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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
• 號稱史上規模最大、整合時間最冗長、都更過程最棘手的台北市正義國宅都更案，昨（22）日終於簽訂高達120.9億元的銀行聯貸案。都更實施者龍麟建設的背後實際大股東三圓建設董事長王光祥表示，「等了21年！正義國宅終於踏出最重要的一步，接下來會在下周送件掛號建造執照，預計5月取得建照後動工，興建31層樓的Diamond Tower住商大樓。」
王光祥表示，正義國宅都更案完全沒釘子戶，快形成釘子戶前就把房屋先行買回，尤其一樓店面全都買回，讓都更案能順利整合完成。 正義國宅都更案位於忠孝復興捷運站旁，佔地1,545坪，財政部分回部份作為辦公廳舍，其餘面積將規劃3棟底座連接的31樓摩天住商複合式建築「Diamond Tower」，已請日本丹下孝憲建築師事務所規劃設計。 王光祥表示，其中1～4樓規劃百貨商場，更新完成都只租不賣，已有SOGO百貨、新光三越百貨積極洽談，另外微風廣場也談過；5樓以上規劃純住宅，坪數每戶以150坪的產品為主，「我一定會珍惜這塊黃金地段的土地，讓台北東區出現新地標。」 王光祥表示，正義國宅都更案已在2013年有條件通過都審、環評、取得拆除執照，2014年開始拆除原建物，2016年12月通過都審和環評，並完成權利變換，今年農曆過年前已陸續運送拆除舊建物的營建廢棄物的整理工作，2月底基地清理完成；聯貸案簽約後，確定會在下周、3月初，向市府申請建照，預計5月獲發建照，3年後完工落成。
王光祥說，正義國宅一路走來，能有今天逐漸接近圓滿，這是很令人感動的事，也要感謝各界支持。 據悉，昨天下午央行總裁彭淮南也特別致電王光祥，表達關心之意。市場人士估計，未來正義國宅都更案若更新改建完成，將由國宅變身豪宅，全案總銷將上看300～400億元。 (工商時報)
正義國宅都更，財政部也受惠，將分回1,400坪樓地板面積。財政部次長蘇建榮昨（22）日在正義國宅聯貸案簽約致辭時表示，財政部此次前來，除了身為公股行庫的主管，「我們也是正義國宅都更的地主」。 他透露，國產署這次提供的地坪共占37.36％，等都更完成之後，未來將分回1,400坪樓地板面積，用途是作中央辦公廳舍。 蘇建榮表示，目前國內的超額資金非常多，希望公股行庫在承作都更金融時能發揮觸媒的角色，將目前國內的超額資金，導引到都更金融服務上，未來亦有更多想像的空間。 他也提到，各地方政府的公辦都更，已指示各大行庫積極提供金融協助。 由於都更之後，原屋主所負擔的房屋稅與地價稅，勢將成為左右其接受都更意願的最大障礙，因此，蘇建榮指出，財政部與內政部已有共識，除了原本二年房屋稅或地價稅減半之外，只要都更完成之後不移轉者（亦即不出售的原屋主），若地方政府同意，中央政府將會一直給予減半的租稅優惠。 蘇建榮表示，財政部已在盤點各公股行庫所能協助都更的自有行舍，例如合庫總行就是不錯、可投入改建的都更標的。行庫除了扮演融資者，包括各大行庫的建經公司，或是台灣金聯等公股AMC公司，也可作為實施者，發揮更積極的功能。 蘇建榮同時指出，為讓公股行庫隨時可積極投入都更金融，已與內政部、金管會協調，由內政部在都更條例裡，排除銀行法第72條之2對於所謂30％限制（即不動產放款不得逾總存款量及金融債券的30％），預計立法院本會期就會完成修法。 (工商時報)
財政部賦稅署統計，房地合一去年上路，全年個人申報件數共1萬5044件，自繳稅額12.4億元。距離財政部先前預估，上路首年可有8400件、20億稅收的目標，雖然件數超標，但稅收僅達目標6成；主要與申報案件中，有高達65%為申報虧損或不賺不賠案件有關。 對於房地合一申報金額未如預期，賦稅署官員表示，落入房地合一新制者，通常為短期持有，隨近年房地產市場市況不佳，房地售出後常獲利不多或虧損，統計有65%案件申報為無應納稅額。 此外，官員解釋，先前預估首年稅收可有20億元，是以2013年稅收資料預估，當時房市仍在高點；之後改以2015年稅收資料重估，便已將目標值修正至12億餘元，與實收狀況差不多。
