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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
影響九萬多人 市庫一年約增加三億元稅收 新北市議會昨天三讀通過俗稱「囤房稅」的「房屋稅徵收率自治條例」，民眾持有第四間以上「非自住屋」，房屋稅率從原本一．二％倍增為二．四％，一○六年七月一日起實施，估計影響九萬多人，新北市一年約增加三億元稅收。 財政局長呂衛青指出，以往房屋稅率未區分是自住或非自住，中央一○三年六月修正房屋稅條例，財政部定義「自住屋」上限為三戶，包括自住、父母、子女，且須有自住事實，持有第四戶起，以「非自住屋」課稅，稅率由原先一．二％提高為一．五％至三．六％，授權地方政府自訂稅率，新北市針對持有第四戶以上的非自住屋，房屋稅率調高至二．四％。有議員質疑，中南部地區採最低稅率一．五％，為何新北市訂定二．四％？
呂衛青說明，新北房價所得比是全國第二高，民眾購屋負擔沉重，希望透過差別稅率，鼓勵持有多間房屋的人釋出空餘屋，增加市場房屋供給量，達到抑制房價效果。 新法明年七月一日起上路 據統計，新北市總計有一百八十萬戶房屋，其中持有四戶以上房屋的屋主比率不到全市屋主數量的六％，自治條例上路後，影響人數不超過十萬人，估計每年市府可增加三億多元稅收。 呂衛青表示，本次修法重點在於第四戶以上非自住屋稅率調高為二．四％，其他維持現狀，包括供自住或公益出租人的房屋稅率為一．二％，供營業、私人醫院、診所或自由職業事務使用為三％，供人民團體等非營業使用者為二％。新法明年七月一日起上路，因房屋稅每年五月徵收，新稅率將影響一○七年五月繳交的房屋稅。
台北市不少知名商圈近年發展狀況不佳，公館商圈直接被市議員點名為沒落商圈之一，對此，台大公館商圈協會榮譽理事長李湘珍表示，商圈長年都有租金調漲問題，導致店家頻繁汰換，商圈特色減少，整體發展每況愈下。無獨有偶，一級戰區的東區店面向來兵家必爭，但商家表示，近年同樣因租金翻倍，忠孝東路四段更有十餘間店面閒置，空置率比往年高。
李湘珍指出，公館租金會調漲，原因是房仲介入，房仲會找尋房東，並向房東推薦新的承租人，這些新承租人願意負擔的房租甚至是公館舊店家的兩倍以上，因此逼迫舊店家出走，但新店家在高租金壓力下，也不一定能長久經營，所以商圈內的店家汰換率高，最後只剩原本就財力雄厚的大型連鎖店存活，卻也讓公館失去特色，逐漸流失人潮。 一位在公館經營麵線店二十六年的老闆也說，大約十年前，電信行大舉進駐公館，當時房仲就趁機拉抬租金，近年租金持續調漲，確實很多小吃店家撐不下去，只能離開或轉型，他是因為和房東合作已久，房租只在四、五年前漲過一次，且只漲約一成，所以還能經營。
東區商圈部分，因為沒成立自治會，少了組織帶領轉型、租金又屢創新高，導致不少商家歇業，或是轉移陣地到西門町。仁愛里里長鄭秀郎指出，這個現象從去年開始越來越明顯，受到景氣不佳、店租炒作影響，租金連年看漲、動輒數十萬到百萬元，導致連鎖書店、餐廳紛紛撤出，巷弄內的小店也生存不下去。 內政部實價資訊顯示，二○一二年時，忠孝東路四段一樓店面租金每坪僅四三九○元，到去年租金平均每坪高達八三二二元。當地房仲業者表示，內政部實價資訊低估租金行情，事實上忠孝東路、大安路的店租每坪至少萬元起跳，逾百坪的店面租金甚至漲破千萬元。
