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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
政策轉彎 從10多層再改回56和76層樓高 市長柯文哲去年表示要將雙子星開發案從五十六、七十六層樓砍剩十多層樓，但現在政策大轉彎，將重啟郝市府時代七百億元鉅額開發模式，不僅編列四千萬元預算組招商顧問團，最快明年進行捷運聯合開發公開招標流程，徵求私地主投資意願，同時也開國際標徵求廠商找外資。
捷運局說，開發模式將與郝市府一樣。 雙子星案二○一二年招標，之前已歷經四度流標，由於北市府可徵求聯開案私地主開發意願，也可以地主身分找廠商合作開發，前市議員賴素如向太極雙星金主程宏道、顧問賈二慶索賄一百萬元，在議會通過但書「私地主享優先投資開發權」，豈料，郝市府公開招標仍評選太極雙星為最優申請人。 私地主李秋明團隊回憶，太極雙星誆稱與日本森集團、馬商怡保花園合作，還騙前財政局長邱大展赴日開招商記者會，得標後，又透過程弘道與李秋明合作，由李出資一．三億元押標金，結果是沒資金的空殼公司。
如今北市府說私地主也可投標，根本是「裝肖維」，「我們配合開發，但怕再被坑，照分配就好，土地要賣、也可以賣。」 王世堅：未來應改高回饋者得標 市議員王世堅質疑，該案最大問題是郝市府設定最有利標，評選委員主觀認定，導致毫無標準，未來應改為資格標與價格標，讓高回饋者得標。但過去一年半，柯文哲未認真研究，在景氣最差時，臨時抱佛腳做鉅額開發，根本是外行，五大案殘局沒收拾，名門正派不敢投標。 市議員應曉薇認為，最大問題不是廠商，是政府，籲公務員將弊案判決書放在辦公桌前，好好檢討。
市府想找外資彌補，恐又會讓不肖掮客有機會向國外資金借殼投標，未來國際徵信機制非常重要。 談到防弊，柯文哲說，外界想到的，市府事先都有想到，五大案後，市府把以前發生過的問題全部ＳＯＰ，讓大家有穩定的規則可循。副市長鄧家基說，招商顧問團將納入法務及財務分析，讓雙子星案與大巨蛋案協商過程一樣公開透明，且條件公平合理，也不要讓廠商沒利潤不願投標。捷運局說，將規劃防弊措施，也可借助財經方面市政顧問檢驗標案。
捷運局︰公開招標或私地主優先都有可能 捷運局表示，初步想法維持雙子星開發案七十六、五十六樓的高度，如此才能用完容積率；私地主還是有優先投資權，但市府也傾向公開招標，也許會同一天徵詢私地主意見，市府再以地主身分徵求合作人，得標者可由一人領銜，找國際顧問公司、營造廠或金主。 目前西區門戶計畫督導是副市長林欽榮，捷運聯開督導則是鄧家基，近期府內將先成立工作小組，預計八至十月制定招商顧問團標案，若年底議會通過招商顧問團四千萬元預算，將立刻招標找顧問公司，規劃開發細節。而依照台北市都市設計審議委員會決議，雙子星案不得做住宅使用，可做商場、百貨、辦公大樓。
工地施工不當，禍及自家房屋怎麼辦？為更明確界定鄰損責任，北市建管處擬修訂建築施工損鄰爭議事件處理規則，明定建照工程基地開挖深度3倍範圍內，建商須在申報放樣勘驗前，先做現況鑑定。若遇損鄰爭議，且在開挖深度3倍範圍內，鑑定費用由承造人負責，3倍範圍外則由房屋所有權人負擔。
建管處表示，新修訂的處理規則將送市政會議審議，通過就會上路實施。 建管處表示，每年新建案多，損鄰爭議案件也多。以103年為例，當年列管的總工地數有474處，發生施工損鄰工地數有202處，占全年度工地數42.6%；去年總工地數515處，施工損鄰工地數有272處，占52.8%。
