歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230) 周于涵(Winnie#235)

房產新聞

  1. 容獎限縮倒數 建商爆搶蓋潮

  2. 花蓮千坪精華地段招標 受矚目

  3. 房地合一後年上路 奢侈稅停徵

  4. 北市觀光人潮帶動飯店買氣,近3年交易總額逾百億

  5. 高雄新市鎮釋地招商 環保區變身產業專區

  6. 國建、皇翔 928出擊

產業新聞

  1. 名統百貨吹熄燈號 外傳周轉不靈歇業

  2. 國壽明年租金吞大補丸

  3. 大魯閣處分資產獲利7千萬

  4. 遠雄 採松下B2B方案


1容獎限縮倒數 建商爆搶蓋潮

 
自由時報自由時報 – 2014年9月11日 上午6:11
 

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕在銀行逐漸限縮土建融資,且明年七月起容積獎勵縮水,房市爆發搶建(建照)、搶蓋(開工數)潮。根據內政部最新統計,今年前七月住宅建照申請高達七.四七萬件,全年可望破十二萬件;前七月開工數也達六.一八萬餘戶,全年有機會破十萬戶,將雙雙創下史上新高。

建照、開工 料雙創新高

營建署去年五月修正「都市計畫法台灣省施行細則」,增訂都市計畫容積獎勵上限規定,除都市更新地區、海砂屋、輻射屋之外,其他地區容積獎勵總上限一律從三十%下調至二十%,新法規預計明年七月一日上路。

今年開工數 估破十萬戶

隨著容積獎勵限縮倒數,房市搶照、搶蓋情況更明顯。根據內政部統計,去年住宅建照申請數十二.九三萬戶,是近二十年新高;但今年前七月已達七.四七萬戶,推測全年有機會改寫新高。

另,去年全國住宅開工數九萬三二三六戶,創近二十年新高,今年前七月開工數已達六萬一八二六戶,占去年全年約六十六.三一%,今年開工數有機會突破十萬戶,再寫新紀錄。

據內政部統計資訊,二○○九年、也就是金融海嘯後期住宅開工數僅約四.六八萬戶;隔年房市景氣回升,開工數飆到六.二二萬戶;往後一路攀高,去年已達九.三二萬戶,僅次於一九九○年代、實施容積管制前出現超過十萬戶的開工數搶蓋潮。

開工數可說是未來一到兩年房市供給量的領先指標。去年,六都中以桃園縣開工數最多,達一.八一萬戶,新北市次之,有一.七七萬戶;今年前七月,新北市已累積一.七一萬戶,桃園縣約一.三四萬戶,將是未來幾年新屋供給量較大的兩大區域。

學者憂房市 恐將多殺多

房市出現搶建、搶蓋潮,麗寶建設副總何昭宏直言,容積獎勵即將限縮,當然是造成房市萬案齊發的主因。德明財經科技大學副教授花敬群憂心指出,近三年的住宅開工數一路往上攀高,未來房市恐面臨「多殺多」窘境,推估這波住宅供給至少要經過五年時間才能去化。

TOP


2花蓮千坪精華地段招標 受矚目

2014/09/11

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】

國產署10月初將公布今年最後一批設定地上權招標案件,其中預計在花蓮市中心推出面積1310坪土地。國產署花蓮辦事處主任吳泰焜表示,此地屬花蓮精華地段,權利金底價約為市價的3至5成,頗受飯店業者及建商關注。

近期除財政部要推實價課稅外,也有升息疑慮,使房市不確定性因素大。不過,隨著經濟復甦,民眾消費力大增,觀光財也愈來愈好賺。

吳泰焜說,花蓮觀光飯店需求很高,暑假期間飯店經常一房難求,加上蘇花公路改建工程預計106年通車,將為花蓮帶來更多觀光人潮。吳泰焜說,即將招標設定地上權的花蓮土地面積約1310坪,位於花蓮市美崙地區,就在花蓮縣府辦公區周邊,生活及商業機能均佳,且三面臨路、基地方整,適合建觀光旅館,或開發住商混和的住宅。此次招標權利金底價設定為市價的3至5成,預估權利金收益約為1億1691萬元。地上權存續期間為70年。

吳泰焜透露,此案尚未正式公告,已經有許多飯店業者、建商或開發商「聞風而來」,詢問相關細節,有信心可以順利標出,活化國有地。

 

