|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
建商表示，地上權不動產之所以滯銷、甚至頻頻流標，最嚴重問題是地租呈倍數的不合理暴漲，並非是否鬆綁銀行法第72條的問題。財政部要順利推動地上權土地標售、解決地上權住宅問題，應該要全面通盤檢討，建議地租乾脆比照地價稅，其次再建立利率、貸款成數的遊戲規則，以打通二手流通市場。 華固建設總經理洪嘉昇表示，近年地上權土地標售屢屢乏人問津，關鍵根本不是在於地上權貸款要不要排除在銀行法第72條之2的問題，因為現在儘管有不動產放款30％的天花板上限，可是絕大多數銀行都還有quota（配額）、根本沒用完，那是因為銀行自有風控、不想做太多不動產放款，既然還有quota、又幹嘛去作風險較大的地上權貸款呢？其實地上權問題，關鍵就是在於地租呈倍數式的暴漲，令所有投資人聞之怯步。 洪嘉昇說，財政部應該要弄清楚，公告地價每三年大幅調高，已造成地上權土地無法預測性的地租暴漲風險；甚至有些案例是地上權大樓還沒蓋好，地租就從1億暴增到2億，投資人只能叫天天不靈、叫地地不應。建議應比照一般住宅，直接課徵地價稅，以取代現行依照每年繳交地租的制度。 日勝生副總周惠玉也直指，現在地上權土地問題，最嚴重的關鍵是地租呈倍數的不合理暴漲。
很多地上權都面臨地租漲到嚇死人，毫無天花板，租金收益漲幅根本追不上地租「有感」暴漲，導致地上權土地標售讓投資人根本沒信心。 周惠玉建議，地上權只有使用權、沒有所有權，所有銀行都無法把使用權和所有權採一致標準來鑑價、放款，且地上權價值會隨使用年限50年、70年陸續屆滿，而逐年貶值，因此建議財政部和金管會，應聚焦到鬆綁地上權分戶貸款的利率、貸款成數，尤其是二手地上權住宅市場，這樣才可能打開流通性。 另外，也有不具名建商說，財政部為什麼硬要挖洞給公股銀行去跳？明明地上權不動產的融資風險高、缺乏所有權抵押品，很多民營銀行都不敢做了，幹嘛還要為難公股銀行去配合缺乏完整配套的政策。 (工商時報)
• 財政部南區國稅局表示，建設公司若與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，由建設公司取得的廣告費進項憑證，應依建設公司與地主間對廣告費約定負擔比例扣抵銷項稅額，倘有違法，將依法處連補帶罰處罰。 一般來講，建設公司都會找代銷公司幫忙銷售房屋，利用五花八門的廣告，增加曝光率藉此提高銷售成績，因此有所謂的「廣告費」；雖然建商是為促銷房屋而做的廣告，但廣告效益及於土地，因此應依售價分攤於房地，方為合理，且房地比常為3：7或2：8，地主負擔的費用常比建商高出許多。
官員表示，依照財政部85年5月8日台財稅第851904174號函釋規定，建設公司與地主合作建屋出售，其銷售合建房地的廣告費，如約定全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得的廣告費進項憑證，其進項稅額可准予全數申報扣抵銷項稅額；惟建設公司與地主間對廣告的負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定。 南區國稅局指出，近來查核轄內某建設公司營利事業所得稅結算申報案，發現該公司與地主約定合建分售房屋與土地，多年來由該公司取得廣告費進項憑證合計3千2百萬餘元，已全數由該公司持向國稅局申報扣抵銷項稅額，惟按合建契約書及帳載資料顯示，雙方對廣告費有約定負擔比例。
