歐亞不動產估價師聯合事務所
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行政院明(12)日將聽取國有地活化報告,為解決公告地價上漲導致地上權租金攀升問題,財政部上月底已修改規定,讓兩者部分脫鉤,新規定上路後,首批地上權標案將在月底公告,可望吸引壽險資金再度出籠搶標。 為了解國有地活化運用情況,行政院要求財政部提出專案報告,有關官員昨天表示,財政部在報告中提到,大面積國有地採地上權方式釋出,是國有地活化重要方式之一,財政部日前修改地上權租金計算方式,提高業者投標意願,改善今年以來標脫率偏低的現象。 近一年來,地方政府大幅調高公告地價,今年以來平均調幅已逾三成。
由於國有地地上權租金是跟著公告地價調幅連動,使地上權住戶租金水漲船高,廠商對國有地地上權招標案意願大減。 以資金雄厚的壽險業為例,最近幾年大量投入地上權招標案的投資,但因地上權租金隨著公告地價攀升,業者大感吃不消,去年下半年開始縮手。 根據財政部國產署資料,今年地上權招摽案異常冷清,前三季標脫率平均僅一成多,最近一批在8月22日開標的標案更全數流標。 國有地招標地上權案通常要有一筆「權利金」,依金額高低決定得標者;得標後每年還要依公告地價繳租金。 有關官員表示,業者反映後,國產署上月底已修改租金計算規定,從過去跟著公告地價浮動方式,改為「部分固定、部分浮動」。
新的租金計算方式,可減少公告地價與地上權租金連動性,就算公告地價調漲,地上權租金調整的幅度也不會太大,可減少地方政府調漲公告地價對地上權案帶來的衝擊,並降低業者投資風險。 金管會對保險業不動產投資訂有報酬率最低門檻,但地上權案不受限,又可算進壽險資金投資公建配合政策的「業績」,因此地上權租金問題解決後,可望再度吸引壽險資金投入地上權標案。 根據國產署規劃,預計10月底公告標售10多筆地上權招標案,地點分布北、中、南,這是新規定上路後首批標案,能否吸引買氣、重新炒熱地上權標案,備受市場關注。
為了達成「四年兩萬戶」,北市都市發展局明年編列五十八億元住宅基金預算,除「大安區」因用地取得不易,公宅規劃未呈現在預算書裡,其餘行政區都要蓋公宅,預算額度以文山區十七億餘元、士林區十四億餘元,佔比最高。 都發局所屬基金「住宅基金」一○六年度預算較去年暴增三倍、成長為五十八.八億元,將全數用於公宅。囊括最多公宅預算的前三大行政區分別是文山區十七億四千萬餘元,用於公宅興建;士林區十四億三千萬餘元,全投入「北士科」用地取得費用;松山區則有九億餘元用於興建寶清段公宅。
文山區十七億餘元用於興隆公宅二及三期、木柵段安康市場基地、木柵段漆高儒基地、華興段、景美運動公園一期,及景美女中調車場基地公宅。其中,華興段、景美運動公園一期,及景美女中調車場基地公宅,今年九月都委會撤回容積變更案,容積率維持原法定二二五%,三處總戶數共四三九戶。
屢傳爭議的信義區,共編四億多元興建三興段資源回收廠、陸保廠及廣慈博愛園區公宅。其中,廣慈公宅戶數自兩千八百戶砍剩一五六二戶,公園面積自三.七五公頃增加為四.二公頃;陸保廠按原核定計畫「有償撥用」五十四億元,逐年攤還,明年約編五千四百萬元。
值得一提的是,為了紓困內科交通,內湖區瑞光市場基地則將闢建三百餘戶的「內科公宅」;公宅落成後,五成戶數會優先提供給內科員工,明年已編列九五八○萬餘元規劃設計費,最快後年動工。