建管處表示，現行法規僅規定，建商在施工前，「得」先進行周邊鄰近住戶勘查，但許多人反映住家疑似鄰損，卻欠缺事前對照組，爭議不斷。這次修法便規定，建商「應」於放樣勘驗前，就先做好勘查工作。 至於勘查範圍，建管處表示，將以工地開挖深度的3倍為主，若工地開挖深度為10公尺，30公尺範圍內的房屋都要鑑定，做現況保存，以免日後造成糾紛。 另外，這次修法也新增損鄰鑑定費用負擔規定。
工地開挖深度3倍範圍內，將由建商負擔；若是3倍範圍外的房屋，在損鄰確定前，將由房屋所有權人負擔。 一旦鄰地開挖，造成民眾住家受損，受損戶要在14天內指定鑑定機構。建管處表示，以往都是建商找鑑定機構，加上鑑定費用也由建商出，民眾常質疑鑑定機構遭收買，為避免爭議，也改為受損戶指定。
拚環保，政府推動綠建築政策，建商蓋屋若符合綠建築就可獲得容積獎勵，讓近年綠建築極夯。但北市府發現一些綠建築使用後，相關設施乏人維運，往往幾年後就「不綠了」。
北市府正修法，擬向建商多收取50%公寓大廈公共基金，讓綠建築設施繼續運作。 北市力推綠建築，只要是都更案又取得銀級以上的綠建築認證，就可獲得額外6％至10％的容積獎勵。北市府103年更頒布綠建築自治條例，規定只要是北市新建建築都須符合綠建築規範。 建築師張樞表示，常見的綠建築設施設備包括汙水回收系統、太陽能板等，有時住戶為怕「壞掉」或為省電，就把過濾系統關掉。建管處表示，綠建築設施維護成本高昂，有些設施壞了，住戶乾脆不修。
建管處表示，北市新建物都需繳交工程造價5%的綠建築保證金，使用執照核發後2年，取得綠建築使用標章後歸還。未來將要求建商加碼繳交50%的公寓大廈公共基金。以1億元造價的房子為例，若需繳200萬公共基金，加碼50%後需繳交300萬元。 依台灣建築中心統計，全台取得綠建築標章建物總計超過1800件，因綠建築標章有效期限僅3年，若不再認證就自動失效，至今有超過1000棟建物的綠建築標章失效。
對北市可能的新做法，廣宇建設總經理李毓超表示，要多繳錢當然會讓業者成本墊高，但綠建築規模有大有小，如今要加碼收費，公平性有問題。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為，成本多少都會轉嫁給消費者，與其思考怎麼維護管理，不如好好思考選擇更耐用的建材。 北市建築師公會理事長黃秀莊表示，若管委會組織不健全，有些設施設備確實容易壞損，尤其是太陽能板維護不易，維修成本又高，管理維護經費提高，應多少都有幫助。
政大地政系教授張金鶚表示，維護基金有存在的必要性，若北市府認為維護不夠，應該建議中央修法，讓全國政策統一，避免「一國N制」情況，或導致各地綠建築的普及、分布不均現象。
新北市政府於日昨邀請新北市議會三審及三蘆地區議員參訪三重青年社宅案，議員們對於青年住宅施工品質及環境規劃均表示肯定。有關李坤城議員在臉書上發表參觀感想，並談到有關租金部分，有民眾留言誤以為租金是每坪一一○○元，城鄉發展局特別澄清說明如下：有關本案租金部分，市府絕對會基於市民權益爭取最大的租金優惠，市長並於專案報告中承諾，本案租金皆比市價優惠，一般戶將低於八折、優先戶將低於六四折。
民眾在李議員臉書上留言租金每坪一一○○元，是指市面租屋網三重區新建建築物租金（含管理費）行情，並非青年住宅租金。青年住宅租金目前委由不動產估價師辦理估價作業，尚未定案，新北市府一定爭取市民權益，訂定合理租金。
一般青年戶租金至少是市價八折以下，特殊身分租金至少是市價六四折以下。租金定案後將會在第一時間公告讓民眾知悉，並於工程驗收完成後，正式受理申請，為避免市民的誤解，特此澄清。
捷運局、地主 無法取得共識 新北市捷運工程局昨在淡水工務所與七十名淡海輕軌機廠用地地主說明價購及土地使用補償金額，但雙方無法取得共識，有地主更一度激動下跪，最後不歡而散。
