|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
信義全球資產統計，北市商辦市場經過第1季急凍，第2季交易量放大，價格明顯下修，平均售價下跌至每坪85.2萬元，租金卻小漲至2121元，投報率拉升到2.37%，顯示基本需求仍在。 北市各商圈平均售價由第1季每坪85.8萬元降到第2季的85.2萬元，第2季空置率再收斂至8.1%，在售價及租金背離的情勢下，投報率從第1季的2.35%上升到第2季的2.37%，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。 信義全球資產總經理柯宏安分析，農曆年過後，年初遞延的買氣回籠，第2季看屋及出價的買方增加，交易動能升高，不同於第1季成交量跌至谷底，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度回溫，使得價格普遍修正。 柯宏安指出，6月底英國公投脫歐後，第3季全球金融市場震盪，投資人偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度盤整。
不過央行四度降息，房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季租金上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。 在空置率部分，柯宏安說，由於今年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，空置率持續下降，第2季平均空置率再下修至8.1%；從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五段、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生第2季空置率僅2.66%，為各商圈中最低者。 租金部分，A+辦由第1季每坪2947元上漲至第2季2956元，A級辦公漲至1876元，B級辦公則上漲至1471元。空置率持續走低，基本面仍有辦公空間需求，未來若政策持續調升房屋稅、地價稅，房東可能反映成本漲租，進一步推升租金漲勢。
內科廠辦方面，平均空置率由第1季的6.55%下降至第2季的6.08%，但是區域表現兩極化，內科西湖段第2季空置率再降至超低的0.83%，西湖段每坪租金也上漲至1258元，顯見西湖段廠辦相當搶手，售價則不敵整體房市價格修正壓力，小幅下修至每坪59.8萬元。 內科文德段及舊宗段表現相對弱勢，第2季空置率上揚、價格下修，空置率擴大至10%至11%以上，目前售價下跌至每坪45.5萬元，加上區域新廠辦案件供給量較多，租金也小幅下修，尤其舊宗段空置率一口氣增加2%，和西湖段形成對比。
新店和平社區為早期政府協助民眾脫離水患，集體安置遷居於此，半世紀來房屋窳陋，巷弄狹窄，房屋增建情形嚴重，產生消防及公安疑慮，有都更急迫性，因土地為市有地，居民僅擁有地上物，都更困難。市府擬讓售土地，輔導住戶自主都更，預計年底前完成前置作業，送議會審議。 市府讓售土地 輔導住戶成立更新會 財政局長呂衛青指出，以往市有地比率超過五十％的基地皆採公辦都更，和平社區三百二十七戶居民多數有屋無地，若採公辦都更，每戶僅能分回現住面積的四分之一，不符需求，市府擬導入自主都更，把部分土地讓售居民，由住戶成立更新會。
不過，九十八年內政部行政命令規範，超過五百坪的公有地不出售，法令限制有待突破。 呂衛青說，為防止土地讓售後移轉，將透過信託及預告登記機制，避免土地轉手第三人，原則上中央不反對此案，市府預計年底前送議會審議，通過後呈報內政部同意、行政院核定。 多數住戶經濟不佳 里長建議公辦都更 當地和平里里長吳振輝表示，現住戶室內面積有六坪、八坪、十坪、十二坪、十六坪、二十坪不等，隨著後代開枝散葉，居住空間不足，只能往上加蓋，一○三年九月曾實施問卷調查，其中九十四％住戶贊成都更，改善居住品質。
