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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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• 近一年西門町總價最高店面交易概況
新春開年房市見春燕！西門町好樂迪西寧商業大樓昨（3）日由上櫃公司全銓以總價22億元賣給瀚星百貨，換算每坪土地成交價逾1,400萬元，全銓該棟大樓自2010年持有，售出獲利逾10億元，此筆高總價交易為低迷房市帶來開春好兆頭。 儘管房市低迷，大戶對商用不動產投資仍情有獨鍾，繼元大馬家2016年7月以躍馬貳號投資公司名義砸下52億元，買下北市信義區「佩芳大樓」整棟，創2016年北市單筆金額第二高的商辦交易案的消息傳出後，好樂迪西寧商業大樓成交不但為今年新春打響第一砲，更引起市場對台北市西區商圈的重視。
全銓租賃昨（3）日以總價22億出售北市萬華區西寧南路62號商辦大樓、樓高8層，土地面積156.4坪、建物面積1,186.9坪，換算每坪土地成交價逾1,400萬元，買方為瀚星百貨，仲介為台灣房屋敦北民生店。 瀚星百貨創辦人吳振隆大有來頭，可說是國內神秘大地主，兒子吳峻毅目前為瀚星百貨董事長。據了解，吳振隆30年前靠接手JUN品牌服飾發跡，也是新永安有線電視董事長，吳振隆熱中收購土地，不僅是西門町大地主，就連忠孝東路、仁愛路都有資產，身價深不可測。 另外，全銓2016年3月才以3億出售同樣位在西門町的漢中街2層樓透天店面，土地坪數11.5坪、建坪41.33坪，當時該筆交易不僅創西門町透天店面總價交易新高，換算成地坪單價超過2,000萬元，也刷新單價紀錄，據了解該筆交易買方也是吳振隆。 台灣房屋智庫召集人葉立敏分析，買方會以22億如此高總價購入，若以投資而非自用角度，至少投報要達3％以上，所以買方應是看準西門町人潮與國際化，加上許多國際品牌競相以高租金卡位。
例如2016年1月運動品牌New Balance於成都路、西寧南路口租下4層樓高、逾250坪打造旗艦店；11月服飾品牌H&M於西門站出口設立1,500坪亞洲最大旗艦店，月租金傳近1,200萬。與H&M僅相隔一條成都路的紅樓旁透店，也被NIKE以3,770萬年租金、換算月租314萬向北市府標得，現正裝修中。 葉立敏認為，西寧南路好樂迪位於萬年大樓精華位置，目前整棟租金每月460～480萬元，顯然還有成長至800～900萬元的空間，投報率上看3％以上。 (工商時報)
六都地政局2017年1月3日公布2016年12月建物買賣移轉棟數，在進入第4季傳統購屋旺季最後1個月，新北市、台中市、台南市年底封關都拉出紅盤，三都紛紛創下全年單月交易量最高，北市也終結連月來的衰退，12月交易重回2千棟大關，也創下全年次高紀錄，桃園、高雄則較上月微縮3％，但若與2015年12月相比，六都衰退約35~60％，以北市年縮6成最慘，至於綜觀2016年，六都全年總計僅18.2萬棟，相較2015年21.8萬棟，則衰退逾16％，創歷史新低量。 六都12月建物買賣移轉棟出爐，雙北市、台南、台中12月交易彈升，台南市12月交易1876棟，較上月1481棟，月增高達26.7％，台北市12月也重返2千棟，共交易2178棟，相較上月1729棟，月增也達26.0％，新北市則彈升將近5千棟，共交易4984棟，月增將近2成，台中市12月交易3510棟，相較11月3118棟，也增加12.6％，至於桃園市、高雄市分別為3284棟、3123棟，相較11月，則皆略縮約3％，不過仍都維持在3千大關。 