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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
CBRE世邦魏理仕2017年2月14日發佈2016年第四季《台北市辦公室市場觀點》指出，由於整體不動產市場前景不明朗，投資人抱持謹慎觀望態度，2016年第四季全台辦公室投資市場交易冷清，台北市僅有一筆大型成交案例，顯示市場上投資機會有限。展望2017年，總體經濟可望緩步回溫，企業聘僱需求維持穩定成長，台北市辦公室租賃市場需求將維持穩定上升，租金也將維持目前微成長力道，而辦公室投資市場開價修正情形預期將更為顯著，帶動整體收益率微幅上升趨勢。 世邦魏理仕觀察，鑑於近年來投資市場成交量低，部份賣方已開始降低開價，開價趨向貼近市場行情水準。
進一步觀察台北市辦公室市場，2016年第四季台北市辦公室唯一交易案－躍馬貳號斥資新台幣52億元買下整棟辦公大樓，世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為，該標地鄰近信義計畫區，且為單一所有權人，是台北市中心近年來罕見的投資機會，加上開價已調整，是促成此案成功交易的主因。 投資人在辦公室租賃維持保守策略，租賃需求來自於辦公室升級需求增加，租戶遷往A辦新據點，尤其是高科技公司、媒體及電信產業最為顯著；台北市辦公室房東租金開價維持先前水準，議價空間小，實際行情僅現微幅成長，A辦、B辦平均租金分別為新台幣2,630元/坪(季增0.3％)及新台幣1,747元/坪(季增0.2％)，平均辦公室收益率為2.4％，維持前三季的相同水平。
2016年第四季台北辦公室市場淨去化量計5,111坪(季減37％)，A辦市場受惠辦公室升級需求增加，季內淨化量上升至5,796坪，反觀B辦市場，由於數家企業遷往A辦或減少承租面積，B辦去化量達負685坪。相較於台北市辦公室市場，台北市廠辦市場交易活動熱絡，在內湖科技園區及南港軟體園區等地，皆可見包括保險業者及其他法人投資人進場取得廠辦物業的蹤跡。
去年起房地合一制上路，而特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）同步停徵，國稅局提醒，若是銷售持有期間在兩年內、簽約日在2015年12月31日以前，且在2016年1月1日以後完成所有權移轉登記的不動產，就不屬於特種貨物及勞務稅課稅範疇。 財政部台北國稅局指出，自奢侈稅2011年實施後，民眾短期出售持有不動產情形明顯減少，顯示奢侈稅確實達到抑制短期交易目的；但後期課徵偏少，因此建立「房地合一」課徵所得稅制度，並自2016年1月1日起施行，又為避免重複課稅，不動產部分的特銷稅也同時停止課徵。
但由於課稅時點不同，民眾若於2015年賣房訂定銷售契約、在2016年才完成移轉登記，將面臨不只被課奢侈稅，連所得稅也要被課徵。 官員舉例，若是2014年8月1日取得的不動產，2015年12月30日簽約出售，等於持有未滿兩年，且在2016年1月20日過戶，就同時符合奢侈稅以及房地合一的課稅時點。
因此去年12月，財政部發布解釋令，表示納稅義務人銷售符合所得稅法第4條規定的房屋、土地，其屬2015年12月31日以前訂定銷售契約，並於2016年1月1日以後完成所有權移轉登記，只要符合房地合一課徵所得稅者，就無須課徵奢侈稅。 官員提醒，房地合一稅制去年登場，主要以持有時間決定課徵稅率，2016年1月1日起取得的不動產，售價扣除成本、費用後認定所得，持有未滿一年課45%、未滿二年課35%、持有二~十年課20%、持有超過十年課15%；此外，若自住滿六年，出售超過免稅額400萬者課10%。 而若是調職、非自願離職或其他非自願性因素，以及與營利事業合建於二年內出售者課20%。
