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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
富邦金昨日公告，擁有30年歷史、位於台北市仁愛路與建國南路交叉口黃金地段的富邦產險大樓將進行都更，規劃地上35層及地下6層的電梯住商大樓。富邦金強調，藉由此案，宣示對政府都更政策的支持。 富邦金表示，考量與周邊建築物間鄰棟間隔不足、管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範標準，符合都更條件，擬委請富邦建設擔任本案的實施者共同辦理都市更新，由富邦產險出資6.7億元。
富邦金公告高源不動產估價師聯合事務所對富邦產險大樓估價結果，都更前價值為61.8億元，更新後價值提升為95.4億元；至於瑞普國際不動產估價師事務所都更前的估價為63億元、都更後價值為93.3億元。 富邦金指出，更新後該大樓建築構造為鋼骨造、建築型式為地上35層及地下6層的電梯住商大樓，建物的1樓及B1規劃供金融保險業使用，2F為公共使用空間，3F-35F共規劃131戶住宅，B2~B6則規劃233個坡道平面停車位及兩個殘障車位。
基地周邊500公尺範圍內有師大附中、延平高中、懷生國中、中華民國空軍仁愛營區、民榮公園、附中公園等皆已開闢完成。 富邦金說，基地位於主景觀幹道仁愛路及建國南路交叉口，有再發展需要。為降低開發對地區環境影響，更新後建築物將規劃保留更多空地，並加以綠化且建築量體採集中設置的方向，並與既有建築物保持妥適的鄰棟間隔，以符合都市設計精神。 富邦金指出，為緩衝建國假日花市可能產生的人潮，於仁愛路及建國南路交叉口規劃街角廣場，並配合人行步道及騎樓留設，串聯周邊開放空間形成人行動線的重要節點，使人潮有佇足休憩的友善空間，塑造優質都市紋理風貌，並延續市容完整性。 富邦金強調，該都更案不僅有利於老舊建築物改善，亦有利於富邦產險獲取長期穩定租金收益，並且是富邦集團以實際投資行動，表達對政府公共建設及都市更新產業政策的支持。
最新實價北市大安區敦南商圈1間服飾店面，分拆3個門牌出售，成交單價每坪約326∼329萬元，推估總價約1.7億元，該筆交易為實價以來敦南店面單價第3高，同時也是近2年來該區域最高單價紀錄，敦南店面實價交易單價最高前5名皆站穩300萬元大關之上。 該店面位於敦化南路驥園川菜餐廳旁，坪數共計54坪，今年3∼4月間，拆成3筆門牌號碼同時出售，其中，已實價揭露的敦化南路一段326號、坪數15.3坪，單價為326.8萬；328號為16.7坪，單價達329.4萬，2筆總價各為5,000萬元。 另外敦化南路一段330號，坪數21.99坪，也於4月初移轉，但目前尚未揭露單價，若以最低326.8萬元推估，總價約為7,186萬，3筆門牌號碼店面總價推估約為1.7億元。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，此筆交易是今年敦化南路首度釋出的店面，不僅是敦化南路店面實價以來單價第3高，同時也是近2年來敦化南路最貴單價店面。 葉立敏分析，敦化南路店面行情最高單價出現在103年1月敦化南路一段161巷31∼60號，單價404.3萬，次高則是更早的102年4月，敦化南路一段190巷51∼100號店面單價377.4萬，敦南店面實價交易單價最高前5名皆站穩300萬元大關之上。 葉立敏指出，今年實價揭露店面行情最高單價為4月交易的中華路一段61∼90號微型店面，單價390萬，坪數僅5.09坪，總價1,985.1萬元，買方為連鎖品牌NET。次高為3月大安區忠孝東路三段151∼180號店面，單價為353.7萬，而第3與第4高單價即是最新揭露的敦化南路一段326號與328號店面。
