|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
新竹縣竹北市東區人口高達六萬多人，卻沒有傳統市場，高鐵特區一地難求，市公所尋覓多時，計劃向高鐵局爭取經國大橋旁的機二用地，變更作為黃昏市場，方便市民採買。 公所將提多功能使用計畫 縣府表示，經了解，確認縣府各單位都無使用這塊土地的計畫；竹北市公所表示因地方討論熱烈，另有建議增設圖書館等意見，將盡快提計畫，朝多功能使用的方向努力。
位在竹北市興隆路與自強南路口的機二用地，面積約零點六六公頃，扣除現有東平里集會所，可使用土地約一千五百坪，最大建蔽率五十％。 縣府國際產業發展處表示，經協調，已確認府內局處都沒有利用計畫；高鐵局則說，就開發成本，未來將採有償撥用。 縣議員邱靖雅表示，竹北市東區土地寸土寸金，她查詢其他縣市的做法，發現光是台北市就有六處是一樓做為市場、上面樓層做圖書館，採行多功能使用；她認為機二的面積夠大，若能朝此兩全其美的方向凝聚共識，將可滿足市民的需求。
地方盼增設圖書館、公立托嬰 東平里里長林顥峰也希望能蓋圖書館；市民代表余政達則提議設置公立托嬰中心；竹北市公所主秘張錦河表示，機二用地交通便利，停車空間大，公所將盡快向高鐵局提計畫爭取撥地，未來作為市場等多功能使用。 縣府國際產業發展處長沈又斌說，此案若經高鐵局、內政部同意，將回到縣府，辦理都市計畫變更公開展覽及說明會，徵詢市民的意見。
由臺南市政府主導開發的新吉工業區，其以小坵塊為主的第二區7.9公頃產業用地，於105年5月16日公告出售以來，截至6月底，短短一個多月，已銷售6.2公頃，創下佳績，出售率達78.5％。
而以大坵塊土地為主的第一區32公頃產業用地，從去（104）年12月開賣以來，目前也已銷售18.2公頃，出售率達57％，成績依然亮眼。 市府經發局局長方進呈表示，為因應並協助廠商建廠迫切需求，該工業區開發採公共工程與廠商建廠同步施工，目前開發工程正積極進行中，第一區已出售土地，可於今年9月底前完成填土整地交廠商建廠。
而第二區土地，預計在今年12月底完成填土，以提供廠商後續建廠使用。 方進呈指出，新吉工業區開發朝低污染、低耗能、低碳及科技的園區來規劃，強調環保、科技、生態、文化並重的獨特性園區定位。為達成廢水零排放目標，工業區限定引進低污染及低耗水之產業，全區預定109年完成開發，預估創造近萬個工作機會，帶來380億元的年產值。
方進呈說，該工業區第一區產業用地尚有9筆坵塊未售，面積2,998坪至10,058坪間，售價約6萬元/坪。第二區產業用地尚有6筆坵塊，面積在717坪至886坪間，每坪售價約6.1萬元到6.3萬元間，有意願者可向市府經發局工業區科申請。
景氣不佳，全台各工業區土地不少閒置或因價高有行無市，但雲林科技工業區斗六市大北勢、竹圍子區共513公頃土地已不敷使用，1年多前又開發鄰近的石榴班區79公頃土地，24筆土地吸引54家廠商競購，不到1小時銷售一空，有一半以上廠商未中籤向隅，呈現搶地熱潮。
「土地售價低，交通便捷，許多廠商紛紛南遷」新北市產業園區林姓業者說，新北每坪土地動輒上百萬元，中部工業區1坪也喊到2、30萬，但為擴廠不得不往南部找地，石榴班區土地每坪只要3.8萬至4萬多元，但可惜未中籤，不過仍順利在鄰近的斗六工業區買到每坪約6萬元土地，近來和他一樣賣地南遷或到雲林擴廠業者並不少。 工業局雲科工業區服務中心前主任林揮獅表示，石榴班區土地去年初辦理公開銷售，多數土地每坪訂價不到4萬元，連接1號及3號國道的2.79公里聯外大道，正辦理用地徵收闢建中，未來交通相當便捷，24筆土地有54家業者競購，同筆土地若有兩家以上申購就採抽籤，工業局仍保留9筆約10公頃土地只租不售，鼓勵台商回流設廠。
