歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
統計實價資訊,今年1∼4月北市豪宅揭露件數僅48件,成交量僅剩去年同期的三分之一;儘管豪宅交易極為慘澹,但央行豪宅管制仍不願鬆手,估計豪宅的「春燕」還很遙遠,今年全年面臨百件保衛戰。 北市豪宅受政府打房,近2年成交冷颼颼,東森房屋統計北市實價登錄,北市今年第1季總價7千萬元以上豪宅僅揭露41件,相較去年同期交易高達127件,今年豪宅成交只剩三分之一。最新1∼4月揭露也僅48件,相比去年同期161件,可說是「腰斬再腰斬」,總價7千萬元以上豪宅交易量大減近7成。
觀察今年第1季總價7千萬元以上豪宅交易金額也蒸發了逾72%,原本去年第1季交易總金額規模有162億元,今年首季已跌破45億元大關,交易總金額僅剩43.92億元。 東森房屋副理于靜芳表示,今年北市豪宅不僅交易少得可憐,不少豪宅揭露價格都已跌價1∼2成,其中,南港經貿段重劃區豪宅幾乎無成交量,整體豪宅跌價2成,每坪成交約60∼70萬元。 當地指標豪宅華固「天匯」實價揭露89筆,4年前中高樓層每坪約80∼82萬元不等,但社區2013年完工後,成屋至今僅成交3戶,去年3月成交19樓,拆算車位每坪還有84.1萬元,但去年9月成交8樓1戶,每坪滑落至70萬元,今年3月最新揭露8樓,每坪僅74萬元,相比去年3月,約下滑12∼16%。 而士林區的「宏盛陽明」實價揭露9筆,預售每坪112.1∼124.9萬元,但今年3月揭露該社區3樓2戶,每戶單價100.8萬元,與預售最高單價相較,最新成屋單價已下修近2成,與預售均價118.8萬元相比,單價也下跌15%。
此外,大直水岸指標豪宅「輕井澤」實價揭露5戶,今年4月成交10樓2戶,拆算車位每坪單價183萬元,但相較去年5月成交5樓1戶,每坪單價209.2萬元,跌價約13%。 于靜芳指出,6月底央行4度降息,未如外界預期一併解除豪宅產品限制,北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上豪宅,最高貸款成數限制6成,在央行堅持管制豪宅產品情況下,估計今年豪宅交易仍難破冰,面臨百件保衛戰,若要成交,價格勢必得再下調1成。
市長鄭文燦前晚結束歐洲參訪返台,數十名航空城徵收戶居民到桃園機場接機,也呼籲鄭文燦儘速執行航空城徵收,但撲了個空;鄭文燦昨天回應說,航空城計畫市府負責的部分已完成,希望內政部加速審議。
桃園航空城地方促進會理事長陳茂源、大海里長郭正明與菓林里長陳錫達前天帶領數十名航空城徵收戶居民為鄭文燦接機,高喊「航空城延宕、百姓忍無可忍」,希望鄭文燦以赴歐取經的經驗,加速航空城開發。
鄭文燦表示,航空城計畫分為兩部分,一部分為交通部負責的第三航廈、第三跑道和自由貿易區;市府負責的部分為產業專區和其他開發,目前兩項區段徵收計畫都在內政部審議中。
鄭文燦表示,市府會參酌史基浦機場及各國發展航空城的經驗,作為未來發展的借鏡。他說,航空城不是空洞的計畫,有具體的產業內容及建設內容,對國家經濟很有幫助,而市府的工作已完成,呼籲中央加速推動。
為了西區門戶計畫,文化局預計九月進行三井倉庫異地重組工程,而北門附近忠孝西路北側四戶也將拆除,工務局估計一戶給一千多萬元拆遷補償金,不過,住戶希望金額提高且協助安置。