但若與上一年12月相比，六都皆量縮嚴重，其中，台北市相較2015年同期共5497棟，年下滑60.4％最慘，而台中市相較2015年同期8004棟，年衰退達56.1％，台南市2015年12月3980棟，也下滑近53％，桃園市相較2015年12月6064棟，也衰退45.8％，高雄市比起前年同期4069棟，也衰退37.2％，新北市前年12月7754棟，年縮35.7％最少。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示，2016年第4季傳統購屋旺季進入最後1個月，北中南地區主要因逢年底建案交屋潮，紛紛開出紅盤，北市共2178棟，以內湖區307棟、中山區284棟為交易熱區，加以北市放寬新豪宅房屋稅、中央都更政策優惠等，讓北市終結連4個月買氣衰退，重返2千棟大關，創全年單月次高紀錄，僅次7月移轉量；新北市則以淡水區爆量816棟最多，是2016年來單月買氣最熱行政區，主要由「天藝」、「宏盛新世界1期」大量交屋潮推升，新店區554棟次之，則多來自安坑地區「將捷家和」交屋。
于靜芳指出，台中市、台南市12月買氣也明顯較上月量增，整體而言，新北、台中、台南市皆創下2016年來最高交易量，北市也創全年次高紀錄，桃園、高雄則是上月已登單季最高峰，12月交易大致較11月略減，桃園以中壢區838棟、桃園區676棟穩居熱區，高雄則以鳳山區555棟奪冠，仍是唯一突破500棟的行政區，三民區以409棟次之。
不過，若與2015年同期相比，因當時正值趕房地合一稅上路前的購屋、交屋潮，六都2016年12月交易量明顯衰退3~6成，又以北市慘衰6成最多。 總計六都2016年全年建物買賣移轉棟數共18萬2291棟，再度刷新歷史新低紀錄，于靜芳分析，相比六都2015年21萬8662棟，2016年交易大幅衰退16.6％，由於2015年全台移轉棟數約29.25萬棟，以六都占比全台交易75~80％估算，2016年全台移轉量應落在22.8~24萬棟區間，雖2016年交易低迷，但自住剛性買盤仍在，2017年新案、中古屋價格都勢必再有一番大修正，加上政府解除調控房市、加速老舊建物都更政策，皆是可能促成未來交易量回穩的關鍵。
新北市106年公告土地現值已於元旦公告，全市平均跌幅約0.37％，終止民國92年以來連續14年上漲的趨勢，中和地政事務所轄區之中和區平均下跌約0.88％、永和區則平均下跌約1.78％。 中和地政事務所表示，雙和地區因鄰近臺北市，區位條件佳、生活機能完善，中和國民運動中心、永和國民運動中心落成啟用且相關公園綠地等陸續興建，加上新北環快通車、興建中的環狀線與萬大線等交通建設等題材，支撐房地產交易價格，105年度受國內經濟情勢不佳及不動產稅制影響，整體房市交易量萎縮，市場價格大致呈現持平或微幅下跌趨勢。 經調查估價結果，106年中、永和區地王分別坐落捷運永安市場站及頂溪站附近，中和路及永和路2段之商業區，公告土地現值每平方公尺分別為58萬6800元（每坪約194萬元）及65萬5200元（每坪約216.6萬元）。 中和地所進一步表示，為方便民眾了解雙和地區地價分布情形，該所已建置中永和區106年之「地價級距圖」，該圖以10種顏色來表示公告土地現值高低情形，最高價以紅色標示，最低價以淺綠色標示。 自106年1月1日起可於地所網站業務專區-雙和房市情報站中的公告現值暨地價專區下載，同時亦提供不動產交易與實價登錄相關訊息，歡迎民眾多加利用。 (中時)
• 新北市政會議3日通過《新北市推動防災建築再生暫行自治條例》草案，針對危險建築，住戶願意都更且配合限期拆除、改善者，將一次給足50％容積獎勵並補助詳評費、房租、地價與房屋稅，或最高1000萬整建維護費，將送市議會審議通過後實施。 城鄉局長邱敬斌指出，此新設自治條例是以房屋健檢3級、海砂屋與地震受損的建物為對象，只要住戶同意2年內拆除更新，就給予定額容積獎勵上限50％，免經審議，且可依原建蔽率、原開挖率新建。 此外，邱敬斌說，住戶拆遷後的安置，市府也將給予1年租金補貼，每月可達4000到4500元，重建期間土地無法使用，市府也將全額補貼地價稅，新建後4年內，也會補貼地價稅與房屋稅50％。
