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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
台北市「終極版」房屋稅效應持續發酵,建照核發恐創下單月、單季及全年核發件數和戶數,均為最低的史上首見「3低」紀錄。建商大呼:「現在的持有稅,真的很夭壽!」都更推不動、買方不進場,建商只好先觀望、轉進其他縣市。 核照量3,000戶保衛戰 不過,市場已預期今年核發戶數將比11年前最顛峰榮景時期的1.5萬戶,萎縮8成,面臨3,000戶大關的保衛戰,這種窒息量也將為史上首見。 台北市受到央行緊縮豪宅貸款、新制房屋稅的衝擊,建商推案動能兵敗如山倒,預期將面臨結構性鉅變。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛昨(25)日表示,根據台北市政府建管處的住宅建造執照核發戶數統計顯示,2016年1到6月建照核發總戶數為1,433戶,較去年下半年的3,309戶萎縮56.7%,也較去年同期的3,097戶縮水53.7%,完全「腰斬」;預估2016年全年,難以突破3,000戶關卡。 在今年第2季單季建執照核發戶數方面,只剩492戶,已為歷史新低。另外在5月單月方面,全台北市僅核發3件、56戶,也創歷史單月新低。
黃舒衛表示,從建照核發量來看,今年的建築投資市場,恐創下單月、單季、全年件數最低、戶數最低的「3低」紀錄。 瑞普萊坊分析,不僅建商保守推案,請照意興闌珊,連中古屋市場更是交易冷清,今年台北市1~6月的建物買賣移轉棟數,只有9,198棟,跌破1萬件大關,跟過去動輒2~3萬戶以上的水準相比,有天壤之別。值得注意的是,量縮盤跌的僵局,加上近期發燒的房屋稅加稅議題,已使台北市建築投資市場發生鉅變,不只面臨史上首見的「3低」紀錄,還可能使得建照戶數只剩下11年前最巔峰時期2005年的1.5萬戶,不到2成的量。 建商推案喊卡或出走 黃舒衛說明,台北市房屋稅新制是2015年度適用,2014年7月1日以後取得使用執照的新成屋,稅基的評定現值適用新的標準單價,前後的房屋稅、契稅成本就差1.6倍以上。
若以此政策時點觀察,2015年第1季申請核發量就從2,350戶,驟減為1,627戶,較前季萎縮30.8%,台北市建照核發量從此一路下滑,即使預期趕搭去年7月容積上限新制上路前的末班車,也不復見搶照熱潮。 造成建商推案紛紛喊卡、甚至遠離台北市的原因,黃舒衛分析,主要是考量買氣疲弱,更重要的隱憂,還是擔心買方對未來30年屋齡中古屋「有感加稅」的接受度,以及無法抵擋售價下滑、持有稅攀升的風險。
東森國際持有的關渡的1.14萬坪土地,據傳已經談妥將以80億元賣給華碩,並預估東森國際將因此交易獲得約7億元的處分利益。東森國際昨日並未直接證實此一消息,華碩也回應對此不予置評,但市場人士指出,華碩近年為擴展公司規模,已尋地好一陣子,也的確與東森就該土地出售案有所接洽。
雙方待全案確定後將會儘速公告此一交易。 華碩表示,對於此事不予置評,並表示公司所有重大投資案都須依循一定程序,經董事會決議通過後,依上市公司規範進行公告。 業界人士則指出,東森關渡土地周邊,大型公司並不算多,過去東森在規畫該地作為科技園區時,就曾找來總部就在附近的華碩及和碩等科技業者加入,只是當時無疾而終。 據了解,王令麟昨日在公司高階會議上,主動透露此一售地資訊。
並表示有了這筆售地利益,將使得集團大步邁向「科技雲端企業」,未來將專注電子商務、新媒體與全通路購物平台的事業藍圖,可以加速進行。
嘉義市打造「KANO」(嘉農棒球隊)原鄉,提出以市立棒球場及周邊為所在地的KANO棒球園區計畫,繼一期投入經費三千二百五十萬元後,再擴大園區範圍,二期追加預算二千萬元,昨天獲市議會臨時會審議通過;市交通觀光處長鄭君健表示,將落實計畫,呈現嘉義在地故事的觀光特色,一期預計今年施工,二期趕在明年完成。