吳振輝說，大部分居民經濟狀況不好，若掏錢買地，價格太高買不起，都更淪為空談，他建議採公辦都更模式，市府興建地上物，居民用成本價購買，買回樓地板面積上限是承租坪數的五倍，例如現租六坪土地，最多可買回三十坪，剩餘土地市府闢建公共設施或蓋社會住宅，創造雙贏。住戶林先生認為，購買土地方案看似有利，但須訂定公平合理的土地價格，且居民須能分期付款減輕壓力。 對於讓售價格，財政局財產開發科長童偉碩說明，將委請不動產估價師依當地市場交易價格取平均值，再送「新北市非公用不動產價格審議委員會」審議，通過後即是讓售的土地價格。
新竹縣竹北市縣政十六街某民宅頂樓的電信基地台，去年底經協調原定今年三月要拆，但遲未拆遷。昨天至少一、二十名居民集結在這戶對面抗議，各級民代紛紛到場幫忙協調，最後屋主決定解約不出租用地供架設，但違約金部分希望由立委林為洲協助解決。至於業者方面僅把兩台主機拆走，並無其他承諾。
屋主代表受訪說，他們去年底才跟電信業者簽約五年。其中一家因抗爭已經先拆，剩下中華電信基地台已經完工且運作，他們擔心會有違約金問題。 屋主說，當初他們只是因為房子較高被業者相中，他們單純基於可以改善通訊品質才出租，既然反彈那麼大，他們願意解約不租了，但希望立委幫忙處理可能衍生的違約金。
勞動黨籍新竹縣議員高偉凱、竹北市代會主席林啟賢、楊瑞蘭等多名市民代表，昨天也先後到場關心，林啟賢並在中華電信員工到場拆卸主機時，主動率領代表會同仁上樓全程監督。高偉凱則和楊瑞蘭在樓下持續安撫抗議群眾。 林啟賢說，屋主所擔心的違約金問題，他會請立委林為洲直接跟中華電信總公司協調，現在就剩下中華電信必須儘快把剩下的基地台硬體設備全部拆走，另覓適當地點架設，不是只拆走主機就好。
不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示，房屋稅已成今年房市最大黑天鵝，台北市政府如果溯及既往，全面調高房屋稅，很多人將被迫拋售自住的房子，房市將再次遭到重擊。 他說，房市被打趴，誰都沒有好處，新政府未來四年GDP保證都會在1%以內，怎麼也起不來。 台北市政府稅捐處近日表示將研擬擴大房屋構造標準單價適用範圍，屋齡30年均調高，平均調幅估1.6倍，再依屋齡打折課稅，預估影響42萬戶，市府可增加五、六十億元稅收。
林正雄表示，本來房地產業者對新政府上台有很多期待，但這一兩月來，中央到地方一直在喊加稅，讓人難以接受。 他說，如果國人薪資有成長，也許還可忍受，但現在不僅家庭所得沒有增加，薪資還倒退，房屋稅、地價稅只要多個10萬元，就會有人因為稅負太重，無法保住自己要住的房子，被迫賣掉，然後去租房子。
他表示，政府口口聲聲說增稅是花在公共建設，但對人民來說，要求的是穩定的稅制，政府應該在既有的稅收下，好好規畫，有多少稅收就做多少事，而不是一直要從人民口袋裡拿錢出來做公共建設。 林正雄表示，現在重要的是興利，讓人民口袋有錢，而不是加稅，如果小英總統再不管管行政院，又放任各縣市政府一直加稅，整個台灣恐怕會陷入無藥可救的惡劣局面。
有鑑於今年上半年全球經濟景氣復甦力道未如預期，加上英國脫歐後續效應，恐為全球經貿投下不確定因素，更何況近期國內勞資雙方爭議不斷亦為隱憂，皆不利於今（2016）年下半年國內經濟復甦力道，因此今年6月底國內央行再次降息半碼，而市場也相當關注，自去年8月以來央行連續四度降息、累計共兩碼，會如何牽動後續房市的表現。 雖然先前央行多次降息、鬆綁信用管制措施，且部分降價個案刺激建案買氣，已使得今年3∼5月國內六都建物買賣移轉件數月增率連續三個月呈現正數趨勢，但下半年房市的續航力才是關鍵。儘管房貸利率持續探底、央行全面鬆綁信用管制措施，為國內房地產市場營造利多氛圍，不過下半年國內經濟復甦的力道將是首要考驗，其中若今年下半年國內經濟成長率彈升幅度不如預期的話，將相對影響民眾薪資與可支配所得，當然也導致民眾會憂心購屋自備款不足的問題，且影響民眾購屋的意願與能力，此均不利於房市的需求表現；其次，買賣雙方對於房價的磨合程度也將是左右今年下半年房市景氣的觀察重點，特別是賣方在央行四度降息共兩碼、解除信用管制下，使得賣方短期內降價壓力降低，不過買方卻依舊認為價格有下修空間，因而下半年買賣雙方對於房價恐還是存在認知差距。