若評估後僅需整建維護者，2年內限期改善，將提高費用補助上限到75％，最多1000萬元。目前包括先前工務局老屋健檢、海砂屋通報案例，新北市目前約有100處社區適用本法，可望一坪換一坪。 邱敬斌舉新店大溪地社區為例，該社區有2棟建築，其中一棟為海砂屋，另一棟不是，兩棟住戶因分配問題，讓都更遲遲無法進行，這次新設法令只要是同使、建照範圍，皆一視同仁，避免資源分配不均問題影響都更。 邱敬斌指出，過去危險建築住戶常因建築物後續鑑定費用讓後續流程裹足不前，市府也在去年11月通過「房屋健檢臨門協助方案」，全額補助建築物鑑定和詳評費用。 除了推出多項利多的胡蘿蔔，同法也有棒子條款，若健檢發現房屋有立即拆除或改善必要，基於公共安全考量，若住戶不配合，可依《建築法》規定，輕則限制住居，重則斷水斷電、強制拆除。 (中國時報)
曾是全台規模最大的屏東菸廠，於十五年前關廠，近幾年只見整修不見開放，引發民眾關注，擔心成為蚊子館；文化處表示，屏東菸廠屬國有，現為工業乙種用地，縣府正朝都市計畫變更、委外經營努力，期盼這一、兩年內能打造為文創園區。 位於屏東市民生路與歸仁路間的屏東菸廠，一九三六年因應日治時期菸葉專賣政策興建，佔地三．八九公頃，後因廢止專賣制度、進口菸品競爭等因素，菸葉產量減少，菸廠於二○○二年關廠。
屏東菸廠共有二十四棟廠房倉庫，皆為鋼筋混凝土建築，其中鍋爐室、菸葉除骨加工區、菸葉複薰加工區、中山堂等四棟在二○一○年被登錄為歷史建築，縣府隨後展開鍋爐室、中山堂的修復工程，前者已完工，後者預計今年完成。 縣議員蔣月惠說，接獲許多民眾反映，指屏東菸廠內部整修過，卻不開放使用，擔心成為蚊子館，建議可以做為才藝表演練習場。 縣府文化處副處長曾龍陽表示，因菸廠土地與地上物均屬國有，國有財產署委託屏縣府管理，縣府正專案進行都市計畫變更為文創特定區，完成後即可展開招商，進而對外開放。
雲端科技公司和沛科技證實裁員，創辦人翟本喬凌晨在臉書發文說明，仍有足夠的資金持續經營雲端儲存產品團隊，資遣人數也不會違反法令，並向離職員工致歉。 根據經濟部工商登記資料顯示，和沛科技於2013年5月17日核准成立，實收資本額新台幣8600萬元，董事長翟本喬，董事包括許壽國代表法人鴻佰科技、賀一誠代表法人鴻揚創業投資。 根據公開資訊觀測站資料顯示，鴻揚創業投資是鴻海旗下子公司，主要從事創業投資業務及提供企劃、諮詢與企業經營及管理。鴻揚公司投資鴻佰科技，鴻佰科技主要從事資料儲存及處理設備設計、研發設計製造及銷售。
以下為翟本喬臉書發文全文。
感謝各位朋友的關心，昨天錯過很多電話，沒被接到的朋友請不要見怪。媒體朋友們都會想要證實一些資訊，但任何片斷的資訊都容易造成誤會，所以不能對很多「簡短問一下」的垂詢快速地答覆，還請見諒。 和沛科技沒有外傳的一百二十位員工那麼多。 相信曾經參與過新創的人都能體會，新創公司必須不斷的調整產品線方向，才能因應競爭激烈的市場變化。這次由於合作夥伴針對市場前景改變了產品規劃，所以我們也需要作出對應的調整，關掉了一個還沒公開的公有雲平台。至於已經有很多客戶採用的雲端儲存產品線，仍會繼續維持足夠的同事進行研發、銷售及維護服務。我們仍有足夠的資金持續經營這個產品團隊，我們的資遣人數也不會違反法令。 在有限的資金和時間之下，我們必須把資源用在有最大效益的地方，才是一種負責的態度。對於不能在現在這個時刻繼續為我們的理想共同奮鬥的團隊同仁，我致上最高的歉意。 對於離職的同仁我們都會以最大的努力作最妥善的安排，但很多事情在當事人本身還沒作出最後決定之前，如果從媒體上看到相關報導，心裡一定很不舒服。儘管我們已提出優於勞基法的資遣方案，但為了尊重同仁，我不能在這邊擅自代表同仁發言。所以很多細節都需要尊重當事人的意願，到適當的時候才能讓大家知道。謝謝！