一期8月招標 在年底前施工 鄭君健說,KANO的故事凸顯「永不放棄」的精神,「第九屆台日觀光高峰論壇」今年五月在宜蘭縣舉行,交通部觀光局報告台日觀光交流現況時,提到嘉市的部分將「KANO」與檜意森活村納入台日交流重點,全力支持嘉市打造KANO棒球園區計畫,創造在地更多商機。 市府為讓民眾體驗KANO魅力,去年八月首度舉辦「KANO」觀光嘉年華,包括旅遊、棒球賽等二十二項活動,為期一個月,經統計共吸引十八萬人次參與人潮,創造約六千四百萬元觀光產值;今年三月,在棒球場外製作「KANO景觀牆」當精神地標,同時宣示KANO園區啟動,一期所需經費中,觀光局補助一千七百五十五萬元。
鄭君健表示,一期規劃台灣棒球大道、棒球雕塑大道、打擊互動體驗區、棒球集氣廣場、棒球文創超商、咖啡廳等,目前進行勞務標細部設計,將在八月招標,年底前施工。 營造入口意象 重劃停車空間 市府另獲觀光局補助二期經費一○八○萬元,將KANO棒球園區由中山路至啟明路口,往上銜接家庭教育中心右側機車停車場、棒球場西側看台,以及公園街棒球場九號出口處,規劃成入口廣場空間,營造入口意象,並重劃大巴士停車空間,滿足停車需求,預計明年完工。 此外,嘉市商圈文化促進協會兩年來承租檜意森活村T12檜木館,經營「KANO故事館」,本月三十一日熄燈前,開放免費入館參觀。
桃園市政府展開桃園航空城計一期區段徵收問卷調查,桃園航空城地方促進會及列一期蛋白區的廠商正向看待表示,讓地主自己作主決定「土地要不要被徵收」,也當作徵收民意基礎,以利加速航空城開發作業。 桃園航空城第三跑道蛋黃區土地徵收勢在必行,市府自18日起到9月23日,展開航空城第一期特定區區段徵收區家戶、工廠問卷調查,大園區竹圍街居民初步調查,蛋黃區第三跑道預定地超過九成多同意徵收,也希望一期蛋白區民調後,秉持「先建後拆、安置街廓」原則下,加速開發航空城。
桃園航空城地方促進會理事長陳茂源說,航空城第一期蛋白區徵收牽涉工廠、居民在內,該會支持市府做問卷,讓人民自己作主決定,由地主自己決定要不要被徵收。 陳茂源認為,既然已完成全區聽證會,內政部都委會也審查通過都計,不願被徵收的地主,必須站出來向政府申請土地保管,由政府依公平正義原則保留土地,了解真正民意後,加速航空城土地徵收審查,以利航空城開發。 工廠位處一期特定區汪姓業者表示,市府透過民主問卷調查,當作開發航空城民意基礎,是正面態度,對產業而言,「產業專區一定要做」,並希望政府提供具體的產業促進發展方法,帶動產業升級。
能源,為扶植竹市太陽光電業發展,並與台灣中小企銀共同推出「新竹市中小企業及個人奠基貸款實施專案」,提供太陽光電業者及自然人設置太陽光電設施貸款信用保證。
為提高新竹市民意願,竹市府工務處也已訂定「新竹市既有建築物屋頂設置太陽光電實施辦法」,明訂建築物屋頂設置太陽光電設施,從屋頂面起算高度在4.5公尺以下並符合相關規定條件下,得免計入屋頂突出物面積及建築物高度。
房市景氣差、房子愈來愈難賣,物件銷售天數與議價空間持續加大,根據房仲業者統計,今年上半年全國物件平均銷售天數99天,台中以北則要超過百日才賣得掉,桃園1間房平均要賣110天最久;全國議價空間平均為21.2%,高雄市則達24.7%最大。 住商不動產統計,上半年全國物件平均銷售天數99天,較去年同期91天,又多拉長了8天;以六都來看,桃園市銷售天數最長,達110天,較去年同期大幅增加了32天,高雄市銷售期最短,但也要82天,台中以北直轄市銷售皆突破百日。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析,由於台中以北價格高,加上不少賣壓區個案釋出,更讓買方在等待盤整過程中,不願意積極出手,應是銷售天數暴增的重要因素。 在議價空間上,全國平均議價空間由去年上半年的18.6%,增加至今年上半年的21.2%,六都當中除台中市、桃園市以外,其餘各都議價空間都在2成之上,以高雄市的24.7%最大。