30年內老屋 標準單價都計畫調高 台北市也要調漲老屋房屋評定現值，推估至少三分之一、約三十一萬戶老宅受到影響。北市稅捐處透露，明年上半年不動產評價委員會將討論遭質疑重複課稅的「一加路段率」豪宅稅稅基拿掉，研擬仿效「別墅房屋稅加價級距」方式，另擬定「高級住宅版本」的加價級距；至於二○一四年七月一日前取得使用執照的住宅，將適度拉高構造標準單價，屋齡卅年內老屋每年房屋稅恐增加數百元到數千元。
據了解，北市明年上半年不動產評價委員會將討論三大議題，包括老屋適度拉高標準單價；二○一四年七月以後取得使照的「新屋」維持現狀；及近來房產業者批評是重複課稅的豪宅稅稅基（一加路段率），改換名稱依地段分為一○○到三○○％不等的級距，「照樣」加價課稅。 明年討論調幅級距 估稅收增50億 北市長柯文哲曾公開指出，前次不動產評價委員會只調整二○一四年七月一日以後取得使照的「新屋構造標準單價」，在此之前的房屋仍舊維持一九八一年的構造單價，其實並不合理。
由於台南市可能率先將房屋稅構造標準單價調高，並「回推」適用到二○○一年七月一日取得使照的住宅，北市跟進機率大增。 北市稅捐處表示，目前研擬針對屋齡卅年內的住宅適度拉高構造標準單價，調幅多少尚未定案，預期將根據屋齡不同制定調整級距標準，推估可增加稅收高達五十億元，但老屋都有計算折舊率，對屋主的衝擊相對有限；至於前次平均調高一．六倍的新屋，此次傾向不調整，預期維持平盤。 根據內政部不動產資訊平台統計資料，截至今年第一季，台北市房屋稅籍住宅類計有八十八萬五三四○宅，扣除二○一四年七月一日以後取得使照而調漲過的住宅，屋齡卅年內的稅籍住宅數量有三十一萬二一五六宅，占整體數量達三十五．二六％。
檢討豪宅稅 擬另定高級住宅級距 另外，對於房地產業者質疑的豪宅稅稅基重複課稅問題，北市稅捐處解釋，以仁愛路三段為例，「帝寶」每坪單價二五○萬元起跳，同一路段的一般住宅每坪約一百萬元，明顯有差異，才會有高級住宅課稅稅基，但若建商認為有重複課稅的疑慮，委員會可能仿效「別墅房屋稅加價級距」的模式，改制定新的高級住宅房屋稅的加價級距，級距可能從一○○到三○○％，以路段及實際市價當作參考依據。
公有土地出租和設定地上權等案的租金和權利金多有採用公告地價作為計算基礎，因此當公告地價調漲，開發商要投入的營運成本也會增加，甚至侵蝕到獲利空間。內政部今向財政部、教育部等相關公產管理單位呼籲，租金權利金計算方式應考量實務需要，不要跟公告地價掛勾，以減少民怨。
內政部地政司副司長施明賜表示，公告地價是法定課徵地價稅的參考依據，但租金和權利金是使用者付費的概念，性質有明顯差異，因此建請公產管理單位另行調整計算方式，不要跟公告地價掛勾，以免公告地價合理反映市場價格變動時，卻影響到開發商的營運成本。
內政部地政司科長何圳達則指出，現在估價師制度很完整，對租金簽訂、租金計算都很專業，建議可調整計算基礎或委託估價師辦理。 雖然中央政府將決定權下放，地方政府或公產管理單位可更有彈性的處理權利金或租金計算方式。第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，當前公告地價低於市價不少，若真以估價來取代公告地價，可能弄巧成拙；但若財政部或相關單位能推出更優惠的計算方式，便有機會提高開發商投入的意願。
台北市主計處昨天公布今年一至三月建物概況，全市有八十八．五萬住宅，以五層樓以下最多，佔五十四．四％，值得注意的是，屋齡超過卅年的住宅有五十四．二萬棟，佔總體六十一．三％，整體屋齡高達卅一．五年，顯示台北市房屋「老化」嚴重。 主計處表示，內政部營建署今年一至三月的統計，台北市建物有一○七．一萬棟，其中，住宅有八十八．五萬棟，佔八十二．七％；住宅樓層以五層樓以下最多，有四十八．一萬棟，佔五十四．四％，但數量較去年同期減少，六層以上則有四十．四萬棟，較去年同期增加○．四萬棟，佔總體一％。
