|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
房產新聞
產業新聞
豪宅市場冰冷、賣壓沉重。屋比房屋比價平台調查，台北市至少有五百五十八戶開價超過一億元的豪宅在房仲通路或網站等公開通路上求售。 房仲業者預估，今年全年台北市總價逾億豪宅成交量至多百件，以目前豪宅市場低迷的買氣推算，要以目前開價全數消化恐需超過五年的時間。 屋比調查台北市開價逾億元的豪宅待售件數以大安區一三六件最多，中山區一二○件、信義區八十九件次之，非屬於蛋黃區的士林、內湖及南港三區合計也有超過百戶量體待售。 房仲業表示，過去三、四年房市景氣熱絡時，台北豪宅市場每年約有二五○至三百戶的億元豪宅成交，今年迄今台北市億元豪宅揭露的成交量不到八十件，推估全年僅百件出頭，顯見豪宅存在賣壓。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，豪宅買盤低落，房屋稅又擴及中古豪宅，過去這些豪宅房價創高也帶動公告地價大幅調高，房屋稅及地價稅持有成本大增，都使非自用型的豪宅賣壓加深。 房產業者調查，台北各豪宅社區待售戶數以即將交屋的「明日博」最多，而豪宅賣壓大的社區前十名中，就有「ＮＹ２１紐約花園」、「大同璽苑」、「無雙」和「華固天匯」等四件位在南港。
南台灣近期土地交易摘要
高雄房地產市場未見樂觀信息，建商推案動作雖然趨向保守，但是，為了建立庫存，仍然默默獵地，興富發、永信建設、城揚建設、仰德建設、以及北基國際開發實業等建商，屬於買方大咖，不過，每坪土地價格都是100萬元以下，賣方最大來源則是外資入主的南和興產公司，光是今年7月以來，至少出售37億元土地，如果連同上半年，賣出的土地總額至少63億元。 高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，雖然高雄市房地產市場目前只有首購和首換住宅比較能夠順銷，但是，建商對於購買土地，仍然高度渴望，只是「土地價格還是居高不下，買不下手」，才未出現一波接一波的大筆土地買賣資訊。 高雄目前的土地交易，除了高雄市政府地政局、財政局的定期公開標售土地，一向為建商土地買進來源，外資亞太置地公司(APL, Asia Pacific Land LTD.)入主的南和興產公司，是高雄最大土地供應商。
據指出，光是今年7月1日開始迄今，南和興產公司至少就有8筆土地成交，買賣成交總額即達37.95億元以上，除了因公告而曝光的興富發14.95億元購地案，還有永信建設集團買進五塊厝1156.15坪住四土地，每坪68萬元，成交金額約7.86億元。 根據了解，永信建設集團也在今年上半年耗資7.9億元，向南和興產買進2筆土地，合計1360坪，總額9.85億元，也因此，使得南和興產從去(104)年11月到今(105)年11月為止，總計出售了18筆土地，賣出總額達63.56億元以上。
據透露，除了一般建商之外，已出售南合興產股權給外資亞太置地公司的陳啟川家族六房，也成為南和興產公司的土地買方，透過容安國際以總價4.08億元、每坪70萬元的價格，向南和興產買進高雄林德官的582.91坪土地，再出租給一家幼兒園。 由於外資APL入主南和興產之後，大幅調高土地租金，因此，包括小北百貨等，在未改組前承租南和興產土地的機構，乾脆提出要求，也分別向改組後的南和興產購買現有賣場土地。 (工商時報)
