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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
農曆金雞年一開春，房市就開出好采頭！最新出爐的全台六都建物買賣移轉棟數同步「報喜」，1月共1.56萬棟，年增率大噴出37.5％，打破2016年只有24.5萬棟，創下1991年以來25年的破底新低量的僵局。其中，機場捷運終於在昨（2）日試營運的題材，帶旺新北市、桃園房市。房仲業樂觀預期，今年有機會「破底翻」。 新春開工第一天，六都市府地政局陸續「報喜」，1月建物移轉件數紛紛開出紅盤。六都中，台北市攀升24.5％；至於新北市表現最亮眼，年增高達70.1％，桃園市激增32.3％，二都都擁有機場捷運試營運的題材；台中市增加27％，高雄市也增加20.4％。
1月房市買賣移轉棟數逆轉勝，主要原因是去年初有總統大選，及房地合一實價課稅正式實施，加上元月農曆過年本來就是買賣移轉的淡季，因此壓低比較基期所致。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年1月下旬為春節過年，1月的工作天數較少，然而買賣移轉棟數依然出現強勁反彈；如果考量工作天數的影響，實際上的反彈動能，可能比數據反映的更為強勁。 六都表現最好的是在新北市，移轉棟數為4,517棟，成交主要集中在淡水、板橋、新莊；原因與新案密集完工交屋、機場捷運試營運題材撐出買盤有關。 21世紀不動產營運處協理張恆嘉表示，新北市經過價格盤整、央行解除信用管制後，還是最令人期待的區域。尤其林口有機場捷運通車、淡水有輕軌捷運等交通建設加持，價格經前波低量的測試，已更符合買家期待，2017年有機會見到較明確的回溫訊號。
台北市1月買賣移轉棟數為1,763棟，張恆嘉認為，最近幾個月高單價的豪宅，詢問度、成交量，都同步增加，尤其是台商回流帶動成交量反彈，也成為2017年可持續觀察的訊號，若是豪宅市場逐漸減套，那麼房市回溫可期。 至於桃園市1月移轉棟數為2,516棟。張恆嘉表示，桃園近年來買盤多集中在桃園、中壢、楊梅；反觀許多計畫開發區、重劃區，空置率較高，對房價的破壞力，還是持續醞釀，預期短期內還是捷運沿線的需求，較受矚目。台中市為2,897棟；台南市為1,445棟；高雄市也熱力四射，達2,518棟。 展望2017年，曾敬德表示，政府調控措施已告一段落，加上房市已盤整2年，最近已有布局長線的買家進場，而在去年低基期的效應之下，預期2017第1季的買賣移轉量，可望反彈，全年可望超越2016年的24.5萬棟，交易量呈現「破底翻」的契機。 (工商時報)
各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業，原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地，若經查獲有出租或供營業使用，除補徵差額地價稅外，可處短匿稅額三倍以下罰鍰。 地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象，並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。 一般自用住宅用地稅率為千分之2，一般用地稅率按千分之10至千分之55累進稅率課徵，稅額相差至少四倍以上。
嘉義縣財政稅務局表示，今年將針對適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地列為清查重點，除了運用營業稅籍、租賃所得資料及各項租金補助資料，查核房屋有無出租及供營業使用的情形外，也運用戶籍資料，全面清查自用住宅戶籍設籍情形是否符合條件。 若土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬全戶遷出，無人設籍，就不得再享有優惠稅率課徵地價稅。 另外，民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單，都屬於將土地改作出租用途行為，也不適用優惠稅率。 而原工業用地，並適用特別稅率課徵地價稅的納稅人，該局表示，只要有停工或歇業、工廠登記證被註銷，且使用情形變更或該土地所有權人變更等，不適用優惠稅率時，應在30天內主動申報，恢復按一般用地的稅率課徵地價稅，以免被查獲後除需補應納的稅額外，並處短匿稅額三倍以下罰鍰。 該局提醒，土地如不符合減稅規定，稅務局將會發函給該筆土地的所有權人，因此民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動，也應主動向各分局申請變更，才不會讓相關文書延誤送達。
不符優惠稅率範圍
圖／經濟日報提供