官員指出，由於雙方間有約定負擔比例，因此，屬建設公司負擔部分得視作「廣告費」，但代地主墊付部分為「其他應收款」，嗣後再與地主結算後收回。經國稅局核實計算後，建設公司不可扣抵的進項憑證（即地主負擔的廣告費）計2千1百餘萬元，稅額約106萬元，依《營業稅法》第51條第5款規定，核定該公司涉嫌虛報進項稅額，予以補稅並處罰。 國稅局特別提醒，建設公司與地主如有合作建屋出售情形，須留意雙方就取得廣告費的約定負擔比例，若屬地主的廣告費用，則建設公司不得申報扣抵營業稅的銷項稅額，如果有類似情形，請儘速依《稅捐稽徵法》規定自動補報並補繳，以免受罰。 (工商時報)
桃園市政府為改善居住環境品質、美化都市景觀及提升公共安全，2017年編列新台幣500萬元，補助民眾辦理都市更新整建維護，並公告自2017年2月1日至10月31日受理申請，每案補助額度以整建維護總經費之45％為限，但申請基地位於桃園市政府公告之整建或維護策略地區者，得提高至75％。鑑於申請該補助之需求者眾多及加速送審流程，2017年桃園市政府特別提早至2月公告受理，歡迎民眾踴躍提出申請。
住宅發展處曾榮英處長表示，都市更新整建維護經費補助項目，包含「規劃設計」及「實施工程」經費，補助範圍以屋齡達15年以上的合法建築，且符合「獨棟或連棟式建築物連續三棟以上」、「三層樓以上之集合住宅與緊鄰建築物各一棟以上」或「六層樓以上整幢建築物」其中之一條件者，都可遞件向市府申請。若合法建築物係屬「位於桃園市府公告之整建維護策略地區」、「因風災、火災、地震或爆炸，致受損害」或「四或五層樓集合住宅僅增設昇降設備」之情形，則不受上述屋齡之限制，並得以一棟為申請單位。 曾榮英進一步指出，申請該補助需特別注意的是，除了申請「四或五層樓集合住宅僅增設昇降設備」或「建築物立面修繕工程」補助項目之外，申請其他補助項目皆需同時申請「建築物立面修繕工程」補助項目，這樣做的目的是希望這個政策能同時達到改善市容及提升公共安全的效果。過去兩年共有9件申請案，其中5件已獲核定補助，總補助金額約為新台幣311萬元，2017年桃園市府編列500萬元補助經費供全市民眾申請，經費用罄即可能不再受理申請，歡迎民眾踴躍於期限內提出整建維護補助申請。
考量民眾對申請都市更新補助之程序和法令不熟悉，市府設有自主更新輔導團，針對有需求的民眾提供專業諮詢和協助，若民眾想進一步了解補助內容，可逕洽桃園市自主更新輔導團(聯絡電話03-3363898)，或上桃園市政府住宅發展處網站(http://www.tycg.gov.tw/housing/index.jsp)首頁→訊息公告→最新消息→公告受理「2017年度桃園市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」，查閱相關資訊。
政府全力作多拚經濟，公股行庫就戰鬥位置；財政部號令八大公股行庫投入政府推動都更大計，不僅要公股行庫配合金管會即將鬆綁都更融資規範，設立都更專責單位提供民間資金，並要公股行庫上報旗下資產列管，為政府拚經濟添柴火。 財政部昨（13）日召集公股行庫召開季度會議，配合蔡政府獎勵老舊住宅更新等政策方向，財政部表示，可配合金管會鬆綁銀行法不動產授信限制與自有行庫自用比率限令，更要求各行庫設立都更獨立專責單位，法規一旦鬆綁後，行庫可擴大對都更融資、注入資金活水。 財政部也要公股行庫提出自家資產活化的計畫，實際投入都更戰隊，第一、華南金與彰銀等三商銀堪稱資產活化大戶，昨天會議上三商銀的回報資料也成為焦點，其他行庫都提出可行規劃。
