歐亞不動產估價師聯合事務所
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• 政府加速推動都更策略
為吸引30年以上老舊住宅積極都更重建,內政部決祭出獎勵大絕招,房屋稅原本都更後只享受2年減半徵收,未來都更後,只要不移轉過戶,住戶可終身享受減免50%好康;同時,容積獎勵也更加明確,由中央統一訂公式,法定容積與原容積將二擇一擇優獎勵。 內政部昨(29)日向行政院長林全提出「加速老舊住宅更新重建策略」報告,據推估小英總統關切的四、五層樓老舊住宅約3.3萬棟,集中雙北,耐震度均不足,有必要重提新策略加速推動。內政部這次朝加強整合民眾參與意願、提升財務可行性、強化專案經營管理等三大主軸推動。 為解決公告地價急速調升造成的都更阻力,內政部祭出大優惠,昨向林揆提出腹案是房屋稅及地價稅,由現行2年減半徵收延長更新後減徵期限,即都更後首次移轉前,住戶一律減徵50%,只要不移轉可長久享受減徵一半優惠。 不過,林揆認為,都更時土地仍在,和地價稅關係不大,給房屋稅減免誘因較合理,內政部決依林揆指示,只針對房屋稅予延長減半優惠,地價稅維持都更後予2年減半徵收。
但財政部會中認為,何謂「移轉」必須定義清楚,因繼承、贈與、自益信託都有移轉情形,能否享受減免必須釐清。至協議合建的都更方式,也擬給予實施者產權轉移時減免土地增值稅及契稅40%優惠。 此外,都更容積獎勵不明確,是實施者和社區住戶無法達共識主因,這次決針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵,由中央統一訂定公式獎勵明確化,法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變,即最高為法定容積的1.5倍。 過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地,這次分為三種類型,500平方公尺以下可依原容積重建,500~1,000平方公尺依原容積1.15倍計算,1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例,原建築容積率約300%,原建築容積×1.3=390%。知情人士說,未來容積獎勵就依公式計算,不再審議。此外也會適度放寬建蔽率,檢討建物公共設施合理空間,增加實坪比例,減少管理費。 (工商時報)
• 高雄前10月房屋買賣移轉數
唯三增長的行政區 全國不動產昨日公布今年前10月與103年前10月的房屋買賣移轉棟數比較,高雄市主要行政區買賣移轉數量增幅最多前3名分別為橋頭、小港及仁武區,其中,橋頭區今年前10月買賣移轉棟數約404棟,比前(103)年同期的230棟大幅成長75.65%。 高雄市前10月房屋買賣屬於橋頭等蛋白區的天下,其中,橋頭增幅達75.65%最高,其次是小港區23.5%及仁武區14.95%。全國不動產企研室主任張瀞勻表示,這3區主力產品房價都是1字頭,因此成為首購族首選,才會在高雄房市尚未回暖下先報喜。 張瀞勻認為,橋頭區、小港區及仁武區成為高雄市「唯三」成長的行政區域,主要是比價效應,1字頭房價吸引自住置產客目光,且又有捷運經過,加上3區都有工業區的就業人口支撐購屋需求,進而活絡區域房市。
至於其他主要行政區皆為量縮格局,尤其過去為交易熱區的苓雅、鳳山及左營區,張瀞勻說,今年前10月交易量相較於103年同期,擁有高雄房市核心話題「亞洲新灣區」的苓雅區跌幅46%最高;其次是鳳山區、左營區分別下滑38%、36%。 全國不動產高雄市府加盟店店長侯忠義指出,苓雅區為早期發展成熟區域,近年來新案量稀少,加上區內多豪宅推案,在稅改下買賣價差認知擴大,豪宅失溫造成苓雅區交易量幾近腰斬。 至於鳳山區、左營區交易量萎縮也超過三成,不過,今年前10月總移轉數量仍分居高雄市第一、第五名,張瀞勻指出,這2區除了人口眾多、生活機能便利,原本就有穩定的購屋基本盤支撐,但受到景氣反轉影響,投資客退場,移轉量也隨之下滑。 (工商時報)