鄭秀郎表示，自己在大安路也有店面，但「租也租不出去，賣也賣不掉」，長期下來不是辦法；因此，包含他在內的東區商圈房東開始調降租金，依店面規模調降一至二成，盼此舉能找回昔時榮景。 天母商圈 租金下修展生機 另一方面，天母商圈也曾租金飆漲導致店家出走，近來租金下修，商圈重展生機。優美地產企研室召集人葉立敏說，近來店租下降三、四成，陸續有店家進駐，如果帶動周邊人潮開始回來的話，租金就可以有支撐。
高雄市政府創全國首例，租用台電公司位在鳳山五甲社區55戶公寓做為公共出租住宅，最近已完成首批25戶修繕工程，將與原民會合作，陸續提供拉瓦克部落的原住民入住使用，活化老屋。 「這是地方政府與國營事業合作，結合社會住宅公益政策的首例！」高市府都發局長李怡德說，首批25戶包租代管公共住宅每戶面積15坪，2房2廳，周邊有幼兒園、中小學、公園綠地、市場及停車場等公共設施，生活機能頗佳。
這些住宅是市府去年主動與台電接洽，除保障台電可獲取基本租金外，轉租給一般民眾也負擔得起。市府抽換老舊管線、更換廚具與衛浴設備，提供床組、客廳桌椅等基本家具，和坊間「租屋平台」的仲介模式不同，由高雄市政府當房東，代管市區空屋，提供做為社會住宅。 都發局表示，這一帶坊間同樣規格房間月租約6千到7千元，這批公共出租住宅每月租金低於5千元。
都發局說，許多國營事業擁有市區精華地段的房地，早期興建的員工宿舍如今多處使用率不高，未來都會成為市府實踐新政府「包租代管」社會住宅政策的新選擇。 「老屋活化和公共出租住宅是雙頭並進，目的是讓閒置或老化的房子注入生命力。」李怡德表示，另外有30戶也加緊趕工中，預計年底可修繕完成。市府願意分享包租代管的經驗，讓資源做最有效運用，促進公有資產活化，帶動社區更新。 另外，都發局從去年起開辦老屋活化補助，在哈瑪星、岡山、旗津一帶都有民眾提創意案，已有5案獲補助並施工。今年都發局鎖定鳳山曹公圳水岸第一排街區納入補助範圍，目前已委請建築師公會研究調查。
嘉義市湖子內區段徵收案，本月初抵價地配地作業完成公告，市府地政處長饒嘉博昨天表示，月底前土地清冊送到地政事務所進行囑託登記，二個月內完成登記作業，九月發放全區一至三標私有地土地權狀，並陸續進行土地點交發放。
市長涂醒哲昨視察工區並聽取二、三標工程進度簡報，二標已完工，預計七月中旬完成驗收，三標受颱風、廠商作業不順等影響，進度落後八％，目前只達五十六％，他請負責設計監造的內政部土地重劃工程處趕工，在十二月底前完工。
地政處重劃科長張曉琴說，全區共三標的土地完成配地作業公告，一標公有地七十一筆，私有地三百四十九筆、土地所有權人五百五十六人；二標公有地一百五十七筆，私有地四百一十四筆、土地所有權人六百六十九人；三標公有地一百三十筆，私有地三百三十三筆、土地所有權人六百二十八人。
住商不動產嘉市吳鳳店長陳亮全觀察，市區大面積、具開發議題的土地稀少，本案土地具完整性、交通便利等優勢，一標地理位置靠近興安國小、輔仁中學學區，連接舊社區，其中私有地九十八％，公有地僅二％，雖然還沒發放土地權狀，已有建商收購私有地，坊間已有喊價每坪十萬至十五萬元。 市府工務處副處長駱際方表示，配合三標工程施工需要，湖子內路七月九日起封路，施工單位派員指揮交通及引導車輛改道。
中央銀行公布統計，5月購置住宅貸款餘額年增4.37%，連續2個月回升；建築貸款餘額年減2.05%，為連6個月負成長，創2010年3月以來最大衰退幅度，顯示建商對房市看法仍保守。 央行今天公布消費者貸款及建築貸款餘額統計顯示，5月購置住宅貸款餘額新台幣6兆1672億元，月增281億元，貸款餘額年增率4.37%，連續2個月回升，房市下游買氣似有回溫。 央行表示，由於部分地區房價略微下修，吸引自住買盤進場，加上合宜住宅一次性交屋，導致購置住宅貸款餘額增加，但房市是否回溫仍待觀察。 至於象徵房市上游的建築貸款餘額，5月底為1兆6161億元，月減50億元，年增率為-2.05%，不僅連6月負成長，減幅更創2010年3月以來最大。