桃園市政府地政局公布航空城特定區計畫不動產市場最新季報,第2季實價登錄揭露土地交易28件、平均每坪7.34萬元均較第1季下滑,交易件數更創2014年開始統計以來10季最低。 桃園市政府地政局分析,航空城特定計畫土地受期待因素影響,交易量自2014年持續成長,但2015年因國內景氣不佳及2016實施房地合一稅制衝擊,土地投資性需求大減,第2季交易總金額約5.29億元,較首季減少6.19億元,農牧用地約4.96億元,則較前一季衰退5.95億元。
桃園市政府地政局強調,分析自2014年土地交易市場價格呈現漲跌互見,變動趨勢仍不明顯,第2季交易量少,平均單價容易受個案交易單價影響。 由於目前桃園航空城的前景不明,部分房地產業界認為是直接衝擊土地交易原因,但台灣房屋智庫經理江怡慧也有不同看法。
她表示,成交量走低是賣方看好航空城是國家級建設「惜售」,但買方考量景氣「砍價」,雙方認知差距無法成交。 桃市府地政局統計第2季整體實價登錄揭露土地交易比第1季42件減少14件、季減33.33%,較去年同期55件衰退27件、年減49.09%; 平均每坪價格比第1季的8.83萬元下跌1.49萬元,但較去年同期7.03萬元上漲4.41%。 第2季農業使用土地交易件數為23件,其中都市計畫內農業區、非都市土地農牧用地各3件、20件,合計比第1季29件減少6件、季減20.69%,較去年同期33件,也衰退10件、年減30.3%;屬於農業使用的土地平均每坪6.88萬元,比第1季8.61萬元下跌1.73萬元,較去年同期6.75萬元上漲1.93%。
江怡慧認為,桃園航空城特定區計畫雖處盤整修正時期,但就台灣高速鐵路桃園站周邊房市,機場捷運可望年底通車,華泰名品城二期也將開幕,桃園體育園區(A19)站還有新政府力推的「亞洲矽谷計畫」、航空城世貿中心、桃園市立美術館等議題,青埔地區的發展漸趨明朗、可期。
房地產不景氣,正是整軍待發的時刻!總公司在高雄的泰嘉開發公司宣布,與總公司在新北市的加油站業者北基國際公司,共同增資北基子公司北基國際開發實業公司,從事不動產開發,預定明(106)年開始,先從高雄、台南購地、推案,再伺機進軍中北部。 泰嘉總經理呂金發說,泰嘉從96年進入住宅市場之後,迄今10年,總共賣出去2,127戶,總金額約155億元,年平均銷售額約15億∼20億元,希望與北基合作之後,能夠快速擴大營銷規模。 呂金發表示,目前泰嘉自己的推案,個案總銷都鎖定10億元以下,但每年的案量有限,在與北基合資、共同經營北基實業之後,初期仍然將採取輕薄短小的策略,推出10億元以內的個案,但案量將成倍數成長。
北基國際開發實業公司是北基國際的子公司,董事會已經通過將資本額從2億元陸續增至5億元,北基國際持有49%股權,泰嘉開發持有51%股權。呂金發說,他與北基國際董事長鍾嘉村相知相惜超過30年,鍾嘉村的專長是土地重劃,而他從代銷起家後,便投入不動產市場,在鍾嘉村入主北基國際後,雙方便積極研究如何共同在未來的國內房屋住宅市場,創造更大的空間。 因此,雙方決定共同增資北基國際開發實業公司,由他擔任北基國際開發實業董事長,操盤投資不動產事宜。
呂金發說,北基國際開發實業預定明年開始,先從高雄、台南等熟悉的市場出發,再伺機進軍台中和台北。他指出,在與北基國際合作的初期,泰嘉與北基將維持雙品牌的推案模式,然後再逐漸以北基品牌為主。 北基國際董事長鍾嘉村說,北基與泰嘉合作,共同進軍國內房地產市場,初期並不會對北基母公司有營收的貢獻,合作效益要看中長期,而這也是他入主北基這個以加油站連鎖經營的公司之後,極力布局的多角化營運方向之一,希望帶給北基不同領域的營業收入。
