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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
今年上半年,央行鬆綁房貸管制、加上已連4降,房市也陸續飛來幾隻蝴蝶,進入下半年,北台灣都會區激烈的戰區,將聚焦在六大新興重劃區,包括:江翠北側重劃區、桃園經國重劃區、三重二重疏洪道重劃區、八里台北港特定區、新莊北側知識園區,以及土城暫緩發展區,將陸續有建商推出新案試水溫,或展開首度的土地公開標售,最具話題性。
市場人士普遍認為,大型重劃區往往具有開發前景、加上原始地主可擁有較低的土地成本,因此較有本錢推出相對低價或破盤價的新案,向自住客招手。 以占地達82.1公頃的板橋江翠北側重劃區來說,最近「第一炮」已在茂德建設率先打頭陣、甲山林機構代銷的「江翠ONE」正式登場之後,就開出大紅盤,總銷70億元,7月初正式推出,挾著「4字頭」破盤價、總價最低約750萬元起跳,反應熱絡,第1周已售出7成多戶,為市場注入強心針。 接下來,國建在江翠擁有的C及DE區土地,也挾著坐擁河景第一排的優勢,十分吸睛,目前國建正在請領建照,估計最快2017年可望推案。
興富發在江翠北側重劃區也有一筆合建案,現已進入都審階段,最快2017年推案;此外潤泰新也取得一筆合建案,由子公司潤泰創新開發公司攜手日本三菱地所株式會社,預計2016年底取得建照,明年推出;另,華固、麗寶等大型建商,也早插旗江翠,正籌備新案中。 占地29公頃的桃園經國重劃區,已有中悅、寶佳、嘉璟、昭揚等建商卡位,去年昭揚機構率先推出「昭揚飛」,據傳出2字頭魅力叫好又叫座;最近嘉璟建設推出「嘉璟F1」,開出2字頭總價960萬元起,極具話題。
占地達71公頃的三重二重疏洪道重劃區,最快2016年下半年有機會看到新案試水溫,目前冠德、新光、聯上發等,都已卡位;惟推案時機,還不明朗。 占地達136公頃的八里台北港特定區,目前各家建商的推案進度,也不明朗,市場估計可能最快2016年底、2017年初會開跑。 日前土地標售成績不壞的新莊北側知識園區,占地達26.57公頃,7月新北市政府才首度公開標售土地,其中以產專區較受建商青睞。 另外,占地45.49公頃的土城暫緩發展區,近期正辦理土地點交作業,估計新北市政府也可望在今年度,首度公開標售土地。
中台灣房市有多低迷,從建商上半年營收表現就可約略看出!台中上市櫃建商上半年除了總太地產一枝獨秀、業績逆勢激增6倍以外,包括順天、櫻花建、富旺國際、富宇地產、坤悅開發等,業績分別大幅下滑3成至8成,表現不如預期。 不過,建商強調下半年才是房市入帳高峰,寄望新成屋順銷,彌補上半年營收赤字。房市買氣低迷,部分建商除將固守本業,如總太地產積極投入商用不動產;順天建設進軍北台灣房市,也投入商用不動產與工業區開發等多角化經營。
其中,上半年業績表現優異的總太地產,在台中市北屯區「明日」案交屋加持下,上半年營收高達43.68億元、年增653%;預期下半年在新竹「雍河」、台中「國美」等餘屋順銷下,今年營收有機會挑戰45億元,獲利成長可期。 總太地產總經理翁毓羚表示,未來將積極投入與營建開發相關的BOT、ROT案,今年首度將觸角延伸到商用地上權,首案是台中市忠孝夜市旁的地上權商場,最快將於年底前動工興建,目前正在對外招商,規畫引進如藥妝店、量販店等知名連鎖通路商。
