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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
• 地上權住宅目前主要爭議
地上權住宅貸款，財政部國產署將再向金管會求救。知情人士透露，由於地上權住宅貸款本身的擔保品，僅有「建物」、不包括「土地」，因此，銀行對於地上權貸款興趣缺缺，對此，財政部國產署再思考解套之道，擬向金管會爭取將地上權的土建融或房貸，排除在銀行法第72條之2的計算範圍外。
財政部國產署的地上權標案在去年頻頻流標，使得國產署不得不急尋應變之道，除了在數周前找八大行庫高層開會，授意八大行庫多作一些「地上權」房貸，以提振地上權低迷的買氣，國產署近來打算更進一步提出新對策，向金管會爭取排除在銀行法第72條之2上限規定外，該訴求預計在農曆年後向金管會提出。 所謂銀行法第72條之2，是指包括房貸或土建融等在內的所有不動產放款，合計不得超過銀行的存款加計金融債券總量30％；先前，外界最熱議的都更，政府為了大力推動都更政策，已決定由內政部直接在「都更條例」專法，訂定特別條款，直接都更相關的土建融、房貸，排除在銀行法第72條之2範圍外，如今，由於地上權並無特別專法，因此，國產署擬向金管會爭取，透過金管會發布解釋函令的方式，將銀行承作地上權包括土建融、房貸等金額免計。
行庫高層坦言，目前各銀行的不動產放款，普遍都已經到達整體銀行存款比重的28％，或是29％，基本上都已算快要「拉警報」，因此銀行在案源上更加精挑細選，相對於一般的房貸既有建物，又有土地擔保品，地上權房貸總是「缺了一角」，只有建物，但土地所有權卻在政府，而非借款人身上，因此銀行在所能承作的不動產放款胃納量有限下，自然不會選作地上權授信。 倘若地上權放款能免適用銀行法第72條之2的規定，情況將大不相同，因為不會排擠到行庫承作其他所有權完整的房貸業務，但現在社會住宅的土建融及房貸放款，行庫也正向金管會爭取排除適用銀行法第72條之2規定，還尚未有下文，金管會願否開善門，還得觀察。 (工商時報)
• 2016年五大銀行新房貸金額11年新低
2016年房市冷冷清清，內政部統計顯示，6都買賣移轉棟數僅18萬棟，創下26年新低，比金融海嘯及SARS風暴時都還要慘，中央銀行統計的五大銀行新承做房貸金額，恐怕也將創11年新低。 根據央行每月公布的五大銀行新承做房貸金額統計，去年前11月為3,910億元，月平均約355億元，如無意外，全年估計將低於4,300億元，創11年來新低紀錄，且與2015年全年4,464億元相比，年衰退估計逾4％；台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行承做房貸的比重，合計約占全體銀行的4成左右，一般被視為觀察房市的風向球地位。
央行統計顯示，五銀行新房貸金額2005年衝破5,000億元大關，接著的2007及2008年略為減少至5,000億元之下，但從2009至2014年雖跨越全球金融海嘯，卻連續6年均達到5,000億元之上，甚至在2011年更直逼6,000億元大關、創歷史新高。 銀行房貸主管指出，在6年期間，房市在投資客大力炒作下，交易量暴增且房價大漲，央行也不得不祭出4次選擇性信用管制，抑制房價不正常飆漲，財政部也透過租稅手段，2015年房市終於反轉向下，投資客幾全部退場，近2年來全由自住客撐場，全年新承作房貸總額將連續3年下滑。 銀行房貸主管認為，去年房市延續前一年的低迷，雖然央行大幅鬆綁房市管制，全年新承作房貸總額估計仍將持續下滑，並且低於2015年，再創11年新低。 (工商時報)
台北市為落實居住正義，柯市長自上任推動於4年內興建2萬戶的公共住宅的承諾與決心，積極以多元方式增加公共住宅存量，目標在2018年完成2萬戶公宅順利啟動興建，長期希望台北公宅戶數占全市住宅存量由0.68％提昇至5％，讓人人都能安居台北。台北市都發展表示目前除已完工出租中之7處公宅，以及向捷運局代租取得作公共住宅570戶聯開宅，共計1,116戶。興隆二區總戶數526戶，也預計2018年3月入住為目標。
另外，內政部為落實推動8年20萬戶社會住宅目標，希望籍由已完成社會住宅推動分享交流，讓其他籌辦社會住宅縣市能相互汲取成功經驗，目前已建構「社會住宅推動聯繫會報」平台，訂於2017年1月23日下午2時在台北市興隆公共住宅一區召開第一次會報，該會報將由內政部營建署及都市發展局共同主持。 本次社會聯席會報台北市分享的主題包含整體住宅政策與推動、公共住宅建築設計及管理維護及營運，台北市政府都發局表示在公共住宅規劃，包括托嬰托育設施、長照等社會褔利設施，對於里民活動場所及停車空間等公益空間需求，都已經納入公共住宅參建。 另外公共住宅同時規劃具耐震、永續、節能、無障礙，及實踐智慧社區等多重意義及品質的提昇。希望藉由本次會報能與中央、各縣市地方政府溝通社會住宅推動情形，相互學習、交流社會住宅興辦方式與成果，可精進社會住宅推動工作，也分享在有限時間及人力的壓力下執行的甘苦談。