台南舊魚市場要如何保留,市府及公民團體昨天前往魚市場現勘,參與的公民與市府官員在雨中會勘及對話。市府秘書長李孟諺表示,市府提出的四個方案都是要保留,將會先進行效益評估,下次會議再與大家討論,尋求共識後擇一保留;未來若選擇異地保留,經費也不是問題。
另外,對於舊魚市場的木構部分,李孟諺表示,部分木構已有蛀蝕、受損的情形,為了避免木構風吹日曬雨淋,將會先行拆卸下來保留,屆時請大家不要擔心,並非要拆除、而是為了保留的必要作為。 台南舊魚市場保留議題,市府已舉行了兩場公民對話,市府綜合各界意見,提出了四項保留方案,方案一是原地原址保留,牽動現行都計區段徵收與二百多位地主權益最大;方案二向原址西側移動,建物將近四十五米凸出河道,經費最多;方案三,往北九十度位移至環河街與運河間廣場用地;方案四,移到運河星鑽公園用地,鄰近水域且連結造船廠文化脈絡。
公民團體仍主張應原地保留 昨天現勘後,市府說明四方案的現場空間位置,讓大家了解實際狀況。不過,部分參與的公民仍主張應原地保留,讓城市文化的記憶得以累積下來,如果異地保留,將失去原有的歷史脈絡;也有公民建議以新事證再啟動文資審查,賦予魚市場古蹟身分,即可原地保留。 市府:原地保留的難度最高 不過,文化局長葉澤山表示,大家提到的所謂新事證都是歷史脈絡部分,這部分先前審查委員也有討論過,但整個審查程序已經完成,不會再重啟審查,而且賦予文資身分,也會讓未來保留工作變得綁手綁腳。
李孟諺表示,在四個方案中,原地保留的難度最高,方案二凸出於運河則所需經費最為龐大,但不管哪一個方案,都是要保留,只是保留方式不一樣,而未來只要大家有共識,異地保留的經費也不會是問題。
台灣租屋市場由於權利義務規範不周、租屋糾紛處理耗時,加上租屋產業化不足,導致市場始終難以健全發展。崔媽媽基金會認為,要化解諸多糾紛,產業化上軌道,應訂定專法貼近實務。 在政府打房和經濟景氣不佳下,房市量價滑落,買不起房屋者,仍選擇租屋為主。崔媽媽基金會表示,台灣阻礙住宅租賃市場發展有三大障礙,包括「權利義務規範不同」、「糾紛處理耗時」、「住宅租賃產業化不足」等。
其中「權利義務規範不周」部份,住宅租賃法律規範散見民法及土地法,及相關細則辦法或判例,一般民眾不易認識和援引。 崔媽媽基金初步統計,每年逾千件租屋糾紛的法律服務案件中,「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」分列前三大糾紛類型,占總體案件數近5成;其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型,約占總體案件2成。
此外,尚有稅金、買賣不破租賃(所有權轉移)、押租金扣抵、租金增減、房東進入居所、房客不當使用、回復原狀、轉(分)租、房客留置、續約、人際互動、戶籍登記等諸多常見爭議。 崔媽媽基金會說,內政部今年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,可望減少部分因契約約定不周造成的爭議。
但住宅租賃型態不同亦使得租賃關係複雜,僅規範應記載及不得記載事項,恐不足以保障租賃雙方的權益義務。 在「住宅租賃產業化不足」方面,基金會認為,基於稅制、政策、傳統觀念等因素,國內住宅租賃交易長期地下化、低劣化,不僅專業住宅租賃業者難以生存發展,更不利住宅租賃相關政策的擬訂和推動。低品質的住宅租賃市場,民眾多不願長期租屋,住宅租賃難以成為購屋市場的替代選項,無助於減緩高房價下的居住壓力。
