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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
地上權住宅目前有待化解的爭議
銀行公會擬出面統籌訂定「地上權」的房貸辦法。據悉，在金管會指示下，銀行公會已經委請金融研訓院提出「地上權」房貸研議的專案報告，希望找出國銀不願承作地上權房貸最主要的問題，及尋求解套方式。 目前已知，最主要的問題出在銀行對於「所有權」不完整的顧忌，銀行公會已在整理各會員銀行看法，作為後續統籌訂定「地上權」房貸辦法的參考。 現在民眾如果是購買地上權的房屋，通常只能用信貸等方式貸款，利率往往達3～4％，未來若地上權房貸可比照一般房貸，除了貸款成數可拉高至房價的七成，利率更可望大幅下降。 有關人士指出，目前包括國產署，或各地方政府都有大量的閒置土地有待活化，地上權設定不僅為活化資產主流，同時範圍已從商辦擴及到住宅。在地上權設定的住宅方面，目前較知名的除了信義計畫區的「台北花園」、台北車站附近的京站，以及景美捷運站附近尚未完工的財政部財訓所土地開發案。 業界人士指出，在地上權住宅的推展上，主管機關屬意由土地銀行作為「領頭羊」，最主要是土銀是不動產專業銀行，在房貸上較不受到銀行法第72條之2的限制。 至於其他一般商業銀行，由於合計房貸、土建融的總放款量，就會碰到不得逾總存款量及發行金融債券30％的限制，因此，在「總量上限」有限的情況之下，承作一般的住宅貸款就接近額滿，也因此對於地上權房貸承作興趣缺缺。
國產署官員坦言，過去的確在地上權房貸方面，在完成土建融之後有卡在能否「分戶」的問題，但二年前該規定已經鬆綁，現在銀行若願意承作地上權房貸，應不會被「卡關」，想要承作地上權房貸的住戶需要向國產署提出申請，但一般而言，只要是在國產署放行「分戶貸款」後的新地上權住宅開發案，申請都會准。 銀行主管則回應，國產署目前對於地上權設定的自用住宅，一來是二年前在未放行分戶房貸的案子，無法溯及既往，二來是不論如何，地上權的住宅：「沒有土地所有權，只有建物所有權」，因此銀行還是覺得很不保險。 且國產署也有規定，倘若地上權的約定期限一到，即使債權尚未清償，銀行也必須放棄債權，即銀行給予客戶的貸款期間，必須以地上權的契約年限為限，也讓銀行認為有貸款風險。 銀行主管指出，正因為地上權不具土地所有權，因此，房價通常為一般住宅的5～7成，但現在就是卡在上述問題未釐清，所以沒有銀行承作所謂的「地上權」房貸，相關貸款要上路，有待銀行公會提出統籌研議方案「解惑」。
位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代對面的83期7.09公頃土地，在完成重劃後，台糖、台肥等地主昨（26）日由高雄地政局分配土地，83期地主可望取回4.7公頃土地，作為商業設施和住宅，高雄地政局長黃進雄說，亞洲新灣區共有9個重劃基地陸續進行中，投入金額超過40億元，希望重劃完成後由地主開發，共同翻轉亞洲新灣區經濟。 高雄市政府地政局長黃進雄昨日表示，地政局全力辦理的亞洲新灣區土地開發，目前已完成三多路底連接海邊路的中油第60期、夢時代東側第65期重劃區，昨日則正式公告83期重劃區土地分配。
黃進雄指出，另有擴建路北側的第79期、高雄軟體科技園區南側的第80期、一心路原中石化高雄廠區的第70期、凱旋路北側的第88期、原台肥廠區的第90期及時代大道北側的第94期，總共已有9區陸續辦理開發，投入經費超過40億元，開發面積約100公頃，未來將提供產業發展基地，帶動亞洲新灣區整體發展。 他說，83期重劃區土地約7.09公頃，原為「特定倉儲轉運專用區」，區內所有權人以台糖擁有約5公頃為最大地主，其次是美商公司中美嘉吉的1.47公頃和台肥的0.32公頃，經都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」，增設85米綠帶及園道，強化港區水岸開放空間，改善原本區內發展速度緩慢、低度利用等情形。 