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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
財部提供地方政府社會宅土地概況 財政部國產署將釋出逾41公頃土地，力挺小英總統的社會住宅政策！財政部已率國產署完成全省土地清查，並提出清冊，合計全省包括六大都會區、各縣市在內，共提出41.27公頃、57塊住宅區土地，可用來配合社會住宅政策。 陸軍保養廠、考試院附近… 挺社會宅 財部釋地41公頃 其中台北市最受矚目的是，由國防部營改基金提給國產署、位於台北醫學院附近的陸軍保養廠基地，這塊土地位於信義計畫區，面積超過4公頃，財政部提給北市土地總面積為8.25公頃，這塊土地就超過一半。
此外，國產署也在萬華地區，及文山區提出華興段，即考試院附近，位於木柵路一段的三處土地作為北市社會住宅用。 根據國產署目前的社會住宅土地釋出規畫，新北市、台北市、台中市、高雄市，分別提出6.62、8.25、7.44公頃，桃園2.48公頃地為去年已撥用。
若以面積來看，台北市、台中市、新北市，分別為國產署供地的前三名，其中台北市已選用7處國產署提供的土地。
國產署提供給新北市的社會住宅土地，包括土城中央路四段的頂埔一帶（頂新段）、中和圓通路、安邦街一帶（安邦段）、林口文化一路一帶（國宅段）、三重位於大同南路一帶、三峽臨近北大特區的周邊（國光段）。
在台中，國產署提出供作社會住宅的土地，包括北屯大坑一帶，即北屯路、東山路上、豐原及台中東區練武路上的土地。 目前已知，這41公頃多土地，已經完成撥用給六都及其他縣市的土地共11.42公頃，還有近3/4的土地可繼續撥用給各地方政府，開發更多的社會住宅。
相關人士透露，小英總統上任前，馬不停蹄和六都的都發局、城鄉局等單位召開會議，強調中央政府願以「無償撥用」的作法，來化解各地方政府推動社會住宅的土地成本障礙。 此外，社會住宅大體保持「只租不售」原則，並提出一套完整的財務規畫，倘若成立4,000億元的社會住宅基金，那麼約第23年可損益兩平。如今，財政部國產署也作好扮演土地提供者的準備，造冊撥出總面積逾41公頃、57處土地助陣。
房屋稅被課重稅，不再只是「天龍國」的事！今年包括台南市、新竹縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣市、基隆市、嘉義市、連江縣等全台12縣市，將展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，預計2017年起適用，房屋標準單價將呈倍數跳漲，全民加稅時代來臨，全台縣市將掀起史上最大一波有感加稅。
房屋稅屬於地方稅，這幾年已有部分縣市陸續調高房屋標準單價，例如宜蘭縣在2012年率先調為2.16倍，接著台北市、新北市、高雄市、苗栗縣在2014年調整，尤其台北市更一口氣大幅調整為2.6倍；至於桃園、花蓮、澎湖則在2015年調整。
最新一波是台南市等12個縣市，將在今年6月底前調整房屋標準單價。 其中，最令市場跌破眼鏡的是台南市，日前為市場投下一顆超級「震撼彈」，除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍（原來的2.2倍），更溯及「民國90年以後設籍的房屋」一律適用，估計約12萬戶遭畫進加稅圈，被當地民眾痛批為搶錢行徑。
