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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市最新土壤液化潛勢圖查詢系統正式上線，根據調查顯示，高度潛勢區就有將近17.4％，約26％屬於中、高度液化潛勢區，信義房屋指出，經歷第一季的地震災後與土壤液化公布的事件後，國人逐漸認知住宅結構才是安全的關鍵，因此土壤液化的議題宣布後，對於房市的影響時間相當短暫，預料北市府公布新的土壤液化資訊，對於房市價量不至於有太顯著的影響。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，對於土壤液化議題最恐慌應該就是3月剛公布的時候，公布後的兩周的確對民眾購屋信心造成短期干擾，但很快央行放寬選擇性信用管制措施後，房市交易就恢復正常，有了前一次的經驗，加上民眾逐漸認知結構安全才是關鍵，銀行也並未針對土壤液化潛勢區有不同的房貸政策，預期土壤液化的議題最恐慌的時期應該就是2016年的第一季，此次公布後對於房市干擾應該有限。
若以土地液化的查詢系統來看，台北市最高的兩棟摩天大樓，包括101與新光人壽保險摩天大樓，甚至是台北市政府大樓都屬於高度潛勢區，不過根據北市府提供的資料說明，只要建築物沒有偷工減料並依政府建築規定做設計，即使坐落在高度液化潛勢區，通常也克服了土壤液化問題。 根據北市府提供簡易自主檢查表顯示，包括1999年12月29日以後設計的房子，建築物有地下三層以上的地下室、建築物採用樁基礎，或者筏式基礎或版基礎，樓高不超過3樓等，若符合相關條件就不用過度擔心。
即使北市府公布的資料比例尺相對中央版更為精細，但判讀上仍有技術上的困難存在，像是帝寶的基地就橫跨了無液化、中液化與高液化，對於使用者來說可能會造成一些困擾，不過最重要的還是要重視結構是否安全，不必對於土壤液化過於恐慌。 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化公布非新議題，消費者已有一定認知，不會像3月初公布時緊張，預期對於民眾購售屋的決策，不會有影響。依目前成交分析，買方仍以自住客為主，現房市交易量持續盤整，主要是因買賣雙方價格認知呈現拉鋸，成交關鍵仍在價格，預期這波土壤液化公佈，不會對房市有所影響。
台北市長柯文哲昨天早上出席在國防大學復興崗校區舉辦的「一○五年後備軍人運動大會」，會後受訪談及「校地釋出」議題時，他態度趨軟，不再主張國防大學必須釋出半數校地，而是要考量使用範圍、替代空間，合作方向還要與國防部討論，「大家覺得OK才能去做」。 去年立委選舉期間，時任台北市議員的吳思瑤屢次提到，國防大學復興崗校區面積廣達四十公頃，卻遭軍方佔地六十五年，阻礙北投發展，要求北市府向國防部討地，以利當地開發。柯文哲表示認同，並批評四十公頃用於國防教育「實在太大了」，會將復興崗納入北投再生計畫。 當時的國防部發言人羅紹和則回嗆，「現階段沒有任何討論空間，也不認為校地有浪費狀況」。
助北投再生 索地開發態度軟化 但吳思瑤仍未放棄，去年十二月廿八日與柯P到復興崗校區說明「北投再生計畫」，要求國防部配合北市府釋出「至少一半校地」，推動「四＋一方案」，由北市府闢建公宅、公園綠地、長照基地及智慧型產業研發基地，其餘則保留國防教育用途。不過，國防部認為此行有競選造勢意味，將兩人擋在校門外。
