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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
林欽榮：都有捷運等配套 市長柯文哲推公宅計畫，第一階段是四年兩萬戶、第二階段計畫連任後要建三萬戶，據本報掌握資訊，柯日前拜會中央，除討論第一階段工程款，也表達未來可將國防大學復興崗校區、行政院海岸巡防署、松山機場外圍南側國有土地都市計畫變更，市府取得回饋地做公宅，中央取得商業區設定地上權獲利，但在地市議員仍擔心交通衝擊。
副市長林欽榮說，公宅基地將採ＴＯＤ策略（以交通為導向的都市發展），國防部復興崗基地、南港台電倉庫公宅基地皆有捷運配套，至於海巡署基地，市府不排除規劃自營電動巴士接駁，並結合交通大數據服務；此外，公宅基地有五十％至七十％的停車位要給社區使用，公共停車優先，解決社區問題，公宅住戶不該佔有太多停車位。 在地議員擔心交通衝擊 但市議員徐弘庭直批，文山區主要幹道多是道路服務水準最差的Ｆ級，不先把現況解決，還一直想在文山區蓋公宅引進人口。
談到若二○一九年改善交通，是否可以討論後續公宅規劃？徐反問，有看到二○一九年前柯文哲在文山區的交通改善計畫嗎？市議員李慶元表示，政府不能一味地蓋公宅，也該提供交通及教育等資源，否則對文山區居民不公平。 北市府第二階段要向中央爭取用地包括內湖美國在台協會（ＡＩＴ）新址旁的國中預定地、汀州路三軍總醫院現址、文山區萬和里營建署城鄉發展分署機關用地南側。
另有國防大學復興崗校區，約一半面積要變更成智慧健康照顧實驗基地、老人醫學研發中心、公園綠帶及公宅，將可設定地上權或ＢＯＴ。 此外，北市府也延續前朝政策，打算將松山機場南側松南營區、新通航聯隊營區變更為商業區、住宅區，一樣可設定地上權開發，招商面積可達二．六公頃。
林欽榮則透露，海巡署機關用地除可變更為住宅區，也可做商業區，滿足文山區的商業機能。 林欽榮強調，市府火力還是要集中在第一階段公宅計畫，第二階段除了與中央談公家用地都市計畫變更回饋做公宅，也引進民間五千戶空屋，由市府代租代管。
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各縣市公告地價節節上漲，使設地上權開發案的土地租金跟著調漲，造成投資廠商卻步。
台北市政府訂定地租年度最高調漲上限為6%，交通部高鐵局也研擬土地租金不再固定以公告地價乘以5%計算，會視案件狀況訂定公告地價乘以1%至5%，以降低廠商投資成本，並能明確計算未來營運期的地租成本。 另外，現行設定地上權決標方式是以權利金最高者得標，高鐵局也將修改，被甄選委員評定為最佳整體開發案者為得標人，也就是類似最有利標。據了解，新的地租計算及決標方式將於6月底完成，預估9月高鐵桃園、新竹、台中車站商業區土地招標時就會引用。
高鐵局官員表示，現行高鐵車站商業區土地設定地上權開發案，土地租金計算公式固定，過去地方政府公告地價約三年才調高5%，業者對地租成本些微調高還可接受，但今年各縣市大幅調高公告地價，台北市更大漲三成，業者反映地租成本過高，尤其設定地上權案經營期限多為50年，這種飆漲根本無法進行財務評估。
近期高鐵局公告設定地上權開發案都流標，因此研擬調整土地租金的計收比率。官員說，未來土地租金會視案件狀況乘以1%至5%，至於確切百分比，月底前應會做出決定。
官員說，目前新制還在研擬，本月底前應會確定，今年9月陸續釋出的高鐵桃園、新竹、台中車站商業區土地開發案就可適用。
