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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
新台中車站16日啟用，可望帶動中部國有地活化市場！財政部表示，雖然設定地上權招標較偏向已發展地區，惟北部近年來已推出多項大案，精華地所剩無幾，中南部則因重劃分回土地較多，有好標的機會增加，可望帶動地上權標脫案「南移」。 在設定地上權部分，近5年來北區、中區與南區分別標脫34案、24案與16案，其中仍以雙北占26案為最大宗，緊接在後的是台中市的19案與高雄市的7案。
自國產署推動活化以來，中南部民眾投標意願較低，北部參與較為熱絡，故至今北部地區形狀方正、面積較大且位處商業區的精華地已所剩無幾，未來要再拿出好標的的機會不大。但中南部因市區儲備土地較多，出現好標的的機會增加，也許會帶動整體市場「南移」。
中部市場方面，南山人壽2012年標下2塊台中干城重劃區的基地，面積約4,200坪並取得50年地上權，並於2014年動工興建兩大廣場。隨著新台中車站本月16日啟用，與「陽光廣場」、「勝利廣場」等商業開發，可望為區域帶進人潮和錢潮，國產署官員也樂觀看待今年第4批干城重劃區的設定地上權招標案。
至於南部地區，近5年高雄市、台南市的設定地上權各標脫7案、5案，從案件數來看，仍遠低於雙北與台中市，尚有持續努力的空間，但近來民眾的詢問度有升溫趨勢。 (工商時報)
市長柯文哲今赴市議會進行專案報告，其中南港機廠聯開案解約爭議，市府在書面報告中提到，因政策變更，已與得標廠商日勝生解除契約，未來不再辦聯合開發，將退還日勝生共構費用、保證金共五．八億元，另補償金二．四四億元，擬由土地聯合開發基金暫支。
市府書面報告指出，南港機廠總面積達兩萬餘坪，北市府持有面積約九十八．○一％，九十六年一月五日與日勝生簽聯開投資契約書。日勝生承諾地主（市府）權益分配比為四十七．五％。 市府去年推動東區門戶計畫，重新盤點基地，核定南港機廠收回自行開發。報告上也直言，「如續採土地聯合開發方式，除無法取得足夠公共使用面積，且恐重蹈美河市之權配爭議，本府權益恐難確保，將造成重大公益損害。」 市府與日勝生協商，今年八月廿九日簽定協議書，終止契約；市府退還共構歸墊費三億三六○五萬、履約保證金二億四五三七萬，另已施作的前期工程、開發規劃及建築設計費合計二億四四一四萬元，擬由土開基金暫支。
對此，市議員王欣儀大罵柯陷議會於不義，柯市府一句話「政策變更」已經解約，議會若不通過這筆錢，市府又把責任推給議員，而日勝生也不敢做，議會若通過，二．四四億元的公帑賠給日勝生，就像錢丟到水裡，什麼東西都得不到，因此，她不會支持這筆預算。 民進黨市議員江志銘說，市府應重新檢視契約，找出契約不合理之處，正當跟日勝生解約，若日勝生無法接受就循訴訟途徑，不該吃悶虧掏錢補償，市府若執意編列這筆補償預算，在審預算時，他會「嚴格把關」。 市議員陳建銘則認為，廠商投入的花費與保證金原本就該賠償，況且南港土地價格飛漲，市府回收自行開發產生的利益更大，不過當初擬定該聯開契約，建議柯市府派人調查是否有不平等條約，並追究責任。
力挺小英總統社會住宅政策，財政部國產署已挑選全台共67處、合計43.03公頃的國有房地，提供地方政府評估改建為社會住宅使用；包含地方政府自行申請的土地在內，已有20處完成撥用、11處仍在撥用中。提供的國有地以六都為主，土地面積占比高達85.6％。 財政部長許虞哲今（24）日將赴立法院財委會，就「國有土地如何配合政府政策推動社會住宅及其進度」進行專題報告，並備質詢。 除財政部國產署外，國防部、營建署等主管機關也提供部分土地，作為社會住宅的基地。國有地撥用將依行政院的劃分原則，區分為有償與無償，若《住宅法》三讀通過，營改基金等提供的土地屬有償撥用，地方政府得選擇長期租用方式，以減輕取得成本。 根據財政部書面報告，為配合興辦社會住宅政策，國產署已完成全台土地清查，並主動提供67處、合計43.03公頃的國有房地，提供地方政府評估改建為社會住宅使用。
