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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
公告地價飆漲侵蝕地上權報酬率、降低投資意願的問題，財政部國產署將出面協調解決方案。據了解，財部擬訂定地上權租金年增率上限，其中，台北市政府已擬限制地上權租金年增率不超過6％，應可望成為國產署訂定上限的重要參考指標。 公告地價飆漲令地上權每年租金高漲，導致台北101大樓、微風信義、南山廣場、新光三越百貨、以及君悅大飯店等重要觀光物業承受租金飆漲的衝擊，也影響後續投資人對競標政府地上權案的意願，對此，財政部國產署已準備出面統籌解決此一問題。 財政部目前將公告地價租金率訂在3.5％，但亦將隨公告地價連動。
相關人士表示，地上權設定的租金收取，倘若是國有地，則由國產署訂定計收標準，倘若土地為各地方政府所有，則屬地方政府權責。 此次財政部之所以要出面找地方政府會商，訂定所謂「天花板」上限，雖不能強制地方政府跟進，但最主要是希望發揮「拋磚引玉」，倘若中央政府訂定上限，那麼某種程度上，應會發揮帶動其他地方政府跟進的作用。
其中，台北市政府先前由於地價一口氣大漲3成以上，導致信義計畫區的幾宗重要地上權租金飆漲，財政部政次蘇建榮先前是台北市政府財政局長，據悉在他轉任財政部政次之前，已在北市府內部提出相關因應方案，據市府內部最後討論結果，未來即便公告地價大漲3成、4成，與地上權設定相關的租金漲幅，一年的年增率最高不得超過6％，但目前該方案尚未正式對外發布。
由於財政部為中央政府機關，國產署最快在7月召開相關會議，邀六都及工商活動發達的地方縣市政府、產業界共同討論訂定所謂的權利金「天花板」，亦即當公告地價漲到某種程度時，不應讓權利金同比例成長，而是應該設定一個「天花板上限」，來限制租金的最高漲幅。 由於北市府已規劃地上權租金的最高年增率不得超過6％，估計國產署針對國有土地部分，所訂定出的標準應會以此為界，甚至可能低於6％。
京華城今天表示，現階段並無任何改建規劃，堅持基地容積率為560%維持基本權益。部分媒體與名嘴未經查核事實即加以評論，恐有誤導社會大眾之嫌。
京華城容積率爭議不斷，台北市議員高嘉瑜質疑北市府是否透過監察院糾正文幫業者開後門，貼文也點名現任政務委員張景森，引發兩人筆戰，政論節目也加入討論。京華城今天再度以四點澄清，請大眾勿再傳播不實訊息、混淆視聽，損及京華城公司股東及同仁權益。
一、京華城表示，台北市都市計畫委員會在民國77年成立專案小組審議威京集團申請的「京華再開發案」，由於當時並無工業區變更為商業區的前例與土地回饋的相關規範，經過都委會委員多次討論後，才形成本案應捐地30%的結論共識。 目前雖然法律已有規定工業區變更為商業區需捐地40.5%，但以今天的法律規範為標準置喙法律明定前的案件並不公平合理，且不符合法律不溯及既往原則。
二、京華城重申，依照台北市工務局於78.11.2第六次專案小組會議及市政府80年2月13日都市計畫書所載，京華城基地容積率在捐地30%之後應為560%。由於威京公司已在86年間將30%土地移轉登記予市政府完成捐地，因此目前京華城基地容積率應為560%。
三、京華城表示，監察院在102年間接受京華城 23位股東的陳情申請後，歷經3年的調查程序，包括前後2屆共3位監察委員調查及3次監察院內政委員會議討論，做出京華城基地容積率應為560%結論，京華城絕無也不可能干預監察院獨立監察權。
四、京華城認為，台北市土地容積率依照相關法規及內政部函釋，應由台北市都市發展局決定即可，應無函送內政部釋示的必要。
七大行動方案執行細節 上路實施 新北市推動防災型都更，昨天公布七大行動方案執行細節，即日起上路實施，為鼓勵民眾自力更新，修法降低申請門檻，市府與銀行、營造廠、建築經理公司簽署合作意向書，提供資金補助及媒合技術，提高都更誘因。 市長朱立倫指出，防災都更行動方案囊括三大面向，包括法令簡化、資金補助及建構技術媒合平台，降低都更成本，增加誘因、加快速度。