平均屋齡 北市全國最高 就住宅屋齡觀察，北市住宅平均屋齡逐年遞增，二○一四年底平均屋齡已突破卅年。內政部去年底的統計，全國平均屋齡為廿八．二年，以桃園市廿三．五六年及新竹市廿三．七二年屋齡最年輕，台北市平均屋齡卅一．五年最高。 根據屋齡分類，台北市十年以下住宅有九．三萬棟、佔十．五％，十一至卅年有廿五萬棟、佔廿八．二％，超過卅年住宅則有五十四．二萬宅，佔六十一．三％。觀察歷年趨勢，屋齡卅年以下住宅數逐年遞減，超過卅年者則遞增。
民眾購買自用住宅要懂得節稅有道，高雄市稅捐稽徵處昨（6）日表示，自用住宅用地重購退稅，只要符合規定，不限申請次數，但五年內再行移轉或改作其他用途者，會被追繳原退還的稅款。 土地稅法規定，土地所有權人出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購自用住宅用地，若新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後的餘額，可以就土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。
此一重購退稅優惠，只要出售及新購地符合規定，並無申請次數的限制。 舉例來說，甲君在2015年底出售自用住宅土地移轉現值是450萬元，且已繳納土地增值稅款50萬元。
2016年初甲君購買一棟新的自用住宅，土地現值是500萬元，原來已繳的土地增值稅款50萬元可以全數退回。 但民眾重購及出售的自用住宅用地，必須符合土地稅法第9條的規定，也就是本人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用，就可以申請土增稅重購退稅。 高雄市稅捐稽徵處指出，先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，才出售土地，也適用重購退稅規定；也就是先賣後買、先買後賣都適用。
此外，高雄市稅捐稽徵處提醒，民眾因為重購土地退還土地增值稅，自重購土地完成移轉登記之日起五年內，如有再行移轉或改作其他用途，會被追繳原退還的稅款。 至於自用住宅用地重購退稅的要件還包括：原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分；如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用的土地為適用範圍。
台積電南京廠7日舉行新廠奠基大典，正式對外宣告開工，啟動實質建廠。預計2018年下半年開始量產16奈米製程，初期月產能2萬片。 南京市官員表示，台積電「明星項目」落地生根，事關江北新區發展，對鞏固江蘇「積體電路第一大省」的地位意義重大，新晉江蘇省委書記李強將出席奠基大典，江蘇省和南京市地方「一把手」都會共襄盛舉。 台積電南京廠區位於江北新區的浦口經濟開發區橋林片區，廠區面積13.6萬坪，使用權50年。 台積電預定在江北新區投資30億美元建廠，業界預計，南京廠投產後，台積電晶圓全球市占率將由55%增至57%﹔台積電的30億美元投資，將帶動超過300億美元的產業發展。 台積電南京廠總經理羅鎮球日前在媒體上表示，台積電是開放平台，最大程度追求本土化，從人才引進到上游的設計、下游的封測，都希望和大陸合作。 借力台積電，南京將打造大陸國家級集成電路中心，計劃四年內建成「千億級」產業基地。江北新區管委會副主任羅群表示，江北新區正在籌建全球智慧設計中心，將加快推進積體電路發展，打造繼上海張江之後，大陸下個集成電路產業中心。 奠基大典後，包括12吋晶圓新廠和設計服務中心將正式開工，啟動實質建廠工程，預計於2018年下半年開始生產16奈米製程，2019年達到全產能量產。這是繼聯電、力晶之後，台資赴大陸設立的第三座12吋晶圓廠。
南僑加碼投資海外市場，將在上海金山設二廠，總投資約2,000萬美元（9.7億台幣）；同時，因應日本旅館與點水樓明年底開業需求，擬再投資10億元自購土地興建點水樓餐廳，最快明年第1季可營運。 上海寶萊納第一家店「汾陽店」因上海市政府回收古蹟政策，且租約到期，自7月1日停業。不過，南僑投資大陸餐飲、食品等腳步並未停歇，已規劃年底寶萊納將進駐上海國展中心，投資1億元，將可彌補汾陽店的業績。