此外，國產署經管的國有土地參與都市更新後分回的住宅，也優先提供地方政府評估興辦社會宅，已有10戶經評估適用，其中新北市的7戶以完成撥用，台北市3戶仍在撥用中。 財政部並指出，在國有地撥用上遭遇兩大問題。其一是無償撥用國有房地興辦社會住宅所得收益，產權仍為國有，衍生的收益須依法解繳國庫，無法留供支應管理維護費用。 其二是依行政院頒布的劃分原則，地方政府得無償撥用都市計畫住宅區、商業區等國有地興辦社會住宅。不過，國有房地屬特種基金財產、事業資產等，須有償撥用，地方政府囿於財源，難以支付撥用價款。 而上述兩項問題目前已由內政部納入《住宅法》修正草案，若能順利三讀通過，則前者得不受《國有財產法》規定限制；後者則得採租用方式辦理，減輕地方政府財政負擔。 (工商時報)
台中市都發局昨（23）日表示，市府提報內政部區域計畫委員會的新訂或擴大都市計畫區，由原4處產業型計畫，調整改為3處，少了潭子聚興，並將清泉崗改為神岡；另2處為「十九甲與塗城」，及大里樹王，3處合計面積從原3,657公頃，再大幅縮減為388.73公頃。 台中市都發局表示，為解決產業用地不足及輔導違章工廠合法經營，未來產業用地建置完畢後，附近的違章工廠就可以遷移進去，市府也會輔導其申請工廠登記證，及建照、減量既有排放源，並加強稽查，兼顧產業發展及環境保護。 不過，發都局也表示，產業開發區僅為區域計畫的一部分，區域內如有優良農田，會優先規畫為受保護的農業區，並加強管制，確保不受破壞或汙染，以期兼顧環境與產業發展需要。 台中市升格直轄市後，促進都市城鄉均衡發展已成為當務之急，因此，市府積極推動「台中市區域計畫」，納入原本不在都市計畫內的非都市土地規畫「新訂或擴大都市計畫區」，以民國115年做為計畫年期，針對台中市整體人口成長，及城鄉發展做規畫，清楚定位全市發展目標，以期帶動各區發展，期盼讓台中市加速前進。
針對外界關心產業發展與農地資源保留，台中市都發局指出，在台中市整體的農業發展政策下，市府會優先保留重要的農業用地，產業開發區域內，如有優良農田，將優先規畫為受保護的農業區，並加強管制，剩餘土地至少有30％面積，還將畫設為隔離綠帶、道路、汙水處理等公共設施用地，確保周邊農業區不受破壞或汙染。 有關產業用地來源，都發局說明，首先來自尚未開闢的都市計畫工業區土地；其次是都市計畫區內現況，已不適合使用的農地；再來是非都市計畫土地中現況，已不適合使用的農地；而新訂或擴大都市計畫區內的土地，多為非都市計畫土地中現況，已不適合使用的農地。 都發局表示，市府十分重視環境與產業的平衡，並非一味規畫產業用地，像是過去清水甲南地區，約有243公頃農地，原本要規畫為產業用地。 但是，台中市長林佳龍認為，附近的關連工業區，還有土地可用，只因公共設施不足、計畫道路未建設等原因，造成部分區塊廠商進駐意願低。 (工商時報)
中油桃園煉油廠環山生態步道昨啟用，遷廠議題再被關注，市長鄭文燦出席表示，中油應以「先建後遷」的原則另覓新廠址。中油表示，早已組成覓地小組，積極尋找合適遷移的處所；不過，周邊里長認為，中油覓地十多年未成，遷廠早就淪為空話。 桃園煉油廠建廠於民國五十九年，位於桃園市龜山區與桃園區間的中心位置，占地超過四六○公頃，廠區涵蓋桃園、龜山、蘆竹區，周邊居民逾七十五萬人，主要生產柴油、汽油、瀝青等民生、工業、航空相關重要產品。因曾發生多次爆炸火警、燃油噴出外洩等工安意外，也曾有逕流廢水污染問題，引發民怨要求遷廠，經濟部十三年前曾宣示十年內遷廠，至今始終無法兌現。 煉油廠旁的龜山區南上里長陳鼎景說，遷廠一直是居民的期望，但中油覓地困難也是事實，找地找了十三年，煉油廠廠長也都退休好幾任，覓地遷廠根本成了空話。