金融研訓院的諸多政策建言中，院長黃博怡認為，台灣的兩個「老問題」：房屋老舊、人口老化，已到不容坐視不管的程度，應該即起而行推動都市更新和銀髮金融。其中，他認為公股行庫最該示範自主都更，並善用資產證券化等金融商品，「現在不做（都更），未來會更慘！」 今（7）日下午於台灣金融研訓院菁業堂，將舉行「促進都市更新與資金融通座談會」，內政部政務次長花敬群將就「臺灣新自主更新政策與展望」，作出政策勾勒，土地銀行董事長凌忠嫄、東亞建築經理公司執行副總經理唐惠群，也將進行專題演講，從面對面交流過程鏈結都市更新關聯產業，促成資金媒合及技術支援等。 台灣金融研訓院作為政策智庫，包容專家學者、金融機構的整合平台，是黃博怡落實推動都更的最佳場域。他大聲呼籲，政府應把都更納為重要施政，主動安排內政部、金融機構同席對話，規劃日本創新都更與金融考察團，實地走訪日本都市更新推動部門、再生個案，以及參與都市更新之日本金融機構，期為我國政府及業者帶來前瞻思維，金管會主委李瑞倉原任董事長的高雄銀行還搶先第一個報名。
黃博怡說，「每次從國外回來，看到滿街雜亂無章的招牌、房屋佈滿鐵窗，心中的落寞與無奈，經常久久不能自已」，例如和新加坡比較，台灣經濟能力並不差，新加坡足俱規劃的城市風貌，台灣卻到處破落狀，現在一定就要加速推動都市更新，而且要預留50年至100年後的更新需求，完善處理土地整合、規劃設計、爭議協商處理、信託管理與融資規劃等衍生問題。 內政部對於老屋的統計，數據十分驚人：全台灣平均屋齡達28.31年，台北市平均屋齡甚至達31.56年，黃博怡認為，屋齡過高不僅有礙觀瞻，更可能危及公共安全，防災型都更刻不容緩，「再拖5、10年，全民安全亮紅燈！」 基於「搶時間」推動的時機考量，他認為，公股行庫、公營事業可在自有土地、房舍眾多的優勢下，積極參與都更，真正作出role model（示範）；至於實際作法，此次日本考察團親眼所見，日本以都更政策快速穩健地進行災後重建、經濟復甦，並發展不動產證券化績效有成，因此公股都更，可將建案以信託配合，避免零賣活化後的資產，不要只仰賴銀行融資，大大改採資產證券化等，此外，都更案的容積率應拿出來作社會公益，「這是金融業該做的事」。
內政部表示，目前規畫的精進地價查估制度計畫，主要目的是為精進公部門地價查估技術，同時於「基準地價」查估過程導入不動產估價師之專業，使公部門地價更具公信力，並非直接當成地價稅或土地增值稅的稅基。計畫尚未報經行政院核定，仍將持續蒐集各方意見調整計畫內容，行政院核定後，才會推動。 內政部說，我國目前地價查估作業是採區段價估價法，雖然可以同時估計大量土地價格，但卻因忽略個別土地的差異，公平性遭受外界質疑。為了精進公部門地價查估技術，自民國93年起全國已開始辦理地價基準地的查估，而「精進地價查估制度計畫（草案）」是為了擴大辦理基準地制度，並利用實價登錄成交資料，建立電腦大量估價模型並結合大數據分析，輔助公部門地價查估作業，提升查估精度；同時於基準地查估過程導入公正專業之不動產估價師參與，使公部門地價查估結果更具公信力，反映市場價格。
內政部說，實施基準地制度、以電腦大量估價模型輔助查估及導入不動產估價師等方式，是為精進公部門地價查估技術，至於未來不動產稅稅基及稅率之調整及配套措施，將由財政部與內政部共同研商討論，並納入各界意見後才會形成政策。對於某單一業者未深入了解事實，即於媒體發表刻意扭曲、製造市場恐慌之言論，內政部深表遺憾，希望各界可透過公共政策的理性討論，使我國地價查估技術更加精進。
環南市場改建案昨動工，全案採兩階段施工，預計111年3月完工。市長柯文哲表示，明年有成功市場、第一果菜市場和魚市場改建，之後還有南門、東門市場；市場處表示，南門、東門市場的中繼市場尚未敲定，最快108年才會啟動改建。 緊鄰萬板大橋的環南市場，是北市面積最大、攤商數最多的傳統市場，附近周邊因應而生的生鮮蔬果供應鏈，還有食材加工、冷凍食品、素料乾貨等店，成為特別的產業特色。