黃進雄表示，經過都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」之後，使用分區為「特貿7D」，地主可開發一般工商貿易、金融、會議中心、展覽中心、辦公大樓、觀光旅館及購物休閒等服務性設施。 據悉，83期土地重劃，原本地主的重劃負擔比率達50.39％，經過多方協調和溝通，使得地主最後的負擔比例降至47.02％，並且由高雄地政局先行投入大約8.48億元執行公辦重劃，完成後地主可取回約4.7公頃土地進行投資開發。 (工商時報)
政府閒置土地為增加開發效率而採取地上權方式進行，這原本是美事一樁，但在房貸申請不易，以及公告地價飆漲的「夾擊」下，地上權住宅現在可說是「問題多多」，相關人士透露，由於公告地價近一年來飆漲，10年前位於信義計畫區的地上權住宅要繳給政府的月租金是3萬多元，但現在一個月已飆到超過12萬元，令住戶大呼受不了。 據了解，財政部國產署本月下旬召開會議擬提出解決之道的租金飆漲問題，也有涵蓋地上權的住宅，但現在最大的問題在於新法即使訂定：「也無法溯及既往」，主要是官員擔心若溯及既往，會被冠上「圖利」的帽子。但業者指出，倘若不溯及既往，恐怕有超過90％的案子，都得繼續承受租金隨公告地價飆漲的惡果，「是否能溯及既往，需要決策高層拿出魄力來解決」。
地上權不論是作房屋貸款，或是繳交給中央或地方政府的租金問題，現狀都有不少問題必須檢討。據了解，像是財政部的財訓所開發案，由於和財部簽約時，就已經簽下「產權不能分割」的條款，因此等到要交屋時，倘若客戶需要貸款，這宗案子將由建商出面扮演替代銀行的「金主」角色，由建商來提供客戶分戶貸款。 相關人士指出，先前金管會所以指示銀行公會進行地上權房貸辦法的研議，有很大的原因在於建商的集體請命；業界人士認為，地上權住宅開發，若是能突破房貸問題，應有助引導房價降低，進而降低國人的居住成本。 相較於台灣，大陸、新加坡則沒有地上權住宅房貸辦不成的問題，銀行業者坦言，最主要的原因在於大陸的土地全部國有，新加坡的情況也相當類似，因此沒有所謂土地有否所有權的差異，銀行在碰到借款人還不出貸款，要處分擔保品時，由於所有的物件都沒有土地所有權，只有建物所有權，條件都一致，因此也較不會碰到「賣不出去」的問題；但在台灣，地上權住宅將會因為缺乏土地所有權，以致在拍賣時，一定會碰到障礙。
新北市政府推動面積三百九十八公頃的新泰塭仔圳市地重劃案，因涉及數千家鐵皮工廠與住家拆遷，引發抗爭，今年四月重劃計畫書被內政部退回。支持開發的上百位地主昨天到市府陳情，指全案停擺影響公共安全和地主權益，懇求加速推動。面對正反聲浪，市府一改過去立場，將朝分期分區模式開發，優先執行沒有爭議的區域。 上百地主陳情 要求加速推動 新泰塭仔圳市地重劃促進會秘書長潘惠燦表示，塭仔圳地區受禁限建規定四十年，好不容易等到八十七年都市計畫發布，以市地重劃開發，原本去年十月就要執行，因反對拆遷的抗爭，迫使全案停頓，多數地主聲音被忽略。他感嘆，「四十年過去了，又等了十八年，居民還能等多久？」 潘惠燦說，塭仔圳地區充斥違章建築，沒有防火巷、消防安全設備，道路狹窄紊亂，缺乏完善排水系統，下大雨就淹水，鍋碗瓢盆全漂出來，鐵皮屋易發生火災，一起火整片燒得精光，身處危險的生活環境，有加速開發急迫性。 中正路以北 下月送重劃計畫書 地政局主任秘書黃國峰表示，目前修正重劃計畫書，朝分期分區模式開發，針對有爭議的地區，排除重劃範圍，優先推動第一階段新莊中正路以北（約兩百二十公頃），其中涉及路型調整、排水系統等工程問題，詳細內容待討論，希望下個月將重劃計畫書送內政部。
其餘範圍納入第二階段，配合都市計畫通盤檢討一併考量。 城鄉局副局長張溫德指出，塭仔圳環境窳陋，遍布違章建築，部分地區坐落土壤液化區，致災風險高，透過市地重劃推動大規模防災型都更，開闢公共設施，改善環境品質，市府將尊重各方意見，接納不同聲音，研擬妥善方案並修正計畫內容。 市議員陳科名認為，塭仔圳鄰近輔仁大學、輔大醫院與行政院合署辦公大樓，有台六十五線、機場捷運等交通優勢，具發展潛力，現況鐵皮屋密集，有公共安全疑慮，盼市府考量地主權益，針對面臨拆遷的住家或工廠，提供合理補償或安置措施。