蘆竹區南崁里長邱顯助說，桃煉廠就像是一顆不定時炸彈，讓周邊居民活在恐懼陰影中，且廠區作業也常造成污染，威脅、影響居民健康，遷廠有其必要，希望進度能夠加快。 鄭文燦昨出席環山步道啟用儀式時表示，中油應以「先建後遷」原則，儘速另覓新廠址；市府目前會與桃煉廠合作建立溝通平台，做好工安、環保、空氣品質監測，也規劃建置空氣品質監測App，讓市民可隨時了解空氣品質狀況。 中油副總經理張瑞宗說，桃煉廠供應台中以北的民用、軍用與航空用油，若貿然遷廠，恐會造成供應問題，經濟部因此同意「先建後遷」原則；因應遷廠，覓地小組在今年七月召開第九次會議，決議邀集民航、港務等單位，共同討論是否有合適的土地。 他說，遷廠覓地確實面臨許多困難，但範圍已從桃園市擴大為中、北部地區，持續積極尋找。
擴大彰化市東區都市計畫與台化關廠案的關聯性，眾說紛紜，彰化縣政府建設處接連聲明自清，縣府不會從台化得到分配土地的利益，因此將去函台化，表明尊重業主是否辦理變更非都市計畫的意願。 台化三座汽電共生鍋爐停擺，台化企業工會接連舉辦三次陳情和抗議，公開指控縣府去年即放話要台化廠區變更為商業區。近日網路討論台化彰化廠停爐案，議論紛紛但立場分明。 縣府建設處指出，台化彰化廠和擴大彰化市東區都市計畫的事情，縣府充分尊重台化102年5月與縣府的協商意見，全案迄今仍在內政部都市計畫委員會審議，如果台化有異議，可直接向都委會表達。
建設處強調，縣府依都市計畫程序辦理「擬定擴大彰化市都市計畫」，台化彰化廠區雖在計畫範圍，因土地屬台化所有，將來都計完成，土地仍是台化的，台化才是最大受益者，如果台化不參加都市計畫，改為自行申請開發，土地也還是台化的。 建設處表示，台化若開發廠區，土地仍為台化所有，台化受惠最多，依法回饋的用地開發成公園、綠地、停車場及道路等公共設施，全民共享使用權，縣府不可能把私有財權的土地據為己有並從中獲利，因此台化無論停工與否，縣府都順應彰化整體發展，執行擴大彰化市都市計畫。
未來2年，企業尋求出租辦公室，可能會出現A級、B級辦公大樓兩樣情，A級辦公大樓將有南山廣場、新光人壽承德企業大樓、皇翔建設捷運中山站大樓、基泰建設忠孝大樓、國泰人壽民生建國大樓、以及聯合報企業總部大樓等，至少6棟、總計8.5萬坪的辦公室，陸續完工釋出，因此預期2017～2018年新供給將爆大量，甚至出現「搶租潮」；反觀B辦，新供給反而短缺，可能會供不應求。 世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，未來2年台北市A、B辦市場的走勢，會兩樣情，目前A辦空置率已降到12.7％，但2017～2018年將隨著新供給完工上市，而逆勢拉高空置率，估計到了2018年底，A辦的平均空置率，有可能會衝上21％的歷年新高；不過，房東也會祭出各種優惠來拉攏、爭取新房客進駐。 估計2017～2018年，就可望完工8.5萬建坪，為近幾年新高點。
其中，位於信義計畫區的南山廣場，預計2017年中完工，辦公室估計有3.18萬坪釋出，屆時會是辦公市場的指標。 在B辦方面，則可望呈倒吃甘蔗一樣，愈來愈亮眼。受惠於中小型企業穩健需求，最近台北市B辦去化速度加快，中大型面積的辦公室供給有限。 世邦魏理仕指出，目前B辦平均空置率已下降到近15年半以來的新低，僅5.1％，租賃需求普遍集中在100～200坪；至於平均租金方面，則變動不大，只有6％的房東，上調租金。 預期未來2年並無新增供給，估計2018年底，B辦空置率將再下探至3.2％。
