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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房地產景氣低迷，銀行房屋貸款條件愈趨嚴格，投資房地產的成本持續上升，使部分民眾因資金壓力而讓渡持有的預售屋。財政部表示，個人出售預售屋，如買受人於不同年度支付買賣價款，則該筆財產交易所得應以交付尾款日期的所屬年度為歸屬年度，申報繳納該年度綜合所得稅。 財政部指出，為維護租稅公平，國稅局會透過建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路與報載等管道蒐集資料，並調查相關金流查核交易情形，以遏止刻意炒作房地產賺取差價卻未申報財產交易所得情事，買預售屋和交屋者為不同人的情況，就是稅局獵漏的對象之一。 依現行稅法規定，個人購買預售屋在尚未取得預售屋所有權前就出售者，屬於權利移轉，而非不動產買賣，故須以交易時的成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額作為財產交易所得，申報繳納個人綜所稅。 台北國稅局近期查核到轄內一個個案，發現甲君於2012年向A建設公司購買預售屋，並陸續繳納價款，但A公司於2014年興建房屋完成後，第一次移轉登記的所有權人卻變成乙君，因而進一步追查。
經國稅局查核後發現，甲君於2013年9月與乙君簽訂預售屋讓售契約書，並經A公司同意將其購買預售屋的權利義務讓與乙君。依照契約書內容，甲君與乙君的預售屋成交價額為1,000萬元，乙君分別於2013年9月、12月及2014年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元、400萬元。 官員說，預售屋權利讓受常會分期付款，惟須以交付尾款日期所屬年度為所得歸屬年度，但甲君2014年度的綜所稅並未申報該筆出售預售屋權利的財產交易所得，因而核定補徵稅額外，並依《所得稅法》第110條規定，照補徵稅額處3倍以下罰鍰。 官員呼籲，如民眾因不諳稅法致短、漏報繳稅款者，請儘速依《稅捐稽徵法》第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免受罰。 (工商時報)
• 房市繼續大悶鍋，第4季推案旺季恐將不旺，不過華固（2548）、國揚（2505）、炎洲（4306）等上市櫃建商，反而逆勢勇敢推案。其中華固推案量較大，計畫在台北市推出「名鑄」、「樂慕」等大案。 國揚則轉戰小宅市場，包括基隆「早安．國揚」和台北市文山區「南方莊園」；炎洲旗下的旺洲，有林口「旺洲逸品」要推出，挑戰房市寒風中的品牌實力。
華固今年第3季獲利大噴出、單季EPS高達4.09元。華固在北市敦化北路的都更案「華固名鑄」，上半年已經開工，總銷約58億元；八德都更案「華固樂慕」總銷約80億元，10月取得建照後已開始預售；另外總銷40億元的「華固新代田」已在6月已開工，可望成為華固2019年之後的獲利貢獻來源。 華固目前正進行潛銷的「華固名鑄」，位於敦化北路8號，規畫101和131兩種坪數，為地上23樓、地下5層的住宅大樓，總計85戶；「華固樂慕」則位於八德路二段建國北路口，為地上24樓地下6層的住宅大樓，規畫63、66、72坪等3種坪數共104戶。 法人估計，華固下半年有三大案完工交屋，除總銷11.3億元、約20戶的「奇岩－映月」8月後陸續認列；總銷80億元的「華固新綠洲」9月起交屋認列之外；天母「華固天鑄」已完工，11月可望開始交屋，總銷達138.5億元，下半年獲利可望邁向成長高峰。 至於國揚，9月推出基隆「早安．國揚」掀起熱銷風潮之後，最近籌備重返台北市，在第4季在文山區推案「南方莊園」，總銷上看40億元。 國揚下半年台南「翡翠森林」一期交屋，已經售出8成，二期約5成待售；不過第4季將有新北市汐止廠辦大案、已經售出20多億元的「國揚雲端」完工交屋。法人估計，下半年有機會逆轉勝，超越上半年的獲利。 另外，炎洲今年規畫在新北市推出「旺洲逸品」等4筆大案，總銷至少150億元，主要推案戰區則在林口和新莊。 (工商時報)
