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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
雖然高雄房市交易冷，土地買賣依然熱絡，許多建商積極買地，有的要「養地」，有的景觀精華地，建商照樣搶標。高雄市地政局今天公布第4季開發區土地標售，推出15標21筆優質建地，最熱門預估在後勁溪畔的精華土地，都萬坪都會公園僅一河之隔，訂105年12月21日開標，合計總底價18億2752萬215元。
地政局說，這季首度次推出翠屏國中區段徵收區最後2筆1標精華土地，面積約1960坪，位在後勁溪德惠橋畔，三面臨路，屬河岸公園第一排，景觀視野佳，近德賢商圈、翠屏國中國小及圖書館，生活機能完善便利，由於位置絕佳及物件稀少性，勢必成為這一季投資者關注焦點。 另外，海科大東側區段徵收區，對外交通有捷運紅線、縱貫公路及鐵路，又與高雄海洋科技大學、後勁國中小相鄰，具備交通及文教要件，這一季推出1標2筆土地，面積約1188坪，位在金和街及金富街上，屬後勁溪河岸第一排，均擁有河岸景致。
• 桃園市地價及標準地價評議委員會昨（8）日評議通過明年公告土地現值，各行政區全部下跌，平均調降1.1％，此為2004年以來、逾13年首度調降。 桃園市政府地政局表示，桃園市房地產市場受國內整體經濟景氣走緩、房地合一稅制變革等因素影響，不動產市場觀望態度轉濃，雖有多項重大交通建設如機場捷運線（藍線）通車在即、桃園航空城捷運線（綠線）將動工、台鐵桃園段地下化等，但房地成交量、成交價都下滑。 地政局指出，桃園市13行政區公告土地現值跌幅介於0.32％至1.83％，以大園、觀音兩區平均跌幅最大，分別為1.83％、1.70％，主因是桃園航空城特定區計畫範圍受景氣不佳及房地合一稅制影響，農地投資性需求自2015年逐漸減少；跌幅最小是龜山區0.32％，因機場捷運線2017年通車利多，土地交易價格跌幅相對較小。
至於桃園市相關重大開發區部分，地政局指出，中路區段徵收範圍、經國重劃區、八德區段徵收範圍、桃園高鐵特定區等市價多呈現下跌，公告土地現值跌幅介於1.96％至3.13％。 桃園市明年公告土地現值最高土地，也就是「地王」仍為桃園區桃園段武陵小段91－4地號土地，位在中正路、復興路交叉口，並自2007年起連續蟬聯11年，每平方公尺44萬825元、約每坪146萬元，相較今年下跌12.89％。 地政局強調，桃園市近10年公告土地現值累計調幅84.51％，雖然與市價仍有落差，考量整體不動產市場景氣不佳、反映不動產市場變化趨勢及今年已開始實施房地合一稅制等因素，最終決議調降。 (工商時報)
• 住展房市風向球分數變化
新政府在11月祭出各項都更利多，卻未實質激勵房市，住展雜誌昨（8）日公布11月住展風向球，雖然9月、10月一度回升到黃藍燈，但11月再次降到藍燈，是今年第七顆藍燈，單月分數滑落到31.2分。市場預期12月市況應無力大舉翻紅，2016年恐怕會是全年「零綠燈」的一年。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，11月風向球的六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數等4項分數下滑，另議價率持平，至於成屋推案則是唯一上揚項目，顯示目前房市仍然脆弱。 他指出，今年來住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，仍未見到明顯復甦的綠燈。至於11月房市下滑，主要是讓利新案減少，加上房市熱門檔期結束，使得買氣下滑。 在預售新增案量方面，11月約200億元，較10月減少逾百億。
至於新成屋，新增供給擴大到900戶；而由於11月已揮別房市重大檔期，強銷建案減少，釋出廣告量隨之下降，11月廣告批數約2.29萬批，較10月的3萬批減約24％，廣告量縮相當明顯。 何世昌表示，近月新案廣告主流仍為低自備，不過值得留意的是，以往訴求低自備款、低總價的通常是小坪數產品，但現在連大坪數產品也開始強打低自備，顯示大坪數產品銷售艱辛，簡直是「有招打到沒招」。 展望2016年全年表現，何世昌坦言，11月府院和各部會紛紛祭出都更利多，算是對房市釋出善意，但實質牛肉有限、利多力道偏弱，且12月到農曆年前是預售新屋市場的傳統淡季，預期12月分房市景氣對應燈號恐怕還是會落在藍燈，今年將是「零綠燈」的一年。 (工商時報)