央行官員表示，5月建築貸款餘額年增率連續6個月衰退，主要是市場餘屋過多，建商對今年房市展望看法仍保守。 此外，根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，5月底貸款餘額4945億元，較4月的4807億元成長約137億元。央行分析，青安貸款大幅增加，應與部分地區房價下跌、自住買氣回籠有關。 值得注意的是，5月全體國銀購置住宅餘額月增137億元，顯見建商雖然保守看待房市，但已有不少青年首購族與自住客進場購屋，自住剛性需求仍在。
由台北市政府、台灣鐵路局共同開發的「萬華火車站雙子星大樓」，九月正式啟用，市立聯合醫院及勞動局員工近千人進駐，市長柯文哲第二辦公室也設此，旅館業、餐飲業陸續進駐，市府表示將為萬華帶來上億元經濟發展。 萬華火車站雙子星大樓位於艋岬大道旁，斥資四十億元興建，共分成三塊基地，其中交一、交二基地由現有萬華火車站向上增建。
交一基地結合萬華西站客運，打造廿六層樓的建物，由凱撒大飯店經營，可提供約七百五十個房間；交二基地則為十六層樓的餐飲辦公複合大樓，北市府辦公室位於三至十一樓。 交三基地則為停車塔，可提供近七百個停車位，疏解萬華地區交通問題。交二的北市府辦公室今年九月先啟用，交一、交三年底後竣工營運。
三棟建築物皆有空橋串連，成為辦公、旅宿、餐飲休閒、停車及轉運的複合式空間。 北市副市長林欽榮昨前往視察，他表示，交二的市府辦公樓層，將有近千名市府員工進駐，包括聯合醫院、勞動局、社會局及萬華區公所；市長第二辦公室也會設在此，展現北市府重視萬華地區再發展的決心。 市府財政局指出，萬華車站雙子星大樓屬「中正萬華復興計畫」範圍，以捷運萬大線為引擎，公辦都更為手段，透過公共工程、市場改建，促進傳統產業轉型及提升產業競爭力，希望再造當地商業繁華榮景。
但萬華區雙園里長許惠城質疑，萬華車站是鐵路地下化後唯一沒有捷運共構的車站，不知市府是什麼想法，沒有興建地下街串聯車站及捷運站，「怎麼想邏輯都很怪」。 永慶房屋萬華店長李漢郎分析，雙子星將有凱薩大飯店進駐，搭配周邊交通便利性，可望帶來消費人潮，刺激地方消費，對當地發展有加分效果。 在萬華設第二辦公室，柯文哲說，這個辦公室象徵意義較大，因為議員認為萬華長期被遺忘，所以要求選一個廿坪空間掛牌市長辦公室，他只會去那裏開會，辦公還是在北市府。
嘉泥（1103）昨（27）日宣布成立「嘉和健康生活」公司，營業項目分為旅館事業體及醫療照護體系兩大區塊，為集團轉型計畫加速開跑。 嘉泥董事長張剛綸表示，獨資沖繩飯店已完成土地收購，力拼2019年興建完成；產後護理之家（月子中心）將在第4季開出第一家，期望2020年讓嘉泥轉型藍圖交出貢獻能量。
嘉泥去年EPS 0.34元。考量近期水泥市況好轉，嘉泥中國廠在4月底正式復工，張剛綸於股東會提出修正案，將原先不配發股利方案改為配發0.1元現金股息，獲投票通過。 張剛綸表示，今年景氣仍充滿不確定風險，惟嘉泥營運調整暫告段落，表現應較去年好。未來將以水泥、倉儲物流業為基石，拉出資產開發和旅宿服務兩條主軸線，穩健構築集團營運模式的黃金三角。 繼去年與雲朗集團合資，在羅馬投資飯店營運，嘉泥已完成日本沖繩佔地1,453坪土地收購，將獨資興建飯店，規劃239間客房，四大特色餐廳及那霸市最大規模宴會廳，目標2020年東京奧運前開幕。
