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房產新聞

  1. 北市東區榮景不再 店面降租15萬沒人要

  2. 房價割喉戰開打 建商讓利趨勢擴大

  3. 地上權租金 財部3方案備選

  4. 大學城周邊房價跌 包租公嘆好日子回不去了

  5. 柯P:擁1戶豪宅不需課重稅

產業新聞

  1. 欣銓以每股24元 公開收購全智科75%股權

  2. 中華電板橋IDC中心傳Google落腳

  3. 廠商進駐園區 中興新村商機可期

  4. 優化資產、產業鏈整合 躍金控併購主流

  5. 房市不景氣 建商搞副業

  6. 海外放款 國銀聚焦2大風險指標

 

【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介


1、北市東區榮景不再 店面降租15萬沒人要

作者記者游智文╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2016年7月24日 下午1:15

北市東區商圈過去人潮多,店面一店難求,房東高高在上,租金說漲就漲。但隨消費主力東移信義計畫區,現在降租稍慢,就面臨「過了這個村,就沒那個店」的窘境。 優美地產召集人葉立敏表示,東區統領百貨附近有一店面,日前租約到期,承租的店家希望租金能自150萬元降到135萬元,但房東不想降,決定不續租,另外委託房仲以原租金招租,但一直租不出去。

她說,最近陸客明顯減少,加上東區店面空置率快速升高,戴德梁行統計已達11%新高,房東緊張了,表示願意以135萬元出租,但原租客已找到新店面,房東為免空置租金損失,日前再降租至130萬元,但現仍空置中。 葉立敏表示,這半年多來,東區商圈變化極快,雖稱不上「沒落」,但因人潮減少,房東、租客形勢完全反轉。過去房東姿態極高,租約一到期,一定調漲租金,房客付不起,就要店家搬走,以迎新房客。

但現在租約到期,如果不主動降租,就留不住房客,而房客一旦搬走,就會一直空置,降了租金,也可能喚不回。 譬如忠孝東路四段原金石堂書店的店面,金石堂去年八月搬走後,店面至今仍然空置;忠孝敦南捷運站出口一間店面,原本租給糖朝餐廳,月租250萬元,糖朝退租後,就一直空置,今年房東將月租金從250萬調降至180萬,大幅調降近三成,現仍空置待租中。

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2、房價割喉戰開打 建商讓利趨勢擴大

2016/07/25 07:08:52 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

建商打價格戰再添新案例,繼茂德機構在新北市板橋江翠北側重劃區打出「4字頭」的房價之後,上市公司聯上開發在當地推出200億元合建案,亦打出「4字頭」房價,顯示建商讓利情況已由零星的「點」擴散成「線」,讓利趨勢持續擴大。 繼茂德機構「江翠One」打出「4字頭入住板橋」震撼價後,聯上開發位於新北市板橋江翠北側重劃區兩塊各達千坪以上土地,總銷上看200億元合建案,將跟進推出每坪不到50萬的房價,預計在今年928檔期登場。

聯上開發總經理李志明指出,從「江翠One」銷售的情況來看,該案「4字頭」的價格十分有競爭力,才會吸引自住買方進場,凸顯出該案定價策略正確,才會在現階段整體房市買氣遲滯的市況中,出現熱銷情況。 李志明表示,現階段房市轉由自住客撐盤,自住買方對於產品規劃、設計、建材、採光等,要求相對較高,加上注重品牌力,價格還會貨比三家,因此不僅產品要好、品牌要強,「房價還不能比別人貴」,為了滿足自住客需求,聯上開發決定跟進推出每坪「4字頭」價格。 聯上開發目前在新北市板橋江翠北側重劃區握有兩塊土地,均是合建案,其中住宅區1,300多坪、商業區1,700多坪,總計700多戶,兩大案總銷約180億至200億元。

