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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
十月上路不溯及既往
房市不佳，加上公告地價大漲，重擊國有地上權案投資熱度，使標脫率直直落。為化解衝擊，財政部官員表示，將改變年租金公式，由完全隨公告地價浮動，改為「部分固定、部分浮動」，降低投資風險；新制已通過核准，預計十月上路，今年第四批地上權案即可適用，不溯及既往。
隨房市及景氣反轉，近年國有地上權標脫率逐年下降，二○一四年標脫率還有四成多，去年剩三成；今年公告地價大漲，再衝擊投資誘因，以公告地價為計價基準的年租金大增，台中市西區一地上權案，年租金甚至翻漲五．一倍，拖累今年前三批地上權案，標脫率僅十八．二％。
為化解衝擊，官員表示，已核定調整地上權租金公式，現行年租金計價方式為當年度公告地價乘以地租年息（範圍一％到五％間，近年多訂在三．五％），如果公告地價漲，租金就會跟著漲；為降低不確定性，未來將改成部分維持現制，隨公告地價浮動，以支應地價稅支出，部分改成固定以「決標當年」公告地價的固定比率來收取，優點在於會隨地方政府調整公告地價而上漲的比重大幅降低。
舉例來說，一個面積二千多坪、去年標脫的地上權案，去年公告地價一三○○萬元，乘以地租年息三．五％，年租金為四十五．五萬元。假設今年當地公告地價漲一成，變成一四三○萬元，乘以三．五％，年租金將漲成五十．○五萬元。
若以新制計價，同一塊地，在地租年息為三．五％前提下，其中僅一％須隨公告地價上漲而調整，以新公告地價收十四．三萬元，另外二．五％則固定以去年地價水準收取三十二．五萬元，總年租金四十六．八萬元，金額相對降低且可預測，避免地上權租金在長達五十或七十年的契約期間大幅變動。
台中品牌建商不畏房市買氣冷清，逆勢砸重金進場搶地！國有財產署中區分署土地招標案上周公告，台中市仁美段土地最受建商青睞，其中，大毅建設以高於底標近1倍的價格，標得「住五」及部份「住二」土地，合計5,455坪，砸下逾32億元；而龍寶建設則以6.45億元標下「住二」近2,000坪土地。兩家建商皆表示，預計明年進場推案，打造「平價好宅」。
近年來積極推動「平價好宅」的豪宅建商-龍寶建設董事長張麗莉表示，以每坪32.68萬元標下北屯區仁美段1,973坪土地，將以1年時間規畫藍圖，希望每坪控制在30萬元左右，讓中產階級也能買到「平價好宅」。不過，她強調，龍寶將優先推出位於烏日高鐵特區的「圓臻邸」，目前有許多粉絲排隊預訂。
台中市不動產開發公會新任常務理事、大毅建設總經理林隆深表示，大毅深耕北屯區與太平新光段多年，目前兩區塊有逾1萬坪土地，「能與龍寶建設同時標到北屯區仁美段豐樂路附近的土地，具加分效果」，預計明年推案，鎖定首購族，初估每坪開價25萬元起。
事實上，台中市北屯區仁美段，被11期重劃區與14期重劃區包圍；尤其距離蓬勃發展的崇德路商圈、明星學區仁美國小都不遠，頗具開發潛力。台中餐飲圈現有「南公益、北崇德」稱號，隨著公益路餐飲商圈日益飽和、加上租金高、難停車，愈多餐飲連鎖集團轉戰11期崇德路商圈卡位。
尤其是崇德路3段，在短短150公尺內，包括星巴克咖啡連開2家分店，就連春水堂、優衣庫等連鎖企業也爭相進駐；近期也傳出誠品書店將進駐的消息，讓區域房價更具支撐力，吸引建商搶進周邊購地推案。
台中房市有多冷！新任台中市不動產開發公會理事長邱崇?指出，今年前8月推案量約650億元，9月進場大案不多，預估今年推案量恐不到1,000億元！台中房市全盛時期年推案量曾高達2,300億元，去年也逼近2,000億元，今年推案量恐腰斬、創下近年來新低。
