歐亞不動產估價師聯合事務所
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105年度地價稅今天正式開徵,根據北市府統計,北市的開徵戶約88.93萬戶,公告地價平均漲幅為30.38%,繳納的地價稅總額,依去年地價稅收220億元推估約為290億元。換句話說,將有不少民眾收到地價稅單時,會發現今年稅額較去年增加不少。 為此,台北市長柯文哲今主動召開記者會,強調北市的公告地價平均漲幅不僅是六低最低,漲幅也同樣低於全國平均。不過由於台北市的平均地價本來叫較高,且台北市和外縣市相比,都比較「誠實」,過去公告地價該漲都還是有漲,所以雖然漲幅較低,不過若換算成實際金額,應該還是六都最高。 財政局表示,以北市自用住宅用地戶數50萬餘萬來推出,約有7成戶數增加的稅額僅在千元以內;至於按照一般用地稅率課稅的土地,因非屬自用住宅用地,約有7成戶數,增加稅則在5千元以內。 至於今年的繳稅大戶,財政局表示,較去年稅額增加1萬元以上的自用住宅用地戶約有588戶;一般用地戶則有7947戶的稅額增加幅度超過5萬元以上。
柯文哲表示,地價稅是3年調整一次,但現在是變動很快的時代,每三年一調,根本不切實際,若是每年調整一次,老百姓就不會覺得怎麼和去年差這麼多,所以北市府主張一年調整一次,日前也向中央建議修法,不過目前中央傾向2年一調。 此外柯文哲還提到,目前和地價有關的稅率總共分為公告地價、公告現值、市價等三種計價方式,坦白講,不要說老百姓,市長也搞不清楚,所以自己主張這三種價格應該要合併成一個。 柯文哲說,北市府的立場,就是盡量保護自用住宅,所以對於小老百姓來說,地價稅漲幅並不大,主要是少量大地主,繳了超過一半的地價稅。 為了避免公告地價調漲,影響BOT、地上權招商等進度,財政局日前也修訂「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」,以及「台北市市有土地出租租金計收基準」,將地價稅漲幅訂出每年最高6%的限制。 此外,觀傳局今年初也行文給交通部觀光局,建議修正「發展觀光條例」,給予國際觀光旅館適當租稅減免,以扶植策略性產業。 柯文哲表示,目前正在考慮是否也針對市場租金訂出漲幅級距,這樣業者和政府一塊做生意,才不會因為地價稅、福屋稅調整,覺得多了分不可預測性。
財政部表示,若土地重測後面積增減,由於地價稅的計算方式是以持有土地面積乘以申報地價總額乘以適用稅率,地價稅稅額將會隨之增減,但一般重測後面積僅做些微調整,因此其稅額變動不多。 近來有民眾詢問,因所有土地正在實施重測,重測後是否會增加地價稅稅額,財政部官員指出,由於地價稅是以持有土地面積計算,因此土地重測的面積增減就會影響地價稅稅額。 過去也有土地重測前登記面積錯誤的案例,因與鄰地界址重疊情形,經重測後面積增減,導致納稅義務人溢繳地價稅,可向稅捐稽徵機關申請退稅。
民眾可函請土地所在地的登記機關,依重測前地籍圖確認土地面積,其經查明所有權人確有溢繳地價稅者,應依稅捐稽徵法第28條規定辦理退稅。 財政部提醒,若土地所有權人於重測公告期間內,若對重測結果有疑義,可前往各測區地政事務所、測區工作站閱覽相關圖籍資料,並可依規定申請異議複丈,以確保權益。
政院加強國有不動產活化運用四年計畫,從2014年推動到今年上半年為止,實際增加的收益已突破1,000億元,提前達到四年800億元目標,其中貢獻最大的是台鐵南港調度場都更案。 行政院會本周四規劃由財政部報告國有地活化情況,政院官員表示,行政院長林全相當重視國有地資產活化情況,尤其各機關公用國有地若能有效運用,避免閒置,也可帶動不少收益。