事隔近九個月，吳思瑤升等為立委，還與柯文哲以「貴賓」身分出席復興崗校區的後備軍人運動大會。不過，柯會後受訪談及校地釋出議題時，態度明顯放軟，他說，若要使用復興崗校地，需考量使用範圍及需求，並思考有無替代空間，例如，北市有無可補還的土地，或能否提出符合國防部期待的反饋，這些方案都要和國防部協調。 柯文哲也說，他明白復興崗校區仍有必要設施所需的空間，因此不再主張「一半一半」，市政府會和國防部坐下來協談，雙方要有共識才會進一步合作。
改提三方案 含四＋一共同開發 吳思瑤則透露，「復興崗案」由她居中協調，北市府已提交三項方案給國防部：以地易地、共同開發及容積調派，而「共同開發」即「四＋一方案」，未來的開發獲利，由北市府與國防部按比例分配；國防部內部評估中。 吳思瑤補充，北投區主要有兩塊地要與國防部合作，第一、中心新村全區保留；第二、釋出復興崗校地闢公宅、助開發。前者，國防部已在七月承諾無償供北市府活化利用，後者屬長程合作方案，還須多討論，不可能一步到位。
不過，考量闢建公宅是總統蔡英文及柯文哲的重要政見，期盼兩年內能有具體合作方向。 都發局表示，若能爭取到復興崗校區，有助推動北投再生計畫，北市府與國防部近期會再討論。
立委指市府效率差還找藉口 中央推動「八年廿萬戶社會住宅」政策，希望新北市配合完成六．六萬戶，但市府表示市有地不多，希望中央無償撥用土地並補助經費。立委吳秉叡指出，國有財產署在民國一○二年就已清出九處國有地供新北市選擇，市府效率太差，還在找藉口；對此，市府強調，合用有限。
志表示，中央提供的九處土地，經評估只有中和安邦段適合開發，已經著手規劃；另八處土地，四處因區位因素列為中長期計畫，四處屬都市計畫整體開發地區，暫不適合納入，市府另積極尋找其他可行的區域代替。 蔡英文政府上任後推動「八年廿萬戶社會住宅」政策，希望新北市八年提供六．六萬戶，這和新北市社宅目標「一○八年蓋七千戶」，有高達五．九萬戶落差，市府希望中央能無償撥用土地，或採合作開發。 吳秉叡表示，國有財產署清點給新北市的九處，淡水兩處、林口一處、新莊一處、新店兩處、土城一處、中和兩處。其中六處無償撥用、三處有償撥用，市府僅挑選林口國宅段、土城頂新段、中和安邦段，其他六處都無意願，包括五處為無償撥用的地點，如今卻說要中央給地，說詞與做法矛盾。
吳秉叡說，市府不滿意，就應該積極提出滿意的地點，而不是放著不管，豈非不重視。 市議員邱婷蔚指出，市府在一○三年向中央表達使用林口、土城、中和三處土地後，至今三年，沒有申請撥用作業，行政效率低落；反觀同時提供給北市的七處用地，其中四處已提出使用需求，兩處於今年三月完成核撥程序。 城鄉局：中和安邦段規劃中 鄭健志表示，中和安邦段已經向國有財產署提報需求，至於市府自行找的三峽國光段二．九公頃用地，已經辦理撥用，預計十月完成，而三重及中和的社會住宅兩處，其中三重已經完工接受民眾申請，中和也將在年底完工；台北市還在蓋的同時，新北市已完成一千一百四十三戶社會住宅。
活化工業區土地運用，並避免囤積炒作，經濟部在產業創新條例修正案中，增訂閒置工業區土地強制買回機制，研擬二年內若不建築使用，將由主管機關強制買回。 經濟部日前已將產創條例修正案呈報行政院，除租稅獎勵措施外，也增訂工業區土地強制買回機制，有關官員表示，目前閒置的工業區土地仍多達數百公頃，這麼多閒置的土地，卻還有廠商找不到地，形成不合理現象。