另一個鮮明對比是澎湖縣，其調整房屋標準單價的作法，被公認最符合法律信賴保護和公平原則。澎湖在去年11月敲定，自2016年1月1日以後取得建照者始適用新制標準單價；而非像台北市等以取得使照為依據，完全違背法律不得溯及既往的根本原則。 大華不動產估價師事務所所長張義權表示，台南市此例一開，未來不止調幅將「翻倍」調漲，甚至將溯及已完工多年的老屋，全台「有感」增稅為時不遠，小老百姓的「被剝奪感」將更強烈。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於此次調整多達12個縣市且調幅預期「非常有感」，連契稅也將三級跳，因此建議有購屋需求者要掌握自身能承擔的財務支出，甚至優先考慮中古屋，以避開每年得繳納高額房屋稅的窘境。
議員質疑幫負債累累威京解套 位於八德路四段的京華城用地，民國八十年從第三種工業區變更為商三區，容積率維持三九二％，土地翻漲數倍，成為國內工業區變更百貨公司首例。但京華城經營至今未見起色，五年前威京集團即提案再變更都市計畫內容，爭取提高容積率為五六○％，並放寬住宅使用，擬改建豪宅。
市議員高嘉瑜昨質疑，行政院政務委員張景森、副市長林欽榮也支持提高容積率，監察院疑似裡應外合，迫使市府今將開都市計畫委員會，恐以迅雷不及掩耳速度通過此案，助負債累累的威京集團主席沈慶京解套。
京華城去年23股東向監委陳情 五年前威京集團提出時，因媒體曝光，郝市府即打槍平息風波，但高嘉瑜昨揭露，市長柯文哲上任後，威京集團去年四月又開始佈線，先由陳于君等京華城廿三位股東向監院陳情，指容積率三九二％做法是損害人民權益、蔑視監院捍衛憲法保障人民權益的職權，盼給予市府彈劾處分；全案由監委劉德勳受文。 監院於去年十一月約詢柯市府官員時即指出，京華城於八十年以捐地卅％方式變更土地，捐地前容積率為三九二％、剩餘七十％土地容積率應為五六○％；對此論點，都發局長林洲民接受約詢時並未指出有何偏頗或錯誤之處；林欽榮則答詢，「我個人認為與監委所提示的看法一致，即公文有名定其總容積，則應保障其容積率…我同意監委的看法。」
議員指張景森、林欽榮、林洲民都挺560％ 曝光的函文更陳述，一○一年五月前市長郝龍斌時期，都委會雖有部分委員支持五六○％容積率，但仍有部分委員認為應為三九二％，然而外聘委員多主張五六○％，與林欽榮、林洲民意見一致。 高嘉瑜提出函文，指監委去年也約詢張景森，張也稱「我的意見跟黃（大洲）前市長一樣，該案是以整個面積計算三九二％容積率。
扣除公園（土地變更後新設公園），就剩餘土地而言即為五六○％。另外，台北市都市計畫如果容積率要另外計算，不會加上『商三』二字。種種跡象看，五六○％毫無疑義。」 高嘉瑜指出，張景森擔任前都發局長時，核准京華城捐兩億元回饋案，始發給建照，曾被質疑圖利，當時林欽榮是都發局人員，如今林任副市長，恐讓圖利事件重演。
她說，郝市府已否決容積率提高為五六○％，若京華城採正常管道再次申請，也會被駁回，但監院疑裡應外合，提出糾正案，讓公務員不得不配合審理。 都委會執秘澄清 市府堅持392％ 都委會執行秘書劉秀玲澄清，事實是相反的，北市府一直堅持三九二％容積率，都委會也開好幾次確認，這次是因監院糾正，令都委會重啟討論，並非林副市長陳述所致。
房仲業者統計北市首季實價成交均價顯示，屋齡3年內新屋及超過20年老屋較不抗跌，其中屋齡3年內的新屋相較去年同期跌幅超過1成，屋齡超過20年的老屋，房價修正幅度更高達約13.38% 根據大家房屋調查首季住宅實價揭露每坪均價，屋齡3年內的住宅，每坪均價約62.75萬元，相較去年同期每坪約70.47萬元，1年時間每坪跌掉7.72萬元，跌幅約11.38%。
至於屋齡超過20年的老屋，首季每坪均價約50.28萬元，相較去年同期每坪約58.22萬元，1年時間每坪跌掉7.94萬元，跌幅約13.64%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，屋齡3年以下，均價跌幅逾一成，應與台北市持有成本高有關，加上今年第一季不動產銷售動能弱，為減輕庫存壓力，不少新成屋讓價求售，造成小屋齡大降價情況。 分析台北市各種屋齡住宅的貸款條件，其中屋齡3年內的貸款成數最高，平均高達64.4%，至於屋齡22~24年的老宅，貸款成數竟也意外高達64.3%。