李志明說,為符合自住客和區域個人工作室需求,住宅區產品將規劃17至37坪,每坪推案價4字頭;商業區土地產品規劃17至40餘坪。 李志明指出,兩大案均在申請執照中,客戶預約狀況熱烈,其中住宅區土地推案預計9月拿到建照後、正式對外公開,商業區土地推案計畫12月推出。 住展雜誌企研室經理何世昌表示,新北市板橋江翠北側重劃區出現第二筆「4字頭」預售案,顯示建商讓利情況已經從先前零星的「點」,擴散成為「線」。

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3、地上權租金 財部3方案備選

作者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 4小時前

時隔近五個月,據指出,財政部已在上周再度邀集產學界討論地上權租金應如何調降,以避免打擊廠商參與地上權開發案的誘因。與會人士透露,財政部國產署已在會中將內部提出的三大調整腹案正式端上檯面,財部已進行專家學者意見的最後匯總,將在8月底前定案。 據了解,三大備選的解決方案包括:1、與經濟成長率連動,將租金比率從現行的3.5%下調到1.5∼2%;2、與經濟成長連動外,再考量物價指數的變動,來決定租金比率;3、仿台北市政府的作法,設定天花板,限制租金上漲不能超過6%。 其中,方案二與高雄市政府最近新公告的地上權設定開發案新辦法近似。

根據高雄市政府在今年6月公告的新招標辦法,地租的年租金率,將調降為申報地價的3%,其中有2%將與消費者物價指數的變化連動,將在消費者物價指數上揚幅度累計超過10%後,這一部分的地租才會調整,以此來減輕土地開發商參與地上權設定開發案的投資風險。 與會官員表示,會中所邀請的產業界代表,都是以公會為主,除了建築業公會,包括鑑價公會、估價師公會都在邀請與會之列,希望透過公會代表的出席,來反應整個土地開發產業界的意見。

目前台北市、高雄市兩大直轄市都已經針對市有土地的地上權開發案,在租金方面設定新的招標條件,由於財政部國產署轄下可作地上權開發案的土地最多,對於其他縣市的地上權開發案收租辦法,更有帶頭示範作用,因此也最受各界矚目。

與會人士指出,台北市政府的作法是採取劃定地上權租金上揚的每年最高上限,這種方式可說最為直接,至於另外兩種根據經濟成長率的高低,將現行3.5%,改為在1.5∼2%的區間浮動調整的作法,儘管意義相似,但倘若地價漲得太高,使得租金比率調降的幅度仍不足以涵蓋地價上揚帶動租金上漲的幅度,此時仍將有一定的風險。 也有與會人士認為,財部若要採取隨經濟成長率浮動調整的作法,其實也可選擇高雄市政府模式,即實際上先拿1%的租金,剩下的2%等物價上漲到一定幅度時再調整,如此兼考慮到物價的變動,也較為合理。                                                                    TOP


4、大學城周邊房價跌 包租公嘆好日子回不去了

2016-07-24 13:15 聯合晚報 記者游智文/台北報導

每年七、八月是大學城套房投資旺季,市調顯示,今年租金投報率雖回升,但投資仍在降溫,房仲業說,景氣、政策對包租公都不利,風光一時的大學城投資熱恐怕是回不去了。 東森房屋統計大台北大學城住宅租金投報率,在房價下修後,今年各大學投報率均回升,其中台師大周邊從去年2%左右,今年回升到2.5%左右水準;政大一帶去年投報跌至1.8%,今年也重回2%,達2.14%。 實價資料顯示,今年大台北以忠孝東路台北科技大學周邊房價下修最多,住宅均價從去年一坪84.3萬元,今年下滑至75.7萬元,一坪跌了近9萬元,跌幅逾一成,投報率因此從2.2%上升至2.5%。