但工務局副局長黃一平昨指出「不可能」,若九月底協議價購會議前仍不同意拆遷,補償金恐縮水,市府最終手段就是強制力要求搬遷。 拆遷戶文笙書局等三間店面、一家住戶均表示,願意配合都市景觀全部拆除建物。但七十九歲的文笙書局老闆陳昇一說,忠孝西路調整,僅會拆除到他的店面前段,後面仍可居住,為了考慮到都市景觀,願意全部拆除,但希望市府能追加更多的補償;若市府擔心議會不同意,住戶會向議員陳情,「不先這樣做的原因是因為怕不尊重市府。」
央行第2季理監事會議宣布降息半碼,呈現「連四降」之後的第一周,房市就傳出捷報,有些接待中心甚至出現用衝的看屋人潮。建商預期,下半年低單、低總、低付款門檻,「三低」將稱霸房市。
新北市板橋的指標大案「江翠ONE」,剛好完成接待中心和樣品屋工程,宣布立刻公開上市,挾著開價平實,每坪「4字頭」的威力,購屋人潮竟是用衝的進場,為多年來罕見的盛況,正式公開第一周就衝上6∼7成銷售率。 繼台北市大安區「忠泰鳳磐」、中正區「太平洋之森」,出現讓利2成即迅速100% Clean的熱銷紀錄之後,新北市也由板橋「江翠ONE」開出第一槍,宣布讓利,挾著「捷運+水岸+高級重劃區」的地點優勢,加上自住客需求的15∼35坪1∼3房規劃,每坪「4字頭」房價,掀起排隊購屋的罕見現象。 愛山林建設總經理、甲山林廣告總經理張境在表示,「江翠ONE」總銷約70億元,接待中心開賣第一天早上就已經人山人海、大爆滿,主力客源以雙薪家庭的年輕夫妻居多,多是第一次買屋的首購族,也有部分是退休夫妻想為兒女買房。
全案460戶,每戶15~35坪,訴求「板橋震撼價」,一般事務所產品有些低樓層產品已見「3字頭」,住宅每坪約45萬元,比附近新屋甚至中古屋都便宜3成,因此銷售成績不錯。 據悉,「江翠ONE」正式公開第一周,就衝上6∼7成銷售率,累計300多戶。 另外,台北市「安家卡爾頓」近期登場,訴求288萬元交屋,12%低自備款+13%建商提供10年無息借款,反應也不錯。 此外,三峽總銷約5億元的「豪禮26」,才潛銷、6月初就宣告Clean,全部售罄;新竹總銷47億元的「世紀鑫城」也是挾當地建商品牌,加上每坪平均約24萬元的吸引力,4月初開賣、6月初就完銷。
上述這些都是低單、低總或優惠付款專案的熱銷代表案,顯示市場有在「動」,自住客需求持續,也預示了下半年,三低(低單、低總、低付款門檻)將成房市主流。
華光社區拆遷已逾三年,雖然副市長林欽榮以安置拆遷戶為由,向中央爭取改建後分回公共住宅,但華光拆遷戶自救會表示,已超過一年未與市府協商,根本不知道安置進度。此外,約有兩百戶違建戶被法務部追討數十萬元以上的不當得利,期間雖透過立委依法爭取註銷債權,但仍被法務部駁回。
不少違建戶無經濟能力承租未來的華光公宅,華光社區學生訪調小組指出,國有財產署雖有「使用補償金應收歲入款及債權憑證管理注意事項」,規定如果取的債權憑證六年,還沒有辦法收到的話,即可註銷債權;但法務部說沒有依據註銷債權,拆遷戶透過立委顧立雄詢問,法務部仍依被占用不動產處理原則,無法減免罰款。
拆遷戶王先生說,「我們被污名化為強占戶,事實上是歷史安排我們住在這裡,我們不是強盜,是五、六十年前漂泊來此,政府不管」。本報日前報導,拆遷案三年來,已約有十位長者過世。
民眾出售原自用住宅,並在二年內重購新自用住宅,且新自用住宅的價額超過原出售價額,可申請扣抵或退還綜合所得稅。高雄國稅局強調,價額是以「房屋」價額做比較,並非以「房屋及土地」總價額做比較。 這是屬於舊制、二年內重購自用住宅扣抵綜合所得稅的規定。根據規定,納稅義務人出售原自用住宅,並在二年內重購新自用住宅,符合一定條件,可以申請扣抵或退還綜合所得稅。