住商機構台北市區經理錢思明分析，台北市老屋佔比高，而且多數位處精華路段，因此，屋齡二十幾年是交易量較大的區間，加上今年首季交易以低於行情者成交機會大，因此，跌幅也直接反映在均價表現上，尤其是交易活絡的屋齡區間，跌幅反而更明顯。
台北市2016公告地價平均大幅調漲30%，這讓BOT和地上權開發案的廠商，大喊吃不消，不動產全國聯合會理事長王應傑甚至憂心忡忡表示，如此下去沒有人敢承接BOT案子，恐怕拖累經濟，為此，北市府祭出新招，每年地上權的開發租金，調幅設6%的天花板限制，希望能拉抬更多投標意願！
工人忙施工，台北市精華地段的地上權開發案，大樓還沒蓋完，土地租金搶先漲，2016公告地價大漲30%，這讓已經快完工，進入招商階段的業者皮皮剉！不動產全國聯合會理事長王應傑就擔心，租金成本增加恐怕會拖累經濟。 不動產全國聯合會理事長王應傑：「公告地價調整幅度這麼多，現在面臨不景氣雪上加霜，所以2015年柯P台北市政府有8個BOT案子都流會，所以我們憂心忡忡，BOT延伸的地價稅高漲問題，這些都停止的話，我們台灣經濟成長如何依賴建築周邊產業帶動。」
政大地政系教授林子欽：「國外不管是BOT或是長期租賃，他們大部分訂這些價格(地價稅)的時候，是用個案來訂，也就是說他是每個案子，比如說不動產估價師或是政府部門，來對特定案子來估算價格，可是我們現在用原來已經有的課稅價格，我想我們最大差別在這裡。」 主持人：「請剪綵。」
以三創數位園區為例，年營運成本至少得花1.4億，2016公告地價暴漲53%，每年要繳的土地租金和房屋稅，也從原本的3900萬上調到5460萬，暴增1560萬成本，受影響的還有101，租金從2.2億漲到3.07億，漲了8700萬，壓力真的很大！為了拉抬地上權案的投標意願，北市政府祭出新招！ 北市財政局副局長游適銘：「我們市政府就地上權的部分，每年會有6%的上限，就是它每年增加不會超過6%，那目前這個方案，上星期市政會議已經通過，我們6月底會把法治作業程序完成。」 儘管地租設上限，但權利金過高等問題還沒解決，BOT案想吸引民間多多參與投資，恐怕還有一段漫長路要走。
台灣房屋智庫統計實價資訊，總價超過1億，單價超過150萬的豪宅物件，台北市今年迄今最新揭露資訊（1-4月），豪宅社區交易僅3戶，其中2戶出現在中山區明水路上「輕井澤」，交易年月均為105年4月，每坪單價都是183萬，移轉樓層均為10樓；另外1戶為潤泰集團知名豪宅「松濤苑」交易－總價5億1060萬元，總坪數260坪，扣除車位每坪270萬，移轉樓層3樓物件－相較實價揭露以來歷史資料，過去3年的1-4月有12-16戶豪宅在市場上交易熱況，今年僅3戶的窘境，明顯看出豪宅弱化態勢。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，相比實價揭露以來紀錄，單價超過150萬的豪宅，102與103年分別有12戶、14戶，
而104年雖因房地和一風聲鶴唳，加上整體房市谷底盤整，前4個月也有16戶，但今年迄今僅3戶撐場面，新稅上路加上央行持續信用管制，以及房市景氣前景未明，令豪宅市場警訊難除。
進一步觀察，單價破兩百萬的豪宅，103年1-4年有8戶，104年有3戶（都是西華富邦），而今年到目前為止僅「松濤苑」。陳炳辰說，豪宅市場不僅交易冷清，單價也出現明顯斷層，今年實價交易，次於「松濤苑」、「輕井澤」的豪宅，是位於仁愛路二段上的高價宅「旅行與閱讀」，移轉樓層是11樓，總價1億500萬元，總坪數89.92坪，扣除車位每坪113.23萬。