TOP


3房地合一後年上路 奢侈稅停徵

2014/09/11

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

府院拍板確立明(2015)年力推房產合一實價課稅制,最快2016年實施。屆時,不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)將會同步停徵。

房地資本利得確定將分開計稅,稅率最高可能達45%,但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠;為減少頻繁買賣,持有期長達十至20年以上的房產,也將可打折課稅,藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出,府院高度支持改革房產稅制,並以「不影響經濟發展,但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標,將明年訂為房產稅制革新年,預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則,房產交易利得將採雙軌課稅制,即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得,在課徵所得稅時,可以扣除土地持有期間的漲價數額,再以餘額課徵所得稅,免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」,但仍需合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」,稅率最高可能達45%,但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時,為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象,針對持有年限較長的房產,訂有減徵優惠。

初步決定,持有年限在十年至20年間,及20年以上的不動產,將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高,減徵率最高九成以上。

名下僅有一屋的家庭,出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。不過,並非所有自用住宅都可以無條件免稅,財政部傾向另設排富門檻,房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅,即使符合一屋條件,也不在免稅之列。

財政部預定年底提出修法案,明(2015)年展開立法工程,預估最快後年實施,2017年5月申報2016年的售屋所得時,不論取得年度為何,新法施行後出售房產者,即需按實價課稅。


TOP


4北市觀光人潮帶動飯店買氣,近3年交易總額逾百億

2014/09/10 17:32

MoneyDJ新聞 2014-09-10 17:32:19 記者 新聞中心 報導

根據實價登錄資訊顯示,今年5月間又一整棟飯店交易,為台北市松山區八德路四段的「喬美旅店」,總價6.48億元、建物面積966坪;據台灣房屋智庫統計,近三年北市整棟飯店交易總金額達108.87億元。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,台北市觀光旅遊人次持續攀高,帶動飯店住房需求,不僅有保險業者為尋求穩定投報買進置產,也有投資大戶鎖定中、小型飯店陸續收購,使得飯店交易絡繹不絕。

根據台北市觀光傳播局統計,102年度台北市的觀光外匯收入達58.13億美元(約新台幣1,751億元),幾乎佔全國觀光外匯收入123.22億美元的一半。另外,去年外籍旅客到訪台北市約有703.8萬人次,每人每次創造的消費則有825.9美元(約新台幣2萬4,881元),旅客在台北市平均停留天數有3.61天,使得飯店住房需求激增,進而刺激整棟飯店交易。

劉志雄表示,觀察這些交易的飯店大都位於中山、中正兩區,都具有交通優勢及鄰近知名觀光景點,以今年5月交易的「喬美旅店」來說,位於光復北路、八德路上,鄰近松山文創園區、饒河街光觀夜市,距離台北101也不遠,能滿足觀光客的需求,所以吸引買方的青睞,願意以6.48億買進。


劉志雄進一步表示,政府訂定今年來台旅客,由去年802萬要衝上900萬人次,2011年6月開放陸客自由行後,更開放36個大陸城市居民申請,每日核准從最初500人,今年4月放寬為4,000人,預計年底時再提高到5,000人,且計畫10月起在台停留時間將從15天延長至30天;此舉可說是為台北市的飯店經營者打入一劑強心針,勢必帶動投資人布局飯店旅館的意願,整棟飯店的交易熱度可望持續增溫。劉志雄指出,一般來說,購買整棟飯店比起辦公大樓可以享有穩定投報,不怕沒有租客的問題,所以吸引許多保險業者買進,然後售後回租,例如台灣人壽買進華國飯店、新安東京海上保險購入洛碁大飯店,新光人壽標得志嘉襄陽大樓(樂客商旅)等。

 

 TOP


5高雄新市鎮釋地招商 環保區變身產業專區

2014-09-10  15:30

〔記者徐義平/台北報導〕高雄新市鎮綜合示範社區原環保專用區變更為產業專用區,內政部營建署因應土地利用需求,即辦理「高雄新市鎮綜合示範社區既埋垃圾清除及整地第2期工程」,進行該用地下方垃圾清除及整地作業。

高雄新市鎮綜合示範社區原環保專用區變更為產業專用區,內政部營建署因應土地利用需求,即辦理「高雄新市鎮綜合示範社區既埋垃圾清除及整地第2期工程」,進行該用地下方垃圾清除及整地作業。(圖取自內政部營建署)