幾年前為杜絕工業區土地炒作，經濟部協調中央銀行、金管會聯手打擊炒房歪風，並將閒置工業區土地授信列金檢重點，避免銀行資金成為炒作幫凶。 官員表示，為避免囤積工業區土地賺取增值利益，並解決工業區土地供需失衡問題，有必要訂強制買回機制。 根據產創條例修正案，將參照新市鎮開發條例相關規定，課予投資人標得土地後須從事建築使用等義務，違反義務時強制買回。
台北市因同時調高房屋標準單價、路段率和新增加囤房稅，導致房屋稅暴增，引爆爭議。北市府已決定，將檢討豪宅稅的八項標準，同時，房屋標準構造單價、折舊率和耐用年數、路段率，三項也將同步檢討。 北市府今天舉辦居住正義論壇，邀請各界參加，以回應社會對於健全房市及房地稅制改革議題的建議，並建立未來施政及制度改革的共識。 北市財政局副局長游適銘說，高級住宅的八項標準會逐一檢討，歡迎各界提供意見。
而外界批評房屋稅有重複課稅問題，財政局長陳志銘解釋說，房屋稅的課稅基準是房屋評定現值，它有三個主要因素，包括房屋標準構造單價、折舊率和耐用年數、路段率，台北市未來一定要三項一起同步檢討。 而台北市的豪宅位於蛋黃區（即市中心精華區）與郊區每坪的價格相差非常多，有的相差近三倍，但稅率都是以標準單價乘以路段率計算，外界反映這種齊頭式的計算公式不合理，應該以每坪單價高低來分級，價位越高的住宅稅率越高才合理。
財政局官員也認為這個說法頗為有理，有討論的必要。 有建商批評台北市因為大漲房屋稅，老屋完成都更後房屋稅將會大增好幾倍，導致許多都更案停擺，嚴重影響北市都市更新。 財政局官員反駁，都更推不動的原因大多是權利分配談不攏，未必是房屋稅的問題，而且老舊公寓都更後變成大樓後，都更後的房價也上漲了好幾倍，並且更安全、舒適，多繳一點房屋稅應該是合理的。
受到房地合一課稅新制今年上路影響，去年契稅創下近來新高紀錄，今年前八月卻不到70億元，年減14.4% 。由於契稅主要課徵對象以買賣房屋為最大宗，由此也顯示房市交易冷。 契稅是專用於不動產的產權移轉，共有買賣、贈與、占有、典權、交換、分割等用途，各有不同稅率，如買賣、贈與、占有的稅率為6%，典權的稅率為4%，交換和分割的稅率最低僅2%，不過一般仍以買賣與贈與情況最常見。
據財政部統計，去年契稅達138億元，創近五年新高，主要原因為房地合一新制今年上路，去年下半年房屋出現不少拋售潮。 官員表示，這僅是原因之一，買賣雙方對於價格期待不同所致，買方期待低價、賣方期待高價。但官員也說，預估今年契稅為119億元有機會達標。 觀察今年前八月契稅僅69億元，為近五年來歷年同期的新低，顯示房市交易今年來較為冷清。 官員認為，除房市交易可能偏冷以外，包括房價走跌，導致契價下滑，也是可能原因之一。
台北商業大學財稅系教授黃耀輝指出，短期來看，契稅偏低主要因在新稅制的過渡期，長期來看等制度穩定後，稅基也會提高。 中國科技大學財稅系講座教授兼商學院長曾巨威則認為，期契稅縮減符合預期，預計明後年會開始好轉。
台積電下半年全力擴建中科12吋晶圓廠Fab 15的10╱7奈米產能，聯電也加快南科12吋晶圓廠Fab 12A的第6期擴建以提升28奈米產能。晶圓雙雄忙擴產，相關設備廠商直接受惠，而根據台積電公告，機電工程廠亞力（1514）已順利獲得訂單，而亞力也期許今年搶下晶圓雙雄共7億元不斷電系統（UPS）等訂單為目標。 亞力上半年合併營收20.80億元，歸屬母公司稅後淨利0.97億元，較去年同期大增1.2倍，每股淨利0.49元。亞力公告8月合併營收月增1.8％達3.42億元，較去年同期成長26.1％，累計今年前8個月合併營收達27.43億元，較去年同期成長19.4％。
