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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2016年算是房地稅制變動相對多的一年，公告地價調幅增大、地價稅變多、「房地合一」新制上路，因稅制變更直接衝擊房價走勢，因此民眾聞「稅」色變。代書表示，將進入繳稅季，民眾多用心可讓荷包少失血。代書表示，房地稅制變變變 節稅方法別亂用，以免「畫虎不成反變犬」。 房仲業代書部門表示，在房地稅制中，「房地合一」新制是屬於所得稅範圍，如果沒有賣屋就不用繳交，但房屋稅及地價稅則是每年定期會開徵，每年第一季時審慎檢視家庭成員名下所持有的不動產稅負，重新規畫，說不定可以節省一筆稅負支出。
信義房屋代書林以德進一步指出，不管是地價稅、房地合一稅、房屋稅，節稅重點就是「辦理自用、自住住宅」要留辦理細則。就地價稅的部份，留意下列二原則：一、善用夫妻與成年子女等直系親屬（包括血親及姻親），必須「分別」設籍，即可享受合法的節稅申請。若想申請的民眾，切記今年2017年9月22日前就要提出申請，否則將延後一年適用。二、房屋、土地若符合自用條件，也要「分別」申請。 林以德說，常有民眾以為只要房屋已經按住家用稅率課徵，土地應該也會比照辦理，然而民眾都沒有向所屬稅捐機關提出申請，還是無法享有「自用」的優惠稅率。若沒有分別申請，民眾會等到收到地價稅單時才發現是以一般用地稅率課稅。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨另外提醒，在持有稅上，把握自用節稅大原則外，建議持有人應盤點手上標的，將適用高稅率的標的辦理自用，抑或是出售保值力較差的房產，汰弱留強。
為了達到居住正義，台北市長柯文哲選前喊出8年5萬戶公宅的政策目標，不過選後不斷「下修」公宅標準，先是改為4年2萬戶，後又再改口4年2萬戶「開工」，日前又開口更正為4年「1萬8千戶」開工，數字不斷下修，引發外界質疑是不是政策「跳票」。
對此，柯文哲表示，整個政策會按照實際數字做調整，與其說是跳票，不如說是政策調整。 此外，對於北市日前有建商強拆不同意戶的房子，柯文哲說，第三場居住論壇會討論這個，台北市一定要都更，像是去年的台南大地震，若發生在台北市，死傷不得了，所以台北市都市更新，不僅是市容美觀、居住舒服，還有居住安全。
此外，北市府今舉辦居住正義論壇，卻有外界質疑，卡司不若去年強，還找議員來當任與談人，似乎是要議會幫忙背書。對此，柯文哲直言「卡司和解決問題沒有關係好不好」。且議員代表廣大民意，沒有議會支持，很難推政策，所以找議員來參與。
台北市政府今早在台北晶華酒店舉辦「台北市居住正義論壇Ⅱ」，台北市長柯文哲致詞時，點出北市住屋3大問題：房價高、空屋多、都更慢；話鋒一轉，他也反批都更互懷「不切實際的期待」，導致都更困難。柯文哲表示，為了解決上述問題，北市府將舉行系列論壇尋求共識。 柯文哲表示，在台北市要買房，必須要不吃不喝、工作15年才可能，顯示高房價問題；台北市連續12個月沒住人的房子，約有3.7萬戶，顯示空屋率高；另，按照目前都市更新的速度，預計2000年後才會完成，這顯示都更政策需要大幅修改。
柯文哲又說，過去都更喊出「一坪換一坪」，此舉令民眾有不切實際的期待，多認為都更不需花錢，還能一坪換一坪、再拿車位，此導致都更推動困難。 綜觀以上，北市府的住宅政策會修正，「4年1.8萬戶」公宅開工，還是持續進行，同時，還要透過租金補貼、包租代管、以房養老等手段鼓勵3.7萬戶空屋釋出。另也要透過稅制調整，「減少單一且自住戶」的負擔，並嚴逞囤房。 柯文哲強調，居住問題議題多且雜，1、2場論壇無法全面討論到，因此繼續舉辦，第3場將談都市更新、第4場將談容積率。