• 中國企業出海併購儼然成為新潮流，光是2016年，中企海外併購金額就高達1,050億美元，再創新高。不過市場分析，隨著國內外對於收購業務逐步加強監管，可能導致中資企業更難收購其核心業務領域以外的企業。 根據湯森路透資料，儘管2016年中資完成的海外併購較2015年大增46％，但隨著美國和西方國家對海外買家設置更多的監管限制，亦有高達350億美元的中企併購交易告吹，同樣創下歷史新高。 這些國家提高併購監管的理由，是擔心中資持有戰略性資產及某些併購可能引發安全問題。反觀2015年，失敗併購案的總金額僅為20億美元。其中，美國市場是中資企業海外併購的首選目標，但失敗的大型併購案也最多。 路透報導稱，隨著川普上任美國總統之後，其在競選期間的貿易保護主張，恐讓這類監管阻力更加嚴重。 除了西方國家的監管障礙，中國官方為了減輕人民幣的貶值壓力進一步加強資本管控，也限縮了中國企業「走出去」的布局。
中國國家外匯管理局憂心資本加速外流，自2016年12月起開始審核資本項下500萬美元或以上資金的匯出，並加大對大型海外併購交易的外匯審查。 中國銀行界人士表示，該項措施將讓近期考慮全球併購交易的中資企業望而卻步，特別是那些試圖購買的資產與自己核心業務並無直接關聯，或者無法清楚交代收購資金來源的企業。 據統計，在中資企業已宣布的交易中，目前還有逾800項有待完成。銀行家及律師警告，許多交易可能終將無功而返。 有律師稱，面對中資企業海外併購的不確定性，海外賣家可能要求更高的「分手費」，以確保中資競購方有信心能夠完成該筆交易。在某些情況下，賣家可能要求以最多10％的交易金額作為「分手費」。而在之前的一些交易中，分手費占交易金額的比率還不到5％。 (工商時報)
• 炎洲集團旗下商旅飯店資料
無懼陸客縮減衝擊，塑化廠炎洲、上曜挾自有土地資源，各於北台灣（台北、林口）、南台灣（台南），興建推動中小型特色商旅，搶攻自由行、國旅商機。 炎洲、上曜認為，自由行、國旅民眾訴求特定旅遊，不會要求進駐大型飯店；在運作規模不大、自有土地資源支持，搭配自行規畫的科技商旅、台南自由行美食部落格經營，期盼異軍突起。
炎洲集團近年積極多角化經營，繼興建住宅不動產開發後，也伺機將手中既有商辦大樓，調整跨足旅館事業。其中，斥資12億元打造的第一家豪華型商務旅館「UINN BUSINESS 悠逸商旅」因臨近士林夜士，是日、韓觀光客、商務客喜歡地點，訴求搶攻商務客及自由行客源。 炎洲集團執行長李書緯表示，試營運期間，立即吸引國內外旅客的關注，創造近8成的住房率，線上平台評價8.9分以上的佳績。在林口、台北三類型旅館相繼完成布局後，估計每年可貢獻1.5億元以上營收。
悠逸商旅是炎洲集團第三棟落成的旅館，與其餘二棟不同，是以商務型為主；特地融合巧思及智慧化科技，期望在傳統飯店市場外切割出新路線。另外二棟則是鎖定年輕背包客族群；第一棟為林口休閒旅館，第二棟為重慶南路青年旅館。 李書緯說，後續還擬在新莊副都心積極規畫第4家旅館，為5星級規格，加乘擴大集團旗下資產活化、開發績效。 上曜指出，台南地區每月平均旅客來到200萬人次，一般住房率多在80％以上，假日常一房難求，且目前台南地區八成民宿均未合法申請立案。看準台南未來絕對會走向國際觀光城市，除將啟動的台南安平港計畫及海空港整合勢在必行，旅遊觀光及經商需求日益增多下，決定進軍商旅市場，興建中型商務旅館。 上曜並結合轉投資永捷公司，合資成立飯店管理公司，於台南金華段、公園段（台南火車站）土地，興建商務旅館；其中，金華段先前推動，投資規模約2.4億元。
• 中美晶（5483）旗下的環球晶（6488）在併購SunEdison半導體公司之後，一舉躍居全球第三大半導體矽晶圓廠。中美晶董事長盧明光昨（22）日表示，環球晶現有的客戶群是史上最好，加上開始擁有產業界的發話權，儘管規模和技術能力不是前三大當中最好，但有信心未來在「EPS和股東權益報酬率等各種指標上都會最佳」。 盧明光身兼中美晶、朋程等公司董事長一職，昨日則是在朋程的尾牙場合做了上述表示。他說，中美晶多年來透過半導體和太陽能兩大主軸交互運作，以2008年來說，藉由太陽能產品線帶來的獲利高峰，當時得以併購美國半導體廠Globitech，跨入8吋半導體矽晶圓，2011年則是將半導體部門切割獨立為環球晶圓，2012年再購日本Covalent Materials，去年年中先併購丹麥廠商Topsil、年底則併購美國SunEdison的半導體矽晶圓廠。