宏大國際資產陳益盛總經理2016年12月8日指出，依據該公司掌握最新統計調查，2016年1-9月台北市五大行政區中，100坪以上辦公室成交件數約25件，比起2015年全年交易件數約為38件，數量及進度有明顯退步。成交單價在2016年上半年約每坪67.86萬，到了2016年Q3為65.02萬，平均價跌約2.85萬/坪，跌幅約4.2％。而價格呈現下跌的有中山、大安、信義三區，都超過4％以上。
陳益盛表示，信義區因缺乏A級商辦物件交易，市場單價由上半年的每坪68.2萬跌破6字頭來到59.62萬最為明顯，如與2015年相較，跌勢明顯的則以中正區由2015年的每坪61.8萬跌破5字頭來到56.3萬。陳益盛指出，統計實價登錄結果，價格的下修不完全表示是行情的下跌，部分原因是較好的出售標的不多，成交區域也可能不在黃金地段，因此單價顯現的會較低。而商辦交易量明顯減少，統計行情波動也相當大，五大區平均每件成交總價，上半年為11766萬元，到Q3下修到5438萬元，交易單位面積及價格雙雙下滑，足以反映企業購買力明顯的下滑，以及企業抱持觀望的態度。 儘管台北市商辦交易量停滯，價格也略為下修，但市中心辦公室仍有數件個案每坪成交單價逾百萬元，包括松山區敦化南路一段，及大安區仁愛路三段等路段。
具有RICS皇家特許測量師資格的陳益盛認為，只要市中心好的商辦標的，仍是買家最愛，價格影響較不明顯。 依據宏大國際資產的統計，企業選擇購買辦公室或企業總部時，仍以市中心為第一選擇，尤其是區位環境、交通、商業條件及生活機能等，如能兼具增值潛力尤佳。隨著景氣燈號漸趨好轉，已連續四個月為綠燈，以及新政府推動五+二產業政策政方向，預估可逐步帶動企業主的信心，進而有機會提升商辦市場的買氣，陳益盛表示在7、8月發表新聞時就嗅到這個氣息，只待企業訂單進來、信心漸增，然後就會評估購買。
至於商辦價格還會繼續跌嗎？陳益盛認為企業用戶購置商辦的思維，有別於一般個人購買住家，公司注重的是企業本身目前的營運狀況及需求，而非房價何時會跌到最低，財務評估時可先估算企業本身支付租金或繳房貸何者較划算，並比較看過不同物件後來決定；如以投資角度而言，則更應優先挑選較好的區位、較優質的標的，而非一昧挑便宜的物件。 服務過上百家企業購買辦公室的經驗，陳益盛提醒企業三個置產重點，視公司產業特性及需求，先選擇區位，從環境、機能、交通著手，再來看大樓建築規劃、建商口碑及管理維護等，最後選到適合的就勇於出價，如此才比較有機會趁時機挑選到質優價美的辦公室。 至於同一區域價格有每坪60、70萬的，也有100萬的，應該如何判斷合理價格呢？陳益盛說，不論是購買自用辦公或投資置產的企業(主)，還是須留意個案區域的優劣、空置率、租金的合理性，來反推合理購買價格，當前台北市商辦市場的租金毛投報率約2.3％~2.5％，只要把年租金除以投報率，就可概估合理的辦公物業價格，以此方式去出價才不至於低估或高估資產的價值。
基隆市2017年公告土地現值於12月8日由基隆市地價及標準地價評議委員會評定通過，將於2017年1月1日正式公告實施。2017年公告土地現值平均調幅為3.65％，廟口大四美連續第20年蟬聯地王，土地價格為517,523元/平方公尺(與2016年相同)，每坪約171萬元。 基隆市公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路，地價維持去年的347,000元/平方公尺，最低的區段落在中正區棉花嶼海域區，地價為210元/平方公尺。
依地政處統計資料顯示，基隆市7個行政區中漲幅最高為安樂區，調幅+5.87％，分析其原因為安樂區有大武崙生活圈、長庚生活圈及國家新城生活圈等，緊鄰中山高及北二高交流道，區位條件優越，交通便利，加以麥金路、基金一路、武崙街、安和二街、樂利三街一帶陸續推出的新建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞，房地產市場交易價格上漲較為明顯；其餘行政區2017年公告土地現值調幅依序為信義區+5.32％、七堵區+4.32％、中山區+3.91％、暖暖區+2.10％、中正區+1.37％、仁愛區+1.19％。 本次地價作業調查期間(2015年9月2日至2016年9月1日)，受國內整體經濟情勢以及不動產稅制改革之政策因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，交易價格上漲幅度較前幾年趨緩，基隆市地評會將此情形納入評議考量，故2017年公告土地現值調幅3.65％是近6年來最低的1次。 2017年公告土地現值將於2017年1月1日公告，民眾可至基隆市府地政處、基隆市安樂地政事務所及信義地政事務所網站「公告土地現值及公告地價查詢」頁面(http://163.29.218.196/query/valueprice.jsp?menu=true)，免費查詢地價相關資訊。