邱崇?強調，由於土地持續上漲、工資及原物料也相對呈現上揚趨勢，營建成本節節上升，政府對土地政策一直未探討、稅賦又不斷增加等因素，導致房價高居不下，現在房屋稅、地價稅、土地增值稅等持有稅也要提高，租金一定會跟著提高，「未來年輕人不只買不起房子，就連房子也租不起！」 台中市不動產開發公會總家數達622家、會員人數近1,835人，無論總家數或人數，均創下歷年來新高，是為中台灣不動產業界的龍頭公會。
本月26日已完成第14屆新舊任理監事交接，由豐邑機構總經理邱崇?接任理事長；副理事長則由慶仁建設總經理林正昇連任、富旺國際董事長林正雄是新任副理事長。 至於新任常務理事，包括太子建設總經理謝明汎、豐境建設總經理邱名仕、大毅建設總經理林隆深、富宇建設董事長張世欣、登陽建設董事長林清賢、宏銓建設董事長林銘銓等；新任常務監事則有敬業建設董事長吳春山、惠昇建設總經理莊季雄、久樘開發董事長特助李晉豪。
面對當前房市交易如此冷清，邱崇?建議政府，要修正不動產稅制，包括房屋稅、地價稅等持有稅，還有房地合一稅都該重新修正，也應該放寬豪宅的貸款成數限制。此外，目前房市以首購自住買盤為主力，建議金融機構應將首購族的貸款額度提高到9成，再由政府補貼利息。 邱崇?強調，前政府所祭出抑制房價政策，強烈衝擊房屋市場，影響整體產業經濟；如今，新政府興辦社會住宅，建構不動產租售專業平台、施行都市更新等政策滿足居住正義需求。但是，業界更期盼政府能增加重大公共建設支出、增加內需消費力，提升人民所得，讓年輕人買得起房子。
史上最具爭議性、引起最激烈抗爭的指標都更案「文林苑」，最近終於要交屋了，都更戶距離歡喜「回家」只剩最後1哩路！而開發商樂揚建設也即將二度銷售，每坪開價直逼百萬大關，較都更前大漲近3倍，一切似乎都有了完美的ending。 儘管經歷風風雨雨，目前15層樓高的「文林苑」已嶄新落成，並於5月17日取得使用執照，實施者樂揚建設和38戶都更戶最近正忙進忙出，就像辦喜事一樣，迎接9月即將交屋入厝的喜悅。
「文林苑」都更自救會會長謝春嬌說：「從96年簽字同意參與都更，一直等到現在快10年了，我好感動好感動！終於可以搬回家了！」她很感謝樂揚建設不離不棄，付了好多年利息幫住戶信託，從當初拆除舊屋一片廢墟，一直到現在大樓完工落成，心裡實在很感動。 謝春嬌表示，「回頭來看，過程有很多辛酸、波折，住戶也走了3位，我自己的弟弟也因重病過世；我們這些都更同意戶的聲音，一度沒人理會、沒有人鳥我們，中間更感覺到是不是不能回家了？但是，基於要給媽媽、外婆和家人一個不必再爬樓梯，更安全、方便的家，也為了對其他鄰居們的承諾和使命感，我儘管一度家裡、自救會蠟燭兩頭燒，但始終沒有放棄。」
樂揚建設開發部經理戴昇益表示，他進入職場第一份工作就進樂揚，剛好一路參與「文林苑」都更案，相處久了，他發現「文林苑」的住戶都非常nice、非常有人情味，絕對跟一般趾高氣揚的地主完全不同，大家只單純的希望未來的家，有更安全舒適的居住空間。
公司也很有誠意，主動加碼、升級很多建材，包括一樓lobby和地下室，就追加近8,000萬元打造更棒的交誼室、兒童遊戲空間與社區「共餐」廚房等。 最近樂揚建設的銷售人員也進場、準備二度銷售「文林苑」，回顧整合初期房價僅30幾萬；2009年預售時每坪開價63萬、成交價落在5字頭；目前剩下14戶每坪開價95萬元，身價已三級跳。 樂揚表示，希望在住戶歡喜「入厝」後，年底之前邀請所有住戶聚餐，畢竟這棟大樓就像自家女兒一樣，嫁出去了還是會永遠寶貝她，也期待所有原都更戶、新購的鄰居，彼此守護大家共同的家。
為發揮國有土地支援產業及活絡經濟功能，財政部推動與地方政府合作，共同開發國有土地，目前全國共有44案已簽約完成，其中高雄市與屏東縣的4處案子，釋出國有土地面積達2公頃，若順利完成招商，預估將吸引民間投資金額242億元以上，增加6,542個就業機會。