展望未來兩季，在需求方面，未來兩季搬遷需求穩定，部分企業願提高資本支出預算以進駐理想大樓；在供給方面，未來兩季無新供給釋出，平均空置率可望收斂至低於8％。 值得注意的是，台北市A辦的潛在需求，一直殷切，有幾家跨國企業正尋求新辦公據點，有潛在的搬遷需求，其中以金融業、化工業最為積極，短期之內租賃市場不看淡。 (工商時報)
• 晟德轉投資主要架構
晟德集團版圖擴張馬不停蹄！董事長林榮錦表示，從零做起太慢，未來將以益安、澳優、順藥做為創新醫材、大健康事業和新藥為工業銀行母體概念，結合玉晟創投、晟德的資金，展開併購和投資機制，快速進軍國際舞台，並成為跨國際型的大公司。 併購案持續報佳音的晟德集團，除了8月間澳優已以7.63億台幣買下澳洲營養品Nutrition Care公司約75％股權，正式宣告進軍國際營養品市場外，上周五（10/22）益安生醫也公告以2.28億元，收購達亞國際7成股權。 另外，晟德集團也攜手工研院、台微醫、年興紡織和永昕等公司成立博晟生醫，並以1.1億元台幣及權利金5％ ，技轉於日本Osteo公司進軍，主力產品OIF/β-TCP(骨誘導因子+三鈣磷酸鹼)，搶攻900億植骨商機。不僅如此，博晟也加碼7,600萬元投資Osteo公司，拿下15.8％股權。 益安生醫董事長張有德表示，入股達亞國際，主要是達亞是少數能開發模具並快速打樣塑膠射出成型的公司，將有助於益安開發高階醫材，縮短研發時程，除了在供應鏈上補足益安的中游產品外，未來不排除視授權客戶需求，投入量產，而為了架構衍生新創公司概念，益安也會持續投資，扶持國內新創醫材產業。
林榮錦表示，台灣市場規模太小，併購可為產業和公司找出路，好的併購案會帶來良性循環。以澳優為例，因為在中國擁有1.8萬個母嬰店、150萬個會員以及35萬個活躍會員的優勢通路，加上擁有荷蘭乳源，這個基礎會吸引相關海內外公司有意合作，創造澳優持續併購或投資機會。 不過，投資澳優，成為晟德集團大健康事業的主體，也不是盲目投資。林榮錦說，他早年創業就是以賣奶粉起家，熟悉此領域，才能無縫接軌。 林榮錦表示，隨著旗下每家公司都有了穩定的現金流，集團母、子公司也將積極採取併購和投資策略，補足拚圖缺角，讓每家公司都能創造差異化，打造有核心價值的特色公司，進軍國際市場。 (工商時報)
• 世芯-KY與合肥高新區舉行高端設計服務專案簽約，搶進大陸ASIC市場。
IC設計服務廠世芯-KY（3661）全球布局再次邁出一大步。 為進一步提升服務品質與業務發展需求，世芯-KY在合肥市高新區「芯之城」成立子公司捷芯科技（合肥）有限公司，全力搶攻大陸特殊應用晶片（ASIC）市場。法人表示，隨著京東方在合肥大擴面板產能，同時力晶與合肥市政府合資的12吋廠晶合將在明年完工，世芯-KY可望爭取當地電視晶片訂單。
世芯-KY第2季受到瑞典比特幣挖礦機晶片廠KnC Group AB申請破產影響，第2季提列虧損。世芯-KY上半年合併營收17.64億元，稅後虧損2.34億元，每股淨損3.80元，營運表現低於預期。世芯-KY第3季營運表現回復正常，9月營收月增5.3％達3.47億元，第3季合併營收9.13億元，較第2季成長12.2％，法人預估單季有機會轉虧為盈。 過去主要爭取歐美及日本ASIC代工訂單的世芯-KY，今年開始加強大陸布局，決定在合肥市高新區「芯之城」成立子公司捷芯科技。世芯-KY已於22日與合肥高新區舉行高端設計服務專案簽約儀式。 世芯-KY表示，在合肥市委書記吳存榮、大陸國家積體電路產業投資基金總裁丁文武、合肥市長淩雲、世芯董事長關建英、世芯執行長沈翔霖等見證下，由合肥高新區代表王節和世芯電子營運長倪捷代表雙方簽約。包括日本索尼（SONY）半導體事業部副總裁黑瀨悅和，新思科技中國區總經理葛群等多位企業代表亦到場祝賀見證。