他說，目前每年都更申請案僅個位數，成效有限，盼法令、資金及技術全面到位後，一年至少幾十件接受輔導。 推防災都更 市府資金、技術協助 城鄉局長邱敬斌說明，都更關鍵在於現住戶整合與政府資源協助，新北市在中央法令架構下，訂出最大彈性法規，包括簡化簡易都更程序、修訂容積移轉規定、優先取得防災道路與避難點，針對土壤液化高潛勢地區，申請都更門檻從屋齡三十年放寬至二十年，若都更後建築物結構安全達到高於一般法規標準，可獲三％至五％容積獎勵。
邱敬斌表示，自力更新補助經費從原本兩百八十萬元提高至六百三十萬元，整建維護耐震補強得以單棟建物提出申請，補助上限最高一千萬元；依據工務局房屋健檢結果，協助民眾辦理整建維護耐震補強或更新重建，高災害風險地區的建築物，由都市更新推動師優先蹲點輔導，已有三十三案接受輔導。
此外，市府建立都更產業媒合平台，目前有九家建築經理公司、五家營造廠與十一家銀行和市府簽署合作意向書，協助媒合自力更新社區，找尋資金及技術支援，減輕財務負擔。
財政部國有財產署今(20)日開標設定地上權，結果相當不理想，招標12宗僅標脫2宗，分別是台北市中正區與花蓮縣玉里鎮土地，中、南2區全數流標，標脫率僅16.67%，創下近年來標脫率新低紀錄。 在公告地價及房屋稅不斷上調的雙重因素下，國內地上權案越來越乏人問津，國有財產署未來是否因應市況調整每年收取公告地價3.5%地租條件，已經是業界評估設定地上權土地觀察的重點之一。
今天標脫的台北市中正區土地，近幸安市場、台北市立圖書館城中分館、捷運忠孝新生站，結果以權利金2億1,580萬元脫標；而花蓮縣玉里鎮土地，雙面臨路，鄰花蓮監理站玉里分站、玉里高中，最終以權利金1,142萬元標脫，兩筆案子存續期間皆為70年。
信義全球資產經理王維宏表示，台北市脫標得這塊土地面積相對較小，僅有154坪，底價與同地段土地於103年的標脫單價167萬元相比，已較當時標脫價打79折，標脫總價溢價率約5%。此案為東煒建設標下，以目前地上權住宅市況不佳的情形來看，推估開發為商用不動產或坐月子中心等具報酬收益產品，效益會比住宅高。
另外，中山區中山二小段土地使用分區屬商三，基地方正，面積335坪，位處中山北路精華地段，適合開發為商辦或旅館，可惜權利金底價超過10億元偏高，且目前旅館供給量大，降低企業開發意願，最終以流標收場。
而值得一提的是，國有財產署這次釋出台中市東區練武段2筆土地，原是看好可順利脫標，但因今(105)年4月一筆同區土地，當時由麗寶機構旗下鵬程建設以4.32億元標下，但最後卻以流標收場。外界推測與該區投資建設進度沒有明確完工時間，像是南山人壽開發的陽光廣場與勝利廣場，及台鐵高架新站連合開發計畫皆是如此，也與建設公司已有不少土地庫存有關。
高雄市政府訪問團於台北時間六月十九日，專程探訪由倫敦奧運選手村改建的社會住宅；社會局長姚雨靜表示，選手村改建成社會宅，意義在於既有空間活化，倫敦經驗值得台灣借鏡。 高市府訪問團由市長陳菊帶領，台北時間十九日下午走訪由倫敦奧運場館改造的綠色空間，了解當初倫敦官方申請奧運動機，以及奧運過後的實際情況。
都市發展局官員說明，倫敦奧運場址定在倫敦東區，該區相較於鬧區，整體建設相對落後；倫敦當局盼藉由奧運帶動社區發展，規劃場館時著重環保與永續等概念，許多場館都透過細緻設計，賽後經簡單改造，即可提供社區繼續運用。 姚雨靜表示，倫敦東區社會宅是全世界由奧運選手村改建首例、共兩千八百戶，其中三成只租不賣、七成出售，租、售價均為市場七成。
姚雨靜認為，選手村改建成社會宅，除了當局設想到公共空間永續利用，更有既有空間活化的意涵；若將倫敦經驗轉移台灣、高雄，社會宅政策應評估妥善運用閒置房舍，不僅可活化閒置空間，還有機會提供需求戶較多選擇（多地點）。 都發局補充，市府近期正與台電合作，將部分閒置宿舍改建為社會宅，未來會持續找尋更多適合房舍改建，以最少成本打造最高效益。