國產署副署長邊子樹表示，中央與地方合作的目的除了興建住宅外，也協助推動地方發展產業，且招商結果的收益，是中央與地方政府協議分收，包含開發後的地價稅、營業稅等，對地方政府除了財政挹注非常有幫助，對其就業機會、整理經濟發展均有很大助益，因此地方政府皆會主動與中央洽談。
截至7月底，國產署已完成簽約44案，且其中29案已完成招商，除了林口三井Outlet為中央與新北市合作成功的案子，邊子樹舉例，以高屏地區來說，較有特色的開發案其一為屏東菸廠創意園區，面積約為4.2公頃，曾是全球規模最大的菸葉廠，具歷史與文化價值，目前屏東縣政府已將部分倉庫周邊區域活化，讓更多文創產業進駐，實踐藝文之都願景。
另外，高雄原旗津醫院國有土地開發案土地面積廣大，約5,430坪，且水陸交通便利、景色優美，高雄市政府發展為觀光地區，以設定地上權方式辦理招商，預估可吸引民間投資26億元以上，創造總產值679億元，提供400個就業機會。
六角結合3品牌的紐約旗艦店正式開幕，美國對於食安法規有嚴格標準規範，六角層層通關，並在開幕半年前展開員工教育訓練，成功通過美國高規格食安要求與人力考驗。 六角國際集團紐約旗艦店日前正式開幕，結合旗下「餐」Kingza王座日式豬排、「飲」Chatime日出茶太與「烘焙」Bake Code烘焙密碼3品牌開設旗艦店，除有助品牌插旗美東市場設立據點外，也讓紐約客有機會體驗亞洲當紅飲食文化。
事實上，餐飲產業在海外展店無論是在商圈選點、食安標準、公共設施、硬體設備、物流及人才招募皆會面臨到不同國家的法令規定，尤其要在美國開設餐廳，首要條件就是先要通過美國食安法規的檢核。美國對於食安法規及開店的公共設施與硬體設備，皆有嚴格的標準規範． 六角除了聘請當地的衛生顧問指導餐食物料的冷凍、冷藏及烹調操作細節，各項機器設備皆必須取得NSF及CE認證，六角層層通關，確保高水準的食安品質。
其次，海外擴點在人力的支援與培訓常是企業會遇到的難題，六角從門市開幕半年前，即安排台灣各品牌督導進駐紐約旗艦店，以培訓標準流程進行人員招募及教育訓練。同時也分享歐美與台日餐食的文化差異，提供高規格的服務品質。 目前六角紐約旗艦店員工人數約60位，加上Chatime日出茶太、Bake Code烘培密碼的直營及加盟店計算，六角在美國員工人數已達225位以上。 六角表示，開發美國市場，經過前期的拓荒投資階段，已漸熟悉美國市場的消費需求，現更以嶄新的複合式餐廳模式展店，在發展出自有的經營模式後，複製拓點的成本將大為降低，展店更為快速，營收和獲利可望節節高升。
樺福集團以ROT方式承包台糖員工宿舍改建的故宮南院樺舍商旅238個房間，已經取得營業執照，本月15日開始試營運，預計11月完工後正式開幕，營運以大陸客及國民旅遊為主，比重約7比3。
樺舍商旅董事長兼遠航執行長曾金池表示，樺舍商旅嘉義館因為相連的台糖的餐廳還未完工，預計11月完工後可以正式開幕，目前是先開放120個房間對外營業，其中約七成接待大陸客，另有三成是國民旅遊，其餘房間還在陸續做一些修正調整。
樺舍商旅嘉義館是三星級旅館，因為距離故宮南院、高鐵僅有5分鐘車程，相當受到旅客青睞，在9月1日到10月30日，最低將以約四折，不到2千元的體驗價供國人住宿，並贈送北投館500元折價券。 樺舍商旅還有兩件ROT案在進行，一是正在裝修與更新設備的原高雄澄清湖勞工產業中心會館，樺福取得20年經營權，包括141間客房、1,800人演藝廳與500人國際會議中心將由樺福經營，預計年底將以樺舍商旅高雄館名稱開始營運。
另樺福集團在澎湖的崇光度假旅館BOT案，預計今年底或明年初開工，將興建VILLA與客房358間。另在小坪頂的62間度假屋，也預計在今年年底完工開幕，不過規劃轉為出售。