官員指出,財政部國產署訂有加強國有不動產活化運用計畫,包括國有公用及非公用土地的加強活化,其中公用國有地部分,從2014年到2017年,預計每年活化帶動200億元收益,四年目標是800億元。 在各機關積極推動下,實際執行到今年6月底止,公用國有地活化運用,增加的收益已經破1,000億元,其中貢獻最大的是台鐵南港調度場都更案,屬於促參案件,光是簽約金額就高達286億元。 官員表示,台鐵南港調度場都更算大案,還有許多小型的公用國有地活化,像台鐵局在台北車站內部分樓層土地,就依促參方式委託民間營運,一次特許權利金是6,000萬元,每年還收取定額權利金及營運權利金收入,不但增加收益,促進民間投資,也節省台鐵維護及管理成本,官員說,由於廠商一併認養廁所,更改善環境品質。
國產署2016年10月份辦理多處國有土地標租,包含宜蘭縣冬山鄉、三星鄉、羅東鎮等建築用地、商業區土地,鄰近羅東運動公園,環境清幽,適宜居住使用,或緊鄰羅東夜市,鬧中取靜,生活機能便捷;及花蓮縣花蓮市、壽豐鄉、玉里鎮多筆土地,有鄰近花蓮縣政府、衛生所等公家機關,生活機能完善之住宅區土地,及風景優美且適宜耕作之農牧用地等。
國產署表示,近期將再推出彰化縣二林鎮之可建築用地,面積達262坪,臨再發路,地形方整,面寬大,環境清幽,彰化市住宅區土地,位於南興里,近縱貫公路、秀傳紀念醫院、南興國小等,鬧中取靜,及高雄市三民區、鳳山區3處住宅區土地,面積最大達326坪,鄰近中華二路、位於鳳山區繁榮地段等,地形方整,住商均佳或面臨20米計畫道路,未來可期。招標資訊揭露於國產署各分署網站「招標資訊」-「標租不動產資訊」項下,歡迎踴躍投標。 國產署進一步表示,標租土地收取訂約權利金及年租金,並以訂約權利金競標,房地以年租金競標,底價係參考市場行情查估土地、建物年租金後之合計總額。基地租賃期10年(含)以上者,得核發土地使用權同意書供承租人申請建造執照,增加土地使用強度。另除列標之土(房)地外,民眾如有租用其他國有土(房)地需求者,可主動向土(房)地所在地該署各分署(辦事處)申請辦理標租。
地方爭取多年的台南榮民之家遷建案,行政院政務委員於十月十八日召集各部會協商達成共識,台南榮家將遷往永康榮民醫院附近「醫養合一」,相關都計變更將於明年啟動,一○九年完成新榮家建築興建,一一○年榮家搬遷,原址展開市地重劃工程。 副市長吳宗榮、都發局長吳欣修、退輔會處長趙秋瀛、榮民之家主任范福平昨天在永華市政中心宣布好消息,台南榮家遷建計畫也將啟動。位於東區崇明路精華地段的台南榮民之家,佔地五.七公頃,西側為鐵道,地下化後規劃設置林森通勤站,院區內目前有三百五十位榮民榮眷。 原址將打通崇學路、建停車場 吳欣修表示,未來規劃榮家長照中心將設在東區平實營區,安養中心在其北側的永康網寮北營區,均鄰近榮總台南分院(永康榮民醫院),落實「醫養合一」,提升榮家長照效能。
另外,原現址榮家近六公頃的機關用地,市府將進行都市計畫重新檢討,將崇學路打通連接至未來鐵路地下化後的上方路廊,便捷東區東西向交通,也會增設停車場,改善文化中心周邊停車問題,並與未來的林森通勤站進行整體規劃,創造三贏。 吳宗榮表示,遷建榮家最主要目的是為了照顧榮民,讓他們獲得更便利的安養及長照服務;而榮家原址則透過都市計畫的方式讓東區交通更為便利、促進地方發展。 趙秋瀛表示,榮家原計畫於原地整建,市長賴清德提出遷建的提議後,在行政院部會的支持下,成就此活化土地的計畫,促進地方繁榮。未來榮家興建完成後,將會開放設施、床位給需要的市民使用。 范福平說,遷建案是台南市政府送給今年榮民節最大的禮物,配合都市計畫發展,未來榮家、榮民服務處將一起搬至榮總台南分院周邊,整合榮民照顧服務平台。而原榮家內的老樹與榮民生活歷史記憶,市府與輔導會也會配合透過設計規劃予以保存。