台股去年掀下市櫃風潮！據統計，去年台股有23家公司下市櫃，創近年新高。資誠（PwC）分析，主要有兩大因素，首先景氣不佳導致企業經營不善，另是企業併購成為風潮，資誠執行長周建宏說，若併購能達成「1+1＞2」的綜效，反而可提升公司競爭力，對我國資本市場也不一定是壞事。 資誠審計服務部副營運長林鈞堯表示，近年台灣上市櫃企業總家數持續上升，但「淨增加數」正逐漸減少，顯示下市櫃企業家數逐年增加。 據統計，台灣下市櫃公司家數從2014年的13家、2015年的21家，增至去年的23家，與近年景氣不佳，導致企業經營不善等因素有關。
此外，去年有美光併購華亞科、艾司摩爾（ASML）併購漢微科等跨國併購案，國內則有元大金併購大眾銀行等，皆導致下市櫃企業家數增加。 林鈞堯說，台灣人過去喜歡自己當老闆，然而當競爭日益激烈，產業鏈競爭只有前幾名存活時，最後就會走到產業併購。此外，台股本益比偏低，導致個股股價不高，也讓併購更容易發生。除國內併購外，也有跨國併購，像之前中國大陸股市本益比相當高，「買東西」相對便宜，很多陸企有意買下台灣企業，都形塑了併購的氛圍。 周建宏則說，從上市櫃公司家數這個單一指標觀察，變少好像是不好的事情，但若透過國內併購產生「1+1＞2」的綜效，使得公司競爭力提高，對資本市場也不見得是壞事。 但周建宏也坦言，不樂見太多外資來台併購企業，因為企業被買走後下市櫃，台灣資本市場就少了一塊，進而影響資金動能。他認為，現在政府要鼓勵台灣企業往海外併購，將其納入台灣資本市場，不僅能提高企業成長動能，也能活絡台灣市場，達到加分的效果。 (工商時報)
美妝精品連鎖通路寶雅（5904）去年大舉展店26家、達到全台157家規模，今年將會繼續拚展店，目標25家；而且持續去年起在台北市連開4家店，今年元月續攻台北蛋黃區，預計21日開林森北店，近中山國小捷運站規模達400坪，今年更有計畫搶進信義計畫區。 法人指出，寶雅展店速度快，而且自2015年起從城鄉包圍城市，2016年股價漲跌幅很大，從295元到488元不等，昨股市開盤小漲，收盤小跌來到372.5元，外資、投信等法人對寶雅去年獲利與今年展店速度仍然有信心，續買進。 寶雅強調，去年開店數達26家，比計畫中25家還多一家，今年將持續展店25家，且配合一例一休新制，寶雅積極對外廣徵儲備幹部，以因應更多展店計畫。
此外，為了因應寶雅商品力「多樣少量」的流行經營模式，去年擴建物流中心亦持續興建中，估今年底可望完工啟動。 百貨零售業雖然低迷，但百貨股王寶雅2016年前3季淨利8.75億元、EPS達9.08元，年增逾2成，法人估2016年EPS可望逾12元；以目前2016年前11月營收達112.71億元預估，2016年全年營收可望破120億元。 寶雅強調，去年一整年在台北市就開了四家店，包括大安東門店、松山饒河店、士林芝山店與東湖康寧店等。儘管租金成本比過往2～3線城市高很多，卻一度為大摩評等股價有望上看550元，不過此一利多題材在炒了半年後，寶雅股價進入整理格局，回到400元以下，法人分析，主要是台北市大店租金高，影響獲利，且延長獲利期。 而根據寶雅指出，今年台北蛋黃區是否拓點更積極，全靠「隨機」，有適合據點比較重要。法人指出，寶雅目前全台157家、至少有三分之二獲利，還能支撐台北開店計畫，元月21日要開的林森北店，也是正巧有大店面租約到期釋出，所以都要靠機會，至於信義商圈，目前都有開發部門覓地，但是可以確定的是，大台北地區門店客單價均比其他區域店高。 值得注意的是，一例一休後，人事成本提升，寶雅原計畫以降低營業費用控管推升營益率，包括每家分店用人數由25人降至20人，以及降低水電等公共費用等，恐怕生變。 (工商時報)
