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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
今年政府招商不盡理想，仍有多筆招商案蓄勢待發，營建署明年將推4筆都更案招商，日前更赴香港MIPIM Asia介紹台灣投資環境，盼吸引外資擴大投資量能。 蔡政府宣示加速都更推行，營建署明年4筆公辦都更包括「台北市中山區中山女中南側更新案」、「台北市捷運圓山站西側地區更新案」、「台電公司嘉興街學生宿舍更新案」及「新北市板橋浮洲商業區都更案」，總計投資額超過200億元。 但問到會不會擔心流標，營建署官員回應，基地位置好，還是看好廠商會來投標，對招商結果樂觀看待。
預計明年將由捷運圓山站西側地區更新案打頭陣，該案分2塊基地，臨40米寬承德路，總面積約3020坪，最快將在明年中招商。 有誘因廠商就有意願 而台北市今年首發公辦都更「台大紹興南街公辦都更」11月招商流標，台北市都更推動中心代理副執行長洪志生指出，由於該案採50年地上權招商，推估應是投資人認為地租風險掌握不易而卻步，接下來2場公辦都更則是走權利變換方式，目前廠商詢問相當熱烈。 此次協助營建署前往香港擔任論壇主講人的仲量聯行總經理趙正義表示，其實近1、2年政府招標失利，他們內部都清楚原因，只是缺乏魄力改善，「遊戲規則要讓大家有信心，誘因出現，廠商自然有投標意願。」
營建署明年首發公辦都更小檔案
●都更案：台北市捷運圓山站西側地區都市更新案
●基地位置：
重建區段A：大龍段一小段265-2等19筆土地
重建區段B：大龍段一小段265等6筆土地
●面積：
重建區段A：約1730坪
重建區段B：約1289坪
●使用分區：商三特
●所有權：台灣銀行佔97.76%、台北市佔1.63%、4名私有佔0.61%
●開發容積獎勵：可申請都更容獎，最高法定容積率50%
●招商時間：預計明年中招商
• 餐飲市場始終不敗，每年估計有4,300億元市場規模，躍居為房地產開發商揮軍收益型不動產的新藍海。台北市信義計畫區中信銀原本總部大樓改建的「TST」大樓，除作為頂級國際觀光飯店、零售旗艦店，將做創新餐飲大樓；「印尼紡織大王」在台的虹光國際開發，也計畫明年把大直的開發案，興建為全棟餐飲大樓，全力搶現金流。 現在台北市許多商用不動產，幾乎都不脫作為辦公室、百貨商場和飯店這三大類型，形成產品定位重覆性高、區隔性不高的隱憂。反觀，餐飲始終都立於不敗，甚至成為百貨購物中心支撐營收的要角。經濟部調查，全台餐飲市場在2014年已突破4,000億元；市場估計，2016年全台餐飲市場規模就上看4,300億元。
2015年10月大陸建設攜手外資私募基金RIANT CAPITAL子樂投資公司合資成立碩河開發，以151.227億元得標買下後，目前碩河開發已拆除中信總部，計畫明年改建A7為「Taipei Sky Tower」大樓，預計開發總成本達300億元。 負責規模開發的碩河開發董事長詹偉立表示，未來樓高最高50～57樓的複合式商業大樓「TST」，會引進雙品牌的國際觀光飯店、旗艦型零售品牌購物街，還有創新餐飲、展演空間，而總投資金額估計會超過10億美元，在亞洲地區是相當可觀的投資項目。 另外，「印尼紡織大王」宋良浩家族，也計畫打造一棟全棟餐飲的商業大樓。宋氏家族第三代接班人暨虹光國際總座宋大江表示，虹光預計2017年初將在台北市大直「虹光大直」案，規畫為全棟國際級品牌的餐飲大樓，不會做辦公、商場或飯店這些重疊性較高的產品。 這塊土地是宋大江在2015年5月砸下近10億元所買下，位於大直金泰段，占地約340.3坪，預計興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，主要承租給餐飲與零售業者為主。 (工商時報)
統領百貨桃園店改裝規畫概況