刺激買氣!為帶動彰化高鐵特定區周邊土地發展,彰化縣政府日前召開都市計畫委員會議,決定提高各土地使用分區容積率及調整容許使用項目;預期可全面提振特定區的土地發展潛力。 建設處表示,容積率是土地發展強度重要指標,長期以來各界普遍認為容積率及建蔽率過低是造成高鐵特區產投力道不足主因,因此檢討修正。另外亦放寬產業服務專用區使用項目,增列專業、科學及技術服務業等。 彰縣都委會參考中部地區各縣市高鐵特定區及當地土地發展情形,通盤檢討都市計畫,檢討修正彰化高鐵特定區土地使用分區管制要點;提高住宅區、商業區、產業服務專用區、旅館區及轉運專用區的容積率。
修正後的住宅區建蔽率提升為50%、容積率140%,商業區建蔽率維持60%、容積率280%、旅館區建蔽率亦維持60%、容積率210%;第一種與第二種產業服務專用區建蔽率維持70%、容積率提升至210%,轉運專用區建蔽率50%維持不變,容積率增至210%。
澳盛銀行規劃出售個人金融及財富管理業務,昨拍板定案。星展銀行砸下星幣一.一億元(約新台幣廿五億元),收購澳盛銀行在台灣、新加坡、香港、中國及印尼等五個市場的相關業務,以客戶數而言,台灣五十三萬戶規模最大;澳盛銀行表示,該交易不代表放棄亞洲市場,將更專注於企業金融業務,但雙方尚未確定包括信用卡等產品移轉相關細節。 星展銀行是以約新台幣廿五億元價格,收購澳盛銀行的亞洲五國消金、財管業務,包含約星幣一七○億元存款業務、星幣一一○億元放款業務及規模約星幣六十五億元的客戶投資性資產管理(AUM)等個人金融業務;星展預估,此次收購案可為星展銀行全年營收增加約星幣八.二五億元。 星展銀行究竟買到什麼?根據星展銀行資料,將接收澳盛銀行在五大市場近一三○萬客戶數,其中有十萬名財富管理與私人銀行客戶,以及一二○萬個人金融客戶;其中又以台灣及印尼市場規模最大,台灣市場客戶數可增加達五十三萬戶,是目前客戶規模的二.五倍,印尼將增加四十一萬客戶數,是現有客戶數的六倍;兩大市場中,大部分均為信用卡客戶。
過去五年來,星展銀行積極擴大財富管理業務規模,透過此次併購,星展銀行估計,資產管理總額將可增加約二三○億星幣,並加速星展銀行在金融數位化的腳步。 星展銀行進軍台灣市場始於二○○八年收購寶華銀行,在完成整併後,近幾年在台業務快速發展;星展集團指出,因此次合併案涉及五大市場,在各地主管機關核准前提下,預估該併購案最快可於二○一七年第二季後陸續完成,目標在二○一八年年初全面完成。
澳盛銀行近幾年陸續進行人力精簡,目前包含企金、消金、財管、後台等部門,全行員工人數約一千兩百人;至於未來有多少員工將被留用?星展、澳盛並未有明確數字,僅強調仍在協商;但星展表示,澳盛台灣的個金部門,「大部分員工」將予以留任,留任後工作條件仍在洽談中。 澳盛銀昨強調,出售五大市場消金、財管等業務,是為了更專注於發展亞洲市場的企業金融業務。但業界指出,澳盛銀行已在今年三月,先行出售部分台灣中小企業業務債權,並由中國信託銀行承接,推測澳盛銀未來的企金業務,應集中於中大型客戶。
• 今年以來貨櫃船運市場運價變化