華南銀行董事長吳當傑說，華南銀行已針對都更業務成立專業小組，透過自有土地、行舍重建，希望達到帶頭示範作用；華銀都更專案小組設定規劃全面性都更方向、提供建商融資服務、全面盤點自有的老舊行舍翻修重建等三大目標。 彰化銀行發言人凃鴻堯說，已成立專案小組，除清點自有行舍，規劃重建外，也提供放款。第一銀行2005年就耕耘都更業務，除推動老舊行舍重建外，今年列年度重點工作。
新北地方法院8日第三次拍賣林口豪宅「國家1號院」一戶21樓物件，被該案建商興富發建設以超出底價16%拍回，業界解讀，建商守價意味濃厚。興富發則表示，此舉純粹因為價格便宜，拍下後再轉頭銷售，還有利潤。 這宗客戶斷頭、由建商拍回的案件，在法拍市場少見，這戶「國家1號院」含車位97.3坪，屋主因債務問題，去年11月遭法院以底價2,830萬元一拍、以底價2,264萬元二拍均流標，不過日前以底價1,812萬元、第三拍底價換算每坪18.1萬元，結果吸引八封標單搶標，最後由興富發以2,106萬元、換算每坪21.6萬元拍出。 業界解讀，由建商自己出手、價格還高出次高標100餘萬元，顯示撐盤守價意味濃厚。不過興富發建設副總廖招雄對此表示，該社區已沒有餘屋，並沒有守價考量，目前行情每坪25萬至28 萬元，主要是因為拍賣價低於行情太多，未來轉售還有利潤。
興富發昨收48.25元，下跌0.25元。 興富發建設操作向來以市場導向著稱，總銷逾百億的「國家1院」自2010年預售、2014年完工以來，後段銷售雖因景氣因素較為遲緩，但緩步去化下，目前僅餘零星戶數。據了解，該法拍案件第一順位債權銀行2,592萬元債權、第二順位興富發建設269萬元、第三順位自然人也有1,000萬元債權，應為當時屋主購屋因自備款不足向建商借款，另有以房屋抵押的私人借款。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，屋主可能是投資客，推估購入總價約2,670萬元，因房價修正過多，才選擇斷頭拍賣。興富發選擇進場買回，除了因為本身是第二債權人，也有守價意味。
圖／經濟日報提供
• 壽險與國銀近年總資產
壽險公司資產去年大幅增加1.97兆元，成長率近10％，且資產增加金額首度超過本國銀行，據金管會統計，去年前11月本國銀行總資產僅增加5,987億元，全年預估增加9,000億元到1兆元，算是國銀歷年資產增加速度最慢的一年，且金管會也感受到銀行存款去年大量轉往壽險公司。 到去年底，壽險公司總資產已達新台幣22.25兆元，國銀到去年11月底的總資產則是44.48兆元，壽險業的資產幾乎快是國銀的一半，2007年時，壽險總資產僅是國銀的31％左右。 近年壽險業推出短年期儲蓄險、利變年金、利變壽險，靠著較高的報酬率或宣告利率，吸引不少資金湧進，尤其是銀行的定存資金，看見壽險公司提供6～7年內較高的利率，資金紛紛移轉向保單，2012年以來，壽險公司年年新契約保費都在1.1兆元以上，加上續期保費，去年壽險公司總保費也正式突破3兆元。
扣除保險給付後，去年壽險公司總資產增加1.97兆元，僅次於2013年增加2.1兆元，成為歷年次高金額，壽險公司資產從2012年開始幾乎年年以近2位數的速度成長，去年成長率也近10％，主要是壽險公司希望在低利率時期多吸收資金，降低平均資金成本，再透過投資更高利率的標的，解決利差損問題，甚至不少公司都強調自己早已是利差益。 反觀銀行去年放款轉趨保守，因此在吸收存款上也相對保守，同時去年因為基金銷售不佳，銀行財富管理業務幾乎都在銷售保單，部分即是存款客戶轉往保單。 金管會去年也因此出手管理壽險保單的佣金，首先就是針對躉繳商品，目標即是銀行通路，希望降低銀行將存款大量倒往壽險公司的情況，避免壽險公司資金去化不掉，加大經營風險。 (工商時報)