張剛綸指出，2015年日本沖繩旅遊人數793.63萬人，2018年可望突破千萬的旅遊人數。近年赴沖繩舉行婚宴人數大增，嘉泥選定的飯店地點距沖繩縣政府、那霸市政府車程僅18分鐘，優於鄰近的日航、凱悅酒店。 有鑑於台北市產後護理之家約有一半的供給缺口，嘉泥在中山北路嘉新大樓的8樓，打造擁有19間客房，22床嬰兒床的護理之家，已有專業的醫護團隊加入，定位為飯店等級的5星級設備、服務，但收費僅4星級半，預計第四季試營運。 張剛綸說，目前在全台尋找合適地點，並擬同步耕耘中國大陸版圖。因兩岸使用經驗不同，目前有一個專門小組在大陸市場進行協商，希望儘快進入大陸坐月子中心市場。
此外，嘉泥去年大陸聯合廠僅開窯141天，導致虧損9千多萬元，今年則在4月18日開窯，營運漸入佳境；台北港爭議訴訟期望能儘快落幕，至於資產開發部份，考量台灣房市不佳，包括3筆土地、2筆地上權今年均無開發計畫。
嘉里大榮（2608）去年EPS 2.75元，昨（27）日股東會通過配發每股現金股利1.72元，今年首季獲利3.41億元，年增高達28.35％，估計今年本業獲利成長率會高於去年的18％；董事長沈宗桂表示，即將投資7.8億元興建北區第二個國際化物流中心，也會有新的併購案。 大榮目前在林口有物流中心，這次買觀音觀塘區土地5,088.09坪，距離桃機不到20分鐘路程，沈宗桂表示，公司將建設為國際化專業物流中心，提供醫療、跨境與水果物流與一般物流使用，預計1年半後完工啟用。
沈宗桂指出，母公司香港嘉里物流集團剛在今年6月買下太平洋航線第三大的美國APES海運承攬公司，對於台灣的嘉里大榮也會產生助益，有助提高在國際市場的競爭力。公司或是母公司今年在國內外都會有新的併購案。 另公司去年併購的超峰快遞預計今年9月更名為嘉里快遞，將與泰國、越南、香港的嘉里快遞統一品牌，與母公司嘉里物流聯網透過資源整合，拓展東南亞地區跨境快遞與國內快遞業務，也配合政府南向政策。
嘉里大榮去年營收90.47億，毛利率21.15％，營業淨利14.09億元 ，稅前盈餘16.78億，合併稅後盈餘13.27億元，年增率34％，EPS為2.75元。去本業實質獲利成長18％，公司今年首季就有好成績，下半年物流旺季，全年獲利可望有更高的成長率。
神腦（2450）昨（27）日舉行股東會，總裁林保雍表示，神腦為了未來5年甚至10年的轉型大計，今明兩年將在台灣進行大建設。 神腦昨天股東會通過每股配發現金股利3元，並完成董監改選，首度聘任統一開發公司董事長蘇崇銘、康和證券董事長葉公亮擔任神腦獨立董事，昨天下午神腦召開董事會，由中華電信指派執行副總經理謝繼茂擔任神腦國際董事長。 林保雍所謂的大建設，包括進行中的組織改造、系統整建，以及跨足O2O市場、代理iPhone全系列產品等。
其中，神腦相繼投資入股兩家蘋果在台授權經銷店優仕及暐固，並間接100％持有蘋果授權店優銳及優邑。 目前神腦在優仕持股89.48％股權，在暐固持股100％，並藉此擴大代銷蘋果iPhone手機、iPad平板、Mac筆電、iWatch手表等iOS系統的全系列產品，預估今年來自代銷iOS產品的營收挹注約10億元左右，未來每年可望逐年增加營收。
至於大陸市場方面，林保雍則坦承是一個失敗的投資，他說，神腦在大陸投資6年，沒想到會遇上一年半之內，店面租金翻漲2倍、當地薪資調漲1倍的狀況，神腦在大陸6年、累計虧損20億元，這幾年陸續撤掉江蘇、福建等200多家店，去年投資大陸的虧損已經止血，大陸現在只剩上海23個據點，不再擴張。