目前大台北各大學以淡江大學周邊投報最佳,平均租金報酬率可達3.95%,其次為士林銘傳大學,投報3.15%,輔大以2.8%排第三,其他大學則在2.1~2.7%之間。 投報率雖回升,但投資人潮並未回籠,以淡江大學為例,當地房仲說,前幾年投資熱絡時,一進入七月就會出現大批投資人,有職業包租公、收租婆,有業餘上班族,還有不少子女錄取淡江,打算在當地買房給子女自住兼出租投資的父母,每天至少有十組以上投資客上門找投資物件,熱門社區一有物件求售,往往就有五、六組搶著要,投報好的物件不到一天就賣掉。

但今年至目前為止,東森房屋、住商不動產表示,包括淡大、輔大、台師大、台北大學三峽校區等大學城投資熱區,今年都很冷清,上門探詢投資物件的人寥寥可數。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示,以往大台北大學城租金收益多有4~5%的水準,用租金繳完房貸利息還有剩,一段時間後把房子賣掉,還可賺一筆,這幾年房價高漲,租金投報跌到只剩2~3%,雖然還是比定存利率高,但目前房市反轉,房價有下跌風險,投資人擔心賺了租金卻賠了房價,因此不願進場。

另一原因是稅負成本增加,于靜芳表示,除了地價稅、房屋稅大增外,內政部公布新版定型化租約,規定明年起房東不能限制房客遷入戶籍 、申報租金扣抵綜合所得稅,也讓不少高資產、職業包租公因擔心被查稅、課稅而打退堂鼓。

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5、柯P:擁1戶豪宅不需課重稅

作者張立勳、陳芃、張潼、陳燕珩╱台北報導 | 中時電子報 – 4小時前

台北市房屋政策受關注,市長柯文哲接受本報系專訪時直言,如果擁有1棟豪宅,不需課重稅,但若有3棟就要加重課稅。而他「4年2萬戶」公共住宅目標,已降低標準為開工就算,「這勉強做得到」。 柯文哲說,只有公宅無法解決居住問題,市府正在想辦法把北市6萬多戶「空宅」逼出來。 柯文哲8年5萬戶的公宅政策令人質疑,他曾解釋,依國外研究經驗,公宅必須占北市房屋的5%,才會產生足夠政策引導作用,影響北市房價和居住環境。

不過,此次受訪他指出,一開始以為北市房屋政策就是蓋公宅,搞了半年後發覺光是公宅不能解決問題,北市要蓋5萬戶公宅,可是卻有6萬戶「空宅」要逼出來。他也說,如果市民擁有1棟豪宅,不需要課重稅,因為住好一點是人民權利,但若有3棟豪宅,就要課稅,試圖把空屋逼出市場。 柯文哲說,把空屋逼出來之前,現實跟理想間要做個妥協,目前正緊鑼密鼓研究方案,將在9月首都生活圈論壇中,從公宅、租金補貼、地價稅、房屋稅和社會福利等不同面向,擬定北市房屋政策。

至於公宅目標,柯文哲改口說,4年有2萬戶開工即達成,他轉述拜訪林全時詢問蔡英文總統的8年20萬戶公宅,是否包括北市的5萬戶?林全說「有啊」,話至此,柯文哲雙手合十說:「謝天謝地!」 中央政府願伸出援手,讓他鬆了口氣,他說,400億購地的問題解決了,公宅將由中央無償撥用土地或採合建方式進行,北市興建房子,產權仍屬中央.收了房租就照比例分配。

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1、欣銓以每股24元 公開收購全智科75%股權

2016-07-25 09:27 經濟日報 記者林超熙╱即時報導

二線封測廠欣銓(3264)與全智科上周五晚聯合於證交所召開重大訊息,發布雙方進行合併,由欣銓以每股24元,溢價9.84%公開收購全智科75%股權,並自今(25)天起至8月25日止,收購期為期一個月。如果能順利收購到75%股權,不排除在一年內收購全智科百分百股權,全智科下市。 消息傳來,今天全智科股價以23.25元開盤,大漲1.4元或6.41%,成交量迄9點15分止,已衝上1.28萬張。