捷運局在尚未開發的淡海新市鎮二期範圍、沙崙路和新市六路口徵收約五公頃的私有農地，作為淡海輕軌機廠用地。這片土地雖已完成都市計畫變更，卻因環評卡關，現階段無法採用區段徵收，迫於完工時程，市府改採一般徵收，但考量地主權益，將保留未來二期開發參與區段徵收的權利，這段期間，由市府先支付地主「土地使用補償金額」。
每月每坪35.2元 地主不接受 針對捷運局提出申報地價的八％，即每月每坪卅五．二元的土地使用補償金額，地主大喊無法接受。地主黃頌豐表示，機廠位址距離淡水客運終點站很近，客運站租金每坪八十元，為什麼自家土地只能「賤租」？欺負百姓。
捷運局副局長李政安表示，願釋出善意，以新北市境內最高租金案例，申報地價的十％計算，將補償金額提高為每坪四十四元，但有地主堅持，應以公告地價，再比照第一期徵收，加上四成救濟金，每月每坪七十七元，「不然免談，就是抬棺抗議」。
此外，地主也不滿捷運局開出的協議價購的價格偏低，附近高架穿越工程徵收的金龍橋地段，明明是山坡地，也沒有鄰近道路，每坪十五萬九千多元價格，位在平坦道路旁的機廠用地卻只開出每坪七萬二千多元。李政安則解釋，因金龍橋區位條件較好，相對鄰近市區，估算出來的價位比較好，會持續跟地主溝通。
東森集團總裁王令麟指出，集團大步邁向「科技雲端企業」，要將科技人才留在台灣，未來專注電子商務、新媒體與全通路購物平台，東森電視持股出售案除現有買主，還有三、四組投資團隊在候補，關渡土地也是，估計年底前都可以成交，讓東森國際轉虧為盈。 王令麟昨悄悄出現在東森集團華山1914文化創意產業園區的「求表現，不是求表面」徵才活動現場，此次規畫招募500人，薪資高於市場行情三到五成。他指出，東森要專注本業，船運是機會財，以目前市場情況來看，再專業也是要虧錢，跨產業投資要非常小心，東森集團的海運與旅館事業將陸續結束。
此外，王令麟指出，東森電視現有買家已齊備資料提出申請，他認為應可順利獲得核可，但有些事一扯到政治就會變樣，他也不敢說一定能通過，幸好還有其他組買家等著當後補，其中也有純台資企業。 集團在關渡的1.14萬坪土地，有半數與COSTCO簽訂40年租約，未來買主將一併買下COSTCO租用的土地，並依東森要求興建辦公大樓，多數辦公室將由東森集團長期租用。
另集團在上海的原貨櫃集散站土地約250畝，當初是以2億人民幣購買，目前市值約10億，出售後估計可以有約5億人民幣售地利益。 根據東森電視現有買主提出的買價，若政府核准出售，東森國際持有的21.32％股權估計可分到39.02億元，扣除成本可獲利32.6億元，每股獲利貢獻達4.7元；關渡土地原計畫以80到85億元賣出，若順利成交，公司將有7到12億的出售利益，每股獲利貢獻1到1.7元。
對父親王又曾在美過世，王令麟指出，為不引起社會紛擾，完全沒有申請出境奔喪想法，但弟弟王令僑有申請解除限制出境，盼能前往奔喪，並照顧他的母親王金世英，希望司法單位能夠基於人情考量，准其前往。
長園科（8038）受惠電池模組需求轉旺，第1季順利轉盈。法人推估，接下來搭配國內自動化產線搬運機器人需求大增，進一步帶動電池模組的需求，以及該公司台中二期新廠第3季將落成，有利於長園科業績進一步走高。 長園科國際業務部總經理黃維凱表示，長園科LFPO電池模組有過多項成功案例，如電動高爾夫球車、日系客戶的堆高機、日前與美商子公司伊頓飛瑞簽約的UPS（不斷電系統）以及去年第4季才洽談的產線自動化搬運機器人電池，都將陸續開花結果，以上皆將取代鉛酸電池被汰換帶起的替換需求，也是公司看好最快商業化的成果。