另一方面，短期內更不可輕忽持有稅稅基調整對於房市所造成的殺傷力，由於今年5月底內政部次長花敬群教授表示，台灣房市亂象有一大部分的比例是來自於房屋的稅基評定基礎不確實，政府將全面檢討，兩年內讓稅基評定基礎能與不動產市值相當，以達「自用輕稅」及「稅賦公平合理」目標，因此預料持有稅稅基的往上調整將是無可避免的情況。事實上，除今年六都公告地價的漲幅皆在三成以上，使得地價稅持續調升之外，以房屋稅而言，今年全國有12個縣市檢討房屋標準單價，展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，並於明（2017）年房屋稅適用，甚至台南市除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍外，更溯及2001年以後設籍的房屋一律適用，而為達成中央政府所期望讓房屋標準單價逐步接近市價，且增加地方稅收的目標，各地方政府也多將房屋標準單價調高，僅是各縣市調幅不一；而在持有稅稅基不斷上調的情況下，此也意謂國內房地產市場輕稅時代已過。 整體來說，在1∼2月房市急凍導致上半年基期偏低的情況下，今年下半年國內房市交易量將可較上半年回升，但上揚力道恐相對有限，而若以年增率的角度來看，預估今年第三季房市交易量年增率可維持正數，不過第四季在去年同期因房地合一稅實施在即使得買氣集中釋出而墊高基期下，房市交易量年增率將再度轉為負數，此也導致今年全年房市交易量跌幅恐將逾一成的水準。
值得一提的是，雖然去年8月~今年4月M1B年增率已連續九個月高於M2，黃金交叉顯示央行主導的資金面有利於房市，加上國內外金融市場動盪，且利率不斷下調，極低利率環境恐成常態，因而隱含房地產未來還是有機會再度成為民眾投資工具的選項，特別是收益型不動產將受到青睞，不過預料未來房價修正幅度、稅負的變化將為資金進場的考慮關鍵，也就是在房價下跌尚未達到市場預期的滿足點，甚至還不足以彌補房產稅負增加的部分之前，資金要全面進駐房市並再次拉抬房價仍是有相當的難度。
連鎖餐飲集團獲利王瓦城泰統集團昨（12）日召開董事會，決議投資4億元取得中壢占地1,571坪土地，作為未來投資興建「全球研發中心」基地之用，此舉也意味瓦城泰統集團為擴大集團營運規模，已做好國際化準備，俟研發中心建構完成將大展身手，揮軍挺進兩岸以外的國際市場。 瓦城泰統集團董事長徐承義表示，瓦城泰統集團立足市場26年，鑽研工序複雜的東方餐飲烹調製作流程，現已累積並擁有堅強的核心競爭力，以及複製、研發任何菜系的能力。
徐承義指出，瓦城設立「全球研發中心」後將持續精進，以更高規格的世界級研發實力，集團並將由台灣出發，赴全球各角落拓點展店。 瓦城泰統集團近年展店有成，並即將建立百店邁入集團新里程。而瓦城立足市場並成功創立新品牌拓點展店的關鍵是，集團建立的「東方爐炒連鎖化」營運體系，並藉廚藝管理學院突破中式（東方）餐飲難以連鎖化的門檻障礙，並能將複雜的泰國菜與湖南菜等東方菜系菜餚複製，且維持均一化的品質。
目前，瓦城泰統集團旗下「瓦城」泰菜、「非常泰」泰菜、湖南菜品牌「1010湘」、「大心」新泰式麵食，以及在大陸發展的「木十食湘」等5個餐飲品牌，在兩岸連鎖門市店數已達96家，預計很快就可突破百店。 瓦城泰統集團內部估算，旗下5個餐飲品牌每年服務的客人已超過600萬人次，故為因應集團快速發展，並提高瓦城在外食餐飲市場競爭力，進而放眼全球，瓦城決定先為「全球研發中心」取得土地。此項決定代表瓦城將以台灣為大本營持續深耕市場，並繼西進中國後已正式啟動全球化布局。