總太地產也已取得台中「東勢林業中心」BOT、ROT案最優資格,規畫投入包括旅館、餐飲、休閒觀光等產業,年底前可望啟動投資計畫。在本業部分,總太下半年將推出台中市北屯區「美樂地」案,總戶數427戶、總價458萬元起,總銷30億元;以及台中高鐵副都心首座商辦大樓「台中高鐵商貿中心」案,總銷9.5億元。 順天建設總經理林丙申則表示,多元化發展一向是順天策略,未來朝工業區開發、商用不動產經營、住宅興建與都市更新等四大方向併進。
累積7期「順天經貿廣場」商辦大樓管理經驗,將再跨足12期「順天上環匯」酒店式公寓大樓的經營管理,可望帶進穩定租金收益。 此外,目前「雲林科技工業區開發案」每年挹注穩定的服務費收入,現也在評估新的工業區開發案,可望成為順天常態性的營收來源;至於興建住宅案部份,今年下半年陸續推出台中市太平區「天玥」案,總銷9億元;台中市北區科博館新案,總銷約18億元。
臺灣港務股份有限公司與新北市政府為將臺北港特定區打造成為最適合發展客、貨相關產業的國際級港灣新都,共同舉辦「二○一六年臺北港特定區產業發展論壇」,邀集政府相關部門及產業界人士,就如何開發利用臺北港特定區即將釋出之土地,以及如何引進最適合的產業,方能為國家及社會創造最大效益,進行探討。
基隆港務分公司表示,臺北港今年度預定於七月先釋出南碼頭區二筆土地,明年再釋出物流倉儲區一筆土地,此二項新開發港區未來均將納入自由貿易港區,以做為產業界全球運籌之營運基地。 港公司進一步指出,凡進駐業者可享有稅賦優惠及作業便利性,轉口貨物更可節省驗關及內陸運輸成本,港公司規劃引進倉儲、物流、製造事業投資進駐,操作貨櫃或散雜貨裝卸儲轉、物流倉儲、自由港區事業及前店後廠委外加工;港區距離桃園機場僅二十鐘車程的優越交通條件,亦相當適合海空聯運相關作業進駐操作。
新北市府於臺北港管制區外圍,分別推出產業專用區土地,規劃引進智慧運籌及相關企業總部進駐,以及娛樂專用區土地,規劃引進旅館、遊樂園及購物中心等設施,打造綜合娛樂園區。
桃園市政府地政局為加速推動地方開發建設,提高土地使用效益公告標售中路、八德區段徵收抵費地,尤以睽違一年多、二度標售的中路地區最受矚目,最高底價每坪約70.08萬元,比上次少了4.3萬元,將在29日開標。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中路區段徵收開發案是近年桃園市桃園區最受房市矚目的兩個區段之一,除緊鄰豪宅林立中正藝文特區,且土地規畫完善,還有桃園市最大綠園道,去年首次標售就受到矚目,如今已陸續開案銷售,如今二度登場;至於八德重劃區,也是先前帶動八德房價走揚的助力之一。
桃園市府地政局也強調,中路區段徵收範圍緊臨桃園區中心,為文中路、廈門街、國際路、永安路所包圍,區段徵收完成後的公共設施建設完善,包含兼具生態休閒及防災功能的中央都會公園、30及60米園道,公共開放空間相當充裕;鄰近中興國中、文山國小等學校,具備生活機能發展潛力。 桃市府地政局指出,這次共35標、43筆土地標售,都是住宅區,共計約3.47公頃,最小面積28.93平方公尺,最大3410.37平方公尺,標的條件種類豐富,可滿足有意投標者各種建築需求。