房地產業市況低迷，不動產開發全聯會榮譽理事長王光祥昨（8）日表示，政府必須取消囤房稅、豪宅稅兩大惡法，才能讓房地產回到常軌。市場動能恢復，建商才有機會提升住宅品質，台灣房市、都更才有救。 台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅指出，政府鼓勵建商先建後售，保障消費者權益，開發商也都聽政府的，但房子完工後，一年內沒賣完就要被課以三倍囤房稅，建商情何以堪。 王光祥說，現在房地產兩大惡法就是囤房稅、豪宅稅，其中豪宅稅的計價公式中，路段率就加成了兩次，但這些客戶當初購買高單價住宅時，就已付出比別人還要高的成本，還要因為路段率被重複課稅，這種選擇性的加重稅負，政府必須重新檢視並調整。
行政院昨（8）日通過新農業創新推動方案，為回歸農地農用，將全面盤點未登記工廠使用農地情況，並規劃雙管齊下，將高汙染的強制移轉到工業區，無汙染的擬設專區，輔導有條件的申請就地合法，包括須繳交回饋金等。 行政院已成立跨部會專案小組，全面盤查使用農地的未登記工廠，全台有186區，對無汙染設專區輔導部分，首波選定彰化鹿港水五金工廠做示範區。官員表示，經過輔導申請合法化，也有助這些工廠拓展國際市場。
行政院長林全昨天在行政院會聽取農委會報告「新農業創新推動方案」後表示，新農業是總統提示「五加二」產業創新方案之一，推動新農業也是我國未來經濟發展非常重要的主軸。 方案中如需立法才能落實者，例如農業保險法、有機農業法等草案，請農委會研擬草案後儘速報院審查。林全並請政委張景森督導農委會成立協調平台，儘速擬定行動計畫，全力推動。 根據農委會提出的新農業創新推動方案，有十大重點策略，包括提高農業附加價值、科技創新強勢出擊、農業資源永續利用等。
momo富邦媒（8454）總經理林啟峰昨（8）日透露，已選定包括潤泰在內百家左右廠商策略合作，希望在台協助這些有意投入技術及研發的廠商打下品牌基礎後，帶領業者進軍東南亞等海外市場。 momo近日即將公布11月業績，在雙11光棍節買氣發燒帶動下，11月營收可望創下歷史新高。林啟峰表示，4天的雙11活動就創下6億元的銷售佳績，推升11月營收表現相當亮麗。 緊接著12月的「雙12」檔期，momo將在12～13日兩天延續雙11模式，擴大舉辦「雙12直播晚會」，這次打算以「踢館擂台賽」作為號召，網羅知名藝人、節目主持人、媒體及網路正媒等各界名人好手，與電視購物專家進行商品銷售PK，並透過網路、電視、社群、通訊軟體及行動APP等平台同步直播，預估將為年底業績增添動能，力拼第四季再創營收高峰。
另外，momo計畫在網購通路推出「小i」聊天機器人，即時提供銷售資訊，這項類似蘋果siri的服務，預定明年元月上線。 展望明年，林啟峰認為，整體景氣訊號並不明顯，但是，如果景氣好，momo就把餅做大，若景氣欠佳、目前占公司整體營收超過7成的網購事業將力搶實體通路業績。 海外布局方面，林啟峰表示，明年有機會進軍菲律賓及馬來西亞，基於海外市場的競爭情勢更加激烈，富邦媒將選擇與當地業者合資的模式拓展海外市場。 為了充裕海外電商貨源及品項豐富度，momo正在啟動一項結盟策略夥伴的合作計畫，對於有心投入研發、以及有創意的本土廠商，協助他們建構品牌知名度並在台灣打下基礎之後，協助業者拓展海外市場，而momo在泰國以及未來的菲律賓或馬來西亞就是這些廠商上架商品的主要平台。 (工商時報)
行政院昨（8）日拍板新農業創新推動方案，將以十大政策為重點主軸。為減少對大陸依賴，將先推動新南向，初步與越南、泰國、緬甸及印尼等國進行全面農業合作，糧食自給率4年將提升至40％與日韓一致，預計4年投入326.7億元打造新農業，至2020年拚農業產值434億元。 農委會主委曹啟鴻說，新農業創新方案以提升農民收入、增加糧食安全及及提升食品安全為三大主軸，並推出糧食安全、穩定農民收益、對地綠色給付、增加農產品內外銷多元十大重點政策及策略。 在穩定農民收益部分，曹啟鴻說，未來每戶專業農及新農民所得以每年輔導成長10％為目標，青年所得要從120萬元增至180萬元，鼓勵青年返鄉，10年扶植3萬名成功青農，一旦年所得提高，可鼓勵更多青農投入。