高雄新市鎮綜合示範社區南側鄰高雄都會公園附近區域,於1981~1986年間為垃圾掩埋場,收納高雄市楠梓區、岡山區(原高雄縣岡山鎮)、橋頭區(原高雄縣橋頭鄉)、鳳山區(原高雄縣鳳山市)等區域產出之家用垃圾,後因該區域劃入高雄新市鎮綜合示範社區,內政部營建署即進行規劃並清除既埋於地下之垃圾,於2007~2009年間清除公共設施用地下方垃圾約計30萬立方公尺,後於2009~2013年清除街廓地範圍內垃圾約計55萬立方公尺。

該產業專用區用地面積約10.4公頃(約3萬1460坪),地形平坦,街廓方正且交通便利,具備良好之產業發展條件,預計於104年底完成垃圾清除及整地作業後,將可引進適當之產業進駐,增進該區土地利用率,並可望提升高雄新市鎮綜合示範社區及周邊整體區域發展。

TOP


6國建、皇翔 928出擊

經濟日報╱記者王皓正/台北報導】
2014.09.11 04:19 am
 

時序進入9月中下旬,房地產下半年一大旺季的928檔期將至,銷售力道備受期待,包括國建(2501 )、皇翔、力麒等,獲利穩定、本益比低的營建股,未來應可望引領新一波的人氣行情。

大展證券自營部經理胡志欣表示,目前全球物價仍蠢蠢欲動,能夠力抗通膨的產品日受重視,加上年底九合一選舉在即,政策作多值得期待,也帶動國內不動產市場受到矚目。

另外,近年來大力推動的都市更新,預定將在未來選定120處具開發潛力的地區開發,預期也將可引進民間資金挹注,有助於刺激國內房地產市場。

觀察所有上市櫃營建股中,上半年獲利穩定、且目前本益比低於十倍以下的個股,計有國建、潤弘、中工、皇翔等。

上半年每股稅後純益(EPS)以達麗的5.11元居冠,昇陽5.01元、興富發4.8元;另外,潤弘、基泰、冠德、皇鼎等,上半年EPS都超過2元。

至於本益比方面,昇陽、太子、基泰、達麗、冠德都在五倍以下;本益比相對較高的個股,例如國建、潤弘、皇翔、中工等,也都低於十倍。

台新投顧協理黃文清指出,部份在中國大陸投資的營建業,可望受惠於人民幣升值,提升投資效益,連帶讓房地產旺季928檔期受到矚目,營建股有機會重獲市場關注。

法人強調,營建股已沉潛多時,籌碼相對乾淨,本益比與股價淨值比水準亦相對偏低,部分營建股後續仍有表現空間可以期待,值得投資人留意。 

TOP



1名統百貨吹熄燈號 外傳周轉不靈歇業

 
卡優新聞網作者段楚禎 | 卡優新聞網 – 2014年9月11日 上午8:26

相關內容

  • 名統百貨吹熄燈號 外傳周轉不靈歇業觀賞相片

    名統百貨吹熄燈號 外傳周轉不靈歇業

  淡水名統百貨在101年11月風光開幕,挾帶淡水第一家百貨公司的優勢,成功吸引UNIQLO進駐。不過好景不常,才正式營運一年多的名統百貨驚傳將在9月底歇業,資遣59名員工,但名統官網尚未揭露營運不善或賣場轉型等相關訊息。

  外傳名統百貨因資金周轉出包,將於9月26日吹熄燈號。新北市勞工局已於9月10日上午進行訪視瞭解相關事宜,其中百貨商場、美食街將會在9月15日停業,餐廳則是到9月底歇業,並研議後續經營方向。

  新北市勞工局表示,名統百貨因營運不善,將逐步停止營業以減少虧損,目前僱用員工59人,擬於9月底前分批進行資遣,並配合後續經營方向保留部分員工。

  根據新北市勞工局調查,名統百貨目前薪資發放尚屬正常,除5至6名高階主管經協議發放半薪外,8月份薪資已於9月9日全數發給員工,接下來若資遣員工,將依法預告並給付資遣費。