統領百貨面對桃園火車站前商圈百貨、商場林立及鄰近八德區廣豐新天地加入戰場，明年將斥資7.5億元、費時近一年全面改裝桃園店，金額、時間均創桃園市百貨、購物中心歷來之最。 統領百貨桃園店位處桃園市最熱鬧桃園火車站前商圈，21年前是桃園區最大百貨，如今站前商圈500公尺內還有遠東、新光三越兩大連鎖百貨業，近年營運節節敗退，站前商圈23日還有ATT筷時尚預訂試營運，決定斥鉅資全面改裝為「大店」經營型態。 統領坦承，在傳統百貨公司專櫃的經營績效日益衰退，改裝桃園店後，僅保留現有部分業績優良廠商，並添加桃園區較缺乏的影城、運動休閒功能。 統領桃園店為地下4層、地上12層建築物，在樓層、容積率不變的前提下，改裝前景逐漸浮出檯面，由上而下配置影城、遊樂區、大型主題餐廳、運動休閒、女裝、設計師服飾、雜貨、內衣、化妝品、快時尚、美食街，為擴展人流動線將地面機車停放區導入地下2樓。
為更新桃園站前商圈，統領桃園店改裝案受到桃園市長鄭文燦重視，希望帶動統領兩側中正路、中華路的更新。 統領敲定桃園店明年2月6日起改裝將全館不營業，也提醒顧客在2月5日前補登與消費折抵統領卡點數、退換貨、使用禮券及抵用券、換開3聯式發票，還有長庚商品券在今年底截止。 統領桃園店也陸續展開一直到明年農曆春節的改裝、封館出清，目前除第二波改裝出清，自29日更將大舉封館出清。 但統領改裝桃園店也引爆裁員三分之二、逾百員工爭議，部分從台北店就任職迄今並已屆可退休年齡，對於公司僅依勞基準資遣，不滿抨擊公司以改裝為名裁員，公司則強調除依勞動基準法資遣約，部分資深員工會優於勞基法。 (工商時報)
今年商用租賃是熱過買賣，出現至少五筆坪數超過1500坪、每月租金破500萬元的單宗商辦租賃案。商仲業者分析，主要是今年釋出租賃的商辦租金定價趨近於市場行情，每坪租金僅增加300~500元，就能進駐設備新穎商辦大樓。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，以北市信義計畫區國泰置地廣場為例，每月每坪租金3200~3300元，與鄰近屋5~6年的華新麗華大樓租金相差不遠，加上國泰置地廣場樓下便是捷運站及商場，對於上班族是更加便利，自然具備競爭力，僅花一年時間就將2/3面積租出。 今年每一季都有大型商辦租賃案成交，主要集中在北市信義計畫區的「國泰置地廣場」與敦南商圈的「富邦敦南大樓」，後者規劃地上17層，但光是台灣大哥大與資生堂兩家就合計承租13個樓層，超過8成的面積，顯見頂級商辦仍有其需求。 第二季台灣微軟更一口氣租下「國泰置地廣場」15~19樓，共計5個樓層，月租金破千萬，不但是今年單筆最大金額商辦租賃案，更創下實價網單筆商辦租賃案最高月租金實價紀錄。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，信義計畫區明年底前還有南山廣場完工，三年內新增超過五萬坪供給，導致A辦市場已經出現搶客潮。 區內的指標商辦大樓，包括台北101大樓，仍受外資、大企業青睞，指名度最高，租金調升穩定；但位置、管理、設備、屋齡等賣相稍弱物件，已出現增加議價彈性以吸引租客的現象。以松高路的遠雄國際金融中心來說，去年每月每坪租金實價還維持3500元以上的高檔，但今年下半年已微幅修正，每月每坪約3350元，約有5%的空間。 黃舒衛預期，未來頂級商辦市場待租期將會拉長，但在房屋稅、地價稅雙漲前提下，新供給的成本高，將間接撐起租金水準，甚至部分頂級商辦在價格微幅修正後，會吸引原B辦租客轉進，空置率不致於大增。
相較商辦租賃掀熱潮，北市商用不動產買氣今年降到冰點。根據商仲業者統計實價揭露資訊，今年截至第3季止僅289億元，不到去年全年一半，甚至僅是前年的35%。商仲業者分析，因房價走跌，不少企業轉買為租，加上主要買家壽險業者縮手，導致商用買氣大幅滑落。 辦公類最冷 前3季不到百億 根據信義全球資產統計近3年北市商用實價交易金額，出現連續兩年滑落，各類型商用不動產，包括辦公、廠辦及店面等單一類別前3季的交易金額均未突破百億元。