台電與台北市政府2017年2月14日在市政大樓吳三連廳簽訂土地開發合作意向書，由台電董事長朱文成與台北市副市長林欽榮簽署，合作加速推動「東區門戶計畫」，打造南港新風貌。台電表示，位於松山、南港地區的「中心倉庫」與「電力修護處」將活化利用，其中將中心倉庫北側約2.13公頃土地集中回饋給北市府，台電保留中心倉庫南側及電力修護處共近5公頃土地，雙方簽署MOU攜手利用單一大面積完整土地的開發，可加大地區發展的能量。 台電說明，中心倉庫及電力修護處兩處土地依法由工業用地變更為商業用地，並採集中回饋方式，使兩方皆可取得大面積的完整區塊，其中將臨市民大道七段的中心倉庫北側土地劃設給北市府，也讓台電得以換取中心倉庫南側約1.56公頃及位於市民大道與向陽路交叉口的電力修護處約3公頃整併的土地，後續電力修護處預計於2019年搬遷，台電將進一步辦理都市計畫變更作業，擴大土地可利用性。
經評估，未來規劃開發對外招商，可為台電挹助新財源，並翻轉南港地區舊時工廠林立的景象，活絡當地經濟。 台電指出，本次合作讓過去是儲放大型電力器材的「中心倉庫」，未來將重生蛻變為文創展演空間，讓這些老建築繼續說故事，另外原本低度利用的土地也將對外招商。其中中心倉庫北側、座落在南港區忠孝東路六段上的3棟建物，包括交貨台旁機房(含水池)、N1N2庫及C庫，均是建於日治時代，去(105)年底由北市府文化局認定為具保存價值的指定古蹟，色調青藍，外觀形式對稱、立面有水平線腳，建物內保有日式大跨度屋架，展現現代建築折衷主義特色，倉庫地板上還留有拖運軌跡，現依據都市計畫法規定捐贈與北市府，由市府承接化身為文創展演空間，繼續譜寫這些舊建築的歷史新頁，部分土地也將進一步規劃興建公園綠地及優質公共住宅社區。 台電近年來積極推動土地活化利用，這次與北市府合作開發的土地，就是台電多角化經營項目中資產活化的展現，此外台電也正辦理北市嘉興街及高雄特貿三基地等都更計畫案，藉由規劃整合用地，提高土地使用價值。
配合新政府推動都更政策，內政部提出都更條例修正案，增訂都更相關融資案將排除銀行法建築融資上限30%限制。目前有一半銀行建築融資在26%以上，此舉將有助都更推動及不動產放款，大型行庫受惠最大。 適用對象包括不動產開發專業公司、都更實施者及建物所有權人，只要是參與都更案的融資，都可以免計入建築融資上限計算。 現行銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。根據金管會最新資料，目前有一半銀行實際承作的建築融資餘額已達26%以上，放寬後所有銀行都可受惠，受惠最大的是承作不動產放款業務較多的大型行庫，尤其是已逼近29%的合庫。 內政部官員昨（14）日表示，都更條例修正案預計本會期送到立法院，內政部日前舉辦修正案公聽會，各界都贊成排除建築融資上限。
新政府上台後，大力推動都更，不少銀行業者反映，都更融資屬於建築融資，受限銀行法第72條之2規範，會削弱放款額度動能。 金管會不便更動銀行法建築融資上限這項「天條」，最後由內政部以修改都更條例方式排除，以利都更案推動。 根據內政部提出的都更條例修正案，已在第52條增訂，金融機構為提供參與都更的土地及合法建築物所有權人、實施者或不動產投資開發專業公司籌措經主管機關核定發布實施的都更事業計畫所需資金而辦理的放款，得不受銀行法第72條之2限制。 換言之，只要是參與都更案的融資案，銀行承作的金額都可以不受銀行法建築融資上限限制。 內政部官員表示，目前國內多家商業銀行建築放款總額多已達26%到29%，都市更新所需融資金額較高，又為當前政府推動的重要政策，如不放寬建築放款限制，銀行恐難配合辦理，因此有必要修法排除。 建築融資相關規定
圖／經濟日報提供
財政部積極開發閒置土地，國產署將與南投縣政府共同開發埔里鎮和平段402坪國有土地。國產署副署長邊子樹13日表示，縣府將以設定地上權50年方式辦理招商，估計可創造總產值33億元；此外，捷運行天宮附近的豪宅「東西匯」14戶住宅區都更案也將於23日開標。 繼今年1月的埔里鎮忠貞段國有土地案後，國產署再規劃與南投縣政府共同開發埔里鎮和平段6筆國有土地，該地段位於市中心，鄰近商業發達的中正路。完成招商及開發後，估計可吸引民間投資金額2億元以上，創造總產值33億元，提供60人就業機會。