值得注意的是,新北市議價空間達22.5%,為1年半以來新高,應與此區域賣壓較重,屋主降價彈性變大有關;不過,北市議價空間已由去年下半年的27.1%,大幅縮小至今年上半年的20.4%,買賣雙方認知差距逐漸拉近中。 此外,台南、高雄今年上半年議價空間分別為22.9%及24.7%,感覺似乎比北部來得大,徐佳馨指出,主要為南部單價較低,容易出現議價空間膨脹的狀態。
東森房屋業務總經理吳駿杰則表示,高雄因房價基期低,先前屋主議價空間不大約5%~8%,但去年下半年交易量急速下滑,屋主感受到賣屋壓力,讓今年上半年議價空間加大,但成交量尚未明顯增加。 展望未來,徐佳馨認為,擺脫第1季房市陰霾,接下來的市場應會優於過去,價格也在低利與政策寬鬆下,雖上揚不易,也不至於出現崩盤之勢,屋主若想要賣好價格,降價應是必要條件,而買方若有崩盤再買的期待,恐怕會要失望了。
國內投資面臨環評挑戰,連重視環保的台積電也因環評問題而延緩中科擴廠進度。科技部長楊弘敦盤點已進入環評階段之重大投資案後,昨(25)親自拜會環保署長李應元,盼兩部會齊力釐清問題核心,改進缺失與不足,「要想盡辦法兩全其美」。 此外,科技部有意調降科學園區租金,目前園區管理費收費標準依據面積大小與營業額多寡,科技部有意修改園區管理辦法,預計年底完成、明年上路後,「聯發科這類研發比重高的公司,租金可望減少」,同時也評估讓當前力推5大創新產業,可以引進園區內。 楊弘敦認為,「賺錢不是不擇手段,也要把環保弄好」;環評卡關有部分是情緒問題造成,環團長期累積不信任感。
此次與環保署溝通是希望可以釐清環評卡關的核心問題,科技部也盤點手上數件已進入環評階段的重大投資案,盼能與環保署一起努力,「要我們改善,就應該要講清楚」,不能讓外界覺得永遠都在討價還價,而是要找出雙方都願意接受的妥協方案。 另一方面,科技部也將著手修改科學園區管理辦法,預計年底前完成。未來將進一步調降園區管理費,保留研發精神之外,配合新興產業進駐,不再只是單純廠房大樓,還要導入研發型科技。
據悉,聯發科曾向相關單位表明,園區管理費以租用土地面積與營業額計算租金,並不適用於聯發科這種「租用面積少、營業額高」之研發導向公司。 楊弘敦表示,因收費辦法經過幾十年演變後,考量業者需求,最快明年有機會調降。 科技部也正檢視5大創新產業進駐科學園區之可能性,例如智慧機械無需大面積,也強調自動化,非常適合進駐中科園區,楊強調,不能只是純工廠,而是要找到研發型科技產業。 除此之外,科學園區業者若廠房使用率偏低,或3年內並未使用,科技部將協助媒合其他公司租用。楊弘敦表示,絕對會創造誘因,只租不開發,並非科學園區設置的本意,但也不會讓業者血本無歸,期待有高產值更能創造國內就業率。
台中市推動社會住宅,首件BOT開發案昨(25)正式公告招商,市府初估投資報酬率上看6%,目前已知,包括太子(2511)、興富發、順天、總太、富宇等上市櫃建商,都有意競標,商機可期。 台中市長林佳龍表示,這件BOT案是台中市推動社會住宅讓民間參與開發的試金石,如果招商與開發成功,後續還有干城商業區200戶、10期太原路1,000戶大型住會住宅案將比照辦理。 林佳龍強調,此案惠來厝段社會住宅基地,靠近台中七期新市政中心,距離新光三越、台中大遠百及逢甲觀光夜市均不遠,加上台灣大道、中山高速公路中港交流道等,生活機能成熟、交通便利,有極佳的地段優勢。
惠來厝段社會住宅基地位於西屯區青海路、惠中路口,土地面積約2,000坪,都發局初估投資額13.5億元,五年內收益約2.16億元,投報率上看6%;昨天公告招商至8月23日止,預計年底動工,最快2018年底完工。 都發局說,惠來厝段社會宅BOT案特許年期為53年(含三年興建期、50年營運期),民間投資額不得低於11億元,自有資金需三成。