貨櫃船運市場因韓進海運聲請破產催升運價,加上歐美景氣優於預期,第4季淡季不淡,上周五(28日)美國線運價創下年內新高。上海國際航運研究中心認為第4季已進入景氣區間,陽明海運董事長謝志堅看好明年景氣,知名海運研究機構德魯里估明年航商獲利可達25億美元,遠優於今年虧損約50億美元的估值。 韓進海運在8月底聲請破產後,市場運價立刻回升,雖然第二波上漲沒有成功,但市場運價維持在高水平,中國大陸十一長假讓運價回落些,假期過後很快回升,上周五歐洲與地中海航線運價每箱(20呎櫃)約調高200美元,分別來到958與788美元,美西線每大箱(40呎櫃)約調高100美元,來到2,034美元,美東線約調高270美元,來到2,836美元。 專家:已進入景氣區間 上海國際航運研究中心發布的第3季度中國大陸航運景氣指數為96.00點,雖是近1年來的最高位,但仍處於微弱不景氣區間,但是貨櫃船運企業與港口企業經營狀況率先回暖,踏過景氣分界線進入景氣區間,估計第4季度有望續留景氣區間。 謝志堅指出,韓進海運在美國線原市占率超過7%,少了韓進,艙位供給明顯減少,加上美過去3季貨量都有1.4%到1.6%的成長,高於原預估的0.8%,上周美國線船隻裝載率接近近滿載,上海航運交易所公布的數據,美國線裝載率達98%,運價自然沒有理由壓低,另從艙位預定情形來看,11月中都還維持好的裝載率。 新增船噸遠低於原預估 謝志堅分析,除了韓進因素與景氣好轉,另今年以來新增船噸僅成長2.1%,遠低於原預估的8.5%,也是船運業好轉的主因,主要是因為舊船拆解數創有史以來新高,達到60萬箱,拆解船隻平均年齡從27年降到19年,甚至有1艘船才10年船齡,市場閒置船噸也高達140萬箱。 德魯里最新2016/17年度集裝箱預測報告顯示,儘管市場仍對疲軟的貿易增長和船隊供給過剩感到擔憂,但韓進破產後的貨櫃船運市場正準備逐步復甦。 明年船運可達25億美元 德魯里預測,隨著運價和貨量的提升,明年貨櫃船運獲利能力將復原,2017年營業利潤或可達到25億美元,有別於今年虧損50億~60億美元。 德魯里認為,從韓進海運的失敗來看,主要由於船公司在一段時間內沒有關注其收入和增加的債務,這是貨櫃船運面臨的共同問題。德魯里預計今年行業收入將達到1,430億美元,和2012年的2,180億美元相去甚遠,因此今年貨櫃船公司前3季的虧損還是很大,第4季運價雖然已達獲利水平,但部分貨載仍受長約約束,明年換約之後情況會更理想。 (工商時報)
為確保台積電經營權,國發會主委陳添枝昨表示,以往編列國發基金釋股預算,都會考慮賣台積電股票,但台積電是國家重要投資,政府也是最大股東,釋股得考量到經營權能否確保的問題;另台積電股息收入佳,從投資角度來看,高價賣股與股息收入也要權衡得失,不然每次賣一點點,大不了對國庫挹注就百億元,影響的卻是整個經營策略。 • 近5年國發基金編列釋股預算與實際繳庫金額 陳添枝還說,未來國發基金將「回歸策略性思維,不再配合國家財政釋股」,若有盈餘也將留在基金中作為進一步投資,暫不繳庫;同時,針對某些投資已久、卻沒有賺錢的公司,國發基金將於半年內研議退場機制,讓基金作業有所依循。
台積電市值屢創新高,國發基金資產也跟著水漲船高。若以台積電昨收盤價計算,國發基金持有台積電六.三八%、約十六.五億股,市值高達三一一八.五億元;以台積電今年配息六元估算,國發基金今年光靠台積電股息就有近百億元收益入帳;目前國發基金是台積電最大單一股東,並擁有一席董事。 台積電可說是國發基金投資的最大金雞母。根據國發基金最近一年年報,從一九七九年迄今,國發基金累計繳庫金額高達二四二五.二億元。但國發基金為了肩負平衡財政責任,也差點調度失靈;從去年開始,一方面因經濟委員會反對釋股,再則因歲收成長,去年與今年兩年雖然都編列釋股預算,最後都沒有完成,明年度是首度沒有編列釋股預算。 陳添枝強調,台積電是國家重要投資,政府也是最大股東,釋股必須考量經營權能否確保等問題。但他也坦言,若國家財政真的發生非常大困難,國發基金還是得配合,「那就是到了真的沒有別的辦法的時候了」。
• 台開集團新埔智能生態園區現況