惟過去這樣價格的物件並不受到市場注意，與所謂150萬，甚至200萬單價起跳的豪宅相較，有著不小的落差，消失的豪宅物件顯示高總價產品買氣備受考驗。
台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明表示，目前市面上豪宅物件其實仍都有釋出，像是「松江1號院」、「台北1號院」、「仁愛鴻禧」等，但觀望氛圍稍重，買賣雙方約有1成空間的價格認知差異，原因還是在於房市盤整現況所致。
不過若物件本身具備完整豪宅特質，如坪數夠大、社區知名度高、生活機能強、價格長期恆溫在接近200萬，口袋深的富商巨賈依舊買單，市場上傳出的長榮集團、大倉久和飯店2家族分別選在去年底、今年初，用單坪170萬左右的價格購置南京東路一段的「頂高豪景」，便可看出豪宅不會退色，只是等待有緣人。
夏普計劃擴增在印尼的液晶電視產能，預定在2017年將該公司在印尼的液晶電視市占率倍增至25%，挑戰三星與樂金（LG）在印尼電視市場霸主地位。這是鴻海入主夏普後，雙方在液晶電視的首發之戰，對推升群創等集團內零組件供應商出貨量有直接幫助。 日刊工業新聞報導，夏普將在印尼市場逆襲三星、LG，計劃增產液晶電視，目標在2017年度將印尼液晶電視的市占率，由目前的13%倍增至25%。
夏普計劃在2016年度時，將印尼液晶電視產量倍增至100萬台，2015年度為54萬台，至2017年度時再提高至150萬台。 目前印尼液晶電視市場是由三星、LG雙雄稱霸，兩者皆擁有25%以上的市占率，夏普採取的積極擴張策略，顯然是針對三星及LG而來。鴻海在入主夏普之後，使夏普擁有低成本的製造優勢，將對韓系電視品牌廠造成威脅。 台灣樂金顯示器（LGD）董事長李堅明先前就表示，鴻海入主夏普後，將對南韓面板業造成很大威脅。
他說：「我們很尊敬鴻海董事長郭台銘，鴻夏的結合，對我們將形成明顯威脅，千萬不要低估鴻海整合不同產品與服務的能力，他們在很多領域都會成為無法令人忽視的挑戰者。」 夏普代表董事（家電事業負責人）長谷川祥典也曾說，將和鴻海攜手研發電視產品，且計劃在今年內開賣。鴻海及夏普攜手研發的電視，預估將以亞洲市場為中心進行販售。
目前夏普已經退出歐美電視事業，未來計劃攜手鴻海搶攻需求看俏的中國大陸、東南亞等地低價電視市場。 IHS資深總監謝勤益表示，鴻海與夏普結合之後，不再是單純的面板供應商，或是電視組裝廠，只要消費者想要的電子產品，幾乎都可以在鴻海一站購足，因為鴻海集團不只供應面板與組裝，連機殼與印刷電路板等所有電視要用到的零件，幾乎都能提供，這對擴大夏普液晶電視市占率有很大幫助。
大陸央企中國化工今年初才以450億美元巨資收購瑞士農業科技商先正達，昨（14）日又傳出有意競購麥當勞中國業務的特許經營權，再度震撼市場。競購金額或達20億美元。 外媒引述消息人士指出，中國化工和新希望集團等公司正在考慮競購麥當勞的中國業務。另外，美國私募基金KKR也正在考慮聯手中國公司共同競購麥當勞的中國大陸特許經營權，標價可能在20億美元左右，潛在買家須在下周結束前提交首輪報價。
所謂的特許經營（Franchise）是指特許經營權擁有者以契約的形式，被特許經營者可有償使用其名稱、商標、專有技術、產品及運作管理經驗等從事經營活動的商業經營模式。 麥當勞大規模開放特許經營權的時間比競爭對手肯德基母公司百勝還晚，截至2013年底，麥當勞中國只有46位被特許人，經營麥當勞12％的餐廳。
目前，麥當勞在全球超過80％的餐廳是特許經營，每年的特許經營費用占集團總利潤兩成以上，但這種盈利模式卻沒有被成功複製到中國市場。 麥當勞日前已宣布，未來將特許經營化餐廳比例由目前的80％度提高至95％，意味著，未來更多麥當勞餐廳是由加盟商運營而非直營。 繼百勝去年10月分拆中國業務後，麥當勞在亞洲市場也動作頻頻。