永冠-KY近5年合併營收及獲利
永冠-KY（1589）趕在去年底前，以子公司永冠能源材料台灣分公司名義，與台中港務公司完成土地租賃契約換約。永冠台中港區新廠預計今年6月動工興建，2018年底前完工啟用，生產5MW以上大型離岸風電鑄件為主，年產能5萬噸，今年出貨目標先訂為14萬至16萬噸。 永冠主管指出，永冠配合政府風電產業政策遷移至「台中港工業專業區II」，由永冠能源材料台灣分公司與台中港務公司去年12月30日簽約，建廠用地從原先台中市清水區海濱段臨港小段，原本為面積約4.6萬平方公尺，換至台中市龍井區福麗段，土地面積約為4.9萬平方公尺，預計2月底完成土地測量以及交地，租約使用期限從2015年7月10日至2035年7月9日，變更為2017年1月1日至2036年12月31日，而租金則維持當初簽約規定，未隨土地公告現值或市值提升而提高。
永冠主管表示，永冠台中港新廠預計今年6月動工興建，2018年底前完工啟用，生產5MW以上大型離岸風電鑄件為主，年產能5萬噸，今年資本支出為12.5億元。 永冠主管指出，永冠因產業機械及塑膠射出成型機鑄件外銷訂單因美國需求旺而增加，加上風電鑄件訂單穩定，目前每月接單1.4萬噸，2016年初估出貨量超越下修後的目標15萬噸。 永冠主管表示，永冠去年初新併購大陸上海鑄一廠去年11月試量產，但需要取得認證才能交貨，預計今年第3季大量生產3MW風電、產業機械及塑膠射出成型機鑄件。雖然產業機械、塑膠射出成型機外銷美國訂單成長，帶動對鑄件需求，永冠2017年出貨目標暫訂14萬至16萬噸。 法人依照去年12月底新台幣、人民幣兌美元匯率貶值而有匯兌收益挹注，永冠去年前3季EPS為6.62元，第4季EPS可望優於第3季1.34元，全年EPS超過8元。永冠昨天股價上漲1元、收104元。
台中國際機場最新推動計畫
台中清泉崗機場更名為台中國際機場，昨（3）日正式揭牌，該機場去年度總旅客量達238萬人次創歷史新高，另機場也將斥資15億元，再增建過夜機坪及國內線航廈整建，計畫分別在107年及108年完成，屆時機場的年營運容量可達305萬人次。 至於機場快速聯絡滑行道，預定今年3月30日完成啟用，屆時可縮短飛機起降時間。此外，交通部也正辦理「台中國際機場2035年整體規劃」，讓台中國際機場成為國際化的機場。 交通部長賀陳旦指出，除桃園、松山機場外，為吸引國際航空公司飛航台中與高雄等中南部國際機場，交通部繼102年調降台中及高雄機場降落費外，今年1月1日起再較去年收費下降20％，期盼提高各地區旅客進出便利性，拓展中南部觀光旅遊。 賀陳旦還透露，除了停機坪擴建外，也將協助陸續規畫進出動線及周遭交通道路拓寬，並結合航太工業發展維修工業，透過未來空間合理配置，全面帶動台中的成長。
台中國際機場揭牌暨台灣銀行台中國際機場分行開業，昨在機場舉行，除了賀陳旦外，還包括台中市長林佳龍、立法院副院長蔡其昌、台銀金控董事長呂桔誠、民航局長林國顯，及觀光旅遊局長陳盛山等人，均親自出席。 呂桔誠表示，今年還會申請在台中精密機械創新園區設立分行；至於海外分行目前共有紐約及東京等11家，今年不打算再增加。此外，為提升組織效能，原二級單位的台灣銀行行員訓練所，本周五將提升至一級單位。 關於台中國際機場航班或航點增加方面，林佳龍昨也捎來好消息。他指出，台中國際機場積極發展國際廉價航空特色，與桃園國際機場互補。其中，包括越南胡志明、泰國曼谷、澳門、新加坡航線，今年將陸續開航。 接著，包括過夜機坪、國內線航廈等整建，也將於民國107及108年完成，可提高台中國際機場的營運架次及旅運人數，讓「貨從雙港出，客從雙港入」可美夢成真。
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