【記者楊文琪／台北報導】交通部高鐵局規劃下半年釋出緊鄰高鐵車站最精華的商業區土地，供廠商投資開發，日前舉辦招商座談會，向廠商介紹各站的利基，國內壽險業、不動產開發商、百貨業者、旅館業者都派員出席。 出席包括國泰人壽、新光人壽、中國人壽、冠德建設、國泰建設等知名業者。
外資高價掃進士林夜市商圈8棟透店，近期傳租出捷報。根據內政部實價網最新揭露資訊，1月時，基河路31~60號揭露一間透店租金實價資訊，月租金81萬元，每年租金收入高達近千萬，推估租金收益率高達約3.35%。 豐泰地產掃8間 租出4間 據了解，外資私募基金豐泰地產持有的8間透店，已有4間租出，租約5~8年，租約期間至少可以調租1次，目前主要租戶為零售及運動品牌，其中一間已經開幕，實際走訪當地，目前確實已有「ABC-MART」正在營業，其餘租出去的3間透店則預計9~10月陸續開幕。
根據內政部實價網揭露資訊，今年1月時，外資買進的其中一棟透店已有租金揭露行情，坐落北市基河路31~60號，月租金81萬元，租賃面積約110.85坪，每月每坪租金單價約7309元，推估每年租金收入可達972萬元，若以當初買進一棟透店較高的價格2億8974萬元概算，租金收益率推估約3.35%。 仲量聯行資深副總吳奈恣證實，實價唯一揭露的一筆租金行情，就是目前正在營業的店面，不過，因該筆屬「早鳥方案」，租金相對便宜，後續3間的租金單價多數已站上9000元關卡，甚至挑戰單坪租金破萬元。至於還在招租中的4間店面，則主要鎖定餐飲業，對於外界好奇的租金收益率，她不願表示意見。
不過，若根據實價網已揭露8棟透店的個別買進價格，2.21億至2.99億元，再根據每月每坪租金收益推估，每間收益率3.35~4%。 優美地產企研室召集人葉立敏指出，該店面租金收益率其實算是相當不錯，推測主因是外資買進價格是4年前的行情，又碰上漲過一波的租金，因此對照最近兩年在店面價格上漲後才購入的店面買家，外資持有透店的整體租金收益率相較更好。
地方期待二十多年的板橋果菜批發市場，明年將展開營運，板橋湳興市場、館前西路、南雅東路一帶，深夜大型卡車聚集周邊卸貨交易的畫面，將走入歷史。
明年展開營運 300攤商將進駐 農業局在板橋區板城路、環河西路口闢建占地四．二公頃的板橋果菜批發市場，將於今年底完工，明年展開營運，預計招攬三百攤業者進駐，打造溪南地區大型蔬果批發供應中心，未來也會邀請青年農民設攤展售。 板橋果菜批發市場於前縣長尤清第一任期開始規劃，歷經蘇貞昌、林錫耀（代理）、周錫瑋，一直到朱立倫任內，因為預定地拆遷補償無法與原住戶達成共識，致興建計畫一再延宕，經過召開多次協調會，總算達成共識，以提供攤位代替金錢補償，一○三年七月動工。
農業局農牧經營管理科股長游富鈴表示，過去溪南果菜批發供應集中板橋湳興市場、館前西路、南雅東路一帶，深夜大型卡車聚集周邊卸貨交易，缺乏遮蔽、環境不佳，衍生交通紊亂及噪音問題，板橋果菜市場闢建後，可提供蔬果批發商更優質的交易環境，改善市容景觀。
占地4.2公頃 近台65線快速道 游富鈴指出，板橋果菜市場鄰近台六十五線快速道路，交通便利，基地面積四．二公頃，建築物占地一．四四公頃，包含拍賣棟與零批棟，一○三年爭取到農糧署補助款七千萬元，市府編列三．九億元預算，工程委託新建工程處辦理，預計年底取得使用執照，設置冷藏設備及批發、辦公空間，最快完工驗收後四個月營運。