基金會強調,因台灣住宅租賃市場不發達、公部門無以掌握供給與需求,加上多數出租人因避稅考量不願加入政府租屋方案,使得租賃住宅資源無法適當整體規劃、有效調節住宅買賣市場,衍生民間租買選擇失衡、空屋嚴重氾濫現象。 基金會說,日本政府曾於2006年制訂「住生活基本法」,逐漸重視住宅租賃的管理,追求促進優質出租住宅供給的政策;建議台灣政府也制定租屋專法以周延相關法規和權利義務,完善多元的糾紛處理機制,才能貼近實務現況。
台塑集團扭轉負面形象將打造無煙工廠,總裁王文淵指示台塑四寶,展開無煙工廠建置計畫,要消滅從煙囪排放出的白煙,未來民眾只會看見煙囪,不見冉冉上升的白煙,盼望不再被扣上空汙帽子。 台塑集團內部估計,光是麥寮六輕廠區建設費用就高達26億元,預計在2018年、2019年間完成。 一般民眾如果從外頭眺望麥寮六輕廠區,會看到高聳煙囪冒出大量白煙,台塑集團高層表示,白煙雖是水蒸氣凝結而成的水滴,但外界一看到白煙,就認為在汙染空氣,白煙幾乎與空汙劃上等號。
儘管台塑集團不斷向外界解釋,但卻引來更多質疑,而白煙有時因為光線或角度問題,視覺上白煙變成黑煙,為了要解決觀感不佳問題,王文淵祭出釜底抽薪之計,乾脆讓工廠不排放白煙,透過消滅視覺汙染,以挽回石化業負面形象。 據悉,台塑集團率先在大陸寧波廠區實驗一座煙囪,其效果顯著,因此決定複製經驗,針對台灣、越南各地都要進行無煙工廠建置評估計畫。
台灣主要產地-麥寮六輕廠區,共計33座煙囪,其中已確定有19座煙囪會導入無煙工廠計畫,包括台塑化公用廠、麥寮汽電等,台塑集團估計,光是麥寮廠區就要投入26億元經費。 台塑集團表示,目前已經在設計規劃中,待整體設計定案,也要同步通報雲林縣環保局取得同意,才能進行建置。 此外,建置的時程也必須要配合工廠歲修或定檢時間,因此19座無煙工廠完成時間點,將要落到2018年、2019年。 台塑集團強調,並不是每座工廠都可以改建為無煙工廠,若廠內沒有多餘熱源可以加熱蒸氣,就要設置鍋爐加熱,然而新增鍋爐
社群網站龍頭臉書(Facebook)今天推出新全球產品Workplace,希望這個平台將可取代全球企業使用的內部網路、信箱等內部溝通工具。 這個平台可讓員工即時合作,目的在與類似的辦公室溝通產品競爭,包括微軟(Microsoft)的Yammer與雲端運算大廠Salesforce的Chatter和Slack。
這家矽谷公司兩年前在倫敦辦公室發展出這個構想,之前稱為Facebook at Work,已在全球1000家公司測試。這是臉書首次在美國以外地區推出的產品。 Workplace主任科多尼爾(Julien Codorniou)告訴法新社:「我們將已經存在的功能結合成單一工具,讓員工展示一系列資訊,就像在私人資料夾內運作。」
Workplace是在臉書生態系統外部研發,仍與社群網站臉書完全區隔開來,主要色調甚至是灰色,而非臉書招牌的藍色。 Workplace不需要臉書帳戶即可在電腦或手機使用,員工可使用工作電郵進入平台。這項服務只允許辦公室內部傳送資料,目前還是由企業完全擁有。 英國「每日電訊報」(Daily Telegraph)網站報導,使用者可上傳動態消息、照片與影片,「按讚」並對動態中的貼文留言、與同事聊天。不過,Workplace可不是讓你上傳人氣貓咪影片或令人欽羨的出遊照片的地方,目的是在上傳會議記錄、上司指示與公司行程。
依照企業規模,訂閱客戶需為每名群組內員工支付1到3歐元(1.10到3.30美元),然而非政府組織與教育機構可免費使用。 科多尼爾說:「在向全球推出Workplace之前,目前我們已有1000家公司轉移到Workplace,成立10萬個族群。