• 威強電（3022）旗下威聯通看好印度市場及健康遊戲前景，將斥資千萬美元在印度新德里設置辦事處，並透過招募當地人才，強化新產品軟體研發能力，並在高雄成立物聯網實驗基地，將營運版圖從網路儲存伺服器（NAS）延伸至周邊產品，南向布局再邁一步。 威聯通董事長郭博達表示，配合南向政策及看好印度軟體研發與人口市場，將擴大印度投資，月底前設立辦事處，初步投資金額達千萬美元，主要將開發以健康運動，並具有遊戲成分的軟體，目前已開發出有觸控功能的「健康毯」概念產品，未來構想可應用在幼兒遊戲間、運動教室等。
郭博達指出，威聯通去年營收及獲利成長幅度皆在1成左右，但受匯率影響，導致出現部分匯損。而今年營收預計將有兩成增長，獲利則未訂定目標，希望以透過擴大資本支出的方式，持續開發新市場，衝刺營運動能。 除深耕印度之外，威聯通在台也啟動「南向」布局，將在高雄新客家文化園區附近成立物聯網實驗基地，占地約2,500坪，初步投資金額逾10億元，目前正在設計規畫階段，預計最快2019年完工。 郭博達指出，集團規畫七堵二廠今年完工，以生產硬體為主，新竹廠房則提供自主使用的資料中心，負責前端數據管理。而新投資的高雄物聯網（IoT）實驗基地，因場域較廣，可配合未來發展感測、射頻測試（RFID），作為產品終端研發基地，並結合印度軟體開發優勢，完成威聯通軟硬體串聯布局。 另外，在NAS部分，郭博達認為，威聯通不能夠只生產NAS，必須延伸開發周邊產品，結合威強電技術，共同開發出名為「AFuBot」的視訊電話產品，3月將參加德國漢諾威消費電子展（Cebit），透過手機APP撥打即可立即以視訊方式接通，瞄準家用長照及商用接單市場。 (工商時報)
電感廠美桀（5255）將進行擴產計畫，重慶廠預計追加30條自動化生產線，2月在接單、產能均見成長之下，可望重啟成長，今年重慶廠月產能上看5,000～6,000萬顆，受惠於擴產效應，法人預期美桀今年營運可望成長15～20％。 美桀上周公布1月營收，受到工作天數減少衝擊，月營收滑落至1.04億元，月減18.02％、年減8.29％，為去年4月以來新低，不過隨著重慶廠導入產線，2月營收可望重啟成長。 美桀去年DIP（插件型產品）產品占營收比重由過去的6成，降至4成多，而Molding電感則提升至3成，其中，重慶廠Molding電感已建置8條自動化產品，考量Kaby Lake及電競效益下今年NB、繪圖卡的訂單持續成長，來自電源的新訂單更將大幅增加，美桀持續擴大Molding電感自動化產能。
大陸重慶現為NB的組裝新重鎮，美桀重慶廠今年預計追加30條自動化生產線，加計原有的8條生產線，估計產能全開之下，Molding月產能可望攀升至5,000～6,000萬顆，新產能效應可望推升營運成長，法人預期，美桀今年營收可望成長15～20％。 去年美桀電源供應器出貨已逐漸發酵，加上重慶廠量產效益及人民幣走貶，對其成本支出有正面幫助，去年業績大幅成長，累計去年前3季EPS達1.61元，高於前一年度的0.16元；而美桀去年自結營收13.89億元，年增19.82％，法人預估第4季毛利率可達28％以上，在營收毛利衝高效益帶動下，全年EPS可望逾2.5元。 (工商時報)