新北果菜公司副總經理郭榮瑞表示，板橋果菜市場啟用後以蔬菜批發為主，預估每日交易量四百公噸，目前三重果菜市場以水果交易為大宗，每日交易量六百公噸，兩者互補，未來將強化新北市營養午餐有機蔬菜供應，拓展蔬果綜合區，並邀青年農民進駐展售農產品。
華光社區拆遷逾三年，六百多戶舊司法新村合法住戶、違建戶散落各地，北市府為加速財政部將這塊土地都市計畫變更，並取得回饋地蓋六百多戶公共住宅，日前向中央表達，公宅願讓拆遷戶承租，這將是近廿年來公共工程強拆原地安置首例。 北市副市長林欽榮表示，華光拆遷過程非常艱辛，法務部也未放棄對違建戶提出不當得利告訴，市府目前無介入空間，依法可取得都市計畫變更回饋空間，考慮還有將近兩百戶的司法新村（合法建物部分）原住戶沒有安置，應該可以給比較寬厚的空間做集體住宅，且到現在遭財政部訴訟的違建戶，也可依規定租三至六年，必要時延長為九年。
須抽籤的公宅，可提供特定對象？都發局表示，「社會住宅法」授權地方政府可訂出租辦法承租者條件，舉凡無自有住宅、家庭年收入在五十分位點以下（一○五年仍為一百四十四萬元）等，又如設定學生、青年比例，前市長郝龍斌時代也曾針對大龍峒公宅設廿％戶數給大同區民，因此未來各個公宅基地出租辦法也可訂安置原住戶條款。
但違建戶王先生說，合法、非法住戶混在一起談，很奇怪，況且有些人跑去貸款一百萬元買房養家人，即失去租公宅資格；華光社區房價如此高，租金以周邊行情打八折，窮人能負擔得起四十坪兩萬八千元月租嗎？ 市府朝安置原住戶 優先承租 林欽榮表示，不只華光社區，紹興社區未來的公宅也會安置原住戶，此外，社子島開發案雖有專案住宅，市府估算有三百戶無地無屋，未達市府配地安置標準。未來市府態度一致，會釋出公宅空間讓原住戶承租。
都發局長林洲民表示，華光社區仍採取住戶分專案住宅及占用戶優先承租當地公宅方式，但詳細內容需與中央協調才會出爐；「處理方式將與現在的社子島相同。」 據了解，市長柯文哲及林欽榮日前拜會行政院長林全，為請財政部儘速同意華光社區都市計畫變更回饋方案，取得土地蓋六百六十二戶公宅，北市府提出說帖，即以公宅將提供青年創意人才安居空間及安置華光社區原司法新村住戶，塑造拆遷安置的良好典範；然而華光社區司法新村合法住戶及違建戶就逾六百戶。
內政部和台北市政府曾先後推動「公益型」的以房養老專案，65歲以上有房產的老人將房產抵押給政府，每月由政府發放一定金額的年金，但因限制要求一定要是單身、無子女和法定繼承人、抵押房產價格不得超過中低收入戶不動產價格上限（876萬元）等，條件多又嚴，一直乏人問津。
近來銀行改良後的商業型以房養老，貸款條件平易近人，且子女未來還是可以承接父母的貸款額度、或清償後取回所有權，獲得老人和子女的認同。加上銀行結合保險、信託等商品，讓單純的養老，兼顧了基本理財、給付保障，也讓以房養老的接受度和詢問度快速增加。
2013年3月土銀承辦內政部的以房養老方案，但公益型的以房養老因限制障礙多，績效不好，但今年1月土銀自行推出商業型以房養老，民眾可拿房子做安養金，甚至還設計「利息先掛帳，最後再結算收取」，詢問熱度增溫中。
以台北市價值2,000萬元的房地產而言，貸款期限30年，最高七成成數，每個月大約能拿到4萬元的養老金；若成數降至一半，貸款金額1,000萬元，還是可以「利息先掛帳，等借款人過世後再結算收取」，讓貸款額度少的老人可生前先動支享用。
看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。 金管會去年8月12日頒布「金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則」，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法不動產經紀業資格。