裕隆集團觸角正式伸至營建業，今天宣布增資子公司裕元開發建設新台幣30億元及申請設立杭州置業，杭州置業預估投資額人民幣3億元(約合新台幣15億元)。 裕隆副董事長陳國榮在今年股東常會上宣布，裕隆即將跨足營建業，首發建案就是年底可望取得建照的裕隆新店開發案。
裕隆今天公告，增資子公司裕元開發建設，推估就是為了成立建設公司作準備，內部也已定名建設公司名稱為「裕隆建設」，由於裕隆在台灣土地資產不少，且不乏大型方正的基地，未來將採「一案做完再做一案」的方式，逐步開發旗下的閒置土地。 至於杭州置業主要為因應裕隆在中國大陸杭州的投資設立，初步規劃建設自用的辦公總部大樓，裕隆表示，中國大陸當地規定，若要持有不動產，必須由置業公司持有，裕隆在杭州已設有研發中心及大陸事業營運總部，汽車金融公司也已在杭州開業；未來杭州置業除了管理自用的不動產，也不排除切入土地開發。
瞄準電動車商機，鴻海（2317）多線併進，成果即將展現，據外電透露，鴻海和騰訊控股共同扶植的和諧富騰，旗下投資的新創公司Future Mobility預定在今年第3季前完成首輪的籌資作業，為吸引金主，和諧富騰甚至放話，最慢2020年，就會推出首款智慧電動車。 相準電動車商機，2015年騰訊、鴻海集團及和諧汽車合資成立和諧富騰，其中和諧汽車持股接近4成，另騰訊與鴻海分別持股29.4％，三方將攜手推動「互聯網+智慧電動車」。
為了及早達成目標，和諧富騰近日又投資了一家新創公司Future Mobility，鎖定高階智慧電動車市場做布局。 近期Future Mobility即將展開新一波的募資行動，且現正在與投資者洽談中，為了吸引投資者的目光，和諧富騰大膽開出支票，揚言Future Mobility最慢2020年，就會推出首款智慧電動車。正因為鎖定的是高階智慧電動車產品，未來Future Mobility規畫銷售的地點均是消費力較強的中國大陸、美國及歐洲市場。 為了布署2020年，和諧富騰一直在招兵買馬，並計畫在未來一年內，將現有近50名工程師員額，一舉擴充至600人，且招兵的對象就指向高檔車廠寶馬、賓士及電動車龍頭廠特斯拉身上。
事實上和諧富騰自公司成立以來，就挖角頻頻，連現任Future Mobility執行長（CEO）畢福康（Carsten Breitfeld）也都是從BMW集團「借將」來的，據悉畢福康前一份工作就是BMW集團電動超跑i8專案總監，正因為這個緣故，畢福康還曾獲得「BMW i8電動跑車之父」的美譽，此外，前段時間，市場也曾傳出和諧富騰有意延攬Volvo前中國總裁兼執行長付強，擔任旗下子品牌愛車公司的執行長，顯示和諧富騰在招攬人才上極為強勢。 儘管和諧富騰與特斯拉一樣，都是以高階電動車作為市場定位，不過，和諧富騰似乎企圖心更旺盛，據畢福康接受陸媒採訪時透露，未來和諧富騰不會像特斯拉一樣，只鎖定一款車型，而會從整個產品家族來做發想，一旦新品上市，年產規模會設定在25萬∼40萬輛。
縣政府近來積極開發再生環保能源，為了使能源得到永續利用，已經成立能源公司，未來希望能夠轉換地熱及太陽能等天然能源，提供居民用電，也為地方帶來收入，預計朝向招商委外經營或自營等兩種模式，同時研擬再生能源的管理方式，促進產業跟進轉型。 縣府近年來積極尋求再生能源，鼓勵政府機關及學校等公有房舍屋頂裝設光電板，供應電能；最近在三星鄉紅柴林也發現豐富的地熱資源，目前配合中央積極開發，未來將繼續在縣內利澤、龍德及員山、礁溪等地熱潛力區進行調查。
為使再生能源永續發展，縣府已經成立能源公司，縣長林聰賢表示，將請求科技部技術團隊進駐，輔導學術及民間團體，培養再生能源技術人才。 台大地質系教授宋聖榮博士指出，宜蘭地熱資源豐富，相當於3到4座的核電廠能量，愈往下鑽地層愈熱，但水源也相對減少，所以需要人工注水，讓水流入岩縫中，具有技術難度，後續的能源轉換及永續利用，都決定再生能源發展能否成功。
縣環保局長陳登欽表示，能源公司的概念來自澎湖縣政府過去曾推動全民入股，以風力發電成立能源公司，但最後因資金談不攏破局，十分可惜，宜蘭本身也有發展再生能源的潛能，擬採招商委外，或先召募技術端及資金進駐，再由縣府經營。 制度方面，縣府日前制定「宜蘭縣再生能源與綠色產業自治條例」，除了管理再生能源產業外，也鼓勵一般產業進行能源轉型。