首先,所得稅法第17條之2規定,納稅義務人出售自用住宅,所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額,自完成移轉登記之日起二年內,如重購自用住宅的價額超過原出售價額,得在重購自用住宅完成移轉登記年度,從應納所得稅額中扣抵或退還。 自用住宅是指納稅義務人或配偶、申報受扶養直系親屬辦竣戶籍登記,且於出售前一年內無出租或供營業使用。
高雄國稅局提醒民眾,出售及重購價額只以「房屋」價額做比較,並非以「房屋及土地」總價額做比較,若買賣契約書僅約定總價者,先依房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例區分房屋價額,再進行比較。 舉例來說,林君104年度出售自用住宅,買賣契約書約定房屋價額250萬元,104年度綜合所得稅含該筆財產交易所得的應納稅額為8萬元,不含該筆財產交易所得的應納稅額為6.5 萬元,則林君在二年內重購自用住宅,若符合條件,可在重購年度申請扣抵或退還該年度綜合所得稅1.5萬元。
若林君105年度重購自用住宅,總價額1,200萬元,房屋評定現值150萬元,土地公告現值350萬元,則重購的房屋價款為360萬元〔1200*150/(150+350)〕,因重購價額超過出售價額,可在105年度綜合所得稅扣抵或退還1.5萬元。
富邦金控大陸壽險布局捲土重來。據了解,富邦人壽擬與大陸極具分量的全國股分制商銀、上海浦東發展銀行合資,在大陸設立新壽險公司。上海浦發銀行擁有高達一千多家營業機構,若雙方達成合資協議,富邦金未來將透過浦發銀行在全大陸通路,主攻大陸銀行保險市場。 富邦金控財務長陳彥松昨晚表示,中國大陸市場非常重要,富邦金一向重視大陸市場,但對相關投資傳聞,不予置評。 富邦金控董事長蔡明忠今年六月股東會後曾說,富邦金打亞洲杯是「自全亞洲市場輻射出去」,他認為,政府的新南向政策,應是怕業者太過倚賴大陸市場,希望藉南向分散風險。
但他說,東南亞市場經濟規模還是比不上大陸,富邦金會持續布局大陸市場。 富邦金控果然又重啟投資大陸壽險公司案。據了解,富邦金控與上海浦發銀行高層已相互拜會,雙方洽商在大陸設立合資壽險公司案。由於上海浦發銀行原先就是富邦華一銀行大股東,此次又轉讓兩成華一銀持股給富邦金控,雙方已有長期合作默契。 富邦金控早在二○一一年就宣布,旗下富邦人壽、富邦產險,將與南京紫金投資集團合資,在南京成立富邦紫金人壽。但富邦向大陸保監會遞件後,大陸官方卻暫停發放外資公司開業執照,經過四年等待,富邦金今年一月底公告終止該項合資協議案。
但富邦金並未放棄布局大陸壽險市場,尤其在今年五月,富邦金再斥資人民幣廿一點三三億元、約一○六億新台幣,將富邦華一銀行股權增持為百分之百後,富邦華一銀行獲富邦金「全資」加持,經營面也更有效率。在完成大陸子行增持股權案後,富邦金也決定加碼重啟大陸壽險公司投資案。 近年大陸銀行保險市場發展相當快速,浦發銀行今年前四月銀行保險保費進帳就高達兩百一十九億人民幣、超過一千億台幣。由於目前還沒有任何一家台資壽險公司成功卡位大陸銀保市場,富邦金希望與浦發銀行合資開壽險公司,就是相中大陸銀行保險市場的高成長,同時也可與其他台資同業策略區隔。