然而，歷經近38年歲月，現今的環南市場早已老態畢露，環境也顯得髒亂。 環南市場改建規畫長達18年、歷經4任市長，昨正式舉行開工祈福典禮，柯文哲親自主持，中正、萬華地區市議員不分藍綠，全數出席。 在任內成功啟動環南市場改建，柯文哲直言，市場改建最困難的是協調，他猜以前的人看不到完工日期、無法任內完工，所以改建興趣不大。 市場處規畫，新環南市場為地下2層、地上6層建物，採智慧綠建築設計，施工則分兩階段，先在原舊家禽批發市場、舊公車保養場的南區基地興建中繼市場，預計108年完工，再拆除現有環南市場後重建，全案111年2月完工。 另外，北市還有一系列市場改建計畫，柯文哲說，環南市場動工後，明年應是成功市場，再來是第一果菜市場和魚市場，之後還有南門、東門市場，「我們有排順序，一個個處理」。 目前成功市場、第一果菜市場和魚市場的中繼市場已敲定。成功市場周邊的停車場、公園將當做中繼市場，正進行都市計畫變更流程，明年底前有望動工，將打造為半地下化市場。
而第一果菜市場和魚市場的中繼市場，則選定華中橋下，將斥資至少150億元改建，明年中繼市場先動工。 至於南門、東門市場的中繼市場還在規畫階段。市場處表示，南門市場中繼市場暫定為金山南路巷內一塊腹地，但當地居民對環境衛生、治安等有疑慮，還在協調中，預計108年動工。 而東門市場改建，攤商屬意金山南路中華電信旁的空地，但當地里長、居民希望配合都更一併改建。 市場處表示，都更牽涉整合，目前暫給居民整合時間，若是喬不定，就針對市場自行改建。
中和秀朗橋北側面積四．二六公頃土地，九十四年都市計畫發布實施，擬以區段徵收開發，多數區域位於河川治理計畫線內，恐影響防洪功能，全案懸宕多年，隨著周邊發展大樓林立，當地淪為景觀雜亂的都市農園，地主權益受損。水利局表示，年底將開會討論河川線是否調整，屆時會有明確答案。
地政局區段徵收科長王耀聰指出，配合台北縣側環河快速道路建設計畫，九十四年七月縣府發布實施「變更中和都市計畫」，秀朗橋北側四．二六公頃土地變更為住宅區，須透過區段徵收開發，才可申請建築使用，現況為農作物與零星非合法建物，區徵範圍涉及河川治理計畫線，問題若不解決，無法進入區段徵收程序。 開發案拖延10多年 精華地荒廢 九十九年前北縣府擬推動開發案，發現環快與堤防共構部分，都市計畫界樁和河川治理線樁位產生十多公尺落差，恐影響新店溪排洪功能，須重新檢討河川線。
水利局河川計畫科長陳炳宏表示，早年地籍資料不精確，導致樁位有誤差，即使沒有環快偏移問題，開發範圍大部分位於河川區，一樣得檢討，因河川治理線調整為中央權責，事涉兩岸居民權益，須審慎考量，今年底水利署將邀集專家學者開會討論，市府會促請中央加快進度。 市議員張瑞山說，本案拖延十多年，該區地勢低窪，每逢下雨必淹，周邊住宅區陸續開發完成，只剩這塊精華地荒廢，地主拿來種菜、種草皮、當停車場，土地低度利用非常可惜，盼有關單位加速行政效率。
民進黨政府在2006～08年推動的金融整併概況
公股金融整併可望重新啟動！行政院體檢公股事業行動展開，繼經濟部、交通部掌理國營事業機構，接下來重頭戲將是對於財政部旗下的公股金控、銀行進行體檢。據了解，由於綠營內部與綠營智庫，長期以來都有以公股金控作為觸媒，對外發動整併呼聲，預期行政院體檢公股事業的行動展開之後，公股金融機構可望重新啟動整併。 包括金管會主委李瑞倉日前接受媒體訪問時也表示，金融整併對於當前金融市場而言，有其必要，綠營內部財金專業人士則認為，由於公股金融機構市占規模仍超過一半，若推動金融整併，絕對會扮演要角。 綠營內部人士指出，蔡英文總統520上任前，綠營智庫就不斷有推動金融整併的呼聲，只不過有兩種脈絡，一是主張「公民併」，且認為公公併比起公民併較缺乏綜效；另一派則認為，「公公併」未必沒有綜效，且執行的可行性較高，也較不會被外界冠上「圖利」之名。但不論是哪一派主張，綠營相關人士指出，推動公股整併，最主要都有兩大訴求，一是規模經濟、二是範疇經濟。