• 全球豪宅指數
國際房地產顧問公司萊坊(Knight Frank)昨(29)日公布2016年第3季「全球豪宅指數」,台北市豪宅房價表現在全球主要房市中敬陪末座,跌幅高居全球第一、1年跌掉8.9%。 這項指數是根據各國官方統計或央行發表的房價數據,追蹤官方認定或成交總價前5%的豪宅價格表現。結果顯示,全球37個主要城市中,2016年截至9月底止,豪宅價格呈「漲多跌少」格局,平均年增率為3.8%;其中25個城市價漲,11個城市價跌,羅馬維持平盤。 台北市豪宅價格跌幅排名第一,顯示仍處於冬眠期,不僅央行限貸令尚未鬆綁,加上豪宅稅、囤房稅、新制房屋稅等加稅效應,未來還有中古豪宅回溯造價可能加稅的陰霾,年跌8.9%不但取代香港上季吊車尾的命運,還遠遠落後倒數第二名的德里4.9%的跌幅。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,2016年全台地價稅有感上升,精華區漲幅更大,以致豪宅市場雪上加霜。今年前11月北市實價登錄總價超過新台幣1億的豪宅成交件數只剩下78件,豪宅市場價、量皆冷。 黃舒衛表示,實價登錄後,豪宅率先改用房地比拆算交易所得,並計入個人綜合所得稅的「核實課稅」,後來又有房地合一稅上路等衝擊,再加上貸款難度、持有稅大增,投資不但無利可圖,往往有行無市,豪宅買氣幾乎熄火。 調查也顯示,溫哥華豪宅漲幅31.6%蟬聯6季冠軍寶座,上海年漲幅23.4%排名亞軍,首爾年漲幅17.5%較上季大幅躍進7名排第三。展望未來,萊坊亞太區董事總經理康愷文Kevin Coppel認為,動盪多變的政經局勢中,對於持有實體資產的需求反而更強,有避險功能的豪宅市場仍將吸引國際資金投入。 (工商時報)
行政院為加速推動都更,將祭出都更後的房屋稅和地價稅減免等多項優惠措施。內政部長葉俊榮今日表示,此外也將提出都更容積獎勵方案,大、中、小基地將有不同獎勵比例,最高1.3倍。 行政院長林全昨聽取內政部都更報告,會中指示,一、簡化都更行政程序與成本;二、增加住戶和建商的都更誘因;三、都更後自住房屋稅減半;金融機構協助都更。 葉俊榮表示,老舊住宅都更結合耐震安全與改建需求,希望透過容積獎勵、租稅減免與都更程序減半增加誘因。 由於都更的條件因地價等因素,在每個地方不同,葉俊榮強調,租稅減免全台一致,要與各縣市地方政府溝通;以往都更後兩年內房屋稅減免,現努力朝向第一次移轉後,有租稅優惠,讓居民不會因為房屋稅太高反而住不起,細節尚待規劃。
至於容積獎勵部分,葉俊榮說,將依都更範圍分層獎勵,50平方米以下的為小基地、50到100平方米為中基地、100平方米以上的為大基地;小基地可採原容積、中基地獎勵1.15倍、大基地獎勵容積則有1.3倍,根據每間房子不同的狀況給予不同容積獎勵。 葉俊榮解釋,都更有很多小基地,像是一般民眾常住的雙拼小公寓面積就較小,都符合都更需求;但以往老舊建物建蔽率較高、蓋較滿,原則上按照原容積給予獎勵。
為了提振高鐵彰化站周邊特定區土地的買氣,縣府都委會通過,提高住宅區、商業區等分區的容積率,希望能因此順利標售土地。 高鐵彰化站周邊特定區曾進行一次公告、4次標售高鐵特定區的土地,不過都沒有賣出任何1筆土地,縣府參考中部地區各縣市高鐵特定區及當地土地發展情形,認為彰化站周邊特定區既有容積率及建蔽率過低是產業投資力道不足的主因。 縣府指出,日前召開都市計畫委員會第234次會議,通過彰化高鐵特定區土地使用分區管制要點修正案,提高各土地使用分區容積率及調整容許使用項目,包括住宅區、商業區、產業服務專用區等分區的容積率。