統計去年全年，房地合一申報件數共1萬5044件，在有部分「一件多筆」情形下，總申報筆數為1萬6346筆，自繳稅額總計12.4億元。之中以申報無應納稅額的筆數最多，高達1萬0706筆，占比65.5%，其次為適用最高稅率45%（持有1年內賣出）案件，共2790筆，占總申報筆數49.5%，占總繳稅金額42%。 至於適用稅率35%（持有超過1年、未滿2年內賣出）的申報筆數則有1659筆，占總申報筆數29.4%，占總稅額38%；適用稅率20%則有1111筆，占總申報筆數19.7%，占總稅額17%，主要為持有2至10年間售出或合建分屋、自屋自建、非自願調職而售屋等情形。 另外，雖然房地合一去年元旦才剛上路，只有去年起或2014年1月2日後取得且於2年內出售的房地才適用，但適用稅率15%（持有超過10年）及10%（符合自住條件、持有滿6年）仍各有61筆及19筆；主要應是因贈與或繼承取得，持有時間與前手併計，才落入新制。
正義國宅都市更新案正式啟動後，為強化政府都更政策，內政部次長花敬群昨強調，「我們不能做放羊的孩子」，下週立法院委員會正式開議，內政部很勇敢提出三個都更專法，期待能不斷有好消息，讓大家看到。 花敬群表示，第一個是「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」，接下來還要推出一個全新法案「國家住宅及都市更新中心設置條例」，也就是政府相當程度上要擔起責任來。 「我們自己手腳要長出來！」花敬群說，政府在都更這件事情上，不能只是立法，然後管理或審議的單位，所以要成立一個專責機構，由中央進行直接的參與、協助。
針對第三個、也是外界最期待的「都更條例」整版修正，花敬群指出，當中最重要的幾件事情，包含獎勵要明確，就是只要知道建築設計、建築規劃，未來預期可以得到的容積獎勵，是確定的。 花敬群表示，這部分（獎勵）希望不要再由都市更新審議委員會來加、減碼，讓大家都很清楚，降低風險與不確定性，這是讓大家彼此互信很重要的一個基礎。 對於金融機構扮演的角色，花敬群認為，金融機構可以成為都更推手或實施者，不管銀行法的鬆綁，或都更的不動產證券化，都希望後續能有更多想像，當然這也需要財政部、金管會來協助。
• 人潮就是錢潮 機捷北車A1商場標案由微風拿下。
圖／本報資料照片
機捷3月通車在即，桃捷公司22日針對機捷開出第一個商場標案，即進入台灣國門第一站與台北車站連結的A1商場，微風集團以經營北車商場經驗，且9年業績超越3倍成長氣勢，一口氣打敗義美、統一等9家競爭企業奪標。預計A1未來有500坪商場規劃伴手禮與台灣文創禮品櫃位，提供進出國門的國際觀光客最美回憶。 根據微風對台鐵等所提出報告指出，台北車站三鐵共構轉運人流每日超過60萬人次，機場捷運加入後更有望突破80萬人次，將比東京新宿站人流更大！ 微風集團常董岡一郎稍早強調，北車今年邁入第十年，過去九年微風北車業績從首年7億元躍升至去年25億元、超過3倍成長，全是因為精確掌握人潮商機。 據悉，微風標下機捷A1商場，目前觸目所及的空間僅僅只有30-50坪，而其他的空間皆需要透過捷運公司與台鐵、高鐵等協助變更為商場使用，估計大約有500坪營運面積。 岡一郎強調，要讓國際觀光客初入國門留下最美好印象，微風身負重任，由於規劃案已成形，最快趕在今年中前開幕。