即將列入歐盟汽車標配的「自動緊急呼叫系統」,未來市場商機龐大,由於此產品需具有通訊技術,正是歐洲車廠所缺乏的,而台灣代工廠過去累積多年智慧型手機的製造能力,成為歐洲指標車廠指定的合作對象。據悉,除了和碩(4938)外,包含鴻海、仁寶與緯創,也都有涉獵。 據了解,台灣筆電代工廠在汽車電子領域方面,也有諸多布局,像是仁寶切入汽車影音娛樂系統架構、緯創近年來則投資汽車電子廠商宗盈國際,持有其50-60%的股權。
至於鴻海方面,旗下有專攻汽車零組件、電子產品等的汽車事業群,客戶除了有日系車廠外,還有歐洲與美國車廠,隨著5G時代來臨,鴻海集團早已看到未來車聯網的龐大市場。 歐盟規定2018年起,所有新車都必須安裝自動緊急呼叫系統,為了因應新法規,現在車載資通訊系統 (telematics systems)與汽車製造商皆須著手評估有關的測試解決方案。
據悉,歐盟執行委員會所定義的車用自動緊急呼叫系統,其簡稱為 「eCall」;緊急呼叫正式強制實施的時間點將落在2018年4月底,於歐盟、冰島、挪威和瑞士所有的新車或引進的車款都必須支援緊急呼叫的運作。 緊急呼叫系統與安全氣囊連接,若發生事故,安全氣囊一旦打開,自動緊急呼叫系統就會發生作用,立刻連線歐盟全境適用的「112」緊急救援電話。 此外,車載電子設備可判斷事故發生的嚴重性。由於緊急呼叫系統需要與無線通訊和衛星定位連結,即使低價小型車種出廠時也必須配備這項功能,汽車製造商可單純的整合緊急呼叫數據機、或整合緊急呼叫相容的車載資通訊單元。
康友印尼疫苗廠明年投產。康友表示,該公司與維科生物合資於印尼設立疫苗生產基地近期將完成開工動土,預計將於2017年下半年投產,以東南亞最大養雞市場印尼為首要基地,搶占當地農業商機,未來將擴大至東協各國。
康友製藥為中國主要的大輸液與原料藥生產廠商,以中國安徽六安華源製藥為主要生產基地,專注於原料藥及大輸液的生產與研發,現已坐穩中國第六大輸液品牌定位。 康友目前積極跨足動物疫苗生產,本次與中國歷史最悠久的哈爾濱獸醫研究院旗下全資公司維科生物共同合資於印尼設廠,布局東南亞市場,以期擴大成長動能。 康友表示,公司已於2月與哈爾濱維科生物技術開發公司簽署正式的「合資經營合同」,雙方將於印尼建立動物用疫苗生產企業,生產與銷售以禽流感疫苗、雞新城疫疫苗為主的動物疫苗產品。
針對將在印尼打造動物疫苗生產基地,康友近期才完成3,500萬美元的聯貸案,康友說,聯貸金額將用於設廠所需。 康友第1季營收較去年同期成長1.2%,產品銷量也較同期成長3.1%。整體毛利率,雖然較去年同期微降1.4%,但仍維持高水準39.2%。 康友表示,毛利微降的原因主要是因為毛利較低的塑瓶與軟袋之基礎性輸液銷售占比增長較多導致。不過,今年度,康友的營運主體六安華源製藥可繼續適用高新技術企業所得稅優惠稅率,得享降稅10%的優惠。 業界認為,康友最讓人寄予厚望的則是與維科生物合作的印尼動物疫苗廠,康友將因此從輸液跨足到疫苗領域,市場範圍也將從大陸跨入印尼與整個東協市場,成為國際生技醫藥公司。
此外,未來依託維科生物之成熟技術,除了禽流感與雞新城疫疫苗外,還將延伸至鴨類與牛羊等動物疫苗,完成產品多元化的布局。 放眼未來,今年下半年康友的擴產效益將浮現,高毛利之產品多元化布局也將持續收割