黃維凱說明，取代鉛酸電池的產值約有600億美元，應用有輕型電動車（Light EV）、UPS、啟停電池、搬運機器人以上四大項，去年第4季公司也拿到日系位於歐洲最大的堆高機廠Light EV新訂單。 長園科財務經理張乃文表示，去年第3季以來，磷酸鋰鐵材料銷售搶手，以往報價銷售的LFPO材料，現在改以「市價」逐月調整，5月起滿載生產出貨，另台塑長園產能利用率也逐月提高，目前中國磷酸鋰鐵材料年需求量約有1萬噸，長園科、台塑長園合計440噸月產能，一年約可供5,280噸，還未能滿足市場。
因LFPO材料熱銷，公司第1季也繳出EPS0.04元的獲利成績，由於LFPO材料庫存已經賣完，5月起接單生產銷售，法人推估毛利率將回升到30％以上，加上持股台塑鋰鐵49％，將可認列其400噸磷酸鋰鐵銷售利潤，第2季持續獲利機會大。
中台灣營造大廠-瑞助營造，去年繳出逾82億元營收、年增24％，EPS逼近2.7元的佳績後，也已成功跨出台灣、打進大陸廈門!靠著BIM與PCM強項，不僅擄獲台商上市大廠的青睞，甚至大陸實力雄厚的央企也主動邀約合作，帶動廈門瑞助創立短短2年就已出現獲利。 瑞助營造董事長張正岳表示，廈門瑞助主要營業項目包括BIM製作、對外輔導與教育訓練，以及PCM工程管理與機電設計，這也是廈門瑞助與同業的創新差異化。
延續母公司的BIM技術移轉，瑞助已成為廈門的領頭羊。 廈門瑞助目前已接獲TPK宸鴻、國貿金融中心、中信集團旗下的楓悅酒店等BIM案，「BIM技術能走上500系列的兩岸營造廠，真的不多見，但瑞助做到了！」張正岳表示。 張正岳表示，BIM已納入大陸官方十三五計劃，未來公共工程超過2萬平米以上，就要強制執行，BIM將成為明日之星，廈門瑞助BIM技術主要布局高端市場，預期業務量將逐年蓬勃發展；至於大陸的PCM工程管理部分，制度與台灣不同，「大陸將設計、監造、施工三方分開，台灣卻把三方結合，統包比較靈活」。 由於大陸可能會廢除監理制度，廈門瑞助先行搶攻工程管理案之業務，目前接獲國貿金融中心、昌富源酒店、元昌集團住宅案等；針對機電設計部分，廈門瑞助鎖定台商推展市場。
張正岳表示，台灣精緻化管理可為陸企提供協助，未來將與陸企攜手合作，第一階段先由人才互訪、技術工法交流開始；第二階段進行個案項目合作，站在長期合作立場，雙方將深化項目合作，一步步布局大陸營建工程市場。 今年成立滿25年的瑞助營造，不僅是國內大型綜合營造廠之一，目前台灣在建工程案量超過300億元；瑞助近幾年更是公共工程金質獎、金安獎的常勝軍，以工程專業及服務品質，累積出業界第一的續案率。
正因為技術領先同業，瑞助營造目前積極發展綠色技術、結合BIM技術，布局未來4年、市場商機達200億元的長照產業，專攻統包案，打造「低碳智慧建築的綠色創新服務」。 瑞助營造今年以來新承接工程，包括豐興鋼鐵后里新廠、中華賓士北台中展示中心、國都汽車LEXUS濱江營業所、北部流行音樂中心（南基地）、台北科技大學精勤樓等，新案量已達35億元，穩健的營運績效與獲利表現獲得金融業界的肯定，已順利取得銀行團12億元資金，有助未來標案及財務體質穩健發展，今年營收目標將挑戰85億元。 值得一提的是，對於一磚一瓦堆砌起的品牌價值，瑞助營造格外珍惜並感恩。因此，近幾年來經常贊助各類公益活動、捐款救災、無償為弱勢團體修繕等等。
中部營造業在921大地震後，一度陷入前所未有的黑暗期，瑞助營造卻把產業危機化為企業轉機！截至2015年底止，已創下連續11年營收正成長紀錄，並成功進軍北部營造市場。 對此，張正岳除感謝全體員工的付出、客戶的長期支持，也不忘善盡企業公民之責，舉凡企業環保志工服務、醫院老人關懷、連年招待家扶中心小朋友同遊企業家庭日；甚至以工程本業無償協助伊甸基金會修繕多處身心障礙者服務場域、高雄八一氣爆，以及今年初南台灣強震災後修繕等，以實際行動回饋社會。