今年3月底，麥當勞中國宣布將在中國大陸、香港和韓國通過引進戰略投資者，採取更本地化的發展策略。未來5年，這3個市場預計將新開麥當勞餐廳超過1,500家。不過，就在上月下旬，中國財團收購肯德基和必勝客母公司在中國業務的談判就以失敗收場。 值得注意的是，中國化工今年上半年已先後在歐洲收購了德國塑膠和橡膠處理設備生產商克勞斯瑪菲（KraussMaffei Group），以及瑞士農業科技公司先正達（Syngenta），不過後者還未完成收購，稍早還傳出董事長任建新有意收購德國碳素石墨材料製造商西格里（SGL）。
三星、LGD砸大錢擴充OLED產能，根據韓國媒體報導，三星計畫加碼3兆韓元（新台幣890億元）投資OLED面板，並且計畫在明年推出可折疊螢幕的智慧型手機。
估計今、明兩年三星在OLED的投資額高達新台幣1,490億元，LGD今年投資額也高達1,000億元。 三星在去年賣掉一座5代廠之後，今年計畫將L6廠改裝成OLED面板生產線，另外一座7代廠將停產，在關閉7代線之後，多出來的廠房空間，將用來投資一條6代OLED生產線，最快在明年下半年就可以投產。
三星明年計畫再關閉一條5代線。 根據UBI Research估計，今年第1季三星的OLED面板出貨量來到8,670萬片，而全球OLED面板出貨量為9,130萬片，三星OLED面板在全球的出貨市占率高達95％。三星也持續擴大OLED面板產能，今年上半年已砸下兩兆韓元（約新台幣600億元），到明年底前將再追加3兆韓元（約新台幣890億元），使得總投資額來到5兆韓元，相當於新台幣1,490億元。去年三星推出的曲面OLED螢幕手機熱賣，外傳三星明年可能推出兩款可折疊螢幕智慧型手機，要強化在OLED技術的領導地位。
LGD目前是蘋果Apple Watch可撓式面板的主要供應商，由於蘋果iPhone明年將首度導入OELD面板，LGD也將擴大在中小尺寸應用的投資，今年將關閉一座5代LCD面板廠，明年上半年關閉一條6代線，轉而生產可撓式面板。 LGD在OLED的投資也不手軟，今年度LGD資本支出約1,200億～1,500億元，其中1,000億元將用於OLED面板的技術開發和產能擴充。
蘋果iPhone最快將在明年新機導入OLED面板，不甘蘋果首批OLED面板訂單全落入三星之手，LGD計畫加快OLED面板投資腳步，新產線預訂在第2季裝機，較原先計畫提早約半年，希望趕在2017年投產。另一方面，LGD計畫縮減LCD面板產能，擴大OLED面板產能，藉此拉開與大陸面板廠等後進競爭對手的差距。
自行車代工大廠愛地雅（8933）為搶攻TPP（跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議），及RCEP（區域全面經濟夥伴關係），昨日董事會通過越南投資擴廠案。
初期投資金額約500萬美元，年產能約20萬台，主攻歐美市場、中高階自行車訂單。 愛地雅董事長張元賓表示，看好客戶的需求以及全球大環境的未來趨勢，「TPP與RCEP協議早晚會通過，愛地雅越南廠將提前做好因應準備」，越南廠預計5年內，產能規模將一舉提高到100萬台，第1期預計趕在明年1月投產。
愛地雅可望成為台灣首家進軍越南設廠的上市櫃自行車成車廠。 張元賓強調，愛地雅積極朝向高附加價值產品發展，以區隔與低價組裝廠的市場，進軍越南投資擴廠，穩定的勞動力也是投資主因之一。 愛地雅表示，去年平均毛利率約13％，東莞廠年產近50萬台、每台自行車出廠均價約200美元，平均毛利率卻偏低，因此計劃將東莞廠部份產能轉移到越南，藉此拉高毛利率。 愛地雅完成台灣廠、波蘭廠、大陸廠的調整與轉型，因為定位成功，帶動2015年合併營收逼近61億元，稅後淨利2.64億元，EPS1.74元；昨日股東會通過配發0.5元現金股利。