目前政院的體檢公股事業行動，大致每周或每二周會排定公股事業機構及所屬部會前來受檢，財政部包括兆豐金、第一金、合庫金、華南金、台灣金在內的公股金控是下一波，由於事涉敏感，因此對於是否再啟動公股金融整併，財部方面目前暫不願多表示意見，僅表示，迄今政院方面尚未下達要推動公股金融整併的指令，倘若之後輪到公股金控被體檢，財政部會先行準備相關資料，以備公股事業體檢小組在聽取相關簡報之後作為決策參考。 惟據知情人士透露，對於公股金融整併議題，綠營內部財金專業人士大致已有共識。據了解，在2006至2008年民進黨政府首度執政時所推動的公股整併，除了已浮上檯面的兆豐金併台企銀，也曾推動華南金與第一金合併，但後來因為董事長位子沒喬攏而胎死腹中。
重要的綠營內部人士指出，現階段除了台灣金由於金融政策任務執行的需要，必須維持100％國營的型態之外，包括兆豐金、第一金兩大公股金控，最適合作為整併的觸媒，且兆豐金與第一金合併，也是可以考慮的選項。 除了一般所提到的規模經濟與範疇經濟之外，海外洗錢防制相關的監理法規越來越嚴，也是目前綠營內部支持整併推動的最新主張，因為對於金融機構而言，強化法遵不論是在人力、物力上都得投入相當可觀成本：「金融機構一定要夠大，才足以因應這些與日俱增的成本開銷與專業強化！」相關人士表示，由公股來領銜金融整併的方向是可以確定的，就看什麼時候正式上路。 (工商時報)
• 5+2創新產業再下一城！行政院周四（10日）院會將拍板「亞太生醫產業發展計畫」，擬未來每年投入100億資源，期至2025年在20項創新新藥、80項新醫材間達成百項生醫發展成果，生醫產業年均成長提升至9％，躋身下一個兆元產業，並讓台灣成亞太生醫研發重鎮。 行政院周四院會將討論「亞太生醫產業發展計畫」，這是兌現小英總統5+2創新計畫的一環，生醫產業重點有四大領域，分別是：建立生態系、形成創新產業聚落、連結國際全球布局，以及選擇發展台灣特色產業。 建立生態系方面，鎖定產業人才開放、法規鬆綁、資金籌措、智財權保護、選出具未來性主題，以及建構生醫大數據等六大面向推動，未來將進一步選出焦點領域，聚焦生技產業轉型、擴大市場，讓國產新藥納入健保給付範圍。 未來生醫產業以台灣西部走廊作創新聚落，包括南港生醫園區、新竹生醫園區、中科、南科及金屬研究中心等，都是生醫創新聚落。政院將選擇疫苗、精準醫療、健康福祉產業等台灣特色項目為發展重點。 政委吳政忠說，未來政院將成立生醫產業指導小組負責推動，旗下會建立一平台，引進國際人才，協助我國聚焦選題生醫方向，推動創新，並與國際市場連結。
這小組將由科技部次長裘正健任執行長（CEO），並遴選國際級人才擔任副執行長，協助政府進行投資及全球布局。 亞太生醫產業願景，將聚焦推動台灣成為「亞太生技醫藥研發產業中心」，每年將投入約100億元科技預算，在20項以上新藥、80項以上新醫材間，催生百項創新產品，並搭建至少20個健康福祉產業平台，讓生醫自過去5年年均成長6％，至2025年時年均成長達9％。 (工商時報)
開拓業外新利基，石化、化工業者進軍食品市場！有鑑國內烘焙、飲料等糖需求暢旺，和益化工跨足食品精煉糖領域，轉投資益聯在台中港區設置糖廠，預計年底完工試車，將和台糖爭食市場；台塑集團、三福化工的有機蔬果農產、保健食品產線也蓄勢發威。 和益表示，台灣一年砂糖需求有60萬噸，但台糖產能僅能供應30～35萬噸，其餘30萬噸的需求缺口多來自貿易商進口。為此，投入糖業市場，從東南亞和拉丁美洲進口粗糖，再精製為砂糖，搶攻目前半數為進口的台灣砂糖市場。 和益轉投資益聯持股73％，規畫在台中港區設廠，初期年產約16萬噸，以爭取國內飲料業客戶需求為主。糖廠預計本季建廠完工，取得營運執照，明年第一季將可投產，粗估年營收貢獻可達30～40億元。 台塑集團近年也積極朝民生、消費端開拓。台塑生醫、台朔環科透過百貨、藥妝店以及7-11、網購等銷售通路，成功開拓化妝保養、保健食品及有機蔬果農產品銷售能量。
