與天母商圈沒落的衝擊下決定撤資，由本土經營團隊接手，顯見國內百貨市場已面臨轉型挑戰。
台灣工業銀行（2897）昨日召開2016年股東常會，通過每股配發現金股利0.5元。由於轉制商銀後，人力需求暴增，台工銀將購買「非北市」辦公大樓，且偏好購地自建。 已獲金管會核准轉制商銀並更名為「王道銀行」的台灣工業銀行，昨日舉行股東常會，由董事長駱錦明主持，這也是改制更名前，最後一次以「台灣工銀」為名的股東會。 駱錦明指出，雖然整體經營環境不佳，各金融機構的授信餘額均下滑，但台工銀2015年的授信餘額仍成長至1413億元，年增10.22%，再創歷史新高。
今年台工銀在授信業務上，有信心再成長10%。 總經理楊錦裕指出，為了轉型為商業銀行，台工銀已著手出清直接投資部位，目前直接投資部位僅剩28億元，預計在未來2-4年內全數出清，專注於商業銀行業務。 為了力拚今年底、明年初上市，昨日股東會也通過以現金增資發行普通股2250萬股，每股面額10元，現金增資2.25億元，增資後實收資本額為241.3億元。 駱錦明指出，因應改制商銀後的人力需求，台工銀開出「月薪4萬元」的條件大舉招募人才，總計將招募300人，目前已到位200人。
答案揭曉了！在長榮航空股東會最後過戶日前一路大買持股的神秘買盤，原來是長榮鋼鐵，並非長榮航前董事長張國煒，這也凸顯長榮大房一統天下的局勢更明朗。長榮鋼鐵持有長榮航股票比重已竄升5.05％，一舉躍升成為第四大股東。 同時，長榮海運也公布最新前十大股東，已逝的大房長女張淑華，其持有70,854張、2.02％持股，也全數轉予女兒鄭明宜，居第十大股東。 長榮海運及長榮航空將分別於6月22日及24日召開股東常會。長榮航去年每股稅後盈餘（EPS）1.69元，獲利表現不錯，預計股東常會將通過0.85元股利（其中現金股利0.3元、股票股利0.5元），是近5年首度發放股利。
長榮航空去年獲利創近5年來新高，但近期股價卻創新低，3月初仍有18.5元水準，但到昨日止，慘跌到14.5元，跌幅21.62％。 長榮航現任董事長林寶水，於今年3月間兩房之爭時，張國煒遭拔除董座後，被大房從長榮鋼鐵徵召回鍋長榮航，因此，此次由長榮鋼鐵出手加碼持股，以對抗前波長榮航面臨的龐大賣壓。 在長榮航最新前十大股東名單中，長榮鋼鐵持股長榮航高達19萬4,710張持股，持股比率攀升至5.05％，居第四大股東。 張國煒3月遭撤除董座後，由於有特定買盤從3月下旬起一路透過四大券商大舉買超持股，市場關注是否為張國煒在加碼，但從前十大股東名單公布結果，長榮航由大房掌控的持股直逼4成，張國煒的華光投資持股僅11.45％，實力相差愈來愈懸殊。 此外，從委託書通路傳來的訊息指出，長榮航今年股東會不會有「兩房」相爭的情況出現，因為近期張國煒陣營並沒有在市場收委託書。 長榮航公布的今年前十大股東中，去年名列第七名，持股比率2.29％的國壽，今年掉到第九名，持股只剩下1.1％；另外去年原名列第四名、持股4.91％的新制勞退基金及第六名的舊制勞退基金、持股2.54％，今年雙雙退出十名之列。 長榮海運前十大股東中，唯一有較大變化的是國泰人壽持股達2.47％，取代去年新制勞退基金的2.42％，成為第八大股東。
台肥重要土地開發計畫
台肥董座換人！農委會昨（3）日更換4名公股法人代表，台肥下周二臨時董事會預料將推舉農委會副主委陳吉仲接掌台肥董座；但據了解，台肥董座一職檯面下暗潮洶湧，在農委會尚未擺平各方勢力下，陳吉仲應只是「暫代」董座一職，台肥董座之爭戲碼尚未落幕，後續勢必還有「黑馬」浮出檯面。 農委會昨日改派4名台肥法人代表，分別由陳吉仲、農委會農糧署署長陳建斌及張基長、楊振民接任，台肥預計下周二召開臨時董事會推舉董事長，預料將由陳吉仲接任新董座。 台肥全台擁有超過51萬坪土地，不動產資產龐大，年營業額達160～170億元，新政府上台後，不少人覬與台肥董座這塊「肥缺」。