微風至今共集結超過150家廠商，超過一半是餐飲美食店，每年貢獻至少8成業績、超過20億元；而其中不乏年營收高達5到7千萬的超級吸客店，包括金子半之助、涓豆腐、小南門點心世界及年前新開的「點點心」、日本EN食堂、小弄堂等。 微風強調，預估北車店今年業績仍有兩位數以上成長，而新標案A1要挹注貢獻並不大，主要是圓了微風董事長廖鎮漢十年前進駐北車的最大夢想，就是要美化台北國門！而在A1商場開幕前，與微風一起搶下此標的媒體宣傳「新極現」，將先趕做1、20台液晶電視做廣告牆。 據了解，機捷線從北車的A1站經桃園機場延伸至中壢站，全線計有23個站，其中除長庚 A8、A19有環球購物中心卡位，A9林口站附近三井outlet群聚商圈，A18站則有高鐵青埔站延伸華泰名品城、國泰日本八景島水族館與大江購物中心二期等。 兼具轉運高鐵、桃捷綠線的A11、A16、A21、A22等均不排除陸續有商場釋出，軌道商機受重視程度可見一斑。 (工商時報)
有線電視近來重要出售案一覽
亞太電信董事長呂芳銘及鴻海董事長郭台銘以個人名義，斥資新台幣近14億元，收購台灣寬頻（TBC）有線電視系統台（MSO）上層控股管理公司股權案，通傳會（NCC）昨（22）日以22項附帶條件審議通過。 未來呂、郭倆人將掌控國內第三大MSO約計70.5萬用戶經營管理權，郭台銘將正式跨足有線電視產業，並打通鴻海進入家庭客廳的最後一哩，這將為鴻海布局客廳經濟、邁開最關鍵的一步，惟該案後續還需經過投審會審查通過。
NCC表示，這次呂芳銘及郭台銘是以個人資金，共同在海外成立Dynami控股公司，呂芳銘出資80％、郭台銘出資20％，倆人合計以4,500萬美元、相當於新台幣近14億元，買下台灣寬頻所屬亞洲付費電視信託基金（APTT）上層的信託基金管理公司（MAMPL）100％股權。 NCC副主委兼發言人翁柏宗指出，在22項附帶條件中，呂芳銘同意未來TBC及旗下系統台不會跨足經營新聞頻道、同意加速有線寬頻網路建設，並於2018年提供500Mbps寬頻上網服務，2019年供裝1Gbps服務。 NCC並要求TBC與其它MSO之間不得有不當的聯合行為，暗指TBC與台灣大關係企業凱擘、台灣大旗下台固媒體之間不得有不當聯合行為，以避免影響公平競爭及限制競爭，並且必須對頻道商公平上下架，也不得杯葛頻道商上架到MOD等公眾平台，同時需投資培植本土文創及節目內容，落實國家數位經濟政策。另外，為符合黨政軍條款，呂芳銘及郭台銘在TBC上層公司的股份，與鴻海及亞太電信之間，不能交互轉換持股。
台灣寬頻目前全台擁有四家MSO，用戶數70.5萬，僅次於中嘉的114萬及凱擘的111萬，目前是國內第三大MSO。 遠傳間接入主中嘉案失利，郭台銘入主TBC成行後，國內前五大MSO中的三家MSO將掌控在台灣大董事長蔡明忠、以及郭台銘手中，這股新勢力將掌控國內230萬收視戶、以及47％市占。 蔡、郭倆人近來合作緊密，不僅亞太電信借用台灣大的4G網路，台灣大實體通路全面開賣夏普電視，未來雙方還要在O2O以及通路全面合作，並且鎖定中華電信為主要競爭對手，未來中華電信面對倆大強敵聯手，將會有一場硬仗要打。 (工商時報)
上市半導體業聯發科（2454）併購立錡驚爆內線交易疑雲！檢調獲報，立錡前發言人么煥維經理，涉嫌於前年聯發科發布將收購立錡科技的重大訊息前，夥同鄭姓丈夫透過親友帳戶買立錡股票套利，擬制性獲利約300萬元；檢調昨搜索么女等人住所等10處，並以被告身分約談么女等8人，另傳喚5人作證，全案朝違反「證券交易法」方向偵辦。 聯發科於104年併購案4連發，陸續併下常憶、曜鵬、奕力、立錡，其中聯發科以子公司旭思併購立錡、子公司傑發科售予北京四維圖新科技等案，獲得「台灣併購金鑫獎」的3項大獎，與鴻海平分秋色，不料如今爆發內線交易疑雲。
檢調調查，104年9月7日，聯發科發布重大訊息，預定以每股195元公開收購立錡股權，第1階段收購35-51%，金額101-148億元，且所有相關法律程序完備後，將進一步取得立錡100%的股權，預計105年第2季完成，預估總收購金額近300億元。