台積電上周公告，向亞力、華景電通、應用材料等訂購機器及廠務設備一批，共計17.89億元。事實上，亞力已經是台積電多年合作的供應商，主要供應台積電UPS系統設備，台積電竹科12吋晶圓廠Fab 12就採用亞力的UPS方案。 設備業者表示，台積電全力擴建10╱7奈米產能，中科12吋晶圓廠Fab 15的第5期已完工，第6期進入裝機階段，第7期將持續擴建，今年底10奈米就要進入量產階段。台積電明年將開始規畫南科12吋晶圓廠Fab 14擴建新廠計畫，開始為2020年的5奈米市場進行布局。
另外，聯電看好28奈米製程的需求強勁，持續擴建南科Fab 12A廠能，第6期已開始生產28奈米晶圓，設備業者評估聯電後續仍有擴建新廠計畫，以利2017年跨入14奈米製程。 法人表示，晶圓雙雄擴建新廠，對設備業及廠務工程廠商都是利多，包括漢唐、帆宣、京鼎、亞力等都直接或間接受惠，其中，因為未來幾年台灣可能會有缺電問題，晶圓雙雄十分要求UPS解決方案及穩定度，亞力可望持續受惠。
抗肝炎小分子藥現缺口，台廠有利基。歐洲肝臟（疾病）研究協會（EASL）指出，當前C型肝炎雖有療效甚佳的小分子藥物，如吉立德（Gilead）的Sovaldi、Harvoni，但即使治癒仍有導致肝癌的風險，業界認為，這為台廠開發長效干擾素的藥華等公司留下治療市場缺口，站穩競爭利基。 在治療C型肝炎的市場，台灣目前共有艾伯維（AbbVie）、必治妥（Bristol-Myers Squibb）、吉立德等三家藥廠C肝口服新藥取得台灣藥證，但均需自費，其中以吉立德藥價最高，一個療程（12周）要價140萬元，艾伯維、必治妥分別為85萬及40萬元。據悉，三藥廠中，除吉立德外均同意「降價」，唯藥費仍高，將有一場健保價爭奪戰。
在C型肝炎疾病療程中，病人服用上述大廠的產品並完成治療12周後，再檢測患者的血中病毒量（SVR12）發現，這些大廠的產品，多能有效壓抑病毒，甚至不少患者體內已檢測不出病毒，從醫學的觀點來看堪稱「治癒」。 但依EASL論點，即使C肝患者血液中的C肝病毒完全清除，肝臟細胞基因突變仍存在，因此，即使已治癒的患者，多年後仍有罹患肝癌的風險，且已有案例發生。 醫學界指出，若要針對肝細胞中病毒予以清除，須仰賴干擾素（Pegasys)來治療，不過，干擾素的缺點是有過大的副作用，如患重感冒的症狀，有很大比率的患者在參加療程不到一半即退出。
即使第二代干擾素將施打時程拉長到一周，而副作用仍在，患者也多裹足不前。 不過，台廠目前已經有開發新一代干擾素的公司藥華，該公司授權的歐洲夥伴AOP在罕見血液疾病PV的臨床三期數據已完成，正在數據分析階段，預計年底前向歐盟EMA送件。藥華表示，新一代長效干擾素也是治療C型肝炎的利器。 其中，藥華認為，旗下開發的長效干擾素，有兩周施打一針的優勢，且副作用遠低於前兩代的干擾素產品，在肝炎治療方面涵蓋B、C型肝炎，能與小分子藥物進行合併治療，能加快病毒清除速度，並可望讓肝炎患者不至於演變成肝癌。 藥華表示，歐洲市場將交由夥伴AOP經營，而AOP所需的產品原料則由藥華台中廠提供，預計AOP在今年底送申請藥證後，EMA將於明年首季安排來台查廠；而美國藥證方面，將由藥華自行遞件，最快明年首季即可與美國食品藥物管理署（FDA）協商。