南僑董事長陳飛龍昨指出，大陸點水樓、寶萊納不是高價位的餐飲品牌，沒有受到禁奢令多大影響，顧客以上海客與當地的外國人為主，今、明兩年在國展中心、上海金山兩個餐飲通路都將展店計畫。 目前寶萊納在上海仍有世博店、濱江店與新天地三家，其中新天地營業額最高，今年更花了五個月擴大改裝，座位數由580個提升至700多個，6月起重新營運，透過新開店與改裝擴大門市，今年上海寶萊納營收減少幅度可望降低，獲利則應可與去年相同、逾6,000萬元。
陳飛龍說，上海寶萊納除了汾陽店外，濱江店也是古蹟建物，自2005年承租至今，租約到2017年底，約滿後享有優先承租權，目前還不知道會不會也在回收之列，至於店王新天地店則剛改裝完成，不受影響。 南僑在大陸布局到今年已有20年光景，從油脂、冷凍麵糰等食品製造延伸到餐飲、觀光等產業，金山一廠今年10月將開始試產，是南僑旗下最大的工廠，總投資金額21億元，第一期生產油脂及急凍熟麵，第二期將擴增冷凍麵糰、鮮奶油等生產線，目前已在規劃中。
日本市場部分，投資自建的日本旅館與點水樓餐廳已在興建中，預計明年底完工啟用，飯店瞄準金字塔頂端客群，僅規劃八個房間，每個房間有10多坪空間，並有點水樓餐飲與宴會廳進駐，命名為「點水樓本館」。
一位之差，可看出航空業競爭之激烈。長榮航空在今年9月即將接收的777-300ER新機，經濟艙配置從原本一排九個位子，首度增加為一排十個位子，業界估算，長榮新機將多出20個座位，如果滿載，每月營收可增加逾1,500萬元。 777-300ER是長榮航主力機種，目前經濟艙座位配置採「3-3-3」，一排九個座位，相較於華航777經濟艙採用「3-4-3」一排十個座位配置，網友對長榮777經濟艙的座位安排評價相對較佳。此次長榮777首度採用「3-4-3」配置，立即引起各界關注。
航空業界人士指出，長榮航新機增加20個座位數並不多，但在各航空業競爭激烈，票價普遍下滑10%的困境下，能額外擠出來的收入，航空公司仍是寸土必爭。預期該新飛機可能投入熱門航線，一旦滿載，等於該架飛機已超過損益兩平，額外再賣20張票不只是新增營收，還幾乎就等於是增加獲利，「多賣一張等於淨賺一張」。
長榮該架新機早於一年多前下訂時，就已決定經濟艙座位改採3-4-3配置。長榮航昨（6）日表示，該架新機最快9月投入營運，在需求量高的熱門航線，可靈活調度航班，目前此艙等配置的777先引進一架，未來再視需求決定要不要增加該款飛機。
外媒指出，長榮航即將交機的777-300ER，將先投入飛北美航線。該班機初步規劃將在冬季班表排定後投入營運，飛台北到西雅圖，每周三班，若以單程票價約3萬元估算，且坐滿的情況下，多出來的20個座位，可望貢獻長榮月營收超過1,500萬元。 長榮航777-300ER新機在9月交機投入北美線外，後續長榮航仍有經濟艙座位配置為3-4-3的新機待交付，預期將投入東南亞線，規劃在2017年第一季從台北飛雅加達。長榮航積極以台灣為中繼點，串連北美與東南亞航班，屆時這架座位數更多的新機，可望為長榮「載」進更多營收。
在台灣，不論是物流還是金流，便利商店一直都是電商不可或缺的好夥伴，但便利商店想在電商世界扮演的角色顯然不止於此。如全家便利商店繼先前與91APP合作，推出91APP全家館(全家行動購)這樣的線上商店，今天則是再正式進駐Yahoo奇摩的超級商城，試圖從另一個切點開發新市場。
便利商店業者一直都對電商市場有高度興趣，也持續多方嘗試不同管道。其中，全家先前就與91APP合作，推出了全家行動購。據了解，在有實體通路的線下優惠活動助陣下，全家已經快速累積會員，也收到不錯的成效。 但全家似乎認為這樣還不夠，這次則是決定要進駐到Yahoo奇摩的超級商城開店。