目前申請新增此業務的資產管理公司除了華南金資產管理，還有合庫資產管理，合庫主要是因應金控集團內部需要，華南金則是進軍一般民眾市場。 銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。
此外，法拍屋市場不像新成屋、中古屋市場，已有相當多知名的業者，如永慶房屋、信義房屋、21世紀不動產等，法拍屋市場較不透明，華南金強調，藉由華南金旗下華南金資產管理進軍此市場，對資訊的透明、專業度的提升將有所幫助，將可讓民眾更容易買到法拍屋。 華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的台中、高雄等地人員和負責華銀代催、逾期帳款催收人員共8位。
華南金強調，該業務預計下半月開辦，將可透過銀行和AMC豐富經驗，並藉由專業團隊，服務一般有意自法拍市場購買資產的客戶，讓客戶更放心和輕鬆參與法拍市場。
虛擬實境（VR）話題發燒，傳產業也嗅到商機，紡織產業綜合研究所近期推出首件體感智慧衣—遙控手套（FlyinGlove），以導電纖維取代電線並加裝陀螺儀，成為可無線遙控的科技手套，吸引國內兩家布局VR與機器人領域的電子大廠洽談合作。 近年國內紡織業積極尋求轉型，除了結合衣著與穿戴式裝置外，跨入VR領域已成為智慧型紡織品的新藍海。紡織所指出，Grand View Research市調預測，智慧型紡織品在2020年產值將達到150億美元，吸引歐美各國專注於革新纖維材料與創新電子紡織品整合應用。 紡織所指出，近兩年來國內紡織廠集中火力研發的智慧衣，功能大多是測量心跳、血壓與顯示心電圖等，以運動管理層次為主，在科技大廠設定今年為VR元年，看準「體感」有望成為下一波紡織品的熱門議題，因此投入體感智慧衣研發計畫。 目前各大科技廠的VR仍需要仰賴實體電線，近期和碩發表新品VR新品，頭戴VR裝置，仍要靠電線連結到體驗者身上的背包。 紡織所近日開發完成的遙控手套，將導電纖維與陀螺儀置入手套中，透過手部簡單擺動，可讓迷你遙控飛機起飛、轉彎與降落等，吸引不少電子廠詢問，大部分問題都是電線在哪裡？還可以應用在哪裡？詢問度之高，讓研發人員大受鼓舞。 紡織所在展示新品之前，國內已有兩家電子科技大廠慕名而來，分別是布局VR與機器人領域，一看到紡織所研發能量立即要求建立合作開發，雙方也展開合作關係。 業者指出，「體感」除了可應用在娛樂市場之外，也可以跨及工業，舉例來說，在危險場域透過遠端無線遙控機器人，藉由機器人傳達觸感，勢必會提升工作效率，也可以保障勞工安全。紡織所說，智慧衣串起紡織與電子業跨業合作，體感智慧衣則是兩大產業結合的進階版，將有望加深異業結盟，並搶攻VR新商機。
F-太景（4157）與合作夥伴大陸浙江醫藥集團（以下簡稱浙藥），昨（13）日同步宣布，旗下新型抗感染新藥太捷信（學名奈諾沙星，Nemonoxacin）取得中國藥監局（CFDA)藥證與生產許可文件，該新藥上市後最高年銷售額上看可望達人民幣10億元 太捷信是台灣唯一獲CFDA核准的首張 1.1類新藥藥證，中國大陸當地專業媒體稱太捷信為「重磅新藥」，是重要的指標藥品。 太景是在2012年與浙藥簽署授權協議，800萬美元前期金（upfront），當時創下中國大陸藥企付出之前期金最高紀錄。根據合約，太捷信取得大陸口服藥證後，浙藥將再支付太景100萬美元里程碑款（milestone）。