盧明光說，透過多次併購，環球晶已經是僅次於日本信越及日本SUMCO之後的全球第三大廠，對於外界詢問「何時還會有併購？」他強調，中美晶集團通常都會在併購完成後，先歷經一段時間的整頓，才會展開另一波的併購。而中美晶集團的幾次併購，對象的規模和技術都比自己要大要好，但終究都能發揮出很好的效益。 盧明光評估，太陽能產業的大環境仍持續動盪，而中國大陸在太陽能領域有五大優勢，包括國家政策補助、整體供應鏈健全、各層供應鏈的成本較低、產能佔全球7成，以及擁有全球最大市場等，因此，目前仍未到併購的時機。
他強調，中國大陸現階段雖有優勢，但只要等到大陸官方政策轉向、政府不再盲目支持，以及廠商現金枯竭等，就是台廠起來的時候，只要時間到了，中美晶就會出手併購。 對於併購SunEdison半導體廠的現況，盧明光認為「進度比想像中順利」，尤其是投資者及銀行團積極參與，讓該公司得以比預期早取得充裕資金、提前完成併購。他說，今年第1季是併購後的重要整合階段，可能會略微影響營業表現，但整合的進度可望超前。 對於併購SunEdison半導體的效益，盧明光更是讚不絕口。他說，併購完成後，環球晶的全球銷售網趨近完美，全球前十大半導體矽晶圓代工廠都是客戶，且從營收來看，台灣市場約占22％、歐洲占23％、韓國占16％、日本占15％、美國占15％、大陸占6～7％，比起其它競爭者專注少數市場來看，環球晶最為平均，而且隨著規模壯大，開始有產業的發話權。 (工商時報)
被動元件電感廠美桀（5255）董事長羅鵬程表示，去年量產的重慶廠今年將再追加30條全自動化生產線，規劃在1～7月分批導入設備，產能也可望分批釋出，高度看好今年的擴產效益， 美桀21日舉行尾牙，由於去年前3季累計EPS達1.61元，已逾前兩年的獲利總和，董事長羅鵬程當日大方送出1,200萬元現金，最優秀的業務一人獨拿386萬元，羨煞旁人。
美桀的重慶廠去年開始量產，今年還將追加30條全自動化生產線，因設備廠產能供應不及，因此只能規劃在1～7月分批導入，而無法在年初就一次到位。不過，即使是分批增設生產線，對於今年所帶來的擴產效益仍是相當可觀。 美桀去年合併營收達13.89億元，年增19.82％，為4年以來新高紀錄，累計前3季EPS已達到1.61元，較前一年度同期呈現巨幅成長，上季合併營收3.9億元，為歷史次高水準，年增率達19％，由於上季營收仍貼近新高水準，法人預期美桀去年EPS可望略高於法人估值。 美桀籌資計畫已於11日通過主管機關核准，預計在今年3～4月間辦理，包含1.5億元有擔保可轉換公司債，以及500萬股現金增資，資金將用於充實營運。 (工商時報)
• 路透報導，做為日本房市指標的東京商用不動產，在面臨大量新辦公大樓供應，和白領人數下降減少需求，導致市場供過於求價格出現鬆動。外界認為東京商用不動產市場在去年達至高峰後將開始回落。 東京商用不動產市場在過去3年來大幅回升，除了受首相安倍的經濟政策刺激外，超低利率和東京房市在報酬與房貸成本等方面，都優於其他已發展國家房市而吸引投資人。 另外，日本企業重拾信心而增加辦公空間的使用，降低了東京辦公室空置率，也讓辦公室租金自2014年以來就持續攀升。 但專家和商用不動產業主都預期辦公室租金將從明年開始下滑，因為不斷有新辦公空間供應市場。
日本生命保險指出，雖然東京辦公室空間幾乎全被使用，但只要經濟轉弱，企業租戶就可能減少使用空間或搬到租金較便宜的地區。 一旦發生這現象，辦公大樓的業主就可能降低租金來因應。在大量辦公室空間供應下，勢必會影響供需之間的平衡。 住友三井信託估計在2018年到2020年東京奧運之間，東京會新增200萬平方米辦公室空間，相當於去年中東京總量的逾8％。 雖然這新增的空間可望被租用，但老舊的辦公大樓卻可能因此被空置。而且新辦公空間的需求不會持續擴大，是因為金融機構不會增加其辦公室的使用空間。 在市場憂慮租金未來將下滑之下，已反應在不動產公司的股價上。 東證指數（TOPIX）的不動產類股指數，去年在TOPIX的33個分類指數中的表現為第26名。 雖然東京辦公室空置率自2012年6月到現在，已從9.43％下降至3.61％，但住友三井信託預期空置率將再次上升至約6％，超過被業界視為健全水準的5％，讓租月從2019年開始下跌。 (工商時報)
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