桃園市府公布最新銷售中預售屋建案抽查結果，發現被抽查業者都不合格。 特別在「買賣定型化契約」中，擅自更改成對業者有利條款最嚴重，地政局要求業者改善，月底前也會聯合複查。 地政局地價科長何俊男說，只要違反政府的定型化契約範本規定，即使契約有效，對業者有利條款也無效，消費者要注意是否被業者的文字遊戲給坑了。 地政局日前會同法務局、都市發展局、工務局建築管理處等單位聯合稽查預售屋建案，在全市上百處建案中，抽查其中16處，針對不動產代銷、建案廣告、買賣定型化契約及樣品屋4大項目抽查。
抽查結果，不動產代銷業務有一半不合格，未辦理營業處所備查最多；建案廣告有1件違規，廣告內容對交通狀況、時間或空間距離形容和事實不符。 買賣定型化契約和內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」不相符最嚴重，「驗收規定、違約處罰不利買方」全不合格，開工、房地標示、停車位規格及交屋期限也有問題；樣品屋未申報竣工備查，也有4案。 「政府有定型化契約可以參考，很多人卻不懂得利用，白白吃虧」何俊男說，市面上預售屋買賣定型化契約問題多多，違規內容包括驗收交屋保留款未達房地總價5%、違約處罰違反平等互惠原則、沒給消費者個別磋商機會、沒有明確完工日期、延宕責任免除條件違反公平原則。 此外，內政部規定，通知交屋日起30天後，民眾才要負擔水電費、瓦斯基本費，業者卻任意縮短時間。 何俊男表示，內政部訂有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，業者利用消費者對相關規範資訊不足，藉個別磋商方式減輕、逃避責任，獲取不當利益，民眾簽約時應比對條款，了解業者是否暗藏文字遊戲，損害自己權益。
苗栗火車站跨站站房啟用三年多來，約七十坪的舊站大廳迄今閒置，台灣鐵路管理局規劃招商出租，希望透過引進優質餐飲服務、特產展售、百貨商場、超級市場等業種，活絡北苗生活圈。苗栗市長邱炳坤樂觀其成，不過對於月租九萬五千元，他認為「太貴了！」恐不易標出。 苗栗火車站跨站式站房於一○三年十月底啟用後，原有舊站房即閒置並一度封閉，偌大空間閒置引起地方討論，建議台鐵局可以活化利用。台鐵局從善如流，並經縣府核准讓原本屬於交通用地的舊站房變更為多功能使用的商業空間後，於一日起公告標租。
台鐵局貨運服務總所臺中貨運服務所苗栗服務站表示， 舊站房招商面積約二百二十平方公尺、約七十坪，提供餐飲服務、特產展售、百貨商場、超級市場等業種入駐，月租金底價為九萬五千元，預計廿四日開標，歡迎優質廠商投標承租。 邱炳坤對於台鐵局舊站房標租案樂觀其成，他表示，苗栗鐵道文物陳列館就在車站旁，館內有各式火車頭，還擁有全台僅有的投煤練習場，此標案若能順利，舊站房成為餐廳、特產展售中心或商場等，將提供遊客遊憩、購物的便利去處。 不過，對於月租金底價九萬五千元，邱炳坤則認為「太貴了！」他以苗栗火車站周邊的店鋪租金行情及人潮，認為「大約再減個三萬元」，否則恐怕不易標出。 苗栗服務站表示，標租案月租底價已經過評估，在各車站中不算高，也已有業者洽詢，尤其苗栗站跨站站房啟用後便利民眾搭乘，旅客每日進出車站人數已達一萬二千人次，此外，站前另有新竹客運等公路旅客，為民眾外出往來上班、上學、旅遊等最優先選擇的交通門戶，商機可期。詳細標案資訊請至台鐵局官網下載，或於上班時間洽詢或進行現場查勘，請電台鐵局苗栗服務站：（037）260-106。
行政院長林全、交通部長賀陳旦今天上午到嘉義，宣告嘉義市區鐵路高架化計畫啟動，打通嘉義市的任督二脈。嘉義市長涂醒哲說，嘉義市民等待近30年，這是市民期盼已久的大禮。工程預計今年底動工，115年完工。 涂醒哲說，民國80年起，倡議嘉義鐵路立體化，經歷近30年的轉折，終於在今年底要動工，這是嘉義脫胎換骨的契機。