• 達麗建設董事長謝志長表示，達麗耕耘西雅圖市場除他本人親力親為、經常穿梭台北和西雅圖坐鎮之外，也已交由小兒子謝凱安負責接棒。圖／蔡惠芳達麗近年財報 上市建商達麗建設（6177）董事長謝志長表示，達麗雖然是台灣少數可以走向國際市場，購地開發房地產的建設公司中，股本規模相對很小的小型公司，但實力已足以跟國際地產開發商同台較勁，計畫今年開始潛銷、明年初取得建照後正式推出美國西雅圖第一筆自建案「達麗第五大道」，總銷約1億美元，並逐步擴大在西雅圖的開發規模。 20年前就收購西雅圖購物商場，曾旅居3年的謝志長表示，「在西雅圖，我熟到可以開Taxi！」相中西雅圖房市，主要是不動產需求的基本面強勁，全球最大航空產業波音總部設立在此，微軟、好市多Costco自有商品Kirkland Signature、還有Starbucks也在西雅圖設立總部，近幾年Amazon又進駐，大量年輕、專業的就業人口進駐，帶來龐大的居住需求，美國第七艦隊重要港口也在西雅圖。
謝志長透露，最近相當熱門的話題是「Amazon Go」實體商店，才剛剛在西雅圖總部試營運，Amazon預計將召募3萬名員工，年底正式營運「Amazon Go」，未來西雅圖將蛻變為零售業科技城，加上西雅圖市府正推動都市綠能環保政策，引導住宅社區走向「無車化」，所以也為達麗帶來很多房地產商機。 謝志長表示，達麗耕耘西雅圖市場除他本人親力親為、經常穿梭台北和西雅圖坐鎮之外，也已交由小兒子謝凱安負責接棒。
謝志長指出，達麗已在西雅圖找到台灣小型建商的新藍海，在第一筆自建案「達麗第五大道」中，將減少規畫停車位，儘量利用大眾公共運輸工具來接駁；產品會走向稀有的Condo產品，以期跟西雅圖有90％都是Apartments產品作出區隔；至於目標客層，將委託蘇富比Sotheby's進行代銷，以當地客層為主。 謝志長表示，「達麗第五大道」估計明年取得建照後再對外預售，總銷約1億美元。若完工貢獻後，營收比重不會超過達麗總營收的5分之1；不過，達麗看好西雅圖的房市長線發展，不排除與興富發集團總裁鄭欽天或台灣大型建商等合作打拚，也不排除跟西雅圖當地開發商JV合作，並朝向華盛頓州的大西雅圖（Great Seattle）二線城市，擴大在美國的自地自建開發規模。 (工商時報)
《金融時報》引述3名知情人士報導，傳出中國大連萬達集團正積極物色、並尋求收購歐洲的金融機構，包括德意志銀行旗下的德國郵政銀行（Postbank）；報導指出，萬達正在試圖減少集團的房地產業務，並朝向業務多元化發展。 知情人士指出，萬達集團正積極尋求收購幾家歐洲金融機構，德國郵政銀行出現在萬達的名單上。德意志銀行希望以60億歐元的價格出售旗下德國郵政銀行，但長期低利率及國內競爭對手等環境因素導致回報率低，因此出售過程並不順利，萬達若有意買下郵政銀行，對德銀而言將是好事一樁。
知情人士表示，萬達收購歐洲金融機構的計畫還在早期階段，尚未與德銀展開接觸；萬達起初拒絕回應此事，但後來在週一發表聲明指出，萬達收購德國郵政銀行一事為不實報導，雙方無任何接洽，德銀則拒絕評論。 金融業界人士指出，萬萬達若成功收購，將是首次進軍金融業，也將是萬達朝向多元化發展再度邁進，過去萬達集團在中國核心事業為大型開發計畫，例如投資金額達400億人民幣的萬達文化旅遊城，以及萬達長白山國際旅遊渡假區、西雙版納萬達國際旅遊渡假區、萬達武漢中央文化區等。 金融業界人士指出，萬達在中國或海外幾乎沒有經營金融業的任何經驗，相當意外萬達會成為歐洲金融機構的潛在買家。另外，中國監管機構也對欲進行海外併購的中國企業，祭出多項限制，在核心業務之外任何超過10億美元的案件必須進行審查；至於銀行資產算不算是萬達核心業務，尚不得而知。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。