太平洋醫材（太醫）拚產能倍增，旗下苗栗銅鑼新廠預計本月完工，並陸續進行各國產品驗證，預計明年起供應國內市場，待通過驗證後，整體產能將在2018年開出，並進行產品升級，搶攻第三類醫材市場，到時營收有望倍數成長。 太醫為國內老牌醫材廠，主攻密閉式抽痰管、尿袋及傷口引流等管材，占營收比重逾九成，採代工和品牌雙軌並行；其中，密閉式抽痰管產品市占高居全球第二，公司長線看好其自有品牌成長，並緩解產能吃緊狀況，去年初啟動興建銅鑼二廠，即將本月完工。
太醫表示，在新廠啟用後，將進行日本、美國、歐洲等地查廠驗證，因此新廠產能明年先供應內銷，外銷出貨預計後年啟動。法人預估，新廠產能全開，將帶動營收提高一倍，且新廠擬搶攻第三類高階醫材產品，有助毛利率點火。 太醫上半年營收9.04億元，年增26.1%；稅後純益1.94億元，年增68.8%；平均毛利率38.8%，優於去年全年的36.9%，營運成長突出，主要因一方面去年上半年因缺工問題營運觸礁，導致基期偏低；另則受惠自有品牌產品比重提升，高毛利的密閉式抽痰管出貨暢旺，產品組合大幅改善。
特別是公司近年積極布局的中國大陸市場，上半年新增六個省級經銷商，目前經銷網路已覆蓋達29個省市區，營收占比拉升至11%左右，未來成長潛力看俏。 展望下半年營運，在產能滿載及產品組合持續改善下，法人預估將優於上半年，營收預估9.5億元，毛利率維持37~38%，估計下半年每股稅後純益（EPS）3.1元，全年上看6.04元，優於去年。法人指出，太醫新廠在明、後年正式投產，有望帶動營運持續走強，明年在新廠貢獻下，營收及獲利成長都有機會來到雙位數；而後年在產能達到滿載後，營運將展現爆發力道。
國內碳纖維廠永虹先進材料，繼今年第2季獲日本最大創投集團－集富（JAFCO）參與投資之後，日前又獲台灣航太產業A-Team4.0聯盟領導者漢翔航空工業入股，成為該聯盟成軍後，漢翔第1家實際參與投資，並建立起具體策略聯盟關係的企業。 同時，永虹參與經濟部科技研究發展專案創新優化計畫，所提出的航太級高強度高模數碳纖維產品開發計畫，近日更獲得經濟部科專補助款1,150萬元，近40％補助比例，為該項創新優化專案最高補助等級。
漢翔此次是以認購現金增資股方式，取得永虹先進材料約5％股份。漢翔本月初已與中鋼、榮剛、中鋁、燁鋒、台塑，及永虹等6家原材料廠商，簽訂策略聯盟合作協議書，讓推動航空產業A-Team4.0的220會員廠家的先發團隊，正式成軍。 專攻航太級高強度高模數碳纖維產品的永虹，也可望正式躋身「國機國造」航太原物料供應鏈行列。 日本最大創投JAFCO集團，基於永虹在中高模數碳纖維領域的科技創新、技術領先績效，並已成為日美之外，台灣唯一、全球第5家有中高階碳纖維量產能力的供應商，及全球第1家具備中高模數碳纖維生產設備整廠輸出實力的企業，所以已於今年第2季投資永虹近1成股份。
永虹執行長王智永表示，公司5年前，首創以微波高溫石墨化（microwave ultra high temperature graphitization，簡稱MW-UHT）技術，生產中高模數碳纖維，目前已擁有世界專利，製程能源消耗可減少70％，可說是低耗能，且比同級產品價格降低30％；另與國際碳纖廠良率低於50％相較，永虹的良率高於90％，使得永虹已具備國際競爭能力。 王智永指出，今年初，由日本新能源產業技術綜合開發機構（NEDO），結合東京大學，與共囊括全球65％碳纖維市占率的日本東麗、帝人、東邦特耐吉絲，及三菱麗陽等4家大廠，共同開發出生產速度再快10倍