房市冷風吹向租賃市場，房產業者統計，全國158所大專校院周邊目前有超過3萬間房屋租不掉，待租物件量最大前10名學區，有5間在「台中」，4間在「台北」，其中，台中中國醫藥大學周邊待租住宅高達1,562間，供過於求情況最為嚴重。 9月大學開學至今已過快2個月，但根據「屋比」房屋比價平台統計發現，至11月22號為止，全國158所大專校院（不含專科學校）周邊1.5公里內竟還有31,407間的待租住宅租不掉。 其中，待租住宅物件量最大前10名的大學，有5間在「台中」，包括中國醫藥大學、台中科技大學、台中體育運動大學、台中教育大學、逢甲大學，4間在「台北」，分別為台北科技大學、大同大學、台北醫學大學、台北教育大學。
其中，中國醫藥大學目前周遭有1,562間待租住宅居冠，供過於求的狀況最為明顯。 「屋比」房屋比價創辦人葉國華表示，觀察近期市場可發現，以往專家建議選擇人口密集、商業活動頻繁或大學學區等置產出租方向，並非全然安穩，有不少大學租屋市場其實已出現「供過於求」、「過於飽和」的狀況，貿然進場恐怕面臨「空租期拉長」與「收益不如預期」的窘境。
東森房屋台中北區英才加盟店店長駱中凱表示，目前整個北區租金5,000～10,000元內約有近900間待租物件，但觀察中國醫藥大學、台中科技大學周邊約200～300間學生、上班族套房待租。 中國醫藥大學以學士路、進化北路、梅亭街、五常街等為學生租賃最熱門路段，台中科技大學則分布於中華路、太平路、三民路周邊，目前租金7,000～7,500元的套房最搶手，屋主投報率約5～6％，若房間老舊未整理較不受青年學生族群青睞，才會有閒置狀況發生。 (工商時報)
2016年11月17日新北市都市計畫委員會第70次大會通過土城區捷運永寧站旁工業區變更案，捐贈回饋內容除了比內政部「都市計畫工業區檢討變更審議規範」再提高3.5％外，更將協助政府無償興建行政特定專用區，加碼回饋地方。 城鄉發展局邱局長敬斌表示，有鑑於過去民眾常質疑新北市受理工業區變更案，申請人僅依內政部規定辦理回饋內容，將導致變更案公益性不足，且對地區整體環境品質提升無助益等疑慮，因此新北市府為了提升工業區變更之公益性及兼顧地方發展需求，針對申請辦理工業區變更案件，除要求依中央所訂規定回饋外，再要求變更為住宅區應增加3％之回饋比例、變更為商業區應增加3.5％之回饋比例，使住宅區回饋比例整體調整為40％、商業區回饋比例整體調整為44％，以大幅提升社會公益性。
另外，為了更直接回饋服務地區居民，除了捐贈之可建築土地外，並配合於該土地上無償興建公益性設施作為額外的回饋項目，透過實質建設提升地區公共設施服務水準。 新北市府透過提高回饋比例及無償捐贈興建可建築土地作為地區公益性回饋內容等兩項回饋項目，大幅增加新北市工業區變更案件之公益性，未來新北市工業區變更案件都將依此方式辦理，且全面檢視地區環境需求，提出更多公益性內容，以提升市民生活品質。