南投縣政府與國產署預估，可收取權利金3,260萬元及50年地租2,220萬元，每年還可課徵地價稅9萬元、房屋稅22萬元等收益。雙方近日將簽訂合作改良利用契約。 此外，國產署近期也積極辦理都更，北區分署日前公告，台北市中山區14宗住宅區都更分回房地（東西匯）將於23日開標。此批房地鄰近捷運行天宮站、台北大學法商學院等地點，面積分79.4坪及89.09坪兩類型，標售底價為6,470萬2,043元至8,251萬6,739元。15日、18日仍開放看屋，民眾請向國產署北區分署預約。 邊子樹指出，民國85年至105年11月為止，國產署20年間共開發81件地上權建案，其中38件為住宅、37件是商辦，6案則尚未定案。邊子樹說，房市不好影響開發案的進度，銀行貸款則是次要因素。
台達電透過子公司DEN收購泰達電子旗下4家公司，主要將強化台達電源系統在EMEA(歐洲、中東、非洲)與美洲等區域的業務發展。交易金額為2485萬美元，合約新台幣7.7億元。 台達電宣布其子公司Delta Electronics(Netherlands) B.V.(以下簡稱DEN)董事會通過收購台達關聯企業 Delta Electronics (Thailand) PublicCompany Limited(以下簡稱泰達電子)旗下4家公司股權。 台達電表示，DEN將購買Delta Energy Systems(Switzerland) AG 與 Delta Greentech ElectronicsIndustry LLC 兩家公司51%股權，與Delta Greentech(USA) Corporation 、 Delta Greentech (Brasil)S.A. 100%股權，取得股權交易總金額為2485萬美元；DEN則將售出估值2200萬美元的Eltek s.r.o. (以下簡稱Eltek SK) 100%股權於泰達電子子公司DeltaGreentech (Netherlands) B.V.。交易預期於2017第1季完成。
台達電表示，向泰達電子購買的4家公司主要業務項目為EMEA及美洲區的電源系統銷售，預期能強化台達電在該區域的電源系統布局、聚焦相關業務的營銷及服務；Eltek SK位於斯洛伐克，主要業務項目為生產通訊電源系統，台達電基於相同策略考量，售出其股權。
營建上市公司「營收王」興富發建設，最近以3.02億元價格，逢高出脫台北市敦化南路的舊有企業總部「潤泰金融大樓」8樓辦公室，換算每坪賣出價格高達86.63萬元，創下敦南二段精華地段辦公室成交單價第二高紀錄，僅次於7樓的每坪87.3萬元；而相較公司2000年取得成本每坪約45萬元，處分獲利整整翻了近1倍，可謂精準逢低買進、逢高出場。 根據內政部實價登錄資訊顯示，興富發建設去年底把敦南「潤泰金融大樓」8樓原企業總部辦公室，以總價3.02億元賣掉，總坪數348.23坪，每坪成交行情86.63萬元，僅次於樓下每坪87.3萬元。根據建物謄本和地籍資料，該筆土地和建物已由新買主「華友旅行社」接手，產權登記日期是2016年12月26日。 興富發建設副總經理廖昭雄證實，由於集團已在去年喬遷進入大直「台北時代廣場CBD」的新總部大樓，舊有的總部辦公室處於閒置中，碰上不錯的價格，所以順勢求售獲利了結。
廖昭雄表示，興富發是在2000年時買進「潤泰金融大樓」348坪辦公室，當時取得成本是每坪約45萬元左右。興富發集團向來投資眼光敏銳，收購不動產動輒買在低點，處分不動產也總會賣在高點，此次以不錯價格賣掉「潤泰金融大樓」辦公室，獲利空間直逼1倍，可謂投資眼光精準。 另外，以1月份才買進的高雄市左營區海青工商圓環旁的3,040.73坪住四土地來說，興富發也是因價格夠「讓利」才出手買進，當時國產署標售底價為9.8億元，每坪底價約32.2萬元；但興富發建設才加價1,500萬元，以總價9.95億元就輕鬆得標，換算得標價每坪約32.7萬元，低於市場預期價格。廖昭雄表示，看好今年房市的剛性需求，興富發建設和集團關係企業，將持續伺機收購好的土地。 高力國際董事總經理劉學龍表示，興富發一直很靈活進出房市，以2016年來說，興富發集團的購地金額就一枝獨秀，達144億元，占建築開發業全年購買土地總額的38％，從南港、板橋、台中一路買到台南、高雄。