林全指出，中央與嘉義市府將耗資275億，以9年的時間，徹底翻轉嘉義市，不再因鐵道的隔離，阻礙整體市政發展，鐵路高架化是早就該做的，「小英總統」不會辜負嘉義市民期待。 立委李俊俋說，總經費275億元，原本要嘉義市政府負擔128億，經多次協商，嘉義市政府負擔經費降到40億以下，讓市府有餘裕做其他建設。 嘉義市議會議長蕭淑麗及10多名市議員今天都出席，見證地方大事。涂醒哲表示，隨著鐵路高架化，嘉義市將成為國際化的進步城市，未來嘉義市東西區將縫合，沒有交通障礙。配合鐵路高架化，嘉義市進行全面的都市更新，管線將地下化，去年啟動汙水下水道及汙水處理廠的興建，各項建設逐步到位。
涂醒哲表示，今年6月底前3萬盞路燈全面換裝LED，保證照亮嘉義市10年。嘉義市連2年獲路平成績第一名，今年剛獲得全世界頂尖7大智慧城市殊榮，正邁向現代化的國際智慧都市。 林全等人在台上宣布啟動的一刻，「翻轉嘉義工作隊」幾名成員在場舉海報呼口號，引起一陣騷動，隨即被維安人員勸阻。「翻轉嘉義工作隊」成員林詩涵說，鐵路高架化可能帶來房價高漲等後遺症，275億經費可挹注在嘉義市多項重要建設，希望政府能真正了解市民的心聲和需求。
遠雄建設緊鄰高雄車站的站前商圈都更案，上周舉辦公聽會，因遠雄已取得土地所有權人全數通過，公聽會過程僅基地周邊鄰居對未來施工結構安全、環評、汽機車道出入口設置可能造成雍塞等問題提出質疑，活動過程平和落幕。未來遠雄建設將興建2棟分別為飯店辦公大樓與集合式住宅，最快5年後完工。
該都更案位於三民區建國二路，基地緊鄰高雄車站，面積1252.9坪，未來將規劃1棟地上26樓飯店辦公大樓與21樓集合住宅。飯店辦公大樓2~4樓做為飯店公共設施，5~15樓為飯店客房共216間，17樓以上為辦公室。集合住宅3樓以上為標準層，將規劃28與44坪住家，共155戶。該開發案遠雄建設投資金額約25.1億元，都更後總銷售額約39.9億元，負責規劃設計李祖原聯合建築師事務所專案經理劉至修指出，若一切順利審查加上興建工程最快約5年，未來將成為站前商圈地標建築。
國內超商業者特色門市規畫一覽
為吸引來客提升門市業績，近年國內超商大搞特色門市「誘客」！今年超商開始將重心放在「可被複製」的特色門市，其中，統一超進行「異業結合」，將與新銳藝術家合作，要在超商門市從事藝術品創作；全家除法人加盟的複合店之外，今年將全力推動超市型全家便利商店。 國內超商已突破1萬家門市，超商密度高居全球之冠，在市場已飽和下，為提升加盟主業績，近年來各超商大搞特色門市，其中又以7-ELEVEN目前400家特色門市居冠。 去年5月底，統一企業新竹湖口園區旁，一間以OPEN小將為設計主題的7-ELEVEN湖口廠門市開幕，整間OPEN將家族的設計，搭配每半小時的OPEN將健康操樂曲，立刻引起網友及媒體高度關注，7-ELEVEN全台特色店立刻成為焦點。 統一超表示，7-ELEVEN於2008年開始做門市設計，當時僅是簡單的美化牆面、掛圖片畫作等，2015年特色門市才開始蓬勃發展，特色門市因具備遊逛性，可增加客人逗留時間，因此，特色門市來客數較一般門市多出2～3成。 超商特色門市通常會成為當地地標，成為民眾拍照、打卡景點，但單一獨特性無法大量複製，7-ELEVEN在特色門市發展上，開始轉向推動「可被複製」的特色門市。
統一超指出，去年3月推出首家「OPEN!兒童閱覽室」門市，推出後大受好評，目前已有39家門市設立，預計今年4月底前全台可望達100家。 另外，今年進一步升級「異業結合」，與新銳藝術家合作門市藝術品創作、藝術裝置，將在今年3月南京京育門市率先推出，統一超預計今年特色門市目標達700家。 統一超總經理陳瑞堂表示，美感經濟當道，門市要用自己的特色走出差異化之路，才能吸引客人上門，未來統一超不會以展店為首要目標，會重質不重量，要讓「店店精彩」、門市內外兼具。 全家便利商店表示，加盟門市主要分三種型態，其中，2011年起開始改走大店模式（30～35坪），截至2016年底，已有9成門市改裝完成，特色門市則主要分布在景點區，假日可較一般門市業績成長3成。 另一種為法人加盟的複合店，其中天和鮮物門市目前3家、大樹藥局5家、吉野家3家，2020年總計目標要達400家。 此外，為發揮最大坪效，全家今年將推動超市型門市，販售生鮮水果、冷凍水產等商品，今年目標要開出300家超市型門市。 (工商時報)