合肥市高新區「芯之城」被定位為大陸IC產業發展功能性平台，是合肥市打造積體電路產業集聚發展基地。今年8月，世芯-KY應邀到高新區參訪，並與相關領導進行了深入交流，拉開雙方合作的序幕，基於雙方在人才培養和產業推進領域中的共同願景，短短兩個月即取得實質性進展。 世芯-KY董事長關建英表示，合肥擁有良好的產業配套以及豐富的人才儲備，此次合作是世芯站在新的起點上，邁出新的發展步伐。轉投資的捷芯科技一方面將沿襲世芯的高階制程ASIC業務，並與世界級的晶片代工廠合作，結合芯之城的資源，提供雙方在高科技領域的合作機制。
丁文武在致辭時指出，世芯在高階ASIC設計產業深耕多年，現在已具備最尖端的10奈米與7奈米的設計能力，早已在中國ASIC業界奠定領導地位。相信世芯結合合肥完整的產業聚落，與世芯在高端工藝IC設計雄厚的科技實力，將為合肥積體電路產業作出積極貢獻。
• 緯創（3231）投入生技醫材設備產業有機進展，於大陸重慶兩江新區的大地工谷醫療器械產業園區進駐的廠房，日前正式投產，未來將以在中國取得之特許製造及落地服務模式，落實從製造業轉型為製造服務的目標，緯創總經理黃柏溥亦期許，進軍醫療領域將成為緯創轉型的重要動能之一。 緯創9月合併營收達625.17億元，為單月營收歷史次高，第3季合併營收衝上1,685.38億元，較第2季的1,466.27億元大幅成長14.9％。 看好今年中國重慶通過並發布針對加快生醫產業集群發展的5年期行動計畫（2016年至2020年），緯創於今年上半年即與重慶市政府簽訂合作框架，準備於重慶設立公司，並投入醫材、醫療設備於中國製造及取得相關檢驗與認證服務。
上周五（21日）位於重慶兩江新區的大地工谷醫療器械產業園正式開園，入駐的企業中包括台廠緯創及具台資背景、由聯電榮譽副董事長宣明智主導的戶貴興業等。 緯創總理黃柏溥並指出，投入醫療產業領域是緯創近年轉型的重要方向之一，除了此回正式進駐高端醫材產業園區外，緯創過去在筆記型電腦及桌上型電腦等PC相關製造業務，還有後續加入的PC維修服務中心等，亦已落腳重慶，緯創對於重慶未來的發展十分看好。 緯創將以「中國內地特許製造加中國內地落地服務」模式，提供中國海內外醫療器械設備之研發設計、特許製造及後端產品註冊等服務；互貴興業則將提供大規模量產製造服務，及帶動相關生技產業群聚建立不同服務模組，以當地及台灣、歐美等外資生醫廠商，逐步落腳於重慶進行研調、銷售、生產等進駐服務。 緯創為強化投入醫療相領域實力，除去年初曾投資開發OCT技術平臺和醫療影像分析系統業者安盟生技外，今年並通過投資6億元資金成立緯創生技投控公司；此外，透過與兼任緯創獨董的宣明智合作，在部分檢驗試劑、臨床檢驗檢測儀器等二類醫療器械業務上，亦有合作業務的客戶。 (工商時報)
大潤發在台邁入20年頭，背後占股逾 8成的法商歐尚低調行事，決策核心人資總監孔祥恩首度受訪指出，經過沉潛，從內部整合、品牌提升到產品管理重新出發，宣布預計明年底展店。 台灣大潤發原為潤泰集團轉投資，在89年12月以每股新台幣76.9元的價格，出售67%的股權給法國零售流通業者歐尚集團（Auchan），總持股台灣大潤發超過 8成。 相較量販通路，如好市多明年初開出新莊店、家樂福積極布局發展超市店型，法國歐尚引領的台灣大潤發是行事低調的，在台灣市場布局上，從2011年開出第22家分店的苗栗頭份店後，數字未曾再增加。