丹麥自然環境比台灣艱困，但有機農業每年仍可維持大幅成長，連金融業也跨界合作。銷售有機食品的丹麥農社時鮮公司（Aarstiderne），在二○○一年獲得荷蘭特里多斯銀行（Triodos Bank）注資二成，四年後時鮮經營成功，加碼百分之五十將特里多斯銀行的股權全數購回。 時鮮是怎麼辦到的？時鮮執行長安奈特．哈特維格．萊森表示，時鮮將自己定位為「科技化食物公司」而非「物流公司」，透過科技與數位的創新，縮短及整合供應鏈配銷，讓友善環境的食物串聯人與人之間的關係連結，也協助解決有機農業經營者面臨的挑戰。
安奈特表示，丹麥人重視有機農業，但相對主流超市的通路系統，有機農產品還是處於弱勢，價格被壓低。因此，時鮮結合了社群支持型農業（ＣＳＡ）及電子商務，建立了電商平臺，與有機農場合作，配送客製化蔬菜籃。 時鮮以社區經營的方式，跨越大小盤商，將農產品親自送至家戶門口，並且推展有機農法與食材保存、料理製作等農食教育，連結產地與餐桌。
安奈特指出，時鮮現在已有超過五萬五千位訂戶，去年營業額高達七千五百萬美元，每年成長率約百分之卅，為丹麥著名餐廳、醫院與多家企業的共同供應商，包括今夏開始成為米其林三星餐廳Noma餐廳的姊妹品牌108的食材供應夥伴。 「影響力投資能實質鼓勵農企業成長及永續經營。」安奈特指出，剛開始時鮮拓展市場時融資不順利，直到找到了專注永續發展的特里多斯銀行成為投資夥伴，讓時鮮獲得了資金，擴大了規模，讓自己與投資者都看到價值。
特里多斯銀行對時鮮的投資在二○○五年成功獲利五成出場，但在二○一四年特里多斯銀行推出了有機成長基金繼續投資時鮮公司，發揮影響力投資的力量。 不過，資誠永續發展服務公司董事長朱竹元說，台灣金融業和企業多以公益角度幫助農業，若要進展到實質投資，台灣農業還需具備一些條件，以新科技觀念與技術發展友善農業，提升產能、經濟效益及規模。
中國政府亟欲打造本土半導體產業，以降低對進口的依賴，因此鼓勵外國半導體業者在中國投資。根據「日經新聞」調查，二○二○年前全球半導體業者計畫在中國擴大投資，金額上看五百億美元，比前五年倍增。但日經新聞也警告，半導體業者在中國拚命擴產的結果，可能導致全球產能過剩。
調查顯示，目前至少有十件設立新廠或擴大產能的計畫，包括中國紫光集團斥資二四○億美元自建記憶體廠；此外，英特爾和三星電子也打算擴大在中國現有廠房的產能。 日經新聞調查全球半導體設備製造商和半導體業者的營運現況，包括訂單趨勢和投資計畫，並記錄他們預計在中國的資本支出。
調查發現，有很大部分的投資鎖定在半導體設備。而貝恩諮詢公司（Bain & Co.）日前發布的另一份報告顯示，未來十年全球半導體業者在中國的投資規模將達一○八○億美元。 紫光集團計畫在武漢設廠，生產NAND快閃記憶體，且產能將分階段調高，該廠還將生產動態隨機存取記憶體（DRAM）。紫光集團最近才在中國政府指示下合併武漢新芯（XMC），將資源有效集中，並增強投資效率。
英特爾計畫擴大位於大連的記憶體廠產能。三星電子也將增加在中國的投資。其他計畫在中國設廠的半導體業者，包括台積電和美國的格羅方德（GlobalFoundries）。 但分析師指出，全球半導體業者打算在中國擴產，不禁讓人回想起中國致力提高鋼鐵、造船和太陽能等產業投資的作為，結果都導致全球產能過剩。
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