數字科技(5287)根據591房屋大數據調查發現，今(2017)年1月與去年同期的租金表現，雙北市房租普遍有上調情形，其中台北市分租套房年漲7%最明顯，進一步觀察台北市各區表現，中正區分租套房調整22.3%最多，主要原因為，內政部房屋租賃新制，自2017年元旦起實施，雖然對租屋族更添保障，但部分新制可能墊高出租成本、使房東漲租。 根據591房屋交易網資訊，今年1月，台北市各租屋物件，租金與去年同期相較，平均成長2.9%-7%；新北市則平均成長1.8%-5.2%，顯見房屋租賃新制上路，房東因成本增加，反映在房租價格上。
其中，台北市分租套房2017年1月租金，單坪租金 1547元，與去年同期相較，年增7%，主要原因為，都會區租屋，「分租套房」因月租金相對「獨立套房」便宜，且亦可享有獨立的生活空間與衛浴，是小資上班族的首選，交易熱帶動房租上揚。 根據統計數據進一步觀察北市各區分租套房，調漲最多前三名依序是中正區22.3%、大安區16.1%以及松山區11.9%。數字科技表示，台北市中正區交通便利、生活機能良好，涵蓋台北車站、公館與師大生活圈，學生與上班族群都相當多，租屋市場十分活絡，今年1月中正區單坪租金1,830元，更衝上台北市各區最高，與去年同期相較，租金調漲逾2成。 數字科技表示，新北市幅員廣大，若以租屋物件較多、租賃較為活絡的區域來看，板橋、中和、土城、淡水等行政區，今年1月整層住家的刊登筆數都逾百筆，單坪租金行情也都有2%~24%不等的漲幅。
房市業者表示，現在房市以實際住屋需求為主，缺乏外資進駐與陸客來台的因素，2017年商辦與店面市場恐持續下探。 太平洋房屋行銷顧問李季鴻指出，全球經濟不振，對外，台灣缺乏外資來台的誘因，對內，台灣企業也不景氣，未能擴大規模，商辦市場缺少需求。
過去不時傳出創新高價的黃金店面，在陸客大減後，即便連黃金商圈的忠孝東區也屢傳店面空置率過高，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，店面空置窘況今年將達到高峰，主因為2013年不動產市場與國內觀光消費盛世所承租的五年約店面，2017年租約將陸續到期。 遊客退潮，加上內需無法支撐逛街產業下，降租成為唯一解方，包括愛迪達、頂呱呱、前身金石堂的星巴克一致降租，但像是Miss Sofi、前糖朝餐廳持有方租金姿態仍高，若延續此態勢，今年恐面臨店面空置高峰。
• 三大股本破百億建商購地卡位戰
新春連續假期房市出現熱銷亮點，看旺未來剛性房市需求不墜，潤泰新（9945）、國建（2501）、興富發（2542）三大資本額破百億的建築業龍頭，2017年初以來，累計已砸下60億元，分別在北、中、南三大都會區，大舉獵地。潤泰新計畫今年推案350億元、國建70億元、興富發至少也有300～400億元，第1季2月至329檔之前可望推出新案，試水溫。
由於2016年國建營收、獲利可望挑戰歷年新高，滿手現金，新案平均銷售率也屢屢站上9成，因此看好農曆年關之際，再加碼10.25億元，買下台中市昌平段1,153坪土地，每坪取得成本約88.85萬元，加碼擴大中台灣的企圖心旺盛。 國建繼2016年的營收已創下歷年新高，達187億元，年增達9成；法人預期，國建在去年第4季減資3成之後，全年的EPS獲利不容小覷。昨（2）日是台股開紅盤，買單持續卡位，股價也以強勢表態，最高來到19.1元，終場以18.9元收紅，漲幅1.34％。 開春後，國建將籌備推出3筆、總銷約70億元的新案，包括文山區都更案14億元；竹科園區旁佔地1,600坪大案，預計329檔期公開，總銷近40億元；接下來也準備推出竹北「TWIN PARK」第3棟。
潤泰新去年營收續增0.81％至131.6億元，創下歷史次高紀錄，獲利也看增。今年1月砸進38.3億元買進台北市南港土地和道路用地；雖然昨天小跌0.25元，收在37.8元，但潤泰新已備妥350億元新案，其中總銷上看200億元「敦峰」，在1月打頭陣，先行潛銷，可望是今年重頭戲。
興富發2016年繳出史上營收次高350.81億元、年增1.28％的成績單，蟬聯「營收王」寶座；進入2017年，口袋麥克之際，再度加碼9.95億元收購高雄左營3,040坪土地，重兵部署南台灣，絲毫不看淡房市。 興富發昨小跌以46.1元收黑；集團總裁鄭欽天才在尾牙宴中宣示，2017年集團將維持推案300～400億元的規模，首季329檔以板橋江翠北側重劃區新案為首發，取得建照後推出；另外，集團今年也將跨入商場事業，預計在高雄開出首家區域型社區百貨。 (工商時報)
房市回溫？五大銀行新增房貸2016年12月升至446.52億元，寫下一年來新高，但是否就此能持續向上，銀行業者及部分房仲業者認為，恐是曇花一現，未來回落機率較高。 而2016年12月新增房貸以446.52億元，寫下一年來新高，但去年整年新增房貸僅4357億元，創下2006年以來的11年新低，並連續兩年不及5000億元大關，雖然今年房市整體交易量有機會向上，但新增房貸2017年是否有機會觸底回升？