繼多年前力成公開收購超豐,矽格公開收購誠遠,日月光與矽品合組產業控股公司後,國內封測業再醞釀另一樁收購合併案,由欣銓以每股24元在資本市場公開收購全智科75%股權,預計投入收購金額21.69億元,自今(25)天起正式展開,收購期為期一個月。

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2、中華電板橋IDC中心傳Google落腳

作者林淑惠、吳筱雯、何英煒╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月25日 上午5:50

工商時報【林淑惠、吳筱雯、何英煒╱台北報導】 中華電信(2412)板橋IDC中心即將於29日舉辦啟用儀式,據了解,多家跨國重量級大廠,決定將亞太IDC重鎮落腳在此或考慮進駐。其中,原本傳出打算將IDC資料中心設置在彰濱工業區的全球搜尋引擎龍頭Google,傳出可能改落腳中華電信板橋IDC中心。 其次,網路大廠Yahoo!除了最近向中華電信租用專線網路及電路,以擴建其傳輸網路及頻寬之外,市場也傳出,Yahoo將向中華電信租用板橋IDC中心機櫃,做為其在亞太地區網路、數據等相關業務之存、轉、交換中心。 對於市場傳言,Google表示目前無此計畫。

Yahoo!則表示不評論市場傳言。 多家跨國企業首度進駐板橋IDC中心的消息,已在業界引起高度關注。板橋IDC中心將成為小英政府上任後,招商引資的重要引擎。29日板橋IDC中心啟用儀式,行政院院長林全、交通部長賀陳旦將親自出席。 針對此,中華電信副總經理兼代理發言人何旭輝表示,近年來,資通訊服務朝網路化、雲端化、影視化方向發展,因此,選擇安全、可靠、穩定的雲端資料中心進駐,成為ICP/OTT業者最重大的經營課題之一。而且,業者提供的內容越豐富,越能吸引更多客戶加入,頻寬的需求因而越來越大。 何旭輝強調,位於板橋的雲端資料中心即將啟用,近期以來,該公司積極接觸及邀請國際級業者進駐。該雲端資料中心係採用領先國際的高標設計規格,並具有完整國內、外光纖寬頻電路連結,因此,招商作業獲得極為正面的回應。

中華電信董事長蔡力行曾表示,這座耗資新台幣130億元的網路資料中心,將打造為國際金融資訊及亞太轉訊中心。據了解,目前進駐的廠商以金融證券、數位內容、電子商務、有國際業務發展、以及對於網路及頻寬高穩定需求的企業為主。 今年5月市場傳出,因為供水問題、Google在彰濱工業區投資6億美元設置資料中心,傳出計畫可能生變,但Google隨即重申、在台灣長期投入擴建資料中心的計畫沒有改變,並且將持續與台灣政府與各界合作夥伴一起努力尋求各種機會。

據了解,Google與中華電信洽商多時,對於板橋IDC機房相當青睞,外傳Google選擇租用板橋IDC機房,或正就板橋、彰濱二擇一,至於是否繼續投資彰濱工業區的資料中心?近期Google可能做出決定。 板橋IDC中心是全國第一家獲得TIA 942 Rated 4 & Rated 3認證的專業機房,全球行動化、IP化以及雲端化過程,需求穩定的網路、電力及供水系統,還要具備防震、防火、防洪、以及聯外頻寬充裕,而且隱密性必須相當高、資訊安全更不能馬虎,板橋IDC中心因此成為跨國企業首選。 中華電公告6月合併營收為190.49億元,第2季合併營收季減1.3%達561.95億元。累計上半年合併營收達到1,131.40億元,較去年同期微減0.2%。

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3、廠商進駐園區 中興新村商機可期

2016-07-25〔記者陳鳳麗/南投報導〕

中興新村高等研究園區南內轆區,廠商進駐設廠熱了起來,中科管理局長陳銘煌指出,上櫃股王永瀚公司已在動土興建研究室,而寶成公司創研中心通過審查和環評,土地出租率達八九%,相信可帶動中興新村的商機。 中興新村高等研究園區的南內轆地區,向中科管理局申請租地進駐的有十家廠商,目前已有一半開始營運,號稱上櫃股王的永瀚公司,永瀚公司已簽約租地,開始動工興建研究中心。