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】申請地價稅自用住宅用地優惠稅率，須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有，面積限制為都市土地未超過300平方公尺，非都市土地未超過700平方公尺。 另外，夫妻以及受扶養未成年親屬總共只能選擇一處自用住宅來適用優惠稅率，若第二處以上自用住宅，有成年直系親屬設立戶籍，則可不受一處限制，在面積限制範圍內，均可申請適用優惠稅率。
稅捐機關表示，符合適用地價稅自用住宅用地優惠稅率之土地，土地所有權人可於每年地價稅開徵前40日即2016年9月22日提出申請，若逾期申請者，則自申請之次年期開始適用。
前已核定而用途未改變者，以後免再申請。申請方式多元，除了可以到基隆市稅務局總局及各分局填寫申請書之外，還可以利用網路於基隆市稅務局網站線上申請。
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東森國際（2614）董事長廖尚文指出，公司下半年兩大營運方針包括積極資產活化與聚焦數據平台營運，東森電視股權出售案估計主管機關很快做會做出決定，如果美國買主被否決，他組買主買價不會差太多，森森百貨與東森購物已在研究整併與上市。
森森百貨與東森購物目前委託專家研究併購方式與股票上市，以MOMO股價200多元來看，兩家後市看好，整併工作預計明年完成，完成後兩年內股票上市。法人估森森百貨今年獲利有4億到5億元。 東森電視現有的美籍買主提出的買價，若政府核准出售，東森國際依持股21.32％計，可分到39.02億元，扣除成本可獲利32.6億元，每股獲利貢獻達4.7元。
廖尚文指出，該案送交經濟部投審會後，投審會請相關單位提供意見，各單位都在兩周內答覆，只有傳播通訊委員會還沒答覆，估計要等該會換屆後才會決定；即使遭到NCC否決，也還有他組買主等著接替，買價也不會差太多，因此估計今年內可以成交售出。
復興航空董事長林明昇昨（20）日宣布，面對航空產業的劇烈變化，公司啟動企業再造，進行轉骨，將由母公司挹注資金，增資10億元，代理總經理劉東明也正式真除。
林明昇表示，復興航空將持續以飛安第一為前提，「透過文化翻轉、營運優化、服務定位等三箭齊發，在傳統航空與低成本航空（LCC,Low Cost Carrier）之間，逐步建立符合消費者需求的創新複合式航空商業模式（Hybrid Model）。」
為充實營運資金，持續精進飛安，復興航空已於17日董事會通過辦理現金增資，發行新股1.25億股，暫訂發行價格8元，增資規模預計達新台幣10億元。 改造工作第一步，即是找到對的人才。林明昇表示，將借重新任總經理劉東明在航務專才與航空管理經驗，協助興航再造。
劉東明擁有機長執照，曾任華航企安室協理，他形容自己「從線上來深知線上事」，也是國籍航空首位「機師總經理」。 在文化翻轉部分，復興航空首屆飛安文化周將於本周登場，23日由2016年飛安年會打頭陣，24日則為興航首屆飛安日，公司首次舉行全員參與，深植各部門同仁對飛行安全認知，全面落實飛安第一（We put safety first.）。
今年首季，企業安全處已完成全體員工近2,000人次的「安全管理系統」教育訓練，包括董事長、執行長、總經理等所有高階主管在內，均完成受訓及通過測驗。 林明昇指出，為達成營運優化目標，預計在今年底前，原飛行日本線的A330機隊將全數出售或轉租。
興航的國際線及兩岸線營運，未來將全數以A320╱A321機型執飛。 此外，經評估營運效益，目前國際線的澳門、沖繩及兩岸線的貴陽，則從10月30日起停止營運。針對已訂位旅客，將透過客服通知並提供必要協助。