太景表示，太捷信將由浙藥負責生產與銷售費用，若在大陸開發其他適應症，費用亦由浙藥負擔。 上市後，則依中國大陸市場的銷售額，支付太景7％～11％的銷售權利金（royalty）。另外，在取得注射劑型藥證後，太景亦可再獲得一筆里程碑款。
所謂1.1類新藥，是指尚未在中國大陸內外銷售的小分子新藥，核准上市後，可獲得較優惠的藥價。 CFDA 在2015年7月22日發布《國家食品藥品監督管理總局關於開展藥物臨床試驗資料自查核查工作的公告》，太捷信是公告發布近一年後，唯一獲得核准的1.1類新藥，其餘13件均為已有中國大陸國家藥品標準的第六類藥品。 根據世界權威醫藥市場調查機構IMS資料，中國大陸2015年含氟喹諾酮類抗生素銷售金額為人民幣64億元，前五大銷售額的喹諾酮抗生素營業額，就占人民幣49億元，將近8成。
其中，最高是拜耳藥廠的「威洛速」（Avelox），年銷售額高達人民幣16億元，排名第5的第一三共藥廠「可樂必妥」（Cravit）也有人民幣4億元。 浙江醫藥在2011年時預估，太捷信的最高年銷售額（peak sale）可望達人民幣10億元。
興櫃新兵艾姆勒（2241）掌握金屬粉末冶金技術，生產高功率逆變器散熱產品上具有優勢，相關產品符合高馬力電動車及油電混合車於小空間中散去逆變器最大熱能之需求，已成功打入汽車產業Tier 1廠商供應鏈。 艾姆勒表示，公司成功打入一階供應鏈，已取得開發允許之專案，除已簽訂供貨意向合約外，由於轉換成本高，客戶於供貨期內更換供應商之可能性低，可確保長期且穩定的出貨。 艾姆勒的主要產品為油電混合車及電動車中「逆變器（Inverter）之散熱模組及其零組件」。
「逆變器」是將電池直流電力轉換放大成交流電力，並且利用之驅動電動馬達運轉之核心零組件，為了確保該逆變器能夠持續運轉，電力轉換過程中產生的熱能須有效消散。 艾姆勒所生產之體積小且散熱功率高之散熱模組成為逆變器中重要關鍵零組件。 由於「逆變器散熱」並不是標準化產品，產品多半依照客戶需求進行設計，是一種高度客製化的產品。
各供應商之產品差異性大且移轉成本高，現有競爭者雖為數眾多，還不致處於完全競爭而微利的狀態。 另因電動車及油電混合車之需求持續成長，使逆變器散熱產品需求也隨之增加，產業內供應商均有隨市場擴大而成長之機會。 全球每年輕型載具汽車市場銷售量約為8,600萬輛，以4%速度成長，2014年電動車及油電混合車的市場約為260萬輛，並以15%至30%之複合成長率成長。
電動車市場目前雖較一般汽車市場小，將高度成長。因此無論是車廠、變頻器、功率模組與元件供應鏈，對於此市場積極投入。
中油公司歷經3年多籌畫與建設的「嘉義潤滑油自動摻配工場」，於5月試車完工投產，成為國內規模最大、品質最優、摻配成本最低、交期快速的潤滑油摻配工場，適逢中油公司成立至今70周年，日前假中油公司嘉義人力資源處訓練所盛大舉行「潤滑油事業部嘉義自動摻配工場啟用慶典」，該公司副總經理張瑞宗特地南下主持啟用典禮。
嘉義市長涂醒哲、嘉義市議會議長蕭淑麗、中油公司副總經理張瑞宗以及石油工會理事長莊爵安等重要貴賓都親臨現場致詞祝福勉勵，對於「嘉義潤滑油自動摻配工場」完工投產給予高度肯定。 張瑞宗副總經理在致詞中表示，在潤滑油事業部全體同仁戮力合作改造下，以及「嘉義潤滑油自動摻配工場」啟用，潤滑油質量較之以往更優，相信未來國內及海外市場更將有突出的表現，事業部亦會脫胎換骨，開創嶄新局面。