其中辦公類的商用不動產，更從2014年全年311億元，今年前3季滑落到僅95億元，是商用不動產買氣衰退最明顯的類型。 信義全球資產經理王維宏表示，近三年台北市商用不動產交易量從2014年全年金額約823億元，到去年下滑至652億元，到今年截至第三季僅剩289億元，推估全年金額勢必低於去年。 他分析，商用不動產買氣大幅下降的原因，除因為房市走跌，許多買方因觀望轉買為租，因此導致買賣案件交易量明顯往租賃靠攏；再加上壽險業的買盤縮手或轉往海外，也使得交易金額明顯縮水。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，商用買賣市場因壽險業買賣受金管會最低收益率的限制，導致國內物件越來越難找，最大買家不出手才會導致市場更冷。
隨著亞洲房市開始出現過熱跡象，包含台灣、香港、中國在內的亞洲投資人開始將投資標的轉向倫敦商用房地產，希望能受惠於英鎊貶值所帶來的優惠房價。 房地產公司Savills公布的數據顯示，截至11月底，亞洲買主已為倫敦市中心的辦公大樓市場注入45億英鎊的金流，占今年倫敦商用房地產總投資額的三分之一，遠高於去年的23%，而隨著另外幾個辦公大樓交易案也將於年底達成協議，預料亞洲買主的市占率將更高。 英國的脫歐公投導致英鎊貶值，進而導致用外幣投資英國房市的投資人獲得10%的折扣，市場預估亞洲在今年第3季於倫敦商用房地產的投資額將高達總投資額的65%至70%。
過去幾年來，倫敦商用房地產市場出現了一些來自台灣和中國的新投資人，主因是台灣金融主管機關撤銷了海外投資的相關限制，而隨著中國一線城市和台北的房市愈來愈熱，投資人也開始尋找其他投資標的。 此外，一些投資人也擔心中國將出現房市泡沫，中國政府的信用支撐措施讓該國經濟在金融危機時仍能維持成長動力，卻也造成許多二線城市房地產供過於求。
• 金山電過去5季營運概況
鋁質暨固態電容大廠金山電（8042）廣州新廠正式啟動，生產線已經在第4季開始投料，估明年第1季試量產，未來將分批導入鋁質電解電容、固態電容產能，希望通吃日商淡出的市佔率。法人預期，在客戶成長之下，金山電明年可望挑戰2位數成長，有機會寫下營收新高紀錄。 金山電為國內老牌電容器廠商，成立迄今已經47年，廣州廠自1994年營運至今，因當地趨於繁榮，廠區受制於限建規定已無法擴張，因此在廣州舊廠附近另闢新廠，今年第4季已開始投料，明年1月進行試量產。 金山電廣州舊廠月產能約2億顆，新廠設備月產能雖是舊廠的數倍之多，不過新增的產能不會一次到位，會依照實際的訂單狀況漸次提升。 至於成長動能方面，目前日商在各類電容器領域仍高居第一，近年日幣匯率變動太大，讓經營的難度提升。由於金山電已經是各類產品的合格供應商，景氣能見度高時，報價幾可與日商平起平坐，金山電寄望，除了各類客戶本身的有機成長之外，日系廠商在特定市場淡出之後，可以逐步接收這些市佔率，繼續做穩、做強。
金山電統計，目前TV與監視器相關營收比重達35％，Power端產品也高達35％，剩餘30％散見於工業、車用、伺服器以及雲端等特殊應用上。TV產品一直穩健成長，且隨著TV主流尺寸逐漸擴大，將推升電容器用量，金山電旗下第一大客戶就來自於TV端，單一營收占比超過2位數，金山電同時也是該客戶第一大供應商。 金山電營運風格穩健，且配息毫不手軟，即使股價下跌仍有股息做保護，今年前11月營收達32.15億元，年增10.43％，前3季EPS已達4.3元，法人預期，金山電今年EPS至少5元起跳，明年配息約3.5元，隨著客戶群有機成長以及新廠效應之下，法人預期金山電明年營收至少2位數成長，年營收可望寫下新頁。 (工商時報)