搶攻軌道經濟,冠德、潤泰與大魯閣等業者激戰。冠德轉投資的環球購物中心繼板橋、桃園、新左營三車站後,今(26)日進駐的南港車站賣場將開幕,從高鐵頭(南港)串連到高鐵尾(左營),鎖定一年千萬人次的交通流動客層。 高鐵南港車站本月1日通車,根據評估,乘客日流量可望增加約8,000人,等於一天在南港車站進出的三鐵(捷運、台鐵、高鐵)客流量將超過6萬人次,環球購物中心南港站一年業績目標6億元。 環球購物中心指出,在高鐵沿線拿下四大站改裝賣場後,可望成為台灣南北一日生活圈的重要推手,只要民眾出站要吃的、穿的、用的,環球購物中心的車站型商場都能滿足消費者需求。 由於南港車站已有潤泰集團旗下CITYLINK商場進駐,環球購物中心身為後發經營者,必須端出「獨家好菜」挑戰。
環球購物中心營業本部長石傳捷表示,南港車站店占地2,600坪,共計80多家廠商進駐,主打獨家餐飲。 石傳捷說,該店有高達24%為獨家櫃位,其中逾半數為餐飲,希望「抓住通勤族的胃」。獨家餐飲品牌包括日式品牌Yayoi、新江南拉麵16鋪、鮮果冰品14味專門店等,以及首次進駐南港區的日本丸龜製麵所、新港茶餐廳、黑面蔡、福利麵包、赫曼咖啡等。 潤泰集團前年底進駐南港車站,打造三層樓的餐廳、日用品、服飾及影城等複合型商場,面對環球購物中心來勢洶洶,也祭出持高鐵票根在商場影城、購物享有折扣,全力鞏固客源。 CITYLINK認為,環球購物中心以餐飲為主,與CITYLINK都是特色餐廳、親子餐廳有區隔,預期可望相輔相成,不會造成排擠效應,有機會做大南港商圈。
中興保全近年積極跨界轉型生活服務產業,以中保無限+做為品牌,今年下半年全力衝刺實體店,強化SIGMU集團綜效,搶攻食、醫、住、行、娛樂等商機。 中保今年發表實體服務店「中保無限家生活館」,提供包括復興空廚的餐飲,搭配中保無限+、龍騰旅行社、健康照護站、生活宅修等關係企業產品,建構全面性服務。 中保總管理處廣宣室總經理朱漢光昨(25)日表示,「中保無限家生活館」目前有延壽、建國等兩家店,接著會有汐止、莊敬店,今年會以一個月開出一家店的速度展店,優先利用自家房舍與分公司,尋找全客層的據點,經過導入實體店,分公司不但保有服務功能,還能進一步成為利潤中心。
目前中保實體店各店單月營收約30萬至50萬元,預估未來三年展店至200家,初期以大台北地區為主,希望達到深耕社區的大戰略。 朱漢光指出,中保無限+在「食」的布局將結合復興空廚,提供麵包、伴手禮服務。過去復興空廚以傳統中央廚房概念經營,透過網路銷售,在中保協助下走出桃園地區,在樂到家、無限家開賣,隨著無限家據點愈來愈多,未來效益相當可觀。
「醫」的部分是指健康照護,包含智慧生理量測、陪伴服務等領域,為鼓勵民眾在社區健康量測站建立定期量測的習慣,中保攜手台北市衛生局,在12個行政區行政中心設置健康照護站,未來也會在實體店設置,數值將上傳雲端。
「住」是提供中保無限+的物聯生活服務,涵蓋智慧居家、智慧節能、智慧防災、智慧照護、智慧防盜等五大領域。
「行」是接送服務,分為福祉車、旅遊相關接送等兩大領域。朱漢光說,福祉車估有近70萬人需求量,但目前市場僅能滿足5萬人,仍有很大發展空間。
「娛樂」方面則在實體店搭配新片熱潮,導入ID4、星際爭霸等經典DVD銷售,同時舉辦相關講座,本周六將邀請影評人膝關節談「從星際爭霸戰看太空中的領導統御」。
國內醫療技術發達,產前基因檢測、人工生殖等技術,一直深受信任。國內幹細胞生技公司未來打算利用基因檢測大數據,推出AI電腦判讀系統;今年5月,台灣產前基因檢測專業廠慧智基因,也與大陸檢測業者華測集團簽訂技轉合約,將攜手搶食大陸近120億元人民幣產前基因檢測市場大餅。 孕婦最擔心寶寶有先天的缺陷疾病,因此產前基因檢測,能讓產婦安心,並且提早做準備。「媽媽們最擔心生出唐氏症寶寶,目前唐氏症篩檢檢出率可達99%!」訊聯生技集團總經理劉天來說,檢出率從過去的53%再到83%,現在是懷孕周數達10周以上,「胎兒的DNA極少部分,經由胎盤進入到母體,抽取母體血液」,利用「母血內的胎兒DNA」,即可做唐氏症篩檢,準確率最高。