事後，調查局接獲檢舉，指立錡前發言人么煥維經理，疑因職務關係早一步得知此利多消息，並涉嫌於104年8月底至9月7日間，夥同鄭姓丈夫利用家族親友帳戶買立錡股票套利，擬制性獲利約300萬元，報請台北地檢署指揮偵辦。 北檢昨指揮調查局幹員搜索么煥維等相關人住所等10處，並約談被告、證人共13人；截至昨晚6點，相關人陸續移送北檢，但么女及其丈夫仍於市調處初訊，尚未移送至北檢複訊，檢方經漏夜偵訊後，不排除對么女等人祭出強制處分。
• 昔日網搜巨頭雅虎求售一波三折，接連爆發用戶個資遭駭事件已嚴重影響身價，去年與雅虎達成收購協議的電信巨擘威瑞森（Verizon）周二宣布，購買雅虎核心網路業務的價碼，將較原訂減少3.5億美元，雅虎也同意降價，驅散該交易案前途未卜的不確定陰霾。 威瑞森去年7月與雅虎談妥以48.3億美元買下後者的網路業務，現雙方同意修改合約條款，將收購價降到44.8億美元，且兩家公司須共同分攤個資遭駭衍生的成本。 熟悉內情人士透露，今年1月底，也就是雅虎第2起用戶個資外洩事件爆發的1個月後，威瑞森執行長麥克亞當（Lowell McAdam）等高層主管在公司總部權衡各項因應方案。 他們列出的選項包括放棄收購，觀望被駭事件對雅虎品牌造成的損害，或是繼續完成收購，以實現該家電信巨頭打造數位媒體事業的宏願。 麥克亞當的顧慮是，若收購雅虎網路業務拖拖拉拉甚至取消作罷，有礙威瑞森跨足數位廣告市場，挑戰谷歌和臉書的領導地位。由於核心手機事業已成熟飽和且面臨同業激烈競爭，威瑞森積極另覓成長引擎。 雅虎網路事業收購到手後，威瑞森打算將雅虎的數位廣告技術、雅虎新聞（Yahoo News）與雅虎財經（Yahoo Finance）等網站，整併到其2015年買來的美國線上（AOL），但仍將保留雅虎品牌。 不過威瑞森試圖成為數位廣告市場的一方之霸，仍有很長的路要走。據市調機構eMarketer資料，去年全球數位廣告總營收中，雅虎與AOL加起來也僅占2％，相較谷歌的32％及臉書的13％，簡直是小巫見大巫。 雅虎第二樁個資外洩事件自去年12月曝光後，用戶量雖未見大幅下降，但密碼重置工作仍在進行，意味用戶數仍可能進一步流失，而且雅虎部分系統遭到破壞，恐無法併入威瑞森的AOL。 (工商時報)
北市豪宅交易遍地開花，連成屋超過一年的「頂禾園」也開胡。根據地籍資料，該豪宅19樓由代理英國豪華車「積架」（JAGUAR）的上立汽車負責人吳建立所買下，不過，該戶登記在老婆名下。據悉，他就是當初賣跑車給前總統陳水扁兒子陳致中的台中車商。 房仲業者指出，吳建立是旅澳商人，該家族在台中知名豪宅「龍寶人本臻邸」便持有11-13樓等3個樓層，在北市則持有北市仁愛路二段的名宅「仁愛禮藏」15樓，去年11月買下「頂禾園」19樓，成為該豪宅第4個住戶。 甫買進的19樓屬高樓層，坪數約230坪（包括6個車位，約80坪），擔保債權總金額為2.16億元，倘若一個車位以400萬元拆算，並以貸款成數6成推估，總價約3億元，每坪單價拆算約185萬元。
根據《住展》雜誌資料，該建案在2012年預售，投資興建的業主是頂新集團旗下的頂禾開發，建案坐落北市中正區臨沂街25號，基地面積約501坪，興建地上20層、地下5層的豪宅，規劃一層一戶，可售戶數為19戶，每戶坪數約150坪，訴求SRC及制震結構；每坪開價250萬元，若加計車位，一戶要價將近4億元，全案總銷66億元。 據了解，當初預售時，賞屋不但要預約，還要審核身價與身分，並非人人都可參觀，甚至有錢還不保證買得到，《住展》雜誌企研室經理何世昌透露，當初市調時，該建案每坪成交價約180萬到200萬元，已高出區域每坪110萬到150萬元的住宅行情。 台灣房屋智庫召集人葉立敏指出，頂禾園當初開價250萬元，迄今未有實價揭露，以去年底房價推估成交行情落在單價200萬元以下較為合理。
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