「買到就賺到！」業者說，石榴班區每坪土地已漲到6萬元，向隅業者扼腕不已，只好轉向鄰近的嘉義縣境新興工業區購地。據服務中心統計，順利買到土地的24家業者，有3家在台北、1家在桃園、10家在台中，顯見「南向」已成趨勢，購地擴廠知名廠商有上銀科技、允強實業及建大輪胎等。 斗六工業區廠商協進會理事長林萬宗表示，不論斗六工業區或雲科工業區大北勢、竹圍子及石榴班等3區，到台中車程都只需約40多分鐘，交通方便、土地又便宜，中北部業者怎麼可能不動心，最近連國內食品大廠義美公司也將在斗六工業區設廠。
自來水公司斗六服務中心主任廖洲瑯指出，斗六湖山水庫已完工蓄水，並於7月1日起與湖山淨水場併連供水，未來最高每天可供應40萬噸自來水，足以供應每天只要約27萬噸的雲林地區用戶，還可支援鄰近嘉義、彰化地區，義美公司代表曾來拜訪，獲知雲林供水無虞十分放心，將加速建廠計畫。
后里區公所是日治時期內埔庄役場，被列為市定古蹟，但辦公環境狹小簡陋，不敷使用，市府初步規劃於花博森林園區或花博轉運站興建后里區聯合行政中心，市長林佳龍十日前往會勘，但部分內埔地區居民認為位置過於偏遠，以後洽公較不便。 初步規劃園區或轉運站用地 林佳龍昨日率民政局長蔡世寅、交通局長王義川、地政局長張治祥會勘中心用地，立委洪慈庸、市議員陳本添、多名里長及鄉親也到場。
后里區代理區長徐照山簡報指出，市府初步規劃於花博森林園區用地（義里、義德活動中心旁）或是后里火車站後方的花博轉運站用地（原后里新村、慈德四村）興建。 洪慈庸表示，贊成市府將花博森林園區用地規劃為后里聯合服務中心預定地，相較花博轉運站用地，不僅能省下土地成本，無須額外編列土地撥用經費，民眾洽公也較為方便。 部分民眾認為偏遠洽公不便 陳本添指出，市府提出兩塊用地方案，一塊是位於後火車站早期眷村用地，但此處太偏后里東側，位置偏遠，附近住戶較少。
軍營這塊用地反而比較合適，但內埔地區的居民多數認為位置偏遠， 不希望行政中心遷移，或者以公所旁衛生所、派出所、代表會、戶政所等機關的現址，採原地重建方式。另外，中央正推行社會住宅政策，后里火車站後方這塊用地可以用來做為社會住宅用地，因為本來就是眷村住宅，而且又是國產局土地，相當適合。 義德里長謝榮慶與廣福里長郭明洲皆認為，規劃聯合行政中心周邊交通時，也應一併劃設充足停車空間，解決停車問題。
75年迄今已成閒置危樓 市府卻擺爛不還 八里荖阡里里民活動中心，是民國七十五年由當地幾名地主無償提供農地給鄉公所興建的，但歷經九二一地震後，活動中心屋況每況愈下，鋼筋外露，成了危樓， 封閉至今。地主後代四年多前就要求市府「拆屋還地」，但市府卻以未達使用年限為由推託，荖阡里長陳盛男說「地是民眾的，當年借給鄉公所蓋屋，空著十多年沒用，市府卻擺爛不還！」 八里公所報拆沒下文 繼承者接高額稅單 荖阡里里民活動中心前身是集會所，李姓、褚姓地主在七十五年無償提供農地，讓當時的台北縣政府斥資三百多萬元擴建成活動中心，土地仍為地主所有，但地上建物則是公有公用財產。