像是第一種住宅區,原建蔽率40%,容積率100%經修正後調整為建蔽率50%,容積率140%;商業區的原建蔽率60%,容積率200%,修正調整為建蔽率60%,容積率280%;旅館區的原建蔽率60%,容積率150%修正為建蔽率60%,容積率210%;第一種產業服務專用區:原建蔽率50%,容積率150%,經修正後調整為建蔽率70%,容積率210%。 第二種產業服務專用區的原建蔽率50%,容積率150%調整為建蔽率70%,容積率210%;轉運專用區:建蔽率50%,原容積率150%,經修正後調整為建蔽率50%,容積率210%。 縣府指出,新的作法提高容積率為1.4倍,民眾不用額外回饋,就可以享受到容積率調高後的土地開發強度,希望能增強投資誘因。
新北市定古蹟「原英商嘉士洋行倉庫」(殼牌倉庫)坐落公有地,全區三千七百八十一坪由淡水文化基金會管理,其和文化局的土地委託管理契約去年八月中到期,雙方對於續約內容「土地租金」未有共識,若持續協商未果,文化局擬終止委託。 「原英商嘉士洋行倉庫」在民國八十九年公告為文化資產,殼牌公司將其捐給淡水文化基金會,北縣府耗費公帑一億四千多萬元修復,土地無償委託淡水文化基金會管理。民國一○二年十月新北市議會要求市府不可無償提供使用;隔年十一月,監察院認為必須收取適當權利金。
文化局長林寬裕指出,使用公有地繳租金是一致標準,試算一年租金為二百五十五萬元,若淡水文化基金會在管理經營上有困難,也可將古蹟委託給市府進行活化利用。林寬裕強調,若協商程序走完仍未有共識,將會終止委託。 淡水文化基金會營運長顏志新指出,不願委託古蹟給市府做二房東,此非淡水文化基金會追求的價值,每年場租收入約為兩百萬元,所得都用在園區各項事務,「我們沒有盈餘、沒有營利,每年都是負債」。
| 羽絨服大廠廣越(4438)公告,董事會通過以8,112,000歐元(2.84億台幣)取得羅馬尼亞Biancospino S.R.L.公司51%之股權。待付款完成後,廣越正式成為東歐第一家擁有高階品牌羽絨夾克製造商的亞洲公司。 廣越總經理吳朝筆表示,羅馬尼亞Biancospino S.R.L.公司是歐洲奢侈品牌高端羽絨服的領先製造商之一,與國際主要運動、戶外休閒和奢侈品牌有超過20年以上的合作。 該工廠年產能20~30萬件,年營收1500萬歐元左右,客戶名單有羽絨之王Moncler、精品品牌Burberry、ARMANI等,平均產品單價台幣五萬以上。
待付款完成後,羅馬尼亞工廠將被編入廣越的合併報表成為羅馬尼亞子公司,佔廣越總資產4.98%、歸屬於母公司業主之權益比例9.17%。法人預估該廠明年對廣越EPS貢獻約0.5元;廣越累計今年前三季稅後純益6.87億,每股盈餘(EPS)7.48元,預估今年度EPS8~9元。
建大(2106)副董事長楊啟仁表示,建大斗六石榴班廠和印尼廠明年第一季將投產,預期第二季初營收成長動能將逐季發酵。 楊啟仁昨在法說會表示,建大耕耘美國輪胎市場多年,目前北美市場營收貢獻占比達25%,亞洲市場包括中國、日本、韓國、東南亞等地營收貢獻占比達50%,其中又有34%來自中國內銷貢獻。 美國對中國出口至美國的輪胎祭出高達38.5%的反傾銷稅和反補貼稅,造成建大中國昆山廠和天津二廠銷美汽車胎失去競爭力;台灣的產量出口至美國,又不足以應付銷量快速成長的美國市場。 建大於是將汽車胎產能外移回台灣及越南,今年斥資11億元在雲林斗六市石榴班工業區興建新的廠房,將把原雲林莿桐廠摩托車胎產能移過來。 石榴班廠預計明年第一季投產,日產6200條輪胎;莿桐廠則將擴增轎車等大胎產能,大胎預計每天增產5000條。位於越南同奈的二廠已動土興建,預計明年第四季投產。印尼是全球機車保有量第3名的國家,僅次於中國和印度,該集團也已在雅加達設廠,預計明年第一季投產。
楊啟仁說,石榴班廠和印尼廠產能皆於明年第一季開出,預期第二季將逐季挹注建大營收成長動能;越南二廠營收貢獻,則將落在後年。 他並透露,橡膠原物料價格本季已由谷底逐漸上揚,競爭同業陸續漲價反映成本,建大也不排除在明年第一季調漲輪胎售價,漲價能否漲成?得觀望競爭同業動作做最後決定。 他並透露,川普當選美國總統後,有意將製造業拉回美國,可說是正中建大下懷,建大在美國已擁有輪圈生產、組裝、倉庫等7家關聯公司,若川普上任以後態勢逐漸明朗,建大不排除在美國設廠。