林保雍強調，神腦接下來將進行「神腦4.0」的轉型大計，短期先做「精緻化服務」，第4季將以「神腦線上」的品牌名稱跨足O2O市場，神腦電商事業部總經理單紹棣透露，「神腦線上」未來不只會在網路販售Android、iOs的手機，平板、筆電、3C商品全部都會賣，也會銷售「福利商品」。
林保雍強調，神腦轉型過程，除了固守本業、配合母公司中華電信積極推銷大4G方案之外，也將透過O2O開店、擴大代理蘋果全系列產品開創新局，也會投入販售VR產品，電商團隊目前大約40人。 雖然大陸投資布局失敗，不過，政府正全力發展南進政策，林保雍說，會仔細考慮南進，但是南進不是做電信服務，而是把神腦O2O的商業模式整套輸出，屆時也會攜手當地策略夥伴，目前比較青睞B2C或B2B2C市場，林保雍強調，備準好了才能走出去。
針對電動車大廠特斯拉（Tesla）將在上海設廠，中鋼（2002）持股近25%的富田電機董事長張金鋒昨（27）日表示，富田明年底前的訂單均已準備好了，但為掌握商機，富田也將加速在台灣擴建新廠的計畫。
在經濟部與科技部的全力支持之下，富田不排除進駐竹科所屬的銅鑼科學園區設廠。富田初步規劃，將租用5至7公頃的土地設廠，同時邀集相關供應鏈廠商加入，建立國內最大的電動車動力系統生產基地。 據了解，特斯拉已和上海政府控股的金橋集團簽署協定，金橋將提供土地作為入股資金，並與特斯拉合設公司。
全球汽車傳動系統大廠和大工業公司（1536）為因應客戶訂單持續成長需求，該公司所規畫興建的嘉義大埔美新一代智動化新廠即將正式啟用投產，且為滿足未來訂單規模繼續攀升，現已再另覓地建蓋新廠。尤其值得注意的是，現在該公司正積極爭取的大客戶電動汽車廠Tesla將推出平價新車型Model 3的大訂單，每年出貨量將可能增加4∼5倍，由原來的9∼10萬台增加到50萬台，8月將可確定該訂單，屆時該公司將斥資台幣15億元前往美國設廠，預計2019年完工投產。
和大工業董事長沈國榮表示，目前Tesla已針對原有供應商進行產能調查，並尋求第2、3新供應商預備產量的提升，來填補原有供應廠商不足的產能缺口，由於和大對Tesla Model 3車款所爭取引進的訂單量將呈多倍數暴增，前往美國設廠除可就近供應市場，也可有效降低成本，目前已選定在美國加州、聖地牙哥近墨西哥邊界及墨西哥等3地擇一地點設廠。
沈國榮說，美國廠將採類似大埔美新廠的智能化生產規畫，可大幅降低人力成本與人力依賴，除能供應電動車減速齒輪箱及差速器外，也可供應客戶Borg Warner扭力轉換系統部分訂單需求。而投資建蓋的15億元資金來源，除一部分自有資金外，其他將透過公司債或發行新股來因應。 目前和大前五大重要客戶Borg Warner、Tesla、Punch、Eaton、BRP等訂單共占該公司營收比重約73％，今年除Eaton外，其他客戶訂單仍持續成長。
其中，該公司亦正爭取Borg Warner瑞典廠新訂單，若順利取得訂單，2018年可開始交貨，初期年訂單量為10萬台，2020年預計將可增加至30萬台，是一筆為期5年的長訂單。 和大總經理陳俊智指出，該公司於2015年經由Borg Warner瑞典廠出貨給Jaguar，第一年出貨1萬套，今年已增加到6萬套，2017年再加入Land Rove汽車，預估可提高到11萬套，2018年16萬套，2019至2022年每年出貨將可達到18萬套，該筆長單預估可到2027年。 他並表示，現在和大透過BRP出貨給BMW，2017年將直接出貨給BMW。
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