金石堂書店積極進軍連鎖商場插旗，去年進駐全聯社展店，開出土城、內湖等40、50坪小型店，今年計劃再開5店；另方面，金石堂也攜手秀泰廣場，上周在台中秀泰廣場站前店開出逾300坪旗艦店，緊鄰咖啡店並首度試行可將書帶進咖啡廳閱讀的服務，未來還計畫在秀泰廣場新北、台中據點展店。 金石堂營運企劃處協理汪信次表示，金石堂目前在全台逾40店，除了獨立開設的1、2百坪中型店之外，也藉由進駐商場開發大、小型店，將觸角深入各地推廣閱讀。 其中，金石堂與全聯社合作是互相導客，全聯社目前有800多家店、單店單日來客數超過千人，金石堂單日單店來客數也有約800人，可望為雙方帶來新客群、為品牌形象加分。
金石堂進駐秀泰廣場展店，則要打造閱讀文化新據點，尤其是將閱讀結合咖啡是未來營運方向。 目前金石堂旗下咖啡書店有10家，其中4店為自營的瑪德蓮書店咖啡，其餘各店則設置有咖啡區，近期推出買書送咖啡的活動，平均而言，咖啡書店業績比一般書店多30％。 汪信次表示，實體書店需創造顧客價值，才能讓讀者不會陷在網路比價中，咖啡書店正是滿足消費者想直接買書看書，享受閱讀氛圍的生活形態經營模式。 堪稱金石堂最大店的台中店，有7萬冊以上書籍，以生活提案為主軸，規畫5大主題特色館：旅遊休閒館、健康生活館、商業人文館、語言學習館、兒童館，結合秀泰廣場影城與周邊各類生活風格專櫃，包括親子餐廳、烘焙坊、咖啡店、拼圖手作等，提供複合式體驗，緊連咖啡廳並可將書帶進去閱讀，也提供全方位閱讀體驗。 作家書房又是金石堂台中店另一亮點，開幕首檔邀請重量級作家幾米、劉克襄與輕小說暢銷天后藍旗左衽，以專屬平台呈現更多關於作家的創作點滴，包含作家私蒐藏、正在閱讀與推薦閱讀書單，現場也準備留言本，讓讀者寫下想要跟作家說的話。 (工商時報)
國內金融業再現整併案例。為求規模壯大，台新金控旗下的證券子公司，宣布以現金方式併購大眾證券，每股收購價11.2元，總交易金額達42.3億元。目前合併基準日暫定為7月31日，一旦完成後，將由台新證券作為存續公司。 據統計，截至今(2017)年1月底，台新證券市占率約為0.566%，市場排名第34位，且以承銷業務為主，而大眾證券市占率則為略高的0.694%，市場排名第32位，業務以經紀為主，未來兩公司完成合併後，市占率可提升至1.26%，市場排名將推進至第24位。 台新金控表示，國內證券業者家數多，而市場規模卻一直無法擴大，特別是量能不足，若不進行併購，很難提升市占率擴大經濟規模，導致影響獲利表現。
為此併購案，台新證券將募資37.28億元，以增資3.225億股，由母公司全數認購，待今(13)日簽約與雙方股東會決議通過合併後，就會報請主管機關核准。 據瞭解，大眾證券是大眾銀行持股約35%的公司，目前大眾銀行已全數併入元大金控旗下的元大銀行，而元大金控的證券事業，已是業界龍頭，因此較無一同整併的急迫性。 至於台新金控曾於2009年賣掉台証證券，但2010年又買下南部的東興證券，並更名為台新證券，但因規模太小，加上台股近年量能不濟，長年處於虧損狀態，直到去(2016)年才由虧轉盈。 台新金控指出，現在事業體以銀行為獲利主力，未來將以併購方式，推展證券及保險業務，建構金控獲利的三引擎。兩家公司完成合併之後，就能擠身中型券商的行列，而台新證券也會落實對大眾證券員工權益的保障，包括員工全數留用、承認全數年資、保障工作權2年等。
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