捷運局昨（26）日二度標售「美河市」捷運宅，標售情況慘不忍睹，75戶只收到1封標單，僅D棟2樓以接近底價1,195萬元標脫，只比底價高出約1,000元就得標，其餘74戶則宣告流標，標脫率僅1.33％。捷運宅不再是票房保證，流標已成家常便飯。 由北市府、日勝生聯合開發的「美河市」捷運聯開案，市府分回673戶，集中在A棟與D棟，今年4月捷運局首次標售就出師不利，80戶只標出5戶。 昨日再度標售剩餘的75戶，多集中在A棟的8～10樓共68戶，以及D棟1、2樓的7戶，可做一般事務所，最低466萬元起，每坪49～54萬元；但這次標售情況較前次更慘，最後只有1人來投標，標出戶為Ｄ棟2樓之2，面積22.73坪，投標者僅比底價多約1,000元就得標，溢價率約0.008％，換算每坪單價約52.6萬元。 東森房屋副理于靜芳分析，「美河市」此次標出戶僅22坪、總價近1,196萬元，但「美河市」當地仲介成交物件每坪約落45～50萬元，價格並不具優勢，捷運局預計1～2個月後再次標售「美河市」，估得重新調整價格，才能較具吸引力。
永慶房屋中央店店長張世杰表示，目前「美河市」市場釋出量約70～80戶，有成交幾乎都是有景觀，單價約50萬元左右，捷運局招標的A棟無景觀，加上小碧潭附近學生族群不多，「美河市」套房月租金約1.5萬元，以標售價格來看，租金投報率也偏低，預料標售單價要下修至4字頭才有機會。 于靜芳表示，觀察今年捷運宅標售案，只有小坪數、千萬元物件有去化，大坪數、總價2,000萬元以上物件幾乎都滯銷，溢價率也多在1％內，代表民眾都只願以接近底價出手。
「以富邦的格局，要做，就要到這個產業的龍頭！」富邦集團跨足觀光市場，首間旅館Folio Daan Taipei富藝旅台北大安預計8月開幕，富邦旅管董事長李震華昨日表示，集團資源是優勢，富邦旅管有信心將品牌推向國際化。 富邦集團跨足觀光市場，首間旅館Folio Daan Taipei富藝旅台北大安預計在8月初開幕。 富邦集團在2014年由富邦建設與富邦金控，共同出資成立富邦旅管，陸續看地布局，預計5年內將開出5家飯店。在台北市多個交通便捷的地段，例如信義區A25、南京遼寧商圈與北投等地，將推出不同客層的品牌。經營方式包括委託經營與自創品牌等，也不排除買下其他國際品牌。 李震華表示，富邦集團過去都是當房東，房客付房租之外，還能賺錢，這必有其生存之道。
如今集團跳下來一起做，未來的角色不僅是房東，也將是經營者。 首間旅館Folio Daan Taipei前身是合作金庫宿舍，富邦集團於2014年7月標下取得，整合單元內居民意願，由富邦建設擔任實施者，2015年6月25日申請事業計畫報核。利用未來五年審議至興建期間，將合庫宿舍改建為旅館，成為台灣首家都更活化旅館。 李震華指出，集團的豐沛資源是發展旅館餐飲事業的堅強後盾，此案是富邦集團內部資源整合的最佳代表。 台北市副市長林欽榮說，推動都更是勢在必行，因此不避嫌來此參加活動，未來也會以這個案子來做觀察。李震華期許Folio Daan Taipei成為都更的典範，改造社區的紋理與文化，成為活絡社區的台北新亮點。 Folio Daan Taipei預計8月開幕共57間房，目標客層為港澳星馬的自由行旅客，李震華說，住房率目標7成，平均房價3千元，應可在5年內還本。 (工商時報)
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台灣港務公司旗下三大港區開發進度