  新北市勞工局指出,將持續關注並追蹤後續發展,並針對被資遣員工逐一電話關懷,瞭解失業勞工尋職狀況及就業意願,適時提供在地就業資訊、安排百貨餐飲等服務業在地徵才,或失業給付申請問題諮詢服務。

  位在捷運淡水站正對面的名統百貨,占地3,000多坪,由名統建設與威利建設共同投資成立,營運項目以服飾與餐廳為主,高樓層景觀餐廳可以遠眺淡水河與觀音山,視野極佳;低樓層雖有UNIQLO、化妝品、書局及蘋果專賣店進駐,但未涵蓋超市、生活雜貨、家電等賣場,定位上有別於全客層的大型百貨,是兼具地區性與觀光性質的中型百貨公司。

  名統百貨設櫃品牌達80多家,有廠商爆料已近2至3個月未收到名統百貨應支付的貨款,周轉不靈的消息因而傳開,不得已只好自9月起陸續撤櫃,認賠投資設備。


TOP


2國壽明年租金吞大補丸

 
作者記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月11日 上午5:50
 

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

國泰人壽明年租金大躍進。由於信義A3國泰置地廣場、高鐵桃園站產專區第一期商場及倫敦Woolgate大樓租金明年都會陸續進帳,估計國壽明年全年租金可望由70億元跳升到85∼90億元,成長幅度達2成,後年民生建國都更案完成,屆時全年租金收入可望近100億元。

由於國壽投資性不動產已用市價認列,帳上投資性不動產投資金額已達3781億元,幾項大案租金預計明後年陸續進帳,國壽租金收入將遠高於其他壽險公司至少1∼2倍。

國壽預計投入200億元興建開發高鐵桃園站,明年暑假華泰王子經營的第一期OUTLET商城即將開幕,屆時會有100個以上國外精品店家進駐,國壽明年下半年租金收入可望增加數千萬元到1億元。

至於捷運市府站前國泰置地廣場,明年地下3樓到地上4樓微風百貨也要開業,且樓上商辦陸續出租,明年至少也有數億元租金進帳,若全棟滿租時,估計會有10億元租金進帳。

加上今年買下的倫敦Woolgate大樓8億多元的租金收入,三大投資案明年應可挹助15億元左右,另外在瑞芳及桃園大園的倉儲也陸續完工有收益,明年全年國壽租金收入可上看85∼90億元。

TOP



3大魯閣處分資產獲利7千萬

 

目前正積極轉型為商業不動產開發的老牌紡織廠大魯閣(1432),昨(10)日指出,近期已處分二塊位於台北市中心的辦公室,共計2億多元,處分利益7千多萬元,預計第四季初入帳;大魯閣指出,將持續進行台北市士林北投科技園區、東興路等非核心事業資產的活化,專注複合式商場的開發與經營。大魯閣目前手中最具價值的土地資產,是台北市士林北投科技園區近千坪土地,以現在的價位,處分利益預估可達2、3億元。


TOP


4遠雄 採松下B2B方案

經濟日報╱記者張義宮/台北報導】
2014.09.11 04:55 am
 

 


台灣松下集團(Taiwan Panasonic Group)首次發表跨領域整合提案,推出住宅、飯店、店鋪等B2B解決方案,打入遠雄(5522)、聲寶、綠野國際等業者推出的建案,目前還有20多件正在洽商,目標二年內這項營收倍增至60億元。

台灣松下是國內最大的家電業者,今年營收目標310億元,內銷占180億元。這項整合Panasonic在台灣十家子公司組成的跨領域結合,受到Panasonic日本總部高度重視。Panasonic中國及北東亞地區總代表大澤英俊說:「把台灣成功案例推向大陸市場,甚至全球市場。」

大澤英俊昨(10)日來台主持這項大型計畫發表會。他指出,以「One Panasonic創造新價值」為主軸,整合旗下十家相關企業資源,針對住宅、飯店、店鋪等提供B2B整體解決方案。

台灣松下總經理林淵傳表示,Panasonic發揮整合力建構全新系列的完整服務,已有遠雄等建商採用;聲寶在土城即將推出的老人住宅,也已簽約採用。

林淵傳說,綠野國際在台北市推出的金山101、漱心居全案採用Panasonic的綠能智慧建築系統,中山北路上還有一棟住宅也導入系統。

 

【2014/09/11 經濟日報】@ http://udn.com/

TOP