不過，九二一地震後，活動中心天花板鋼筋外露、外牆出現多處裂縫，兩側屋簷也明顯傾斜下墜，八里區公所基於安全考量，一○一年張貼公告，不再對外開放使用。八里區公所民政災防課長陳其泓表示，因修復經費高於重建費，整建反而划不來，已經報拆。 李姓地主後代，幾年前繼承產權，活動中心坐落其家族農地上，不符農地農用原則，李家遭國稅局課徵一百多萬贈與稅、四百多萬的土地增值稅，讓李家人頭大，雖之後市府願意將土地分割，讓活動中心基地以外的土地符合農地農用原則，才免繳大筆稅金，但李家已被嚇壞。
地主李慶河就無奈表示，沒想到提供土地給政府使用，卻惹來一堆事，希望市府儘快將活動中心報廢拆除。 地主要求拆屋還地 民政局稱未達使用年限 里長陳盛男說，四年前市府、議員曾來會勘，討論拆屋還地給地主，之後也送了兩次公文給民政局，都毫無回音，他批市府擺著危樓不拆，「合理嗎？」 民政局地方自治科長陳耀川解釋，活動中心報廢拆除案，民政局在一○二年就報市議會審議，但未達六十年的使用年限，市議會不同意。
議員鄭宇恩表示，近期將邀集民政局、財政局、工務局及八里區公所等單位會勘，她認為雖活動中心啟用只有卅年，但已符合市有財產管理規則所稱的「已毀損致失原有效能，修復不符經濟效益，或已傾斜面臨倒塌危險。」且地主也有取回土地的期待，市府應拆屋還地，保障民眾財產權，並兼顧公共安全。
工業局去年起對全台閒置逾3年未開發工業用地，加徵5倍一般公共設施維護費，同時對新開發工業區出售土地，強制須2年內取得使用執照完成使用，否則照價收回，避免地主養地待價而沽或其他因素造成閒置，盼能發揮活化作用。 行政院核定的「產業用地政策革新方案」，規定租購工業區土地或廠房建築物，逾3年未完成建廠，或雖建廠但未設主要機械設備或歇業3年者，依土地或樓地板面積等加徵5倍一般公共設施維護費，以刺激業者釋出土地投入交易市場，裨整體產業用地活絡。 依據統計，斗六工業區閒置地前三名，依序是彰源企業1萬3600多坪、義美食品5400多坪、嘉年公司2000多坪。
工業局均已加徵維護費，其中義美除提出設廠計畫申訴，並決定今年下半年動工設廠。 雲科工業區服務中心組長陳育新表示，大北勢區共243公頃土地，93年起有12家業者以006688方案（前2年免繳貸款利息；第3、4年租金打6折；5、6年8折；已繳租金可轉成購地價款）租地20年。 其中僅1家租地業者因開發面積不及20%，被依約要求繳回3000坪土地將辦理標售，其餘全區土地接近百分百開發使用。經啟動加徵維護費機制，竹圍子區已有3公頃土地活化使用。
斗六市竹圍子區共270公頃土地，開發歷經10多年，卻仍有約60公頃土地未開發。其中30公頃是正新輪胎公司所有，閒置導因大多是不能設置生產線的廠區二類土地，只能興建員工宿舍、活動中心及餐廳等，才無迫切開發需求。 另閒置20公頃土地大戶是中國人造纖維公司，服務中心人員說，業者表示下游廠商已大多西進或南向出走，短期開發機會不高，願意配合政府活化工業區土地政策轉售。
今年適逢每三年重新公告地價年度，根據內政部今年最新公告地價，全台21縣市平均漲幅逾三成，大幅增加壽險業持有不動產的稅費負擔。有壽險業者就坦言，為了反映提高的稅費成本，有可能轉嫁到房租上。 今年除澎湖縣外，其餘21縣市都調高公告地價，平均漲幅31%；調漲的結果，會導致地價稅上升，影響土地所有權人的持有成本，特別是部分擁有大量不動產的壽險公司，如國泰、新光人壽等。