台肥雖已民營化，但目前9董（含兩名獨董）3監中，農委會法人代表占5席，照慣例除1席禮讓勞工代表外，農委會副主委及農糧署署長為必然董事，但台肥董座從未有副主委出任的案例。 據了解，市場一開始傳聞台肥董座將由陳菊人馬的前高雄市副市長陳啟昱接任，但後來陳啟昱出任台鹽董座一職；接著又傳出前台鹽董座林靖將接台肥董座，派令一度已發出卻又急踩煞車，顯見各方勢力角力不斷，目前最新傳出人選為前台南縣縣長蘇煥智。 前任董事長李復興於5月19日任職屆滿，雖有董事身分，但實際上目前董座位子已空缺，加上6月29日台肥將舉行股東會，在各方勢力尚未擺平下，農委會只好先改派法人代表，由陳吉仲「暫代」董座一職。 以昨日新任法人代表來看，前國大代表張基長為蘇系人馬，再異動機率不高，不過紹興圓泰工藝品董事長楊振民則是一顆「活棋」，農委會有替未來新董座人選預留後路。 台肥前董事長李復興為台肥民營化後任職最長的董座，他指出，在職4年中，一直將台肥當自己事業經營，不斷將公司土地資產進行活化，在去年房地產不景氣時，還將南港C3地上權以150億元順利標售出去。
• 國巨近5季營運概況 ●董座陳泰銘
看好物聯網、車電應用，被動元件大廠國巨（2327）將插旗感測元件（Sensor），目前國巨手上有高達123億元現金，若評估具體，不排除直接併購核心團隊，快速建立技術門檻。 國巨昨（3）日召開股東常會，由董事長陳泰銘親自主持，會後並罕見接受記者採訪，陳泰銘表示，國巨一直在打世界盃，期許自己成為國家隊，也希望有更多的國家隊把產業規模做大，然而當本業營收成長趨向瓶頸，就必需靠規模、產品、通路、技術的整合，例如智寶持續買進凱美，就是希望透過產業結合，做大規模，把經濟規模變成一種競爭的門檻。 陳泰銘指出，國巨持續專注於電阻、電容、電感本業，也一直關注感測元件（Sensor），將感測元件列入未來發展的新產品線，有相當的團隊就會進行。 國巨總經理張綺雯補充，感測元件是物聯網、車電的關鍵零組件，加上感測元件的銷售通路有60～70％，與國巨的銷售通路重疊，更是國巨現有技術的延伸，是國巨評估插旗的主因，初步希望鎖定商用車，張綺雯坦言，目前國巨還沒有建立團隊，但未來也不排除透過併購的方式切入。 國巨經過三度現金減資，資本額可望一舉降至51.42億元，陳泰銘認為國巨今年營收將介於270～300億元，約當股本的5～6倍，資本額已經回歸到適當的規模，但是國巨本益比只有10倍，要到國外去併購，猶如「用10元去買20元的蕃茄」，很難進行。 展望2016年景氣，陳泰銘認為被動元件產業今年供需平衡，最大變數是大環境，台灣的出口數字已經連續13個月未見成長，下半年景氣沒有想像中好，國巨的經營團隊過去這幾年有既定的策略，執行的結果也都符合預期，因此即使下半年景氣不好，團隊仍有信心達成目標。
相較於友達（2409）目前仍維持自己的步調，不受這波AMOLED投資熱潮動搖，群創（3481）因為鴻海（2317）與夏普聯姻，有機會可以使用夏普IGZO技術，進可攻、退可守。 群創日前召開記者會就大讚夏普的IGZO技術，群創技術開發第三總處總處長謝朝樺三度強調鴻海花2000億元買夏普為的是甚麼？就是夏普獨家的IGZO技術。 謝朝樺說，IGZO與AMOLED不是競爭關係，而是可以相輔相成的，以IGZO作為AMOLED背板相較於LTPS，不只成本降低很多，在解析度、功耗上都具有絕對的優勢。 以成本來看，由於IGZO某些製程及設備與傳統a-Si可以共用，可利用現有a-Si產線做轉換，不像LTPS需要重新投資蓋一座廠，他舉例，利用現有5代TFT生產線改2萬片做IGZO，改機成本只要10億元，但建置一座2萬片的6代LTPS生產線，投資額高達500億元，且LTPS因為製程難度高，目前極限到6代線，所以集中的應用僅在中小尺寸面板，尤其是手機上，但IGZO沒有這個問題，從小尺寸到平板、NB、電視甚至是公用顯示器都可以做。 群創目前IGZO製程驗證已通過，公司也規劃在竹南與台南各一條5代線改機，轉換為IGZO生產線，產能約2萬片，鎖定平板、NB等中尺寸應用產品，預計最快今年底、明年初可以加入量產。 至於在AMOLED上，前群創董座段行建說，群創與夏普合起來在LTPS、TFT與IGZO中小尺寸領域相當有競爭力，甚至領先業界，在AMOLED稍微落後，不過AMOLED量產成熟也是這1、2年的事，夏普與群創現在投入AMOLED，最快2018年4.5代線可以量產，6代AMOLED則要2019年才有機會。 友達其實是全球最早量產AMOLED的面板廠，但當時 OLED市場不成熟，且投資金額龐大，a-Si技術進步快，又廣泛應用在各尺寸產品上，友達因此淡出AMOLED投資，到目前友達旗下仍有一座早期投資的新加坡4.5代線以及台灣一座3.5代線量產AMOLED面板，但受限於產能，目前只供應高附加價值的正圓形智慧手表以及需要高解析度的VR產品。
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