以自創品牌RISUN微型風扇馬達的鴻進科技公司，集研發、製造、行銷於一身，近年來更運用「磁能、電力」創造馬達產業新視野。鴻進「軸向氣隙馬達」已發展應用到電子化產品，如當紅的無人機、VR虛擬實境、HUD抬頭顯示器；以及N95口罩排氣盒等生技醫護產品。
日前參加2016年台北國際電腦展，鴻進科技進化的世界性產品，掀起國際客戶矚目及媒體報導。 鴻進總經理黃江城表示，鴻進運用奈米技術及結合複合材料，並導入行之有年的SMT技術，將線圈組與PCB表面接著模組化生產，成為馬達最核心的組件－定子。獲得美國、中華民國及中國的發明專利技術，大幅提升品質良率及穩定性至90％、人力降低20％及產能提升30％。
目前已接獲空拍機、無人機等國際大廠採購；以及VR大廠進行中。 鴻進自1999年投入研發設計「軸向氣隙馬達」的技術至今15年，已有不同的微米扇等代表性產品。
其豐沛的研發能量、績效卓著的產學成果，在產業市場上為眾所皆知。 黃江城強調，「軸向氣隙馬達」輕薄短小，可模組化大量生產、製程可靠度高，是當今科技進化世界產品的重要元件之一，而鴻進是一家可以滿足國際市場需求的重要供應商。 微型無刷馬達面臨嚴苛的挑戰包括低噪音、馬力、尺寸、扭矩、電路、磁性等問題。
專精自然磁研究的黃江城，利用磁力電力的效能，除重視智慧手機市場外，更聚焦於行動視聽娛樂、個人衛生等，並且實踐環保概念。 為迎合未來馬達更輕薄精巧、節能及低功耗特性，鴻進希望透過異業結盟，開創市場新契機，打造產業鏈共生共榮局面，促進微型馬達產業升級。
在台灣出口陷入連續15個月衰退困境時，全球最大汽車AM零組件集團的東陽（1319）前4月自結合併營收達78.61億元，合併稅前淨利達10.28億元，雙雙創下歷史新高，就算進入淡季的6月，工廠機器聲24小時運轉始終未停過。東陽集團總裁吳永祥說，雖然缺地擴廠，東陽就向天爭地，廠房往上蓋；面對缺工，就推動自動化，過去生產一支保險桿的時間要花120秒，現在進化到70秒。 從120秒進化到70秒 20年來，東陽除海外投資、擴廠外，一直在台南總廠12萬坪土地的眾多廠房，不斷的拆掉舊廠、加高、加大新廠，再配上更高效能的自動化設備，每年提升競爭力。
過去生產一支保險桿的時間要花120秒，現在進化到70秒；從射出、塗裝、包裝上架一條龍的製程，加寬加大的通道，使得堆高機、運模車通行無阻，也減少相當多的工傷或產品碰傷的損失，光是台南本廠今年可提供1100萬支產能，產能效益翻倍成長。 機械人超過200台 在葉子板、引擎蓋部品工廠，8條自動化沖壓生產線，供應490萬片鈑金部品的產能，機台擦拭得閃閃發亮，全廠看不到一點鐵屑與油污，所有的殘料都經由特別設計的地下管道運輸集中回收；運送模具有專門貫穿各廠的軌道輸送、佈膠、點焊有多軸機器手臂作業，光台南廠各產線的機器人就超過200台。
產品品項少，產量大，要自動化不困難，東陽多年來也練就了兼顧品質與「少量多樣」的彈性生產能力，曾讓向來重視品質與量產規模的日本車廠採購人員很傻眼，連日本都做不到的，東陽卻做到了。 缺地擴廠 穿著西裝改西裝 「我們是穿著西裝改西裝」，吳永祥總裁笑著說。初期改造也不知道成果如何，原本感覺是對的，後來又發現有問題再改，現在有9成生產線都是重新改造過的；現在成果是持續深耕15年之久而來的，12年前最先改造的AM三廠，過不久也將再一次脫胎換骨。
過去3年東陽斥資百億元整頓台南總廠產線，以AM塑膠件第五廠為例，樓高3層、總高度達33公尺，是傳統產業中少見的超高樓；吳永祥笑說，找不到擴廠用地，只好向天爭地，未來預計投入15台射出機規劃年產能270萬支，已陸續裝機量產中，今年計畫再斥資興建OEM第2條電鍍線，未來東陽可同時開發、生產歐、美、日系全產品，也建立同業望塵莫及的高門檻。
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