一名不願具名的壽險業者指出，地方政府為了增加稅收，不只每年調漲土地公告現值，連每三年調整一次的公告地價，各地也「漲」聲四起，導致土增稅及地價稅不斷上升。這些增加的稅費成本，壽險業者若不自行吸收，就有可能轉嫁到房租上。 該業者還說，光是它們在台北的一棟大樓，今年公告地價調高，地價稅就漲了2,800萬元，若把其他持有的不動產都算進去，地價稅一年就多了好幾億元。
另一名業者強調，位於中南部的大樓，房租已經很低了，加上空屋率又高，一旦把稅費成本轉嫁到房租上，勢必打擊承租意願，對中小企業來說也是額外負擔，不利經濟發展。他呼籲政府，在調漲不動產持有稅時，必須考量到這些後果。
元大金控昨（10）日公布，完成泰國證券商KKTrade的併購案，接下來將完成交割程序。根據了解，目前元大金繼續鎖定亞洲國家，預期三到五年內，海外營收要占一半。 元大金代元大證子公司元大證亞洲金融公告以泰銖6.86億元（約新台幣6.56億元）拿下KKTrade Securities Company Limited99.9%股權，成為元大證亞洲金融的子公司。
元大金表示，拿下KKTrade之後，還會繼續增資新台幣10億元，預計第3季會完成。 元大金2007年透過元大證券在亞洲其他國家積極併購，先參股越南第一證44.68%的股權、2014年以收購韓國東洋證持有超過一半的股權，並且在同年10月改名為元大韓國。 去年年初元大金成功收購印尼券商PT AmCapital Indonesia 99%之股權，亞洲金融版圖趨於完整。 元大金發言人陳修偉表示，KKTrade在泰國是一家很單純的證券公司，主要業務就是經紀業務，所以在併購KKTrade之後，為了強化其競爭能力，也會帶進新的操作性業務，包含衍生性金融商品、債券交易等。
為了讓KKTrade有能力從事其他業務，提升財務能力，元大金還會繼續增資新台幣10億元，因為還需要雙方主管機關同意，時程預計第3季之內可以完成。 KKTrade成立於1998年10月，目前KKTrade實收資本額為泰銖5億元，去年底淨值為泰銖5.7億元，當地據點包括一家總公司與11家分公司，經紀市占率1.25%，在當地39家券商中排名28，每年稅後純益落在新台幣2000萬元至1.5億元間。
元大金子公司元大證券旗下的元大亞金已在韓國、越南、印尼併購，且韓國的東洋證業務還擴及柬埔寨市場，銀行在柬埔寨也有辦事處，這也是高度潛力的是市場，未來還會在亞洲地區選擇好的標的，持續併購。 元大金持續打亞洲盃並已設定了目標，未來三到五年內海外的營收要占金控營收的一半。
響應新政府將生技列為重點發展產業，設備廠均豪、廣運也積極跨入生技設備市場。 廣運投入室內石斑魚養殖技術及整廠設備研發有成，今年將赴大陸昆山展開異地養殖作業，成功後將在內陸開拓整廠輸出市場。均豪隱繼隱形眼鏡設備出貨之後，自有品牌隱形眼鏡也將在大陸上市。 設備廠為避免產品過度集中特定產業，造成營運起伏過劇風險，陸續展開多角化布局策略。均豪今年喊出「八大核心技術」及「六大核心產業」的營運策略。
均豪董事長葉勝發表示，均豪鎖定的八大核心技術是指：研磨、濕製程、AOI、貼合及撕膜、精密取放、精密模具、雷射，以及智能自動化等技術。並將上述技術應用於六大核心產業如顯示器、半導體、綠能、IC載板、生技及智能自動化。 同時，在生技、隱形眼鏡等產業，也將加速投資、合資及技術引進等作業。 廣運在生技設備方面，則經過四年的養殖試驗，成功開發室內石斑魚類養殖技術及整廠（Turn-key）設備，今年將赴大陸昆山展開異地養殖作業，未來可讓大陸就近養殖及以平價即可隨時食用到無毒安全魚品；廣運並與醫院合作，成功開發結合桿菌培養及自動機械人檢測系統。