棉花棒測天才 亂象多 大陸基因檢測水準參差不齊,蘇州某家科技公司,宣稱「用一根棉花棒,就能知道孩子未來是否能成為天才」的基因檢測方法,令人感到荒謬,但仍有不知情的大陸家長們找上門,想預知孩子的未來。大陸國家食藥監總局曾在2014年表示,大部分的本土生物公司、醫療機構使用的基因測序(基因檢測方法之一)產品(包括診斷試劑、軟體)都未經過醫療器械的審批註冊。 面對大陸基因檢測亂象,宣捷生物科技總經理宣昶有提到公司的下一步計畫:「我們現在有新的影像辨識系統,是AI(人工智慧)的辨識機制,判定精子與卵子的活性及優劣,讓受育成功機率增加。」此項技術概念有點類似AlphaGo的演算方式,先是海納大量數據,進行歸納演算。雖還在測驗階段,但未來宣捷公司希望能夠推廣到大陸醫療落後地區,讓缺乏此方面知識的醫師,只要透過儀器就能判讀,提高鄉村醫療品質。
二孩商機 生技業利多 大陸二孩商機,正好給予台灣生技產業進軍大陸的機會。兩岸的基因檢測公司相互合作,台灣的慧智基因公司提供產品及市場支援,且將派駐實驗團隊到上海,成立海外技術合作的實驗室。 劉天來認為,相比台灣面臨高齡化,大陸人口基數大,不管是過去的一胎化,到現在的二孩政策,對台灣的生技公司來說,幹細胞或是臍帶血,都是可觀的商機,國內的生技業者對於大陸市場都相當看好。(系列4之2)
智擎生技(4162)昨天公告,該公司與Merrimack公司共同研發的胰臟癌新藥─安能得(ONIVYDE)獲得歐洲藥品管理局(EMA)之歐盟人體用藥委員會(CHMP)給予建議上市許可的正面意見;智擎表示,接下來就等歐盟執委會複核此項正面意見後,安能得今年就可以在歐盟國家上市銷售。
智擎表示,當初與Merrimack公司簽訂的授權合約,只要安能得獲得歐洲與亞洲的藥證,智擎就可以拿到5000萬美元的權利金,現在歐洲就只等最後的藥證核發,估計時間還需1-3個月;至於亞洲則只需1個國家拿到藥證,就可拿到權利金,目前已於5月送件申請韓國藥證,估計年底前有機會取證,因此樂觀估計,5000萬美元權利金可望於今年全數入帳。
曾是多數人第一個接觸的入口網站、更被稱為網路先驅的雅虎(Yahoo),週一宣布其網路事業將由美國四大電信業者之一的威訊通訊(Verizon Communications)以四十八.三億美元(約一五五二.三億台幣)現金收購;相較於二千年時雅虎市值一度衝上一二五○億美元,現脫售價格只有最風光年代的零頭。 雅虎出售網路事業、房地產 威訊週一發布聲明,將以四十八.三億美元現金收購雅虎主要的網路事業和房地產,但不包括一些專利權。
雅虎也將保留阿里巴巴及日本雅虎持股,合計市值約四百億美元。 保留阿里巴巴、日本雅虎持股 太陽信託銀行(Suntrust)本月發布報告指出,雅虎將進行兩次標售,除核心的網路資產,另外就是負責處理雅虎二千六百多項專利的Excalibur公司;該行預估,雅虎透過一或多次交易,最多能拿到六十億美元。 在完成收購後,威訊將增加雅虎的網路服務,包括搜尋、電子郵件、廣告產品、媒體事業(新聞和運動、財經等),目前雅虎仍是美國第五大入口網站,每月在全球仍能吸引十億用戶;威訊也將取得雅虎的行動應用程式和廣告技術等快速成長的資產。
雅虎執行長梅爾表示,雅虎曾是改變世界的公司,出售網路事業是為股東開啟雅虎價值的重要一步,這筆交易也為雅虎帶來絕佳機會,加速在行動、視訊、原生廣告和社群的工作。 外界預期,威訊去年花四十四億美元收購的美國線上(AOL)執行長阿姆斯壯(Tim Armstrong),將在威訊內部成立一個新集團,整合美國線上及雅虎,雅虎品牌可望獲保留,而梅爾可能不會留在整併後的董事會裡。 雅虎是在今年二月對外兜售,隨即吸引各方競標,一度傳出買家高達四十組,包括AT&T、獲億萬富豪巴菲特金援的Quicken Loans創辦人吉伯特(Dan Gilbert)、私募股權公司TPG及Vector資本管理公司等。 自雅虎二月開始兜售以來,股價大漲三十二%,市值增至約三七○億美元;威訊市值約二二九○億美元。收購消息週一宣布後,兩公司股價開盤微幅下挫。
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