其中中路31標、38筆,八德4標、5筆,以中路標號3的底價7.16億元居冠,共4筆、1,031.64坪,換算底價每坪69.42萬元;至於標號33、1筆土地的面積780.31坪、每坪25.45萬元、底價1.99億元都稱霸八德區。 市府地政局說,八德區段徵收範圍位於八德區公所周邊,鄰近國道2號大湳交流道、台4線,南來北往四通八達;區段徵收完成後,公園、綠地、地下管線、自行車道等公共設施建設完善,且規畫運綠線車站用地及中央大學分校用地,其中捷運綠線可望113年陸續完工通車,G1就在八德站。
市府推動蘆竹區包租包管社會住宅已經完成上網招標,預估廿六日可遴選出得標廠商,將提供一百戶住宅,以三年為一期,民眾可以獲得二成租金貼補。 租金補貼在套房部分,市府承租價格上限八七五○元、提供民眾最高租金為七○○○元;大樓住宅部分承租價格上限為一萬八一二五元、民眾承租最高金額一萬四五○○元。
弱勢家庭的補助為四成,等於套房最高承租金額為五二五○元,大樓住宅一萬○八七五元。 承租條件方面,於桃園市居住或工作的民眾,家庭年收入低於一二二萬元及每人每月平均收入低於四萬七九二二元,且在桃園市無自有住宅者都可提出申請。 包租包管社會住宅是由市府當「二房東」,屋主無須負擔房屋修繕費用,也不用擔心惡房客破壞房屋或收不到租金,房客也不會擔心碰到惡房東。 市府住宅發展處表示,蘆竹區南崁地區大樓密集、空屋多、租屋人口比例也高,第一期包租包管因此選定蘆竹區,第二期將選擇南區、且沒有自建社會住宅的行政區優先辦理,未來會擴展至各區。
中壢區一號基地108年底完工 市府推動社會住宅,其中位於中壢區中山東路四段的中壢區一號基地,三月起展開委託專案管理(含監造)技術服務招標作業,有二家廠商參與競標評選,最後由中興工程顧問公司與台北國際聯合建築事務所共同得標承攬。市府都市發展局說,後續將採統包方式辦理,預計明年底開工,一○八年底完工。
市長鄭文燦六月底率團訪歐時表示,桃園市規劃的社會住宅將提供一房到三房類型,一樓、二樓規劃公共空間,設有親子館、公托中心等,其中住宅單元三成提供給弱勢、七成給年輕人,且基於照顧市民,以桃園市民優先。 經費34億 規劃770戶住宅單元 都發局指出,中壢區一號基地佔地七四八六坪,總經費約三十四億元,以智能綠建築、無障礙設計,完工後可提供七七○戶住宅單元,並以出租為主。房型規劃上有一房十五坪、二房二十六坪、三房三十四坪等設計,是目前桃園市推動社會住宅案中,基地最大、戶數最多的。
都發局表示,中壢區一號基地臨桃園創新技術學院、富台國小、龍岡國中、忠貞市場商圈及捷運綠線GE○二站址預定地,公共設施完善,交通便利,屬成熟住宅區。 基於永續經營、降低市府財政負擔考量,一、二樓將規劃商業與社福空間,另設置托嬰中心與日照中心;管理上將透過專業物業管理公司代管模式管
北市府參加台峰建設都市更新案「梵帝崗」,分回7戶,其中2戶原打算做為公共保母空間,卻因住戶反對作罷。未來要全數標租或標售,待市長柯文哲拍板定案。 財政局表示,為避免類似事件再發生,正研議修正市有房舍管理機制,若局處機關無正當理由就放棄使用,不排除下次不再參與分配。
位在新生北路上的梵帝崗住宅大樓,樓高18層,地下有4層樓,北市府因參與都更分回7戶,其中部分作為區民活動中心,部分當首長宿舍。 供首長宿舍才3年,廁所管線就出了問題,糞便湧出相當惡心,當時負責權管的人事處通報財政局,並編列預算維修,但最後人事處評估沒有需求,將空房還給財政局。