木林森搶標歐司朗照明原定今年第2季拍板，然而木林森執行總經理林紀良表示，時間有所遞延，不過可望在近期有進一步進展，如果木林森順利取得歐司朗照明，可望擠進全球前三大LED照明廠。
木林森搶歐司朗是金沙江創投搶買Lumileds鎩羽而歸之後的指標性大案，去年歐司朗出手競標，原定今年第2季拍板，然而時序已進入7月，林紀良表示這個案子遞延了一下，何時拍板要看「賣方決定」，近日應該會有具體結果。 他也指出，一旦木林森順利奪下歐司朗照明，就有機會晉身全球前三大LED照明廠，歐司朗有80％業務集中在北美、歐洲等重視LED專利的市場，相信這樁併購案有利於上游晶片供應鏈。
木林森近年整合動作頗為密集，除了拉高廈門開發晶持股比重之外，今年也宣布收購香港超時代光源，插旗LED燈絲燈營運。
桃園國際動漫大展暨動漫舞展已於桃園展演中心登場，今年演出活動多元，包含靜態展覽及動態表演，市長鄭文燦昨天出席活動表示，他在行政院新聞局長任內曾輔導動漫產業、舉辦國際動漫展，也曾COSPLAY（動漫角色扮演），將以經驗支持桃園的動漫產業發展，也將在航空城計畫的產業專區保留動漫產業專區。
鄭文燦指出，台灣文創產業的支柱包括影視產業、廣告設計、動漫產業等；動漫產業包含傳奇、冒險、故事、科幻等多元題材，且涵括動畫、漫畫、音樂、舞蹈、COSPLAY、公仔、電競、文學創作等多元領域，未來桃園會積極耕耘動漫產業，並將基地設在航空城產專區。 國際動漫大展邀請來自日本、美國、香港、馬來西亞及台灣的漫畫家共同展出漫畫，動畫方面並邀請妖怪手錶、LoveLive!Sunshine!!，以及獲得有廿五年歷史的日本動畫盃授權在台舉辦的台灣動畫盃，即日起展出至廿四日，下週日將舉辦COSPLAY大賽。
中國大陸工資年年高漲，讓全球電子製造代工廠成本壓力遽增，包括金寶、仁寶、緯創、康舒等國內業者都積極布局泰國、菲律賓、越南等地，希冀藉此降低對大陸的高度倚賴。 金寶總經理沈軾榮指出，大陸過去因人力便宜，加上當地政府強力扶持以及語言與台灣相通，成為國內外代工廠爭相設廠之地，有世界工廠之稱，包括智慧機、筆電、平板、家電等產品，都以大陸為主要產地。 然而，目前大陸的世界工廠地位正岌岌可危，主因「三高」問題，分別是工資高、流動率高、稅率高。
其中大陸工資年年上漲，人工成本每年以雙位數百分比飆漲，讓毛利率偏低的代工產業愈來愈吃不消。 沈軾榮指出，目前大陸勞工主力是一胎化政策實施後的「90後」，從小備受父母呵護，較難吃苦耐勞，每月產線上的員工約有四分之一是新進人員，容易導致良率下滑。 另外，大陸過去針對外國企業的「三免五減半」早已取消，現今營利事業所得稅率高達25%，比台灣17%還高，在稅率上並無顯著優勢，這也是企業須思考的問題。
他指出，大陸生產優勢正在逐漸消失，但電子代工業者依舊要持續接單，所以必須積極尋找下個海外基地。 沈軾榮分析，泰國人力成本約比大陸便宜20%至30%，菲律賓更只有大陸的一半，因此不少品牌客戶對於轉移生產基地至東南亞的意願愈來愈濃厚，金寶較其他國內代工廠提早十多年前往東南亞深耕，將是未來接單利器。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。