搶食觀光財，台灣港務公司全面啟動五大港區開發計畫！其中，台中港區引進日本三井集團打造OUTLET購物商場案，預定10月前簽約；與高雄市政府合組「高雄港區土地開發公司」開發香蕉碼頭；與皇家加勒比國際郵輪合組「台灣港務觀光發展公司」聯手打造澎湖金龍碼頭案等，兩家新公司年底前設立。 台灣港務公司總經理李泰興表示，台灣港務將與高雄市府合資成立「高雄港區土地開發公司」，資本額1億元，台灣港務持股51％、高市府49％，這也是台灣港務公司首度與地方政府合資土地開發公司。 李泰興說，雙方將分批開發舊碼頭，首先將攜手打造香蕉碼頭；其中，規畫將現有的「棧二庫」朝免稅商場開發，「單身宿舍」則將開發為背包客旅店。他說，在合資公司年底成立後，將儘快對外招商引資，將駁二特區的觀光商機延伸到香蕉碼頭。 此外，台中港區將提供18公頃土地引進日本三井集團打造OUTLET商場，雙方預定10月中旬前完成簽約，施工期2年，預計2019年開幕營運。
李泰興表示，三井集團將分期投資20億元，第一期計畫興建購物商場與餐廳，第二期引進遊樂設施與電影院，「台灣港務公司最高可有20％的入股選擇權」。 另台灣港務公司與皇家加勒比國際郵輪集團合組「台灣港務觀光發展公司」，雙方將攜手於澎湖馬公打造郵輪碼頭，新公司預計今年底前成立、儘快完成與航港局議約。 李泰興強調，皇家加勒比國際郵輪集團預計砸下台幣10億元重金、在馬公金龍碼頭打造以「海洋量子號」郵輪為規格的碼頭，將容納大型郵輪碼頭，載客數4,200人，「皇家加勒比國際郵輪可把海外遊客載到澎湖旅遊」。 除此之外，台灣港務公司也在積極發展基隆港、花蓮港區。李泰興表示，花蓮港務分公司將1至4號碼頭倉庫群建物用途變更為商場，占地面積約4公頃的遊憩區，位於花蓮內港旁，港區旁還有花蓮福容、美侖等知名飯店，目前已由台開集團的「風獅爺」得標，將朝文創園區與觀光飯店規畫。 至於基隆港區，目前正在推動C2至C6碼頭活化計畫。不過，李泰興強調，該開發案可望結合基隆火車站都更案，中央政府將出面整合，台灣港務公司期望將基隆港舊碼頭區打造為另一個「駁二特區」。
金管會主委丁克華
想拍電影缺資金，未來可找保險公司全額投資！金管會昨（26）日宣布，將開放保險資金以專案運用方式，投資依有限合夥法設立的創投、文創產業；其中，投資文創產業若經核准，投資占比最高可達100％，最大資金動能上看2兆元。 保險局舉例，例如當年電影海角七號想開拍卻找不到資金，未來就可找保險公司評估投資，由於有限合夥人僅需在契約出資額內，負清償責任，對於不能出任被投資公司董監事及經理人的保險公司公司而言，投資有限合夥公司可強化風險控管，為了力挺文創，保險局特別允許最高投資限額可達出資額的100％。 金管會引金融資金力挺台灣實體經濟，開始一步步出招，繼銀行局宣布開放促參案收入可發行金融資產證券化引資，保險資金也開放可投資有限合夥制的創投、文創，同時也鼓勵保險資金利用創投基金投資台灣新創及五大創新產業，因此投資創投採事後查核的門檻，即不必逐案事先申請核准者，由原先1億元以下，擴大到2億元以下，加速保險公司投資創投的速度。
金管會昨天預告「保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法」，這部分資金即是可以投資公共建設等政府推動的投資案，最高投資限額可達各公司可運用資金的10％，整體壽險業就有高達約2兆元額度資金，新規定預計8月底上路。 金管會這次同意符合「文化創意產業發展法」第3條所列的13項產業，即電影、廣播電視、數位內容、創意生活、流行音樂、視覺藝術、音樂及表演藝術等，若以有限合夥法設立募資，保險業經金管會逐案核准投資，最高投資比可達100％，且後續等比增資可採事後查核。 另外，創投基金若也是採有限合夥制，也在本次開放投資之列，單一投資案不得逾該創投出資額的25％，且必須逐案事先核准；傳統的創投基金，若是保險公司投資金額在2億元以下，即可先投資再事後送保險局查核，希望保險資金透過創投也能挺新創產業或政府推動的五大創新產業。