台中捷運工程進度已達66.2％，包括坐落在台灣大道、文心路口「黃金地段」的市政府站(G9)等6座共構車站皆陸續施工，台中市政府交通局長王義川2016年11月23日前往視察指出，規劃在市政府站兩側興建最高37層與23層的大樓，預計2017年初完成招商作業準備，該處可望出現台中「雙子星」大樓，並朝2020年12月捷運全線正式通車時，同步啟用目標邁進。 台中市政府交通局指出，捷運綠線工程進度穩定推進，截至10月底已達66.2％，符合預定進度，目前已進入屋頂板、車站外牆及室內裝修作業，機電系統工程並配合土建工程持續進場，土地開發共構場站也已全數發包及順利開工。 王義川前往位於台灣大道、文心路口的市政府站(G9)車站視察共構工程，他指出，捷運綠線共有G5、G6、G8a、G9-1、G9-2及G11等6件捷運出入口共構工程，其中市政府站(G9)兩側的G9-1(原文心玉市)、G9-2(愛買旁廣場)出入口，目前已進行打地基工程，將招商尋求投資者，規劃興建最高37層、23層建物，除1至4樓由車站使用外，其餘樓層則將視投資者需求規劃、興建。
王義川也說，有別以往的招商模式，這次交通局將一改過去由公部門指定建物用途，而是優先聽取廠商的意見，「招商者要做什麼，就做什麼！」目前已吸引不少建設開發業者注意，表示有投資意願，交通局預計2017年初完成招商作業準備，並開始進行招商，未來若有業者同時獲得G9-1、G9-2場站開發權利而一起開發，台灣大道、文心路口的「黃金地段」，可望出現台中「雙子星」大樓。 市府交通局表示，市政府站G9-1出入口開發面積達5,444.6平方公尺，為捷運綠線面積最大的土地開發場站，且開挖深度達36.7公尺，亦為台中市重大工程開挖深度最深、工程技術最高。 目前共構車站的地基工程已在進行，並為「全套管基樁」施作高峰期，施作過程除依交通維持計畫，將施工圍籬部分外推，並配合台中的地質屬軟礫石層，因此施工需使用錘式抓斗，以衝擊進行土石破碎後，反覆進行抓掘作業，將使鄰近居民感受部份噪音及震動，故僅於白天施工。
施工區域均常設交管人員進行施工車輛與用路人之管制，保持80公分寬度以上提供行人通行，以提供行動不便者通行之平整度為標準設置，各工區均設有洗車設備，於裸露地表以防塵網覆蓋，以降低揚塵汙染。 交通局進一步表示，捷運綠線市政府站於文心路兩側設置G9-1及G9-2兩個土地開發出入口，出入口G9-1開挖深度為36.7公尺為地下7層樓，全套管擋土基樁共計116支，預定2017年3月底前完成基樁施作，於2017年10月底前完成地下室開挖作業；出入口G9-2開挖深度為27公尺為地下5層樓，全套管擋土基樁共計104支，預定2017年4月10日前完成基樁施作，於2017年10月10日前完成地下室開挖作業，未來將視招商作業決定最後建物高度。
內湖區里長座談會昨在市府舉行，港都里長江水龍及港墘里長魏景城皆提議興建跨越基隆河的港墘大橋，來改善內湖區交通問題，因事涉中央法令，市長柯文哲指示交通局研議各種可能性；北市府表示，會再找工程相關單位討論，短期內可完成的改善交通措施，均已編列相關預算，包括路口交通工程調整、拓寬成功橋、成美橋等。 交通局科長黃惠如表示，內科綠色運輸試辦計畫期間，捷運每天搭乘平均約增加一千人次，約十四．九％，其中約一百至兩百人次是由汽機車通勤轉搭乘；但道路交通汽機車總運輸量沒有明顯的變化。 據了解，在港墘路底西北側五十公尺處，原建有跨越基隆河、銜接內湖港墘與松山上塔悠地區之間的聯絡橋樑「港墘橋」，八十一年間為配合基隆河整治計畫截彎取直工程需要而拆除。
港都里里長江水龍指出，內湖有將近廿九萬人口，內湖到大直這麼長的距離卻只有兩座橋，造成每天上下班時間交通就大打結，因此建議重建「港墘橋」，同時考慮台灣氣候多颱風，提案興建成為堤外開啟式掀橋。柯文哲認為這是一項很好的提議，指示交通局及工務局針對各項可能性做研究。 黃惠如表示，如建立高架橋需跨過中山高與汐五高架，恐違松山機場航高限制；如改為建立地下穿越道，港墘路整條將成為地下道；此外，因安全疑慮及水利法規定，橋台無法建立在行水區，交通局會再召開專案會議，研議高架橋可行性。