由於房子不能空著,財政局開始問市府各機關單位是否有需求,有不少機關表示有意願,其中又以社會局最積極,希望作為公共保母空間,或是兒少團體活動空間。 不料住戶反對,甚至決議不讓社會局人員「走大門」,要求從活動中心側門進出,此舉不僅不方便,也有歧視的感覺,社會局最後決定放棄。 據了解,台北市立聯合醫院原本也有意做為員工宿舍,如今也放棄。 其實類似案例近年層出不窮,美河市聯開案分回戶也曾引發住戶抗議,讓財政局自嘲,市府分回的房舍好像「類鄰避設施」,到哪都不受歡迎。
財政局抱怨,每次有新物件,各局處機關都搶著要,為慎重調配得事前會勘,甚至還要報給秘書長主持會議,但調配了老半天,局處常因遇到「困難」就放棄,浪費時間和人力,局處應想辦法溝通、協調才是。 財政局表示,目前計畫修正市有建物分配的遊戲規則,如果沒有正當理由就放棄,或是半年內沒有需求,下次就不要參與分配,以便市有財產活化達到最大效用。
看好印尼內銷市場,永信藥品旗下永信東南亞控股公司在東南亞設廠基地,已從馬來西亞及越南,再揮軍至印尼。永信東南亞控股董事長李芳信昨在台中表示,共投資1億元,在印尼設廠,本周印尼衛生部將赴工廠查廠,獲准後可先試製3批藥品,等取得准證後,預定1年半內可投產栓劑。 專程回台參加亞洲台灣商會聯合總會年會的李芳信說,永信印尼廠除了工廠外,還包括設立產品開發中心,初期先投產栓劑的鎮痛、解熱劑,及止吐藥品。
未來還會擴及西藥、軟膏等藥品,等印尼廠量產3年後,若當地內銷市場擴大,永信還會另覓地擴廠,未來印尼廠規畫年產值可達5億元。 李芳信說,永信東南亞控股公司先設立印尼子公司,並取得印尼藥品內銷批發執照;後來,印尼政府不再開放藥品內銷批發執照申請,讓永信成為當地僅有的2家外資藥廠之一。
至於永信的馬來西亞廠,除了馬國內銷外,還主攻東協、非洲,及中東市場,並以錠劑為大宗。馬來西亞廠去年度營收逾21億元,為擴大營運規模,公司計畫從目前的藥品,再擴大至健康食品。 至於越南廠主力生產動物用藥,目前共有約40種產品,包括動物的營養劑、抗生素,及活菌產品為主。
大樹醫藥拓展版圖發揮效益,第2季新增台中全家複合店及台南、高雄的一般店共3家店,全台總店數增至51個,經營團隊將持續尋求併購及策略夥伴,今年新展店10至15家目標可期,成長動能強勁,帶動整體營收持續成長,6月營收2.24億元,創下上櫃以來單月新高,後市可期。 大樹醫藥是國內知名連鎖藥局,近年來積極拓展且結合各種零售產業打出自己的口碑;2014年登錄興櫃正式進入資本市場,今年3月正式掛牌上櫃。大樹日前公布第2季營收6.58億元,創下單季新高,比起去年同期的4.95億元,年增幅達32.9%;大樹將於本月19日除息,每股配發2元現金股利。 大樹醫藥總經理鄭明龍表示,大樹將採新展店及併購兩軌同時進行的步伐拓展版圖,目標每年新展10至15家店、併購十家店,今年預期可達標;大樹近來積極與全家便利商店合作推出複合式店面,期望用便利商店的人潮與全天開業的便利性,帶動藥局產品銷售。
以台北市首個便利商店複合式示範店來看,新店轉盈時間點約6個月,較一般店的11個月縮減一半,對加盟主來說,因坪數要求與資金門檻相對較低,有機會開拓新的消費族群,等於增加販售商品機會,大打知名度。 除經營複合店外,大樹去年9月也與阿里巴巴旗下的天貓國際合作,開啟大陸電商銷售,目前每月穩定貢獻約百萬台幣的營收,且已達損益兩平水準。鄭明龍說,大樹未來五年將透過台灣實體門店、互聯網及兩岸線上、線下(O2O)拓展,目標在2020年達到200家店,成為台灣大健康產業指標。