原預定本月就要簽約租地的寶成鞋業,其創研中心的環境影響評估近日已經獲環保署審查通過,中科管理局通知「寶成」,請其準備前來簽約租地,並且展開興建作業。 將帶進1、2千名員工消費 中科管理局長陳銘煌表示,永瀚和寶成公司會有數百人到千人不等的員工進駐,將會提共南區的省府眷舍給兩家公司,看是該公司自行修繕租用,或是由中科局修繕後再租給兩家公司作為員工宿舍。

陳銘煌也說,寶成企業完成土地承租後,出租率達八九%,即南內轆區可承租的土地廿六公頃,已出租廿三﹒一四公頃。廠商帶進的一、二千名員工,很多選擇住在省府眷舍,便會在中興新村消費,帶動中興新村的商機。

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4、優化資產、產業鏈整合 躍金控併購主流

作者陳碧芬╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月25日 上午5:50

金融業面對總體經濟低迷,業績難以衝刺,政治現況也不允許機構整併,為求突破現況,資金豐沛的金控業將併購標的改為優化資產組合、產業鏈串聯。例如中信金、國泰金出手購買外銀亞太區企金業務,陸銀以資產管理子公司在海外併購國際業務,同步考量資產組合優化。 銀行高層指出,FinTech新創公司,也是另一項目前金融業併購的目標。

台灣併購與私募股權協會理事長黃日燦認為,若是金融業無法在短時間內達到預設競爭力,併購或投資新創FinTech事業,將能整合金融服務與科技,協助企業轉型。 根據2016亞洲投資併購趨勢報告,金融業為求成長,一則是專注發展核心業務,跟隨總體經濟而揚升的「有機成長」,近年來全球GDP成長率一再下修,總經動能疲弱,金融業的內部成長必須搭配外部的併購活動,才能加速達到目標,例如日本國內市場成長有限、日本經濟低迷超過20年,日本保險業僅能靠海外併購來提升獲利能力。

該報告由台灣併購與私募股權協會、安永顧問公司攜手研究,對於金融業近期的重大併購作法,結論認為「併購吃下整個機構」的作法,已經不是現在的主流,分析多個案例發現,金融機構現在傾向「產業鏈整合」的策略構想,作為併購的動機。 例如,透過各關係企業、子公司的聯結,提升集團對不同客戶層級的效率化服務,如證券、基金、信託、租賃、保險等金融主要業務的完整性,這種併購效益從原先的資產擴大,提升到降低管銷費用成本,競爭力加強,進而提供全方位的金融服務。

此外,外銀主管指出,在業務衝刺受制於經濟成長下,調整現有的資產組合是經營策略之一,企業可能藉由聚焦其核心業務,重新自我檢視並優化其資產組合。 國際金融業的資產組合,需要符合集團董事會擬訂的策略,業者舉例,匯豐、花旗的企金業務以中大型跨國企業客層為主,星展在大陸也是,服務優勢也在該領域,若非個別子公司在地市場鎖定中小企業客層,不屬於核心業務的客層就會進行調整,也就是「優化」不限併購其他同業的資產組合,也包含出售非核心資產組合。

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5、房市不景氣 建商搞副業

工商時報【陳宥臻╱台北報導】

房市不景氣,建設業紛紛搞起副業,其中,立偕建設團隊在八德路承租老倉庫改建為餐廳的「一號糧倉」昨正式開幕營運;而璞園團隊也在年初租下百年古蹟經營「璞海鮮」,有趣的是,「璞海鮮」一開始是以私人招待所為主,後來反應太好,才開放散客對外營業。 同時,甲山林董事長祝文宇為支持兒子跨足遊戲產業,由愛山林轉投資成立甲山林娛樂,主要製作PC單機遊戲,第一款App名稱叫《創世奇兵》,預計8月上線,以武俠和中國神話題材為主,臉書粉絲團小編甚至就是祝文宇的獨子祝藝本人,據悉未來還會有與房地產結合的遊戲問世。

