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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市有「實價登錄」就夠了嗎？安富財經科技指出，實價登錄所揭露的訊息落後至少近3個月時間，「實價」非「時價」，民眾須留意房價趨勢走向，進行調整及自我判斷。 安富財經科技表示，實價登錄資訊所訴求的是依真實交易價格登錄，相關權利人申報期間有一個月的寬限期，再加上政府機關人員需花費相當的作業時間，檢視資訊的準確性，實價登錄所揭露的訊息落後至少近3個月的時間。
如果最近沒有臨近且相似的房屋交易，有時得參考更早的交易資料，會有更長的時間落差。實價登錄所露透的交易資訊非現在、此時的價格。簡言之，「實價」非「時價」。 安富財經科技強調，房價資訊公開透明化，是社會大眾及相關學者盼望政府能積極推動健全房市的政策之一，2012年7月1日起，不動產實價登錄制度正式啟動，所有不動產交易案件皆須在所有權移轉登記30天內，向主管機關申報登錄不動產交易的實際資訊。
此舉揭開房價的神秘面紗，相關媒體更挖掘出多數「開價嚇死人，成交價笑死人」的案例。有了實價登錄，民眾確實更能掌握房價訊息，避免被少數不肖業者哄抬價格，炒作房市。 為了讓民眾確實掌握房價，安富財經科技在2014年起便邀請政大、清大的專業學者共同進行開發好時價(HOUSE+)自動估價平台（http://www.houseplus.tw/），其目的就是解決消費者無法掌握目前房價的困擾。 此平台自2015年12月起上線，原估價範圍僅有全台6大都會區的非透天類住宅，經過一年努力的持續研發，迄今除了離島及台東縣外，其餘18個縣市區域皆可針對非透天類住宅進行估價，而台南市及新竹縣市則可進行透天住宅估價。1060324
高房屋稅、高地租雙殺，地上權標案掀解約骨牌效應，繼嘉泥、新纖宣布標得的地上權案不玩了，據悉昇陽建設在2013年標下的台南、屏東兩大案也正與國產署洽談解約中。 地上權案接連解約，凸顯財政部活化國有土地政策失敗，政府、開發商、甚至買到地上權住宅的住戶，走向全盤皆輸局面。
昇陽建設總經理簡伯殷證實，2013年標得台南、屏東地上權案，因「稅負、法令風險過高」，兩大開發案已不符合投資效益，目前確實與政府洽談解約中，至於細節部分則不願多談，僅表示「既然遇到了，只能面對」。 事實上，不僅是昇陽建設遇到地上權開發案高房屋稅、高地租問題，今年1月底嘉泥也宣布旗下子公司嘉新資產開發所持有的大安區地上權案，原欲推出「嘉新金華薈」案，也因地上權案稅負風險過高，已與國產署解除地上權契約，成為全台第一宗地上權案解約案。
另外，上周三新纖也代旗下100%持股之新星興業公告，將與國產署解除台北市仁愛路約245坪土地的地上權案，解約的主因同樣是因為地上權案持有成本過高，整體開發成本不符效益，因此決議不開發。 建商表示，企業寧願賠償解約金，也不願意持續投入新案開案發，顯示政府欲藉由地上權案活化國有土地失敗；開發商在評估是否投入土地開發時，很多潛在風險都必須納入考量，像是房市景氣、稅負負擔、經營管理能力等。
建商分析，以稅負來說，過去數十年來經驗值顯示，平均每三年的地租約調漲8%~10%，都是在可控制的風險評估當中，才會與國產署簽訂地上權契約；不過，近十年地方政府因財政考量，大調公告地價，調幅至少三成到五成以上，這種無法評估的暴增式稅負風險，加上當初與財政部國產署簽訂法令又無法「因時制宜」的有調整彈性，才會造成政府、開發商、甚至買到地上權住宅的住戶，從「三贏」走向「三輸」局面。
業者預估，今年329檔有機會出現小陽春。
報系資料庫 今年房市329檔期，在遞延性自住買盤出籠，加上建案讓利衝刺成交下，業者預估，今年329檔有機會出現小陽春；房產專家表示，今年329檔期推案包括都更、豪宅新案釋出，小宅產品穩居推案主流。 今年329檔期北中南預售、新成屋推案量估破2,000億元大關；創意家行銷副總柯仲武表示，去年底至今，房市觀望氛圍逐漸退散，以創意家在線銷售的15個新案來說，單周成交金額都有2億~3億元，顯示市場動能逐漸恢復，329檔期市況有機會開出紅盤。
甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在認為，在市場低利、讓利風潮下，農曆年後至今各大案場平均來客增加約二成，成交量也同步成長10%~15%，顧客看屋意願增強下，329檔期將呈現「價穩量微增」格局。 住展雜誌企研室經理何世昌指出，329檔期大台北豪宅案持續釋出，例如潤泰創新在微風廣場停車場都更案「潤泰敦峰」，以及華固建設位在敦北都更案「華固名鑄」，還有陽明山「草山清境」，以及中和「久泰皇品」等豪宅案陸續釋出。