六福旅遊集團跨足飯店、餐飲、戲院、遊樂園及野生動物園等事業，其中六福客棧邁向第45週年，將迎戰都更轉型或改裝的契機；而餐飲事業Elite Bakery及六福系列則攻入網購戰場；六福村樂園下半年引入新的遊樂設施，為集團注入新活力。 六福集團「起家厝」六福客棧於1972年開幕，已走過45個年頭。而早在2012年時，六福客棧就向市府提出都更案，原計畫將3,500坪的樓層面積，擴增至7,000坪，並比照飯店規格打造23層樓高豪宅大樓，但提案卻延宕至今。 六福集團總裁莊秀石表示，若都更案持續停擺，六福客棧不排除今(2017)年進行改裝；如果提案能夠通過，則會把目標鎖定在高端銀髮族市場，設計旅館型住宅。另外，六福集團也將於台南建設新飯店，規畫360個房間，預估今年開始動工，於後(2019)年完工營業。 在餐飲方面，今年將由Elite Bakery及六福系列雙品牌進軍電商市場；零售及宅配通路以便當及港點銷售為主，包含半年熱銷16萬個的「小鮮肉便當」及六福客棧金鳳廳的招牌推車港點、煲湯等，第2季起在超商及連鎖通路上販售；而3月起Elite deli駐點台北101，為饕客端上各式異國美食。
同時，六福客棧祭出週四好客日，3月23日至12月31日至福園廳消費，就送價值990元的明太子焗烤波士頓龍蝦；4月1日至5月31日，到金鳳廳消費滿千元，送「最愛經典粵菜嘗鮮刮刮卡」，可免費品嘗佛跳牆、明爐烤鴨三吃…等金鳳廳招牌好料。
至於占集團營收3分之1的六福村樂園，去(2016)年到訪旅客數約150萬人，較前(2015)年減少9%。六福村營運總監崔宏光指出，因來客數減少，加上一例一休新制，造成人事成本增加約7%，造成近期較少推出199元以下的優惠方案，預計第3季引進新的遊樂設施。
老牌資產股台灣農林（2913）董事長林金燕表示，該公司將繼續賣地換地，擴大茶葉、咖啡及水果種植面積，轉型為大農企業。 林金燕表示，農林目前共有3900公頃土地，有些適合耕作，有些不適合，該公司將繼續賣掉不適合耕種的土地，換購適合耕作的大面積農地，擴大農業經營。
該公司去年出售位於竹南鎮鹽館前段大厝小段及山子坪小段土地，處分利益6.22億元，將於第一季入帳，法人預估首季可挹注EPS0.8元；位於三峽大板根的1100公頃土地，由於很零碎，也一定要賣。 去年同時購入台鳳位於內埔的老埤農場約750公頃，農林目前茶葉種植面積約80公頃，購入老埤農場後，未來5年平均每年將新種100公頃茶葉。 台灣農林表示，今年100公頃的茶樹已快種好，目標5年內茶葉種植面積達550公頃，創造約10億元的茶葉營收。 位於苗栗銅鑼工商綜合區的土地，目前正在申請農地變更為住宅用地，變更完成後，最快2019年可興建約200戶的透天別墅。 林金燕強調，台灣農林未來將減少業外投資，本業將以農業為主，不僅將擴大茶葉和咖啡種植面積，也不排除租地代耕，種植水果，目前已種植約200多公頃鳳梨和文旦。
• 「紡織股王」儒鴻企業昨（14）日宣布，鑑於近4年營收大躍進85％，員工人數激增65％，企業規模愈來愈大，因此將根留台灣，擴大投資，預計砸下24.05億元收購新北市泰山1,335坪重畫區土地，以興建未來的企業總部大樓。 儒鴻財務會計部副總經理羅仁傑昨（14）日表示，隨著儒鴻近幾年呈現爆炸性成長，辦公室空間、研發中心和打樣中心都已不敷使用，因此儒鴻將斥資約24億，預計下半年買進新北市泰山區泰山段二小段土地、也就是桃園機場捷運A5站附近的自辦重畫區1,335.29坪土地，換算每坪取得價格約180萬元，以興建企業總部大樓。
這個價格是董事會在授權董事長在一定金額內所暫訂的價格。 羅仁傑表示，目前這塊土地正在自辦重畫中，估計年中可重畫完成，屆時土地發還給原始地主後，儒鴻將再與十餘位地主完成買賣契約，然後規畫設計、申請建照；希望2017年底能取得建照，2019年底完工啟用，預計興建地上13樓、地下4層的純辦公大樓。 羅仁傑表示，未來的企業總部大樓鄰近A5站旁，未來對於員工通勤和客戶、法人拜訪，都相當便捷，也鄰近儒鴻目前在五股的企業總部大樓。至於現有總部大樓，待泰山新總部大樓完工、喬遷進駐後，將轉作研發中心、打樣中心等用途。 羅仁傑表示，儒鴻是在2012年買下五股總部大樓，隨著這4年多企業規模跳躍性的成長，儒鴻陸續又承租1,000多坪辦公室，作為員工辦公、倉庫和打樣中心之用；目前4年來儒鴻營收激增85％至245.25億元，員工人數大幅成長65％至800多人，還不包括工廠作業人員，因此需要另行購地興建新總部大樓。 (工商時報)
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