隆大營建昨（20）日召開股東常會，通過配發現金股息0.6元，董事長陳武聰表示，在新案完工開始銷售「鳳凰時代」6月開始入帳後，下半年營運將優於上半年，隆大首度跨足飯店領域，在日本購買、興建的本栖View Hotel成功營運後將擴大累積經驗，再加碼買進日本飯店，搭上日本鼓勵觀光政策利多為公司貢獻營收。
陳武聰表示，隆大位於橋頭新市鎮的鳳凰時代大樓建案，剛好在5月完工銷售，目前已經賣出100多戶，將從今年6月開始分批入帳，因此，他預估，下半年營收將比上半年更好。 除營建本業，隆大首度跨足飯店，「算是相當成功的」，陳武聰說，隆大總計投資近6億台幣，買進日本富士山下的本栖View Hotel，分兩期整修、興建，目前飯店房間數已達153間，住房率平均有80％，投資報酬率超6.3％。 陳武聰指出，日本的本栖View Hotel主要房客來自台灣和大陸，分別為30％∼40％及20％∼30％，其它旅客則來自泰國和越南。
值得注意是，日本開放馬來西亞免簽證入境日本後，馬來西亞旅客明顯增加，因此，隆大正在洽談購買新的日本中型飯店，並準備將富士山腳下既有飯店場址14,000坪土地進行第3期擴建，搭上日本觀光政策利多，為公司帶來更多營收。
鴻海集團強化自動化布局，在董事長郭台銘力挺下，轉投資自動化品牌設備廠陽程將在板橋籌設新研發中心，鎖定行動裝置應用玻璃纖維絲、3D曲面玻璃製程等自動化先進設備研發，打造百人研發團隊，要打國際盃。 鴻海集團積極擴大投資，包括入股日本百年企業夏普，擴大印度、俄羅斯等新興市場生產或銷售等領域，多以海外為主；此次透過陽程設立新研發中心，是集團近期在台灣的指標性投資之一，藉此提升集團組裝技術競爭力，爭取更多品牌廠訂單。
陽程昨（20）日舉行股東會，釋出在板橋籌設新研發中心的相關訊息。鴻海集團昨天並在陽程董事改選後，首度新派任陽程董事代表，由旗下富士康金機虎事業群C次集團協理殷偉雄出任，透露陽程與鴻海集團未來關係將更緊密。
陽程董事長黃秋逢透露，郭台銘相當重視工業4.0的新技術與更廣闊的應用，在鴻海參與陽程私募投資之後，陽程扮演責任更重大的角色，未來要走更寬廣的道路，因此陽程在今年正式投入籌設板橋研發中心，預計投資1億元。 黃秋逢說明，目前板橋研發中心預計招募研發團隊，規模近百人，也將搭配產學合作方案。另在陸續開發軟性電池組裝自動化、銅箔基板裁切線、光電與製鞋等應用有新斬獲，樂觀下半年仍有傳統旺季成長表現。
界面新聞報導，百度已正式將百度文學出售給遊戲商完美世界（北京）網絡技術有限公司，成交金額10億美元，雙方已完成交割，目前百度仍占有百度文學的20％股權。對此一消息，百度不予置評，但完美世界內部人士已出面證實。
2013年7月，百度以1.915億元人民幣的價格從完美世界手中買下縱橫中文網，並將多酷書城、91熊貓看書一起整合，2014年宣布正式成立「百度文學」，另包括百度貼吧（網路論壇）、遊戲、音樂、影片及91無線等百度系資源，打造完整產業鏈。 不過，百度文學近年卻風波不斷。
為全面清查盜版侵權問題，今年5月底，百度貼吧的文學類論壇突然大量關閉。這是百度在先前因「魏則西事件」清查疾病類論壇廣告亂象後，再度對論壇進行整頓。
事實上，百度文學的成績並不被看好，在2015年騰訊收購盛大文學，成立閱文集團之後，百度文學在內容儲備、作者隊伍、發行管道上被大大瓜分。 同時，阿里、小米也已經加入戰場，對百度文學形成了更大的壓力。
今年5月，百度文學的實際負責人、百度副總裁王湛因違反職業道德行為規範，損害百度利益而被百度開除，業務負責人的離開預示了1個月後百度文學面臨的命運。百度文學被分家後，未來還可能更名，去百度化。 出售百度文學對百度而言是其「航母計畫」的一部分，從去年起，百度為了減輕負擔，加快處理其非主營業務，而第一刀就砍向「百度文學」。
去年6月起，就有傳聞指出完美世界要回購百度文學，在網路文學原創上再起爐灶，而此舉也可能與完美世界回歸A股有關，收購百度文學可提高其回歸上市的估值。
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