杏輝醫藥集團攜手旗下企業盛大參與2016年台灣生技展，將近年來在癌症新藥、藥品、保健食品、化妝品等的開發成果完整展現。杏輝台灣地區總經理白友烺與大陸地區總經理游能盈21日在生技展上，首度揭櫫集團天然資源產業的發展藍圖。 白友烺表示，杏輝以研發技術為基礎，整合集團各母子公司資源並分工發展，15年來杏輝已開發8個植物性及小分子之試驗中新藥項目，以及為數眾多的藥品、保健食品、醫學美容保養品，提供醫院、診所、藥局及杏輝專櫃等一條龍的健康產業服務。在台灣約有1,350家因認同杏輝理念掛上「杏輝專櫃」招牌，銷售超過百餘種杏輝的藥膏、藥水及保健食品等，其中有暢銷30多年的杏聯、美康藥膏，及多次獲獎的納補瑞多、蓉憶記等知名產品。 鑒於人口老化與癌症人口持續增加，杏輝斥資興建癌症製劑工廠，開發具有前瞻性的技術平台及癌症治療藥物。第一棟符合PIC/S癌症製劑工廠於2009年落成啟用，目前生產針劑、固型製劑、賀爾蒙製劑等抗癌產品，包括4種針劑及2項口服藥物。 第二棟癌症製劑廠房，為全新隔離式自動化癌症針劑廠，完全符合國際生產法規PIC/S GMP的規範，全廠採購歐洲最尖端生產設備。杏輝將邁向抗癌藥物之研發、生產及全球銷售權方面之專業化發展。
大陸地區總經理游能盈指出，杏輝到大陸布局15年，以科研基礎，發展華夏祖先三大系列天然資源－管花肉蓯蓉、綠茶、茯苓。從預防醫學、高齡化疾病、慢性病治療的方向，目前已開發保健食品、藥品、新藥及取得多國專利，並建構杏輝中草藥健康產業新亮點。 其中尤以子公司杏輝天力（杭州）藥業在管花肉蓯蓉產業上的開展最為完整，從有機種植、原料萃取到新藥研發、保健產品，從國內走向國際，提供一條龍的產業經營模式。
醣聯（4168）為擴充研發能量並提高生產規模，投資數千萬建置全新實驗室及試量產廠房，預計今年底完成試車驗收並正式投入營運，未來該廠除量產自家藥物，還可代工其他不須經GMP認證的抗體藥物。
醣聯近2年來致力於更新並優化抗體藥物開發平台，量產株開發平台除完成自動化升級外，目前已可在6個月內開發出產率高達2∼4g/L的量產株，媲美一流歐美國際藥廠。 醣聯表示，此次實驗室及廠房的建置最大產能可達50公升。新實驗室配合技術平台更新，以自動化流程取代勞力密集工作提升效率，另一方面也加強抗體藥物生產的自主性。
華爾街日報引述知情人士指出，在中國政府的指示下，紫光集團已取得武漢新芯（XMC）的多數股權，意味著2家公司新建的記憶體廠將進行合併，以將資源有效集中。中國目前製造記憶晶片的能力不足，開發這項能力是中國當局的最優先任務。 集中資源 發展記憶晶片 武漢新芯獲得中國政府資金，興建總價240億美元的記憶體基地。紫光先前則籌資興建另一座記憶體廠，預計耗資120億美元。紫光取得武漢新芯多數股權，是中國國家積體電路投資基金（NICIIF）所促成，而紫光與中國官方的關係密切。武漢新芯的規模雖小，其記憶體廠卻獲得中國「國家集成電路產業投資基金」和中國科學院的支持。 知情人士指出，中國決策人士認為，中國的記憶晶片建廠計畫，在政府與民間合作的紫光領導下，將比僅由政府基金支持的武漢新芯更具競爭力。
武漢新芯所成立的新控股公司「長江儲存科技公司」，將由紫光董事長趙偉國擔任總裁，紫光將持有長江儲存科技公司逾50％股權，其餘股權則由「國家集成電路產業投資基金」和武漢市政府設立的基金持有。 為了建立具競爭力的半導體產業，以讓經濟轉型升級，中國近來在半導體的投資集中在智慧手機處理器和快閃記憶晶片等主流技術，因中國是全球最大的智慧手機生產地，但所使用的半導體大部分來自於進口。中國領導高層以承諾撥出多達1兆人民幣（約1540億美元）的經費來開發半導體，並鼓勵國內半導體企業進行整併，以及進行海外併購。 不過，紫光去年7月對美國DRAM大廠美光科技提出230億美元的收購邀約，但遭美國外商投資委員會（CFIUS）以「國家安全」為由阻擋。紫光去年10月又宣布將以38億美元收購全球最大硬碟製造商美國威騰電子（Western Digital）15％股權，但因擔心遭到CFIUS審查，主動宣布放棄收購。
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