鄭明龍表示,大樹連鎖藥局的經營型態,將從一般藥局的零售服務業轉向生活服務,將藉由各種活動與複合式經營方式,融入社區、接近消費者,並積極建立「大樹健康關懷雲」,提供完整的服務及商品給消費者。目前大樹零售營收比重,婦幼產品占46%、處方藥產品20%、保健品18%至19%、健康照護11%、其他產品服務3%。 鄭明龍說,目前大樹有效會員逾20萬人,健康照護型藥局透過會員的有效經營,可創造高黏著度的消費群,達到連續的成長,新設門市因為需要較長的會員累積期,獲利貢獻必然遞延;一般而言門市設立第1年都會處於虧損期,第二年進入獲利期,並可持續成長五到十年,加上台灣邁入高齡化社會,設點後長期效益相當可觀。
瞄準新興市場成長力道、強化成本競爭,炎洲(4306)、材料-KY(4763)啟動上下游一貫投資布局。其中,炎洲投資持股5成的萬洲石化已取得營運執照,一期年產8萬噸丙烯酸、丙烯酸丁酯及年產2萬噸的冰晶酸,採全能操作、降低成本,強化運作績效。 看好新興市場從無濾嘴香菸更換為具濾嘴香菸發展,材料-KY第2季絲束產能提升至1萬噸,第4季續推至1.1萬噸;另外,規畫跨入上游原料生產領域,5月絲束原料醋片工廠已經動工,估計明年第2季可以投產。 炎洲集團除炎洲推動上下游整合投資,萬洲也積極完備兩岸垂直整合基地。
其中嘉定廠OPP生產線移至寧波廠,及彰濱廠產能擴張;大陸「海安計畫」PVC膠帶新廠屬垂直整合一貫布局,粗估年產能達3千萬平方米。 材料-KY表示,未來5年內全球香菸行業產量將增加4%,產值則因價格調漲而增加29%。除將繼續保持成本優勢,開發更優的產品規格,並往上游整合,強化競爭力,營運審慎樂觀。 考量市場四大菸廠營運模式多為一貫廠下,材料-KY規劃跨入上游、成立絲束原料醋片工廠;法人推估絲束原料醋片投產之後,有助毛利率上升至30%。 材料-KY也將醋酸纖維絲束應用至面膜、淨水器濾芯,面膜今年預計試量產計畫不變,淨水器仍在持續優化外殼,下半年有望登場。
太陽能電池報價不斷破底,中國大陸與台灣之外的第三地,因沒有美國雙反稅率箝制,仍能維持獲利局面,擴大第三地布局成為國內業者今年營運重點。 太極能源表示,目前太陽能電池價格確實已創下歷史新低價,台灣與大陸廠已逼近損益兩平,位於第三地的越南廠仍得以維持獲利。 看準第三地營運效益,太極能源下半年計劃持續擴充越南廠產能,預計7月裝機擴產200MW,10月再裝機擴產200MW,預估至第 4季越南廠總產能將倍增到800MW規模。
除積極擴充越南廠產能外,太極能源還規劃赴印度設廠,不排除與當地廠商合資設廠,由太極能源提供資金與技術,合作夥伴提供資金與管理,印度設廠計畫將於明年啟動。 昇陽科也將合資的馬來西亞廠列為今年太陽能電池擴產重點,預計第3季馬來西亞廠產能將倍增。 昱晶目前在泰國廠太陽能電池產能約350MW,同樣計劃於今年底產能進一步倍增至750MW規模。
新日光也將台灣的太陽能電池與模組部分產線分別移往馬來西亞及越南;馬來西亞廠太陽能電池產能初步規劃將達400MW,越南廠模組產能也將達400MW規模。 此外,新日光同時將中國大陸吳江廠太陽能電池產能遷往南昌廠,未來南昌廠產能將約400MW規模。 新日光因第三地布局動作相對較慢,第 2季受產能搬遷移轉,影響出貨量減少,加上產品價格下滑,季合併營收滑落至新台幣45.03億元,季減達23.7%,是第2季業績下滑幅度最大的太陽能電池廠。
因搬遷的產線預計第 3季底才陸續加入生產行列,新日光第 3季營運表現仍將持續受到影響,第三地布局效益短期恐將無法發揮,反將成為營運陣痛期。