看好Yahoo奇摩流量，借勢開闢量販市場 全家便利商店電子商務團隊副部長黃士杰表示，相對自建電商平台從零到有的難度，藉由Yahoo奇摩這個入口既有的龐大人流，可以加快全家往電商發展的速度。同時也為他們帶來新的市場開拓機會。 根據Yahoo奇摩提供的資訊，他們發現在超級商城上，零食、飲料等「箱購」類的市場缺口，其實是還沒完全被滿足的，正是全家可以多加著墨的部分。而這其實也可說是為全家帶來了搶食量販市場這塊大餅的機會。
不只如此，黃士杰指出，藉由Yahoo奇摩的流量，未來當他們想開發新商品時，超級商城也會是一個很好的測試點。 而除了正式在超級商城開店，全家這次也配合Yahoo奇摩行動購物體驗店的規劃，在「華視店」、「富陽店」、「台新店」這三家店，空出寸土寸金的部分門市空間，提供Yahoo奇摩做購物商城的實體展示。
立委會勘 文化局長促釐清產權 不再與世隔絕！立委王惠美與陳學聖昨天會勘中央廣播電台鹿港分台，認為風景怡人的宿舍區應該先辦活動「活化」，成為「鹿港傳統工藝園區」，央廣總台長賴祥蔚也深表支持。
縣府文化局長陳文彬強調，除爭取宿舍區成為工藝大師工作室外，也應同步釐清央廣產權。 王惠美指出，央廣鹿港分台位於鹿港精華區，主管機關文化部不應讓其閒置，尤其多數宿舍長期沒有使用，內部相當破爛，應配合鹿港在地工藝家的進駐，成為鹿港傳統藝術中心，大片綠地也可辦理音樂會來吸引人氣。
央廣鹿港分台副台長陳亮光表示，該分台有機房區與宿舍區，宿舍區佔地四公頃，將於八月六日舉辦「鹿來鹿喜歡」鹿港厝邊聯歡活動，將舉辦創意廣播大賽、阿爸作伙來唱歌比賽，就是要拉近民眾與央廣的距離。
陳文彬強調，央廣鹿港分台在鹿港設立將近五十年，早年門口還有憲兵站崗，晚期才轉型為文化部所轄的財團法人，長期以來，鹿港人對央廣是陌生的，在台灣社會追求轉型正義時代，應尊重鹿港人的聲音，並進一步釐清產權。
東協熱、新南向號角響起，雖然外資在越南的重大投資爭議頻傳，例如沙國石油巨擘Aramco放棄在越南投資煉油廠，台塑越南河靜鋼廠被追稅加上重罰共達5.7億美元，但是，這些投資風險仍無礙於台灣建築業、壽險業和投資法人對越南房地產市場的投資興趣。
第一太平戴維斯昨（6）日舉辦「越南不動產投資論壇」，現場就吸引冠德、國美、富邦、宏國、基泰、全坤、新光、彰銀、日勝生、私募基金子樂公司、遠雄企業團、遠東百貨等60多家建商、外資、銀行與會。 第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，由於越南同時身為TPP（跨太平洋夥伴協定）及RCEP（區域全面經濟夥伴協定）成員，吸引全球資金進駐；加上2015年7月通過住宅法新規定，外國人可以100％持有房地產，地上權50年、期滿可再續約50年，因此近半年在台資又啟動越南不動產新一波投資熱潮。
第一太平戴維斯越南分公司董事長Neil MacGregor在論壇中表示，此時進場越南房市，時機還不晚，大多頭才剛剛開始。目前越南房地產市場的榮景，主要是來自政策的支持，加上東協經濟體起飛，因此吸引越南和外資需求進駐房市。 Neil表示，綜觀各類型產品，在胡志明市，以公寓最令人興奮，尤其頂級公寓，去化非常快速；獨棟住宅，存量很少，去化也非常好。 商業購物中心方面，目前存量只有大約13座台北101 Mall那麼多，但服務人口量達1,000萬人，所以市場還有相當大的成長潛力。
辦公大樓方面，存量僅台北101大樓約7.5棟的規模，所以供不應求，出租率動輒97％，其中頂級辦公的平均每坪月租金達5千元。 律師表示，越南2015年7月1日正式實施的Housing Law新制，已開放外國人100％自由買賣不動產，不動產產權為50年地上權、期滿可申請續約；對於外資房地產開發商也是零限制，可100％持有不動產，不再像舊制有49％的持股上限；在政府准許、取得建照、建管處核准、取得銀行保證且道路等公設完成後，始可預售房屋。不過，單一項目外國人購買額度有30％的上限。
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