台中餐飲集團爭相拓展版圖，目前在台中、高雄共有4家「赤鬼炙燒牛排」連鎖店的赤鬼餐飲集團宣布，將於全台各地積極拓展分店，擴大市場規模。此外，台中頂級「森」鐵板燒餐廳不惜砸下逾6,000萬元、打造位於單元2的「森」鐵板燒和牛館搶客。 其中，赤鬼餐飲集團董事長張世仁表示，外食人口逐年增加，台灣人又愛吃牛排，景氣雖然不佳，但對平價牛排館的影響並不大。走平價路線的「赤鬼炙燒牛排」，4家直營店、單店平均創造1億元的業績。
因此自去年斥資7,600萬元、打造高雄明誠店之後，目前積極在北台灣尋找精華三角窗店面、100至600坪的空間展店。 張世仁強調，「赤鬼炙燒牛排」計畫在北台灣拓展10家直營店。不過，鑑於北台灣大型店面難找，已將拓店條件放寬，包括基隆、新竹、嘉義、台南等區域，只要有適合的店面都將分別展店，以「母雞帶小雞」的模式，擴展「赤鬼炙燒牛排」的市場規模。
赤鬼餐飲集團旗下擁有「赤鬼炙燒牛排」與「章魚小丸子」兩個餐飲品牌；其中，章魚燒專賣店「章魚小丸子」在台灣、大陸、馬來西亞、香港、澳門等國家或地區，目前已有400多家連鎖加盟店，單是兩岸，單月平均可銷售150萬盒的章魚燒。張世仁表示，下一步規畫推出平價拉麵店，搶食拉麵市場。 此外，台中市公益路餐飲街已一路延伸到單元2重劃區，最早搶進單元2的星野餐飲集團旗下的頂級牛排館「MEAT GQ橡木牛排」，曾締造年營收1.5億元的營收佳績；同樣看好單元2發展潛力的頂級「森」鐵板燒餐廳，也不惜砸下重金、打造「森」鐵板燒和牛館，營業面積較台中大業路總店大上6倍。
「森」鐵板燒餐廳針對VIP客戶打造包廂區，且附設全台鐵板燒唯一採用16人圓桌的鐵板燒料理區，採獨立出入口、獨立酒窖、空中大露台、會議室等，讓頂級客層享有私密又頂級的用餐空間。不過，「森」鐵板燒強調，為了擴展更多客源，不只推高價和牛套餐，也將搶攻平價市場，如平日午餐最低價只要480元起，以高CP值為訴求，希望能吸引白領上班族進來用餐。
神達昨（12）日公告，旗下美國上市公司新聚思宣布將併購全球外包服務集團Minacs，納入新聚思百分之百轉投資Concentrix公司，收購價格約4.2億美元（約新台幣136億元）。預料交易將在第3季末完成，有利擴大新聚思的營業規模及獲利。 神達表示，完成併購後，預料Concentrix全年營收增加4億美元（約新台幣129.5億元）與非一般會計原則（non-GAAP，扣除併購一次性費用，未來可能創造的收益）每股0.53美元收益。Minacs執行長Anil Bhalla也將加入Concentrix高階團隊。
新聚思為神達與聯強的轉投資公司，神達為最大法人股東、持股13.98%。新聚思美國時間11日在紐約證交所開盤前宣布消息，股價開高走高，上漲2.7美元、收96.76美元。神達昨天股價下跌0.2元、收23.55元。 新聚思為業務流程服務業者，主要業務包括物流部分，營收來自資訊技術系統和產品；另一項主要業務是服務，透過100%轉投資的Concentrix，目前提供顧客關係管理等外包服務，業務遍及25國，有約90個服務中心、超過7萬個員工。
大型服務中心包含在印度、菲律賓、歐洲、亞太、北美和南美洲。 神達指出，此次戰略投資可擴大Concentrix規模優勢，藉由Minacs的專精，強化Concentrix在專業領域經營，尤其增加汽車行業的垂直整合，以及物聯網行業，將強化Concentrix在企業外包流程服務的全球領導地位，也將新聚思集團推向獲利持續成長的目標。 神達表示，Concentrix擁有十個行業的專業知識，包括銀行和金融服務、醫療保健和醫藥、保險、科技、消費電子、零售和電子商務、政府和公共部門、媒體和通信、汽車和旅遊、交通運輸和旅遊業等。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。