為提升西班牙地區之航線服務,並擴建陽明海運全球航線佈局,陽明海運公司成立YangMing (Spain),S.L.(陽明西班牙有限公司),並於二○一六年七月一日正式營運。 首任總經理由陽明海運代表劉志宏先生擔任,未來陽明西班牙有限公司將秉持為客戶提供最優質服務之精神,持續深耕該地區市場。
隨著西班牙市場貨量穩健成長,各航商均積極強化地中海航線配置,並透過區域網絡連結與整合,深化各運輸環節以提高航商附加價值及經濟效益。 陽明海運看好其未來發展潛力,於二○一六年積極投入一四,○○○TEU型船進入地中海線,提升船舶運能,並建構自有轉運網絡。
陽明西班牙有限公司之成立不僅可整合周邊區域業務,更有助於該區進出及轉口業務的發展與強化,配合港口佈建之長期發展策略及同步化資訊平台,未來將提供全球客戶更完善、更密集的運籌服務網絡。 陽明海運透過自營與聯營方式,每週共佈署四條航線靠泊西班牙,分別為MD2靠泊Barcelona、MD3靠泊Barcelona與Valencia、NE6靠泊Algeciras及MIA靠泊Barcelona、Valencia與Algeciras,連結陽明的全球航線網絡,持續擴大運送服務。
新政府在人事議題上無法擺平各方,包括兆豐金、中油、中鋼等多家國營事業高層人事遲遲搞不定,許多重大決策的確處於「停擺」,公司也是處於空轉狀態。 兆豐金董座 懸缺逾三個月 兆豐金、兆豐銀前董事長蔡友才,在今年三月底的兆豐金例行董事會中突然宣布退休,請辭所有職務,且即刻打包走人。當時距離五二○新政府上任還有一個多月,因此,由總經理吳漢卿暫代。兆豐金董事長出缺已超過三個月,讓內部高層人事、併購等重大決策陷入停擺,雖然總經理暫代董座職務早已超過規定的三個月時限,但據了解,一切都要等小英總統才能拍板定案。
原本兆豐金內部預期,為了避免新任董座一上任,就在股東常會中遭工會代表、股東砲轟,新政府應該會在股東會後的首次董事會,通過新任董事長人選,不過,六月二十八日的董事會中,除了通過兆豐產險董事長林瑞雲續任、改派二位獨立董事黃世鑫及王塗發外,將在八月十二日滿六十五歲退休的總經理陳瑞,也因人選未定,要求他「暫時做到八月十二日」。
向來是公股金控獲利王的兆豐金,福利最受外界欣羨,特別是過去每年高達七、八個月的年終獎金,都是公股行庫之冠。再加上員工素質高、業務、獲利能力強,前董事長蔡友才不只一次強調, 「我們有最優秀的員工」、「沒給他們訂目標、但業績總是超標」,讓兆豐金董座成有心角逐金控大位者的第一首選。 中油董事長也是五二○之前就已懸缺,由總經理陳綠蔚暫代至今,有關接任人選傳得滿天飛,但中油股東會早過了,也未見府院高層換將,陳綠蔚因屬看守性質,在公司決策上也不敢逾越。
中鋼現任董事長宋志育今年十月即將屆齡退休,距今只剩四個月,鋼鐵業目前面臨內憂外患,如果真有心經營,執政黨應找一個可長遠擘畫中鋼經營前景的人過來,但也是「擺爛」。
中油、台糖董座人選 遲未定案 台糖現任董事長陳昭義因健康因素,有意求去,原本規劃前總經理楊錦榮延退並升任,結果行政院也是擱置不管,逼得陳昭義北上替楊錦榮爭取,還是換來府院高層的冷處理,結果楊錦榮被迫於六月卅日辦理退休。 國營事業高層人事的處理手法,讓外界相當失望,尤其在華航董事長何煖軒對員工罷工條件照單全收之後,很多原本有意接手國營事業者非常寒心,怎會生態變得如此惡劣?府院高層把人事權拿在手中,但事事卻懸而不決,到底考量的是什麼?
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