• 江耀宗法說會談話重點
台灣高鐵董事長江耀宗昨（23）日指出，高鐵自通車以來運量與班次持續成長，今年前9月營收較去年同期成長0.7％，獲利達31億元，每股稅後盈餘（EPS）為0.56元，未來在折舊與利息負擔減輕後，整體營運狀況將回到「正常狀態」穩定成長。 證交所昨日舉辦上市新星業績說明會，由江耀宗親自出席，首度與法人公開直接面對面。 完成財改方案後，台灣高鐵股權結構以泛公股持有63.54％股權為最大股東。江耀宗指出，透過泛公股持有半數以上股權，將有助於維持營運及財務穩定，且營運期延長35年，折舊攤提與利息支出負擔大幅減輕，對於未來長期的整體營運狀況，將能夠回歸到正常狀態。 江耀宗表示，台灣高鐵以成為運輸、科技、在地、關懷的優質生活文創產業，成為公共運輸事業經營典範為目標，且自2007年通車以來，營運責任事故數維持0件紀錄，列車準點率達99.57％，平均耽誤時間約為14秒，優於日本JR新幹線。 台灣高鐵前3季營收為300億元，較去年的298億成長0.7％，淨利為31.27億，每股盈餘0.56元。而稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）也維持穩定成長，去年扣除一次性認列收入121億後，仍有291億，為歷來最高。以EBITDA利潤率來看，今年前9月達到73.2％，較2007年的29.8％有顯著提升。 台灣高鐵主要營收來源有98％為票價收入，在運量方面，近10年累計載客數已達3.94億人次，旅運量持續成長，今年前9月為每日平均有15.3萬人搭乘，座位利用率為63.1％，因此強化離峰利用率，將依照旅客搭乘次數與時間彈性規畫多種價格優惠，推出旅遊等套裝組合，擴大載運客群。
台灣高鐵目前共有34組列車，針對運量持續提升，江耀宗表示，一般列車運行年限為35年，通車至今約10年時間，但考量整體運行規劃與旅客的搭乘舒適度，評估未來若座位利用率提升至7、8成以上，也不排除提前購買列車，以因應運量成長。 在發展業外收入部分，江耀宗指出，高鐵沿線從北到南12站區，串聯起西部各地特色產業與生活圈等建設計畫，長期周邊發展可期，雖完成財改後，已將站區土地的開發權歸還給政府，但未來仍有機會參加站區周邊土地開發，並透過國內外技術交流合作，降低備品採購成本，開拓營運、技術輸出。 另外，為因應興航停飛，配合疏運國內旅客，台灣高鐵針對因受到「台北-花蓮」、「台中-花蓮」航班停飛影響的旅客，提供88班次可銜接台鐵往花蓮方向的列車，並於高鐵車站服務台放置「雙鐵轉乘時刻表」，以供旅客參考搭乘。 (工商時報)
• 興航解散行政院對策
為因應復興航空公司停航解散，行政院長林全昨下午召集跨部會會議研議相關對策。行政院發言人徐國勇會後表示，華航在12月1日起全面接手復興航空所有航線，包括國際線、兩岸和國內的花東、離島航線。 民航局稍後表示，針對興航經營的獨家航線，包括台北－花蓮與台中－花蓮，基於維護公共利益需要，依據民用航空法指定華航提供飛航服務。
另華航集團表達飛航興航原經營之國際與兩岸航線之意願，其中國際航線，部份因屬航權開放之航點，華航得依其規劃提出申請；至兩岸航線，後續將依航權分配規定辦理。 徐國勇說，復興航空停業造成離島地區，包括金門、馬祖、澎湖、花東地區交通運輸受衝擊，具公共利益及緊急需要，因此交通部根據《民航法》第59條為了公共利益之需要，以及第60條「政府遇有緊急需要時，民航業應接受交通部之指揮，辦理交辦之運輸事項」，指示華航必須協助所有復興航空航線，華航則表示運量方面沒有問題。