台開集團開發的新竹「新埔智能生態園區」再添「百雀園」;南投日月潭知名景點「孔雀園」內百隻孔雀與珍禽昨(31)日舉行搬遷儀式,入住「新埔智能生態園區」。台開集團董事長邱復生指出,新埔智能生態園區,經過6年多深耕規畫,整地、育苗、植樹,以自然工法恢復土壤地貌,生態環境整治已發揮很大的功效,並被新竹縣政府評選為最大自然工法示範園區,將爭取成為自然農園。 邱復生強調,智能園區未來配合園區內規劃興建的生態精品旅館、酒店式公寓與獨棟別墅,建築意象以現代中國風呈現,勢必成為未來新竹新亮點。 昨天百雀園成立儀式,新竹縣長邱鏡淳、立委顏寬恆、新竹縣議員范曰富、越南同塔省副省長段進寶等近百位貴賓出席。 邱鏡淳表示,新埔智能生態園區與其百雀園將是新竹新埔、118縣道重要景點。期望百雀園成立後,象徵平平安安,與南投縣政府共同在觀光休閒上一起努力。
邱復生表示,台開在不破壞自然、尊重自然景觀理念規劃下,積極在園區內植樹造林,種植五葉松、橄欖樹、茶花等,總數超過3,000棵,現在伯鵲鳥、藍鵲等也穿梭棲息於新埔園區,形成很好的自然生態,未來新埔百雀園將打造並保留原來日月潭孔雀園生態環境最重要的坡地與水池,讓孔雀有最好的生活環境,並將許多台灣人童年的回憶找回來,讓台灣愛孔雀的人,可以到新埔來看孔雀,找到兒時童年回憶。 邱復生表示,新埔智能生態園區基地面積近1.7萬坪,可開發規模約2.5萬坪,是由日本建築大師隈研吾花2年時間規畫設計,已獲致國際LEED白金級預認證,特色就是節能減碳,期能打造大中華第一個國際LEED白金級的綠色智能生活園區,目前已完成整地、生態規畫、兩口碳酸氫鈉泉溫泉井開發,開放溫泉泡腳池與泡茶亭。 邱復生指出,園區目前已取得旅館、酒店式公寓建照,「Villa 3」別墅也取得建照。其中,由隈研吾大師規畫設計的「Villa 3」別墅,是台灣最大別墅,總共6戶,每戶800多坪,每戶總價將超過4億元;旅館部份已與喜達屋酒店集團簽約,未來計畫興建187間房間生態精品旅館、酒店式公寓248戶與獨棟別墅,其中,精品旅館預計明年春季動工,3年後完工營運。 (工商時報)
安定基金標售壽險公司情況
安定基金10月31日公開標售朝陽人壽,從上午11點正式開標,歷經三次未決標及進入議價程序,出價買家都未能落入底價區間,最後底價決策委員會決定不接受買家的最後出價,下午5時正式宣布朝陽人壽首次標售流標。 由於這次標售作業及條件大部分是在前任金管會主委丁克華任內決定,現任金管會主委李瑞倉昨日表示,雖然希望一次就標脫,但昨日流標也不錯,可以重新檢視標售條件,讓「有能力」的公司可以一起參與、可以找到更有實力的業者來承受朝陽人壽。 安定基金董事長林國彬昨日表示,將儘速與財顧普華開會,了解這次業者與底價小組間為何有這麼大的落差,將調整相關標售條件後,儘速進行第二次標售。
由於年底各公司忙於關帳與會計作業,接著又是農曆新年,估計新一輪標售可能2月之後公告,最慢4月底前要完成標售作業。 林國彬表示,由於有保密協訂,對於有多少買家出價及相關細節都不能透露,只能說最優標買家連續四次出價,仍與底價有「相當的距離」,財顧將了解其他潛在買家的意願,再次調整標售條件,包括行政寬容等都可能一併考慮,再報金管會決定。 朝陽人壽因淨值為負數且一直無法有效改善,在今年1月26日遭金管會指示安定基金接管,10月31日進行標售。
原本安定基金及普華財顧都樂觀預期,可以像國寶及幸福人壽一樣,增加行政寬容誘因後,一次就能標脫,但在部分沒有壽險金控退出後,原本最被看好的南山人壽、富邦人壽最後並未出手,而三商美邦人壽因評估承受朝陽人壽後,相關誘因對其資本適足率(RBC)有一定助益,決定出手競標。
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