根據市場研究機構IHS調查指出,全球公眾顯示器、商用顯示器年複合成長率達8.3%,2015年出貨規模約440萬台,到了2020年將成長到770萬台。隨著面板價格下跌,公眾顯示器、商用顯示器的尺寸也在放大,戶外應用顯示面板往70吋以上發展,而賣場中一般商用顯示器,尺寸也放大到40吋以上。 今年第1季大尺寸公眾顯示面板出貨大幅成長,主要是因為教育和企業市場需求增加,而出貨尺寸更是往32吋、49吋等較大尺寸發展。IHS指出,今年整體公眾與商用顯示面板也加速往更大尺寸發展,其中60吋~69吋顯示面板是應用最廣的尺寸類別,而70吋~79吋顯示面板則是成長最為快速的尺寸類別,被應用於教育市場、以及直立式的商用看板。
IHS表示,顯示面板技術的進步,使得消費性應用面板的規格提升,而且去年底面板價格崩跌,使得一般消費性電視機價格更為低廉。部分客戶基於成本考量,也開始把一般消費型電視面板應用於商業用途之上。而顯示器品牌廠商因為消費性顯示器市場飽和,更積極地拓展商業應用市場。 IHS預期,未來商業應用顯示器和消費型產品之間的差異將會縮小。數位顯示看板、公眾顯示器主要是應用於戶外、公共場所,用來顯示特定資訊、廣告等等訊息。而這些顯示器除了顯示面板之外,往往還包含了背後的主機、顯示平台等等整個系統。
舉例來說,LGE和三星都針對商用顯示推出特殊功能、規格的產品,LGE推出SuperSign和eZ-sign,三星則是有Smart Signage TV。至於沒有限定特殊用途的商用顯示器,往往是以專案方式、B2B銷售。 至於一般商用顯示器,像是放在賣場貨架旁,顯示產品、促銷資訊,大多是以中小尺寸面板為主。不過隨著面板價格下跌,大尺寸顯示器價格更親民,愈來愈多的大尺寸面板,如40吋、48吋、49吋面板等等,出貨數量正快速攀升。
上海商業儲蓄銀行配合政府南向及打亞洲盃的政策,積極布局亞太有成,正式宣布成立新加坡分行,宣示積極拓展亞太市場的決心,日前(15日)上午舉行開幕揭牌儀式,由董事長榮鴻慶親自主持,常務董事李慶言、常務董事陳逸平、總經理邱怡仁、執行副總陳善忠及多位部門主管亦隨同赴新加坡參與開幕揭牌儀式。 該行於14日舉行慶祝晚宴,邀請駐新加坡台北代表處大使張大同及新加坡當地台商與華商等百餘人出席,場面熱絡。
上海商銀已於香港及越南同奈設立分行,並於泰國曼谷、柬埔寨金邊及印尼雅加達設立代表人辦事處,新加坡分行是該行直接於海外設立的第6個服務據點,也是該行拓展東協市場的重要基地,以企業金融業務為核心,提供客戶外幣存匯、貿易融資、企業授信、現金管理及外匯交易等金融產品與服務,並串聯海外分行、OBU及海外辦事處提供台商及華商跨國金融服務,未來也將藉由新加坡在地業務團隊開發在地優質客戶,逐步深耕在地化經營。
該行在香港也設有一家子行上海商業銀行,該子行於香港已設立43家分行,並於英國倫敦、美國紐約、舊金山、洛杉磯,中國大陸的深圳及上海各設有分行,上海自貿區也設有支行,連同直接設立的6家海外服務據點,國際金融服務網絡的布局堪稱完整。 新加坡是亞洲重要的金融、貿易及航運中心,也是全球第4大金融中心,經濟發展實力與金融前景展望佳,新加坡分行的設立,將可掌握市場商機,拓展新客戶與新市場,創造新的營收與獲利來源。
新加坡分行首任經理謝魁玉,在該行已服務將近22年,具備良好的國際金融業務歷練,將帶領新加坡分行的服務團隊提供客戶優質的國際金融服務。
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