業者認為，「還很難說」。 銀行業者指出，現在房市主要為自住市場，相較於過去，較不會大起大落，今年缺乏大好的理由，持平機率高，不過因現在房市反轉，房價下跌，銀行在鑑價與放款成數也較保守，也會導致新增房貸數據較為收斂。 太平洋房屋行銷顧問李季鴻指出，年底不僅為交屋旺季，且年關前有資金需求者也會拿房增貸，都是導致去年12月新增房貸提升的原因，而今年房市並無太多利多，要見明顯好轉並不容易。
香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫分析，由於新增房貸除中古屋交易外，也包含新屋過戶，而過去兩三年房市熱，新屋交易量大，不少價高新屋去年完工過戶，而使新增房貸增加，不過今年新屋過戶量應會減少，將導致新增房貸金額降低。
華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑昨（2）日表示，華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照，進行自有土地都更，希望帶頭示範，力挺都更政策，目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。 據透露，華南金計畫都更的土地，是位於新北市土城區，鄰近鴻海集團的土地，該土地是由華南金集團子公司所持有，結合當居民自有土地，去年底已完成土地整合與相關流程，估計3月就能拿到建築執照。
根據華南金規劃，該土地占地面積達2,000多坪，將用來興建12層樓高的功能性大樓，由於該土地非由銀行持有，因此完工後新大樓自用比率將不受銀行法第75條自用比重至少20%的限制，部分樓層將出租或出售。 據了解，這塊位於新北市土城區的都更，從住戶、土地整合以及興建規劃，已經規劃約二至三年之久，華南金董事長吳當傑去年9月12日上任後，就指示相關部門加快進度，在吳當傑積極推動下，預計3月可順利取得建築執照。 第一銀行總經理周伯蕉也說，一銀在2005年就積極投入都更，銀行也將部分老舊行舍重建、自有土地興建計畫，列為年度重點工作，將配合政府都更政策，快馬加鞭推動都更。
舉例來說，位於延平南路的延平大樓，本（2）月將對外公開招標，台北市重慶北路的大同分行也已開始進行重建工程，新行舍預計二年後完工。 周伯蕉指出，銀行投入都更面臨最大問題在於法規與整合不易，例如，一銀北投分行與行舍後分的土地，就卡在該筆土地是一銀與台北市政府共同持有，加上與附近店家整合尚未取得共識，讓部分都更案一直拖延。
彰化銀行則預定將五個屋齡較高自有行舍拆除重建，包括位於台北市延平北路北門分行、天津街宿舍以及位於重慶南路的台北分行，都是列入拆除重建的名單。 行庫主管說，行舍重建後通常可使用面積變多，對銀行來說，通常營業用的行舍只需要一、二個樓層就夠了，現在鬆綁重建後自用比例規鬆綁，對於銀行而言，可多出更多的空間可望增加租金收益。
大毅（2478）回應凱美（5317）公開收購案，四問國巨集團，並質疑凱美獨立董事、關係人曾在2007年，加入國巨對大毅科的非合意併購，買進成本在200元，該價格紀錄為何未列入股票評價基礎考量？且大毅的不動產價格久未進行重估，似暗示收購價格過低。 大毅漲破公開收購價之後，昨日漲勢暫歇，公司派上傳超過3,600字的審議委員會審議結果，回應凱美的公開收購邀約，從收購金額、財務槓桿、收購價位以及反托辣斯的角度，四問國巨集團，其中對收購價位的質疑最引人注目。 大毅質疑收購價格的合理性，指大毅2007年間亦曾面臨國巨為首之非合意併購案，當時大毅股價曾經超過200元，凱美獨立董事、關係人分別以每股200元取得大毅股票，該歷史價格紀錄，為何未列入股票評價基礎考量？ 此外，大毅也稱凱美事前並未與「董事會」達成合意收購，大毅的不動產久未進行重估，是否造成取得成本與評價時之公允市價差距甚大？股權評價結果是否允當？ 本次公開收購雖由凱美發動，但大毅指出，國巨對智寶有實質控制權，而智寶為凱美之控股公司，國巨對凱美形同具有控制力，凱美擬公開收購大毅45％普通股，應將國巨、智寶、凱美以及大毅之主要產品市占率、營收做綜合判斷，以釐清是否需向公平交易委員會提出事業結合申報。
大毅認為，國巨與大毅主要產品均為晶片電阻，二事業結合後晶片電阻市占率將高居全球第一，無論於台灣公平交易法規範，或全球其他國家市場反托拉斯法之管制，宜先釐清，以確認公開收購案沒有違反結合管制規範。 至於收購案所需資金來源，約89％即17.34億元係以銀行借款支應，其銀行貸款比例顯然偏高，凱美將來是否可利用營業活動創造足夠之現金流量而償還貸款？並以凱美去年前三季營業現金流量為負值狀況下，高額舉債進行公開收購，財務槓桿運用是否過大？大毅審議委員會的審議結果雖然不具法律效力，但是某種程度代表大毅的態度，業界人士解讀，大毅恐怕自始還是不同意國巨集團的公開收購，及未來可能的合併計畫，而國巨仍透過凱美出價，可能試探大毅態度的成分居多。 (工商時報)
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