另為保障旅客權益，交通部將協助已訂購12月1日之前航班的旅客，簽轉其他航空公司；不具替代性之國內航線，則已協調用鐵路方式協助疏運。 在政院是否應扣押或凍結興航主要負責人，包括董、總、監個人資產。徐國勇說，基於司法獨立以及偵查不公開，不便多做說明，但據了解，檢察官近日將啟動法律程序，予以扣押或凍結。
境管部分則已進行行政境管，興航負責人也保證不會出境。 徐國勇指出，法務部已進行搜索、約談、扣押等動作，並凍結興航委託律師所成立的2個6億元信託專戶，共計12億元，信託金額之動用需經檢方同意。其中6億元將用來支付勞工資遣費用，據勞動部初估法定資遣費約6.4億元，應足以支付勞工資遣費。但興航工會提出優於法定資遣費的要求，勞動部將介入協助勞資談判。 徐國勇說，另外6億元是用來保障旅客、旅行社應有的權益，確切損失數字仍在精算中，相信6億元足以保障旅客、旅行社相關損失。 在興航案中，有疑涉內線交易、意圖影響股價、財報虛偽或隱匿部分，可能涉及掏空等情事，徐國勇指出，金管會、證交所已將內線交易相關資料移送法務部偵辦。 (工商時報)
大同（2371）集團替旗下綠能（3519）、同昱等太陽能事業產能找出海口，跨足太陽光電發電系統大有斬獲，陸續拿下11個縣市與南沙太平島、東沙島等離島公有屋頂建置太陽光電系統標案，明年建置容量逾70MW。 大同指出，大同多年前率先投入再生能源與智慧能源管理產業，今年建置容量60MW，發電量50MW，今年發電收入從去年1.6億元攀升至2.6億元，明年建置總容量可望突破70MW。
大同表示，與消費者最直接相關的家電產品也在去年度新增環保、節能、省水標章235件，所有廠區合計節省電力2,036,805度，減少溫室氣體排放1,075公噸。 大同指出，大同第3季毛利率因經營體質改善回升至近10％，華映第3季轉盈，EPS為0.02元，大同第3季每股虧損縮減為0.19元，前3季合併營收受華映（2475）與綠能拖累年減約10％，大同集團前3季毛利率年增4％。第3季歸屬母公司業主損益比年增56％，虧損改善。 (工商時報)
• 岱宇近年營運概況
岱宇（1598）挾旺季效應來臨，法人估今年營收及獲利都有機會挑戰新高，董事長林英俊昨（23）日在證交所舉辦的法說會透露，近期將併購德國第二大商用健身器材通路商，隨著互補效益展現，加上布建日本復建器材和美國商用市場逐步收成，明年營收、獲利將力拚2成成長率。 林英俊表示，該德國通路商以商用健身器材為主，與岱宇的客戶和市場路線完全不同，今年營收約1,200萬歐元，一直都是獲利公司，只是因老闆年事已高，加上找不到繼承者而願意和岱宇結盟，並且由岱宇採百分之百收購，未來在兩家公司營運總部結合，雙方的互補效益，將可創造最大的利基。 另外，該公司2010年在美國電視購物推出搖擺鈴創造銷售量540多萬台，8 億營業額的佳績，下周也以「超輪Tae Bo Evolution」複製該成功經驗，在美國上市。 林英俊表示，岱宇明年有多個成長動能，除了併購德國通路和推出超輪外，美國商用健耳器材可望有倍數成長，而已打進日本長照中心的復建器材，不僅已推出每台百萬日幣的商用品外，也與日本廠商合作開發每台25萬日幣的家用復建器材，預期也可望1倍的成長率。
岱宇也擬以900萬美元以內，在江蘇南通投資籌設占地100畝的岱宇（江蘇）公司，生產健身器材及康復器材，最快於明年動土興建，整體完工後的年產值，至少與台灣廠相當。 營運持續報佳音的岱宇，受惠旺季報到，10月營收以5.13億元，年增6.65％創下歷史次高。 法人預期，第四季可望達全年高峰，今年營收及獲利都有機會挑戰新高，以掛牌後新股本計算，每股稅後盈餘逾3.6元。市場認為，該公司明年仰賴家用市場自然成長，與新切入商用、復健的產品線貢獻，加上併購效益，將驅動營運續創高峰。 岱宇是專業健身器材廠商，目前也是全球前三大的家用健身器材廠，旗下品牌包括Spirit、SOLE、XTERRA、FUEL等，近年也積極切入輕商用及復健醫療器材等市場，今年第四季可望導入量產。 另外，岱宇積極布局的商用市場，策略是先鎖定輕商用為主，目前也接到愛迪達（Adidas）的品牌授權商的唯一委外代工訂單。 上半年已經開始小量產，生產三款機種，不排除若Adidas的品牌授權模式成功，有機會擴大至全球市場，帶動業績成長。 (工商時報)