法人表示，自行車業受景氣低迷、大陸庫存去化緩慢等衝擊，愛地雅今年前5月合併營收18.06億元、年減22.75％，預期今年可望維持2014年合併營收50億元、EPS0.8元的水準。
建大（2106）董事長楊銀明表示，建大印尼廠、台灣石榴班廠、越南廠、惠州廠4個新廠將於下半年陸續投產，4廠齊發挹注產能，預估營收將於明年下半年至後年陸續爆發。 楊銀明表示，建大去年合併營收312.39億元、年減6.16%，稅後淨利34.66億元、年減5.72%，每股稅後盈餘4.04元，連續3年每股盈餘達4元以上。
建大昨日股東會通過每股配發股利2.4元，包括現金股利2.2元、股票股利0.2元，以建大昨日收盤價50.4元計算，單是現金殖利率約4.37%。 楊銀明指出，越南、印尼等經濟才剛起飛，市場很有潛力及商機，建大早已搶在政府推動南向政策之前，赴越南和印尼等地建廠佈局，將鎖定東協市場創造營運成長。 印尼廠預定第4季率先投產機車胎，之後再生產自行車胎；越南2廠也已於6月初動土建廠，最快明年第3季可投產轎車胎，初期日產能為2-2.5萬條。
斥資11億元在雲林縣斗六市石榴班工業區興蓋的石榴班廠也預計年底完工，明年初投產，將專攻機車胎、工業胎的製造與倉儲；莿桐廠則將擴增轎車等大胎產能，大胎預計每天增產5000條。 中國廣東惠州廠下半年也將展開建廠，惠州廠機車胎最大日產能規劃可達6萬條、自行車胎最大日產能可達9萬條、轎車胎規劃最大日產能為2.5萬條。
建大副董楊啓仁則表示，建大在中國積極開發內需市場，與中國東風、長安、北京、江鈴、銀翔、柳州、上海通用等10家車廠合作，開發汽車正胎市場，同時與Honda、Toyota、Mitsubishi 、Mazda等日系車廠合作，提高備胎在OE（原廠委託製造）市場佔有率。
兆赫（2485）西歐客戶機上盒訂單，再加上CATV設備需求升溫，去年每股稅後盈餘2.66元，今年相準市場仍有上揚空間，兆赫董事長黃啟瑞透露，現正規畫在嘉太工業區建廠，以為未來新增訂單佈局，此外，公司新投資的小金雞「第壹創媒」，現已單月損益兩平，內部規畫3至5年內IPO。
西歐客戶機上盒訂單推動，帶動兆赫去年獲利大爆發，全年營收順利突破百億元關卡，來到112.56億元，年成長46.4％，稅後盈餘8.23億元，亦年增44.5％，每股稅後盈餘2.66元，昨日兆赫股東會也大方分享股利，經股東會決議配發2元現金股利。 去年繳出佳績的兆赫，對今年業績也不看淡，黃啟瑞表示，雖然大環境的景氣不佳，但是家庭數位匯流趨勢與雲端科技的商機仍在發酵中，吃到這塊大餅的網通廠今年營運相對樂觀。
法人指出，第二季原本就是CATV及LNB（低雜訊降頻器）的傳統淡季，兆赫5、6月業績難免受到傳統淡季影響，表現確實是淡了一點，以5月營收言之，單月營收12.6億元，約較4月衰退14.7％，惟相較於去年同期仍成長了53.56％；另累計前5月營收68.81億元，年成長率亦達71.85％，顯示今年的營運力道並不弱，目前看來第2季的收表現大致與第一季相當。
不過，隨著時序進入下半年，預期兆赫三季起營收就會明顯升溫。 相準下半年業績的成長，兆赫現已在嘉義嘉太工業區，興建金屬加工廠和電子新廠，初估含土地、廠房與設備在內的投資總額上看8億元，內部規畫應可在第3季投產，藉以支應北美客戶的需求。 除了本業持續看旺，兆赫轉投資、持股48％的第壹創媒也傳來好消息，黃啟瑞指出，由第壹創媒經營的團購網「瘋狂賣客」，現會員數已上看200萬人，月營收已近7、8千萬元，已達到單月損平，日前兆赫還特別送出即將在「瘋狂賣客」上登場的新品APP撲滿，成為股東會紀念品中的搶手貨，成功為第壹創媒打響名號。
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