全球政府與業者發展區塊鏈如火如荼，國內金控也鴨子划水。中信金已在今年宣告啟動區塊鏈（Blockchain）發展計畫，加入目前國際最大金融區塊鏈R3聯盟，並成立「中國信託區塊鏈實驗室」，華南銀行日前也宣布完成區塊鏈技術的金融應用模型，各家銀行都積極投入這項新技術。 中國信託個金事業總處電子銀行部協理蘇美勳表示，區塊鏈這樣去中心化的技術必須有許多合作伙伴在同一個「鏈」中，大家才能共享資源、實作應用，因此中信在發展區塊鏈上兵分兩路。 國外的部分就是加入R3、參與國際的實作，因此實作的交易多與跨境有關，像是跨境匯款、貿易融資；國內則是加入財金公司成立的「金融區塊鏈研究暨應用發展委員會」，並成立中國信託區塊鏈實驗室，未來在開發應用上可獲得中華電信與台大、政大技術的支援。不過，今年到明年可能還只能看到大規模的試點實作，預計要到2018年才可能開始商轉。 玉山金指出，目前先與台大金融科技暨區塊鏈中心展開實驗計劃。希望選擇一個封閉場景讓應用落地，也讓主管機關參與指導。也積極參與財金公司區塊鏈發展委員會。 (工商時報)
• 台塑集團綠能事業布局
台塑集團兩岸綠能佈局報佳音！台塑鋰鐵材料科技公司（FEMT）研發的鋰鐵電池正極材料，近年成功耕耘兩岸電動巴士、小工具機、堆高機及高爾夫球場電動車，並成功獲得大陸前三大電池廠國軒高科青睞，營運蓄勢擴大。 尤其，台塑與日本三井化學在大陸寧波合資成立的電解液廠正式投產，也打入國軒高科供應鏈。為表達兩集團強勢結盟，國軒高科董事長李縝今年更帶領百名團隊，大陣仗參與台塑集團運動會。 隨著中國新能源汽車高速增長，近年國軒高科電池業務不斷擴大，產品已被北京新能源汽車、上汽大通、江淮汽車、金龍汽車、中通客車、安凱汽車等車企廣泛應用，成為動力電池領域的領先企業。 國軒高科2015年營收25億元人民幣、獲利逾8億元人民幣。今年上半年公司動力鋰電池業務實現營業收入近20億元人民幣，毛利率高達50.34％。 台塑集團表示，中國大陸2017年動力電池行業規範意見稿，未來產能優勢、技術優勢企業勝出，利好鋰電池龍頭，行業集中度提升。根據中國工信部發布《汽車動力電池行業規範條件》，目前企業擴產計劃預期能達要求的有比亞迪、CATL及國軒高科。 在達標企業較少，行業產能門檻提高及加速行業整合的趨勢下，具規模及技術優勢企業受益明顯。影響所及，集團電池材料、電解液業務也連動推進。 台塑鋰鐵近年兩岸新能源布局活絡積極，除耕耘兩岸電動車，並結合台塑貨運公司切入高效能環保電池模組市場，鎖定汽車啟動電池、儲能系統、工業用電池模組，營運持穩放大。在2015年轉虧為盈後，穩步朝獲利高速衝刺階段邁進。 此外，台塑與日本三井化學攜手合資寧波鋰電池電解液廠已正式量產，初期年產1,500噸；2期工程也正如火如荼展開，預計2017年底開出，總年產規模提升到5,000噸。 (工商時報)
為提振觀光產業，交通部本周將向政院提報觀光產業發展策略，其中包括租稅獎勵措施，擬對觀光旅館業、觀光遊樂業及旅館業，減免地價稅及房屋稅五到十年，適用對象也含承租方式經營者，藉以鼓勵業者創新、帶動產業升級。 交通部本周四（15日）將向行政院報告觀光產業最新發展策略，知情官員表示，觀光產業是政府非常重視的產業，主要為了提升觀光產業的質與量，及健全整個產業發展，提出短、中、長期發展策略，租稅獎勵是其中一部分。
行政院政委張景森9月間密集邀相關部會研商陸客來台減少對策時，除協助降低查定營業課徵銷售額，以減輕稅負外，也請相關部會進一步研議新的租稅減免措施。 交通部與財政部研商後，決定修改發展觀光條例，在第49條增訂房屋稅、地價稅減免措施，上月底並找來業者討論後，初步敲定最新修正版本。官員表示，這項修法案，不僅可解決房屋稅、地價稅上漲對業者的衝擊，也可藉此鼓勵業者創新、提升服務品質，並吸引投資、帶動產業升級，可說是「雙贏」。 知情官員透露，修正草案鎖定三大類，包括觀光旅館業、觀光遊樂業及旅館業，未來只要符合一定條件，就可享地價稅及房屋稅減免。
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