直屬台灣大潤發法籍總經理麥天瑞（Thierry Macquart）下、身為決策核心的的人資總監孔祥恩（Jean-Manuel Cros）首度接受媒體訪問指出，歐尚著眼的是「前景」，用集團在法國近50年的零售經驗來看，通路從己身的鍛鍊重生後，才能高高躍起再出發。 如今大潤發成立已20週年，孔祥恩說，他們準備好了，明年擴店時間就決定在年底，但對於更多細節，拓店的地點、店型，再度回到一貫的低調，不多作說明。 對於這幾年大潤發的沉潛，有著屬於法國人的堅持。孔祥恩一開口就說，當對手大舉擴店，發展超市型的店面，他們有自己的節奏與經營的執著，並選擇從內部文化做起。 孔祥恩說，他在歐尚集團15年，來台當人事總監3年，最不適應的就是，員工不會反抗你。他笑稱，法國人最愛跟老闆大小聲，台灣人卻不會。花了三年時間在鼓勵同事「反抗」他。因為他想聽真話，要融入台灣市場首先要知道當地人需要什麼。
孔祥恩強調，當你的團隊願意說真話、涉入感加重，當然他無形中跟你一起肩負團隊責任，因為他有了參與感，而不是只會被交辦任務。 3年前剛到新團隊，他從內部組織開始鍛鍊，再來面對就是成立將屆20年的公司如何優雅轉身。孔祥恩解釋，大潤發這幾年努力做市調、了解顧客需求，在數位發展的浪潮同時，跟上電子商務腳步，積極發展線上商店、行動APP，提升更多元的服務經驗。 孔祥恩說，不論從品牌的形象調整，耗資25億元進行全台店型的大改裝，包括硬、軟體更新，對顧客服務的流程等全面更新，希望大潤發在量販通路更有識別度。 量販產業進入肉搏戰的時代，孔祥恩深信，歐尚不是想打造大潤發成為台灣最大的量販品牌，但堅持想要做台灣品質最好的賣場。
迎接大片廠、大影城時代，在文化部宣布將推動中央、地方與產業三方協力，在全台打造一站式國際影視產製服務生態圈後，各縣市至少有5、6座影視基地冒出頭，包括台中霧峰、台南沙崙、台北北投、花蓮洄瀾灣等，成為影視圈熱議話題。 上周動土開工的中台灣影視基地，本周四（27日）率先舉辦OT案招商說明會，包括中影、阿榮等國內片廠及影視相關業者都將參與評估，順利的話，可望在2017年初與營運廠商簽約。 近年多位知名導演呼籲在台建立大片廠，主要指搭建攝影棚等電影製作相關設施，投資要10億元上下；若要興建影城基地，涵蓋片廠、外景、遊樂設施、飯店等，不只需要土地大，投資更是百億元起跳。正因為投資龐大，勢將掀起跨業組聯盟的競標潮。
目前台灣有阿榮、中影兩大片廠，以台灣一年拍片量約50～60部，其中劇情片約30、40部來看，多數為製作成本3、5千萬元以下的中小型片，勉強足夠使用；若要推動大型影視基地，業界普遍認為，絕對要國際化，光靠台灣電影很難養活。 據協拍量占全台約65％的台北電影委員會的統計，103、104年協拍電影、電視劇數量都超過150部，今年截至10月也達百部以上，其中光電影一年逾50部，跨國合作占30部以上，又以陸港澳最多，其次為美、日、英、法等國。 台中市拍片量也有增長，今年截至9月有88部電影、電視劇、廣告等，其中協拍國外作品的部分，近些年總計約20～30部，以電影、網路劇居多。 阿榮影業董事長林添貴表示，國際團隊來台拍片還有成長空間，今年估計有8～10部劇情片來台拍攝，數量雖少但製作成本多為7、8千萬元以上，帶動國內電影產業發展助益大。同樣一部片，在日本拍的費用是台灣的3倍，台灣的性價比明顯較高。 中影總經理林坤煌指出，台灣要發展大片廠、影城絕對要國際化，有賴政府提出扶植影視產業政策，及足以吸引國際電影團隊來台拍片的誘因，包括簽證、租稅優惠等。 (工商時報)
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