由台塑集團及美國美光（Micron）合資的DRAM廠華亞科（3474），將於12月6日下市。美光以每股30元對價收購華亞科所有股權，以華亞科目前約518.95億元股本計算，下市當天、台股市值等同減少1556.85億元。 華亞科昨（23）日公告，將自今年12月6日起終止上市，華亞科與台灣證交所原簽署的有價證券上市契約同日終止。
而華亞科也將於12月12日舉行加入美光慶祝典禮，美光執行長Mark Durcan將親自出席。 台灣美光以每普通股新台幣30元的現金對價，與華亞科進行股份轉換，取得華亞科全部已發行且流通在外的普通股股份，台灣美光及華亞科亦訂出合併時間表，包括華亞科的股票最後交易日為11月29日，停止交易買賣日期則為11月30日，最後過戶日是12月1日，停止過戶期間則是12月2～6日，12月6日則完成股權交割並同時自台灣證交所下市，預計於12月8日由支付股份轉換價金予華亞科股東。 華亞科目前股本約達518.95億元，美光以每股30元對價收購所有股權，下市當天台股市值等同減少1556.85億元。華亞科股價昨日下跌0.05元，以29.75作收，成交量達5,846張。
另外，南亞科第四季將以每股30元價格，將手中約15.87億股華亞科股票售予美光在台子公司台灣美光半導體，總成交金額約476.24億元。南亞科以出售華亞科股票獲得資金，轉向投資美光科技私募普通股，交易數量為57,780,138股，每股價格為17.29美元，交易總金額達新台幣314.57億元。
中光電集團子公司揚昇照明，今年首度參加歐洲頂尖電氣自動化展覽「2016德國紐倫堡國際自動化工業展（SPS／ IPC／ Drives）」，並展出一系列最新的工業電腦產品及系統整合方案，包括工業電腦產品、工業級顯示器、車用及商用型顯示器等，提供多元的解決方案。
中光電集團轉型，朝向系統整合供應商發展，今年轉型效益逐漸顯現，帶動毛利率表現持續提升，第3季毛利率寫下16.7％的高點，獲利相比前一季也倍增。集團今年積極參展，拓展新業務、新市場。 這次參展之工業電腦產品，以採用性能卓越ARM-based系統解決方案為主，高度靈活的介面搭配彈性之模組化設計，適用於工廠自動化、商業、教育用途、交通、醫療、娛樂產業及戶外應用，且具有強固型設計特性，能讓產品在嚴峻的使用環境下亦能發揮完整的效能。
此外，工業級顯示器也是這次展覽的另一亮點，為滿足各應用市場的需求，揚昇將展出超高亮度、強光可視技術、夜間行駛所需超低亮度調整功能、切換式防窺顯示器、IP68防水防塵技術及Switchable AIO Display Head，讓解決方案更加完美。同時也將展示車用數位儀表板、曲面中控台螢幕、強固型手持式等產品。 中光電節能產品事業群總經理暨揚昇照明總經理林惠姿表示，此次參展，是為了展現揚昇照明自主技術研發之先進顯示元件及厚植多年之光學技術和創新整合的研發成果，希望藉由參展，將高效、高精度之新產品和新技術在國際市場上曝光，以吸引更多在商用、教育、博弈、運輸、醫療等應用市場的客戶。並針對客戶對於各種領域或環境的需求，提供從零組件至半系統／系統化之產品設計開發、一條龍服務方案，以及全球售後服務之創新顯示系統整合方案，創造高附加價值的商品。 (工商時報)
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