金農興生物科技公司旗下肉品品牌─香草豬,全台首間專賣店「三金香草牧場」,於本月1日在台中隆重開幕。金農興董事長廖家模表示,香草豬問世十多年,每年都在服務品質上更加精進,為了貼近消費者的需求,決定於今年開設第一間實體專賣店。
「香草豬」自2005年上市至今,深獲國人喜愛,主要是因為餵食金農興香草飼料的豬隻,烹煮後的口感有別於一般的豬肉,肉質富有彈性,吃起來香、Q、甜,沒有豬肉的腥味,只有淡淡的香草味。
廖家模說,香草豬秉持著牧場直營、溯源控管的概念,從飼養、屠宰、加工到通路,整個安全衛生環境都經過嚴格的標準管理。除了餵養香藥草飼料的豬隻本身不容易生病,一旦豬隻身體不適就會受到隔離治療,並從香草豬系統中汰除,能夠通過多道關卡、符合標準的豬隻,最後名字才會被稱為香草豬。 近年來食安風暴讓消費者健康意識抬頭,廖家模董事長以健康產業的概念經營香草豬品牌,全力做到零藥殘,正是希望大眾能夠越吃越健康。
他的堅持,讓香草豬成為肉品市場中的第一品牌。 香草豬目前在全台雖擁有1,200餘個頂級有機銷售據點,但為提供更完整、即時的服務,於本月1日在台中市南屯區開設全台首間香草豬專賣店「三金香草牧場」。 三金香草牧場以「365陽光、空氣、水」為概念,天天提供消費者安全、健康、美味的食材為門市的營運訴求,除了販售香草豬、香草雞全系列產品,還會不定期依時節推出,來自金農興集團「慕欣園魔法香草森林」,堅持以無化農法栽種的蔬果。期盼專賣店的成立,能提供消費者更優質的購物選擇。 需要環評,將會曠日費時,因此內部從結構、管線配置調整,即可以達到效果的工廠建置。
房地產市場低迷,上下游供應鏈玻陶、預拌及水泥產業,紛採多元經營策略、調整商業模式因應衝擊;其中,磁磚與衛廚浴設備廠冠軍(1806)、和成(1810)把以往主要以B2B的商業模式,多爭取內裝修客戶B2C。預拌混凝土廠國產建材實業(2504)則投入創意建材、電商領域,吸引設計師來擴大散客市場。
主要以大片平板玻璃原板銷售為主的台玻(1802),近期應經銷商要求,對一些磨邊、裁修等使用在一般內裝修及裝潢的客製化產品也在增加。台玻指出,近1、2年,經銷商要求客製化的訂單確實有增加。 環泥(1104)則是擴大內裝修市場石膏板產品的數量,以分散對水泥營收的依賴。
9成以上營收靠B2B的冠軍建材,受房地產開工率下滑、推案延遲影響,為刺激銷售,冠軍開始改裝門市、吸引內裝修市場客戶,提升B2C的營占。 冠軍指出,全省270多家的經銷商,目前都有針對散客及一般消費者,推出「百分之百MIT」內裝修及裝潢產品,甚至新建成屋的個別客戶,也可以依自己的喜愛,提出「補差價」換磁磚的客製化訂單。 受到房地產不景氣影響,和成上半年出現2千多萬元的稅後虧損;第4季是衛廚浴設備銷售高峰,今年雖因房地產市場景氣不佳,和成商業大訂單減少,但逢內裝修市場旺季,和成預期,第4季在散客訂單的加持下,第4季營收會是今年營運的高峰。
國內預拌混凝土市場市占率第一的國產建材實業,已與日本網路建材銷售第一品牌商Sanwa company合資成立「睿信三輪」,搶攻電商建材網路商機。 國產也投入創意混凝土的開發,據了解,國產已把創意混凝土的開發獨立出來,積極投入混凝土地板、內裝飾及文創產品的開發。
為降低對水泥市場的依賴,環泥近幾年來積極擴充綠建材產品石膏板的產能,近一、二年受到國內房地產市場低迷及公共工程預算減少影響,環泥更積極的擴充石膏板產能、強打內裝修市場。 環泥目前產能2,000萬平方米的工廠全產全銷,高雄大湖廠將擴產75%,2017年新的產能可加入營運,到時石膏板營占比甚至可望超過水泥本業。