台朔環科除有台塑東勢肥料廠自產有機肥料，更透過楊梅有機農場成立，專門生產健康無毒的有機蔬菜。楊梅有機農場土地面積39公頃，除露天種植蔬果外，也建造包括逾200餘棟專業網室設施，保持完整的隔離帶方能杜絕外部污染和道路塵土。斥資千萬由南亞研發中心於林口設立完整的全農藥分析實驗室，可篩選高達310種農藥，輔以農藥殘留生化法每日快速檢驗每批蔬果；更以ICP/MS（感應耦合電漿質譜儀）分析重金屬殘留。 台朔環科指出，有機肥料就比化學肥料貴了5成，重點是不能噴灑農藥，種植成本都得墊高，像是養雞吃蟲達到生態防治或是出動人工除草。目前有機蔬菜月產能63噸，成功拿下統一超、遠東集團、新光百貨、量販店大潤發等長期訂單。 此外，國內保健食品市場一年規模達千億元，台塑生醫也結合長庚醫療體系及長庚大學、長庚科大的研究資源，投入生技保健領域。 (工商時報)
有鑑於台灣家紙市場成長有限，又面臨國際品牌的非理性競爭，看好越南的工紙包裝、家庭用紙成長空間，正隆已積極南向，將在越南籌設第一座造紙園區，造紙廠第一期工程在2018年上半年即可正式投產，未來也將增加家庭用紙生產線。 9月初，兆豐銀行宣布，正隆1.65億美元的聯合授信案已籌組完成，正隆董事長鄭舒云、總經理蔡東和與兆豐銀行簽約，宣示正隆的南向投資正式啟動。 事實上，正隆的越南造紙廠第一期建廠工程已於去年底動工，也是正隆在東南亞的首座造紙廠，主要目的是希望就近供應正隆越南現有兩紙器廠的工紙原料需求。 正隆公司副總經理張清標指出，越南近年來經濟快速發展，正隆評估，未來越南在「工紙包裝」及「家庭用紙」兩大業務將會大幅成長；特別是目前越南的家庭用紙售價非常高，且人均消費量偏低，未來隨著經濟成長，消費量更將持續增加。 張清標解釋，評估越南市場的主要成長在於「消費能力」，當GDP成長後，國民所得提高，日用品、消費品的需求將顯著增加，對品質的要求也會愈來愈高；相較於台灣已飽和的家紙市場，越南自然成為必須積極拓展的區域。 正隆原在越南就有兩個紙箱廠，因已取得一塊75公頃土地，自去年下半年開始，總投資期共分5期的造紙廠，第1期投資已展開，總投資金額約2.4億美元，預估2018年上半年完工、正式投產。 正隆指出，雖然目前以投資造紙廠為優先，但若評估市場成熟，需要提前投入越南的家紙市場，僅需增購家紙的加工機，即可增加家紙生產線開始生產，機動性高，且投資金額相對較小。
行政院長林全昨主持「沙崙綠能科學城」啟動儀式。他表示，綠能產業發展勢在必行，尤其在終止核電與解決燃煤電廠造成空氣汙染的前提下，綠能是下一世代重要產業。
沙崙開發計畫 圖／聯合報提供
林全說，台灣製造實力很強，但欠缺整合能力，沙崙綠能科學城未來將成為綠能研發基地，帶動周邊研發能力，成為綠能科技示範場域，以聚落經濟的型態展現台灣競爭力。 沙崙綠能科學城是新政府五大產業創新計畫之一，位於高鐵台南站特定區，包括綠能科技聯合研究中心及綠能科技示範場域，共廿二點三公頃，其中綠能科技聯合研究中心預計明年七月先動工。
台南市長賴清德致詞時先感謝蔡英文總統與林全支持，針對有媒體報導「沙崙綠能科學城重點是造城不是綠能」，賴說，綠能科學城場區全位於高鐵特定區內，用地多數為公家所有，完全沒有使用到東側的沙崙農場。 針對有環保人士以快閃行動質疑科學城附近蓋影城有破壞生態之虞，賴清德也澄清說，沙崙農場有九百五十一公頃，國際影城預期規畫是二百公頃，「七百五十一公頃提供鳥類生活，應該夠吧！」且沙崙是草鴞的覓食區，非棲息地，未來若台南市能幸運地獲選開發影城，會避開造林區。
政務委員吳政忠表示，沙崙綠能科學城是結合太陽光電、燃料電池、智慧綠建築、電動載具等中上游研發中心，扮演新科技、新設計和新應用的示範場域，例如無線充電的電動公車、太陽能頂板汽車、綠建築、零廢棄等，這都是未來科學城的願景。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。