陸客不來，背包客會來。承億文旅關係企業、也是國內最大連鎖背包客旅店品牌─承億輕旅正式進駐高雄，砸下新台幣2,000多萬元，在高雄市捷運美麗島站旁設立分館，成為第四家分店，對於陸客不來，剛好可以適時搶進亞洲背包客及國旅年輕自由行旅客族群市場。
承億輕旅總經理陳瑄筑表示，承億輕旅目前在嘉義、台南、花蓮及高雄，共成立四家館，主要客戶群有一半是來自港澳和東南亞地區的背包客和年輕自由行旅客，另有一半是國內背包客和年輕族群，預計4家店今年營收有機會達到6,000萬元。
陳瑄筑指出，該旅店最大特色是價格便宜，且位於高捷美麗島站旁，交通環境便利，具有合法性的旅店，即首重旅店設施與公共安全，各館皆有合法旅館營業登記證，各項公安與消防皆通過法規檢驗認證，安全無虞，為旅行者安全，帶來最多保障。 她表示，高雄館總客房42間，同時包含床位型客房9間，共72床，與獨立標準客房33間。即日起至9月14日，周日至周四雙人客房與床位6折優惠起。
行政院長林全昨天視察屏東縣公設海豐有機集團栽培區時強調，有機農業是台灣新農業政策重要一環，行政院計劃在明年底前將台灣有機農業栽培面積從目前的六千六百公頃增加到一萬公頃。 林全接著視察縣內醫療與長照概況時，並提出長照必須要有指定稅收做為財源才能穩定推動的看法，他希望盡快成立幾個長照示範中心，讓社會大眾了解長照的服務與重要性。
屏東縣長潘孟安反映，縣府鼓勵青年返鄉從農，但土地難覓，台糖擁有廣大農地，政府應釋出這些土地，此外，青年從農沒有足夠資金，雖有政策性農業貸款，卻常發生擔保不足無法申貸情形。
林全表示，屏東縣創造有機農業的供給與需求，讓縣內學童一星期至少有一天食用有機食材，目前在國內已有十一個縣市同步推廣，為有機農業發展建立良好基礎，新政府即將選派新的台糖董事長，將協助解決農業發展所面臨的土地不足問題，台灣農業必須升級， 而且要有更多的活力。
潘孟安也向林全力爭高鐵南延屏東、台鐵新建恆春支線、恆春機場等重要交通建設，並建請行政院協助由成大水試所、中山大海研中心、國研院海科中心等共同合作發展運用台灣海域開發的黑潮發電計劃。
林全表示，過去很多重大建設都沒有跨過高屏溪，屏東的交通建設需求非常迫切，已指示交通部在資源分配上給屏東多一點，他會優先解決屏東的需求；他認為台灣是全世界最有潛力發展洋流發電的地方，他同意納入國家能源開發計劃研議。
台灣最大豪華車總代理汎德永業集團董事長唐榮椿表示，將整合全台四家BMW經銷商與四家保時捷經銷商，預計2018年上市，資本額約7億元，使企業永續經營，並與消費者關係更加緊密。 唐榮椿指出，BMW的總代理權穩定，未來上市的主體並非總代理而是經銷商，主要考量為經銷商沒有代理權收回的問題，對投資人更有保障；積極規畫上市的重要關鍵則是與許多企業都面臨第二代接班的問題，未來股票上市後，由專業經理人經營，所有權與經營權可分離，讓公司永續經營發展。
汎德永業分別代理BMW與PORSCHE兩大豪華車品牌，在台銷年銷量近2萬輛，年銷金額數百億元，上市後將成為台灣第六家汽車上市公司，獲利能力更可望超越現有的車廠，搶下車商獲利王的地位。 台灣車市澎勃發展，進口車銷售表現亮眼，引起國外原廠重視，雙B的另外一B—賓士早在十餘年前就由德國原廠與原本的總代理中華賓士合組台灣賓士公司，以子公司的模式直營，近幾年來包括福斯集團、馬自達等也都以直營取代代理。
BMW是台灣銷售亮眼、卻仍維持總代理的極少數品牌。 BMW與PORSCHE台灣總代理將釋股、申請掛牌上市，相關作業已均備多時，以往充滿神秘感的汎德永業未來將趨於透明，原本被質疑總代理股票上市的可信度則在BMW原廠的肯定下，排除不少不確定因素。此舉宣示在一片國際品牌收回台灣代理權風潮下，BMW在台代理權更加穩固。
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