台灣正在尋求能源轉型之際,經濟部兩大國營事業台電與台水,宣布攜手搶進水上太陽光電!昨(29)日由台水總經理胡南澤與台電總經理鍾炳利代表簽署「興建太陽光電合作意向書」,將攜手開創綠能新紀元。未來將由台水盤點現有建物屋頂、土地及水庫水域,由台電針對可否設置太陽光電設施進行可行性研究。 台電總經理鍾炳利表示,台電除投入風力、太陽光電等綠能,不過陸域廠址取得愈來愈困難,因此也積極向水域方面尋求開發契機,而「台水掌管全台多處水庫水域,正是台電所需要的場域。」
鍾炳利進一步表示,台電與台水合作計畫,將把台水給水廠變身為太陽光電站,於各給水廠內淨水池上方設置地面型太陽光電;此外,雙方盤點評估設置水上太陽光電,這也是台電公司發展光電,首次「從陸域走入水域」,讓水庫發光! 台電自2008年起推出太陽光電第1期計畫,在台中龍井等地興建地面型太陽光電站以來,至今已規畫5期計畫,包括光電2期針對台電自有屋頂、3期於彰濱工業區、4期於台南鹽灘地,及5期發展水上光電。 台水總經理胡南澤表示,台水已規劃提供中南部14處淨水場,包括豐原、鯉魚潭給水廠、彰化、和美、彰濱給水廠、斗六湖山、林內淨水廠、嘉義水上、公園清水池、高雄拷潭、翁公園淨水廠等,由台電租用並投資建置地面型太陽光電,總裝置容量約10至15MW,預估每年供電量可達2,100萬度,可供約5,800戶家停用電,年減1.1萬公噸的二氧化碳排放量。 (工商時報)
• 桃園市已成為全台物流重鎮,桃園市長鄭文燦昨(29)日強調,市府將更積極發展物流園區,除在大園、平鎮區分別將動工、報編,也與電信業者協商變更幼獅交流道附近閒置土地,可望吸引更多物流業界投資。 鄭文燦昨日出席「台灣物流聯盟會員大會暨智慧運籌論壇」,他說,桃園市政府不僅會積極增設物流園區來滿足物流業需求,也會提供包括電子商務、第三方支付及加值物流等配套,發展桃園市成為台灣在亞太地區重要的物流中心。 鄭文燦表示,桃園市是物流重鎮,物流業約1,700家且每年快速成長,國際大型物流業者也陸續在選擇合適的投資地點,再加上桃園市16所大學有許多設有理工、航運及物流相關科系,讓桃園市在產學合作上有很大發展潛力。
在此潛力下,桃園市政府積極發展物流園區,包括沙崙產業園區30公頃,90%為國有土地,進駐廠商以物流業為主,目前即將開工;鄰近中山高速公路平鎮、新屋交流道的長安物流園區也即將報編;市府也另與電信業者協商,將幼獅交流道旁約20至30公頃的閒置土地變更為物流專用區,要讓更多物流業者進駐。 鄭文燦指出,未來桃園航空城計畫內的產業專區,也會規畫部分地區讓更多倉儲物流業進駐。 鄭文燦並強調,目前「產業創新條例」僅限定具有工廠登記證的企業可擴大毗鄰地區,但是卻排除物流業,建議中央修法將物流業納入適用,加速推動台灣的物流產業發展。 (工商時報)
景氣復甦力道薄弱,企業倒帳時有所聞,為避免誤踩授信地雷,銀行特定產業授信將更加謹慎,包括旅遊、船運、營建與太陽能等四大產業,未來想跟銀行融資借款,條件將更嚴格。 在景氣欠佳與政策影響下,導致部分產業陷入營運寒冬,今年以來,包括航運、營建等產業倒閉消息時有所聞,讓向來以企金放款見長的公股行庫面臨企業違約、壞帳增加風險。 以第一銀行為例,第3季中小企業逾期放款比例0.32%,較第2季0.30%略增;海外逾期放款比例也從第2季的0.1%增加至0.19%。
一銀主管表示,大環境不好,銀行授信將更加審慎,尤其是旅遊觀光、航運、太陽能與營造等,獲利展望有隱憂的產業的放款將更趨嚴格,但也不是全面封殺相關的產業放款,仍需視個別公司狀況而定,只要負債比例低、金流與獲利來源穩定的公司,銀行仍願意提供融資放款。
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