中油潤滑油事業部執行長吉廷邦指出，公司自102年起積極規畫推動嘉義潤滑油摻配工場設備更新案。新的摻配工場原料部分與日本大型煉油廠合作，購進高品質基礎油，建構自主之輸儲系統，並引進「自動批次摻配設備（ABB）」、「線上模擬摻配系統（SMB）」、「自動添加劑抽取機（DDU）」等現代化自動摻配設備，年產量可超過11萬公秉，在中油公司成立70周年之際，此一突破將使潤滑油事業部邁向國際性潤滑油公司跨出一大步。 典禮當日與會來賓超過300人，其中包括來自中國大陸、日本、越南、緬甸等基礎油供應商及經銷商代表，對於嘉義潤滑油自動摻配工場的啟用均寄於厚望。
兩岸華人堅信「有土斯有財」觀念，房產業者引述調查結果，大陸人最愛投資美國，且以每年20%的速度增長，估計未來5年大陸投資美國地產至少2180億美元，反觀台灣人則偏愛東協各國。
亞太國際地產表示，中國大陸挾著強大的經濟實力，將大筆資金投入海外置產，中國大陸海外房產投資在2013年達到最高峰，去年更成為在美國置產的最大海外買家。 2010年到2015年，累計大陸人在美國購買住宅金額至少930億美金，並以每年20%的速度成長。包括自住房和投資住房，2015年大陸買家平均支付房價為83萬美元，遠高於其他外國投資客的平均房價49萬美元。
亞太國際地產分析，購買房價會有如此大差距，主要是因為中國買家看重優質區，偏好全美房價最貴的紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖等城市；其中最喜歡買加州，其次是華盛頓州和紐約州，大陸買家不僅要求房子要大、學區和其它配套都要最好，種種因素加總造成大陸人購買的房價遠高於其他國際買家。
亞太國際地產引述美國羅森諮詢集團和亞洲協會在今年5月所公布的「中國在美國房地產的投資報告」指出，預計2016年到2020年，大陸在美國商業地產和住宅上的直接投資（不包括未來新建項目）至少2180億美元。 反觀國人出於資產配置和風險分散的考量，海外房地產性價比高、升值空間大，是國人選擇海外置業的主要原因，雖然國內銷售海外不動產標的幾乎遍布全球，但根據亞太國際地產的調查統計，國人詢問美、日國家地產雖多，但實際仍以購買東協國家為主要標的。
亞太國際地產分析，四年前馬來西亞炙手可熱，現在受到大陸一帶一路及亞投行等重大建設迅速注入的影響，東南亞經濟表現卓越，東協各國更成為台灣投資者置產的熱門區域。 除馬來西亞持續成長外，菲律賓因政治改革、經濟逐步改善及外資投資大量注入、加上人口紅利極高、平均人口年齡僅23歲、2015年經濟成長率6.7%；在利多因素帶動下，菲律賓房價快速上漲，根據全球房地產指南（Global Property Guide）指出，2015年第2季菲律賓房地產的漲幅度驚人，馬卡迪 CBD區三房公寓漲幅達到7.91%。
此外，泰國不論詢問度和出團率也很高，主要是泰國曼谷建案總價低，投資效益高，吸引買盤進駐。亞太國際地產也發現，台灣的海外買家投資金額比往年更低、更保守，總預算在新台幣300萬元到700萬元間，和大陸買家出手闊綽極大不同。 亞太國際地產強調，今年10月1日人民幣納入SDR（Special Drawing Right）特別提款權正式生效後，人民幣的國際化將更進一步，未來人民幣到國際社會投資更為方便的情況下，恐怕大陸投資者還會加速湧入海外不動產市場。
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