他還表示，未來要開設農業公費生及契合式產業人才專班，4年培育1萬2千名投入新農業。今年嘉義大學招收40人，明年有中興、台大、明道等大學加入，招收220個公費生名額，而宜蘭大學與另外10個私立大學也都要求要參與，未來還有高職也會加入。僑委會也將招收僑生來台成為青農生力軍。 農委會也要推動大糧倉計畫，活化休耕地面積，改種大豆玉米等非基改作物雜糧，種植面積2020年由7萬公頃提升10萬公頃，增加3萬公頃，創造180億元產值。 另為減少稻米生產過剩，採取對地綠色給付，與保價收購雙軌並進，減少每年保價收購和休耕支出逾200億元沈重負擔。今年第2期作在六地區試辦，每公頃給付1萬元，明年第1期稻作擴至18鄉鎮，每公頃給付1.5萬元，預計2020年給付面積23.5萬公頃。 為推動農產品外銷，避免集中大陸，將以新南向為目標，進行人才交流、技術合作、生產、整廠輸出等，初步鎖定泰國、印尼、越南、緬甸等國。 另由台肥子公司成立台農發公司，作為推動農產品外銷及風災時專案進口蔬果的戰略，以外銷為生產導向，未來強化生產、集貨、品管、建立品牌及海外行銷以增加台灣農產出口，品項包括芭樂、香蕉、鳳梨釋迦、蝴蝶蘭等優勢主力產品，4年後外銷營業額達42億元，8年達100億元，農糧生鮮及冷凍產品外銷成長率4年要達40％以上。 (工商時報)
花蓮縣立委徐榛蔚日前指出，交通部未來5年高達200餘億元的國際商港未來發展計畫中，花蓮港卻一毛都沒有，痛批總統蔡英文承諾花東建設優先的說法「從頭到尾都是騙局一場」；花蓮港務局昨回應，已規畫多項花蓮港重大建設，預計投入48.15億元，是預算科目不同，絕非「零投資」。 徐榛蔚6日在立法院交通委員會審查預算時，指交通部編列明年度航港建設基金97.5億，與花蓮港相關的建設經費支出，不含行政管理費用，竟只有約2600萬，另台灣國際商港未來發展及建設5年總經費高達254.9億的計畫中，基隆港分配到45.8億、台中港19.7億、高雄港94.6億、台北港94億、安平港0.77億，連澎湖、布袋都編列預算，但花蓮港卻一毛都沒有，她遺憾且憤怒。 台灣港務公司昨表示，花蓮港定位為東部地區貨物進出口港及觀光遊憩港，已規畫多項重大建設，預計政府及公民營企業投入經費將高達48.15億元，未編列在國際商港未來發展計畫中，而是其他科目項下，絕非外界所稱「零投資」。
港務公司說明，明年度編列2.87億元辦理花蓮港港埠基礎設施工程，同時配合國際郵輪靠泊需求，於23、24碼頭進行改善工程，另外1至4號碼頭，由風獅爺購物中心股份有限公司得標，將投入1億元，整建9棟倉庫，作為展演、零售、文創及旅宿作空間，未來將開放港池經營水上活動，活絡東海岸海上觀光。 港務公司還將引進民間資金投資興建倉儲物流設施，預估投資18.9億元，後年招商，未來可結合自由貿易港區設置，朝農產品加值運銷、食品加工及石材組裝等業務發展。 對此，徐榛蔚服務處昨再發聲明，批港務局提出的48.15億元是「預估」加上「民間投資」等，非明年實際預算。徐榛蔚質詢航港建設基金預算是零，而港務公司卻將港務公司本身預算及航港基金其他預算科目全算在投資花蓮港，根本是「竹竿接菜刀」。
屏東大學不動產經營學系昨天為「不動產交易模擬中心」揭牌，裡頭除建置地理資訊、室內設計繪圖、代書作業、不動產投資財務等系統外，還有甫獲專利的「不動產大量估價系統」，讓學生與業界接軌。 屏大不動產經營系主任黃名義表示，過去不動產估價屬服務業，除了得親自帶客戶看房外，估價時還得由估價師現場估價，現在透過多樣化的軟體、結合資訊科技，不動產交易模擬中心將把學生培養成專業人才。
不動產經營系也與信義房屋簽署產學合作，每年提供15名實習生，學生畢業後可以直接就業。 研發「大量估價系統」的不動產經營系副教授楊宗憲透露，此系統只要將面積、屋齡輸入後，系統將透過實價登錄的大數據推估出其價值，準確率已達90至95%，若能與銀行業者合作，可節省相當多人力物力，幫銀行業做好風險評估。
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