有趣的是,建設業老闆開餐廳選特色老宅頗為流行。璞園主管指出,旗下PURO PURO西班牙餐廳的建築物是自有,未來規劃都市更新,但今年開幕的璞海鮮是承租迪化街百年古蹟,純粹是董事長李忠恕本來要當私人招待所,結果來的朋友都很喜歡,陸續介紹朋友來消費,現在更全面對外營業;兩層樓的古式建築搭配創意台菜,餐點消費從300多到1800多元都有。 昨舉辦記者會的一號糧倉,是台北市中心現存唯一的日式木造統制倉庫,原本是儲備戰亂時糧食興建,荒廢多年後經由立偕團隊接手,歷經近3年籌備,規劃小酒館餐廳及販售在地農產品,以食物劇場的方式呈現。

立偕團隊指出,餐廳食材有濃濃台灣味,例如使用的雞肉,是幫助弱勢原住民投入飼養並成功契作,推出的「蒜香烤全雞」就是嚴選飼養100天的桂丁土雞,另「烤香料豬腩捲」是永隆牧場的胡蘿蔔豬五花肉烹煮而成。 此外,像是桃園建商璟都建設,從2013年開始陸續成立璟咖啡、璟衣衛、璟麵包、璟醫療和璟藝術等,璟都建設董事長黃國明日前表示,從食衣住行開設店面,讓建商不只是蓋房子,還創造更有價值、更有想法的社區經營。

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6、海外放款 國銀聚焦2大風險指標

作者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月25日 上午5:50

英國脫歐公投過關,加上美國即將總統大選,現在各行庫除了維持與過去一貫穩健審慎的風險控管策略,更加重視國家風險與產業集中度兩大指標,避免高度暴險對銀行帶來的衝擊。 銀行公會本月出爐的「銀行業建立風險導向內部稽核制度實務守則」,強化聚焦重要風險,並加強查核深度,提升內部稽核執行效益,協助銀行業完善內部控制制度及強健企業體質。

其中,更強調風險導向內部稽核制度,除了應具備明確的內部控制三道防線架構,並建立二大機制,包含內部稽核風險評估的程序與方法、內部稽核品質評核機制。 彰化銀行指出,目前運用進件╱行為評分模型相關風險衡量工具,提供個人授信的客觀且一致性的審核依據,以利辨識、衡量、監控與溝通各項風險,也推動內部控制制度三道防線文化,由第一道防線(自行查核)、第二道防線(法令遵循與風險管理)、第三道防線(內部稽核)確保制度有效執行。 華南銀行則是鑒於現階段海外存放利差較大,在安全與獲利並重原則下,將擇優投資債券及參與國際聯貸案件,進一步增加營運量、提升海外獲利。 華銀指出,現階段較看好東協各國的經濟成長率,除針對台商轉投資的績優企業持續給予融資服務外,當地產業前景較佳的企業也是目標授信對象。

土地銀行則依國家別及產業別採分級管理,分別訂定國家及產業風險限額。 土銀指出,因應總體經濟、政治發展情勢及金融環境變化,妥適訂定內部控管調整機制及限額預警門檻。針對風險升高或暴險額已達限額預警門檻的國家或產業評估,必要時採凍結或暫停額度的動撥等因應措施,以控管授信風險。

 

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【歐亞專欄】 不動產證券化受益證券簡介

發文者:TaiPei /TuSunG YuAN

        近十年房地產價格飆漲,其除了自住價值之外,許多人更將其視為投資選擇之一。一般而言,投資不動產標的計有三種方式: 繼續閱讀

 

 

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