不畏兆豐金違反洗錢規定遭美紐約州重罰57億元的事件陰影,國內銀行第4季仍有一些金控「勇敢走出去」,包括台新金控(2887)旗下銀行東京分行10月底即將開幕、台企銀(2834)預計年底紐約分行開行、明年東京分行開行,此外配合政府「新南向」政策布局,國銀進緬甸第一家、玉山銀仰光分行年底開業,一銀、華南金申設菲律賓馬尼拉分行均已獲准,馬尼拉分行年底也拚開張。
兆豐金案從8月下旬一路喧擾至今,並一度傳出因紐約大力掃盪犯罪金融與洗錢,海外法律遵循成本過高及問題不少,國內部分銀行已紛紛或決議裁撤紐約分行或據點,但是台企銀爭取設立紐約分行長達二年時間,董事長朱潤逢日前證實應可如期在今年底開幕,為兆豐事件後首家在紐約設分行的國銀。
台灣共有13家銀行在美國設立23家分行,其中,台灣銀行、土地銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行及中國信託銀行與即將加入的台灣企銀都在紐約設立分行。 也有銀行不畏海外法遵成本高,依舊維持海外拓點計畫,總經理黃男州表示,為強化反洗錢的能力,去年成立反洗錢部,部門過半員工取得「國際反洗錢師(CAMS)」資格認證。玉山銀首家取得緬甸分行執照,預計年底仰光開業,柬埔寨聯合商業銀行(UCB)今年7月再增設1家分行達12家,今年底海外據點將達25家,而日本東京分行、印尼雅加達辦事處均已獲金管會核准,正積極籌備中,東京分行預計明年底前開業。
台新銀行東京分行10月即將開業搶攻東京奧運熱潮,是繼香港分行、新加坡分行後,台新海外第3家分行,東京分行初期主要將以法金放款、貿易融資及外匯為主要業務,搭配香港及新加坡兩大金融中心分行,可提供台商及兩岸三地客群在日本營運及投資的融資平台。
台灣菸酒公司正在做市場調整,據報導,新董事長吳容輝除了加速建國啤酒廠活化為台啤企業總部之外,更積極準備搶佔海外市場,第一步就鎖定前進新加坡,並將之做為南進東協市場的軸心。
《工商時報》報導,吳容輝是打算到海外設廠,目前已鎖定新加坡、菲律賓與越南3國,其中「新加坡作為前進東協國家的突破點」,而如此考量的原因,主要就是關稅問題,我國已簽訂《台星經濟夥伴協議》(ASTEP),關稅為0,若未來簽訂《跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議》(TPP)完成,與其他東協國家也能零關稅進出。
而在講究速度與效率的前提下,吳容輝指出,設廠方式是考慮和當地廠商合作,透過入股方式慢慢吃下來。他樂觀預估,今年海外市場可成長6.8%。
酷航成立4年,在亞洲已有包括台北市、高雄市在內超過20個航點,還準備進軍歐洲,預計明年(西元2017年)6月首飛希臘雅典。 酷航與虎航是同屬新加坡航空集團的廉價航空,由5月新成立的酷虎航空控股公司管理。
酷航與虎航的分工定位,分別是中長程與短程航線。 酷虎航空控股公司首席商務長湯康莊說,雅典是酷航布局歐洲的第一個航點,但不會是唯一,從新加坡到雅典飛行時間約12小時。
酷航機隊全是雙走道廣體客機,目前有20架波音787客機,明年再增4架,湯康莊有信心比起一般廉價航空的單走道飛機,酷航座位空間可讓旅客接受飛行超過10小時的長程航線。 新加坡航空曾經營過新加坡-雅典航線,但商務客不夠多,航線無法獲利,決定改由酷航經營,以較低價位吸引旅遊客層,並經由虎航在東南亞的密集航網,為酷航帶進雅典線客源。
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