除了豪宅案搶市外，都更新案也擴大推出，包括「璞真延吉段都更案」、「泰舍至善元」；何世昌說，今年329檔期30坪以下一、二房產品仍占推案量三成以上，仍是主流推案產品。 值得注意的是，今年329檔期出現「創新高價對戰讓利新案」現象，除前述豪宅案外，像是鶯歌的「新潤幸福莊園」、汐止「筑丰陽陽」等，打出親民推案價格，搶攻首購族市場。
高樓建築依法必須進行環境影響評估，不過台中市都發局行文建議環保署鬆綁，高樓建築應免環評，回歸都市設計審議即可，可避免重複審查、減少不確定性。環保署副署長詹順貴昨表示，確有此事，且連觀光旅館都可以不必環評了。 環評法規定住宅大樓超過三十層或高度一百公尺以上，辦公、商業或綜合性大樓二十層以上或高度七十公尺以上，應進行環評。 除了環評，高樓建築也得通過都市設計審議，才能取得建築執照。
不動產業向中市都發局反映，都審與環評項目重複，審查意見不同時，常改來改去，延誤開發期程。 台中市不動產開發公會理事長邱崇喆說，「能鬆綁最好，否則聽到環評就頭大」；至少讓都審、環評一起審，免得增加不確定因素。 台中市都發局長王俊傑說，不只業界，不少都審委員也建議，高樓建築回歸都市設計審議，不要再環評；由於環保署正在修環評法，去年底發公文給環保署，建議高樓建築取消環評。 王俊傑說，十二層以上大樓須都審，要環評的高樓建築都會走都審程序，沒必要重複審查；以高樓建築最容易造成交通衝擊為例，在都審階段就會進行交通影響評估，環評又得做一次。
另外，都審、環評無先後順序，王俊傑說，有些案子都審通過後送環評，環評委員有意見修改後，得再送都審通過，不同意見到底要不要改？常造成委員困擾。 詹順貴表示，都審和環評重複項目多，確實不必多一道程序「重複背書」，像民眾關切的風切、日照權等衝擊，都規定在建築法規，由都審把關即可。除了高樓建築，環保署也打算讓觀光旅館也免環評。 詹順貴強調自己是「務實派」，他說，環評關注的焦點在非都市土地開發的生態衝擊，都市有高密度人口活動，注重的交通、日照、風場等議題已經有都審把關，很少生態爭議。高樓建築拿掉環評，回歸開發主管機關審查，可落實把關、提升效率，也減輕環保機關超載的負荷，皆大歡喜。
彰化縣府公告標售高鐵彰化站特定區58筆、共37.5公頃土地，總標售底價超過100億元。 記者宋健生／攝影 高鐵彰化站啟用，讓彰化納入西部一日生活圈，彰化縣政府宣布，本月底標售高速鐵路彰化站特定區土地，計有58筆約37.5公頃的住宅、旅館及產業用地標售，總標售底價超過100億元，是今年中部地區最大的土地標售案。 值得注意的是，為吸引開發商或民眾投標，縣府稍早已公告調整區內建蔽率及容積率，調幅達40%。另提供容積獎勵，其中開發面積2000平方公尺以上，獎勵5%容積，3000平方公尺以上獎勵10%，4000平方公尺以上獎勵15%，最高可達20%。 為防止投機炒作，一般民眾購買200平方公尺以上土地，只要在三年內取得建照並開發，也可獲得10%容積獎勵。 彰化縣地政處長劉坤松表示，此次標售將以一次公告二次標售方式辦理，訂於3月29日及4月20日上午10時，在縣府一樓視聽簡報室開標。
高鐵彰化站特定區坐落於彰化縣田中鎮及社頭鄉，總面積204公頃，區內除高鐵車站專區外，還規畫有住宅、商業、旅館、產業服務專用、轉運專用區，及高達39%（約80公頃）的公共設施。 劉坤松強調，彰化高鐵站的啟用，已讓彰化縣進入西部一日生活圈範圍，聯外交通路網亦將於今年底建置完成，交通便利，加以區內環境秀麗、規畫後土地地形方正，適宜居住及企業入主規劃發展。 縣府此次釋出土地，包括田中鎮高鐵段59地號等共58筆、37.5公頃，其中住宅區36筆、10.65公頃，每坪底價8.4萬元起；旅館區3筆4.33公頃，每坪約12萬元。
第一種產業服務專用區3筆1.99公頃，每坪約11萬元；第二種產業服務專用區10筆16.46公頃，每坪約10萬元起；轉運專用區6筆4.09公頃，每坪約9.8萬元起，這些土地面積從住宅區80坪到旅館區2.61公頃都有。 為推動高鐵彰化站特定區開發，彰化縣政府日前由建設處、財政處、工策會及地政處，共同組成土地專案銷售小組，辦理招商說明。
麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏表示，目前看來，政府未來傾向以「設定地上權」方式釋出手上的國有土地，但截至目前為止，地上權案除了因為「地租過高」造成屢次流標外，銀行端是否願意提高地上權住宅案的貸款成數，也是另一大考驗。
何昭宏說，財政部國產署去年10月起已修正地上權案租金政策，改採「部分固定、部分浮動」方式，對開發商來說，地租成本變得比較明確，但是該法因為仍有部分採用浮動方式，依然存在著「未來地租會調漲」的風險。
何昭宏強調，政府對國有地的態度既然是希望以設定地上權為主，就必須要有金融體系的配套，但觀察目前銀行對於承貸地上權住宅案的意願仍低下，開發商即使標得土地，也因為銀行貸款意願不高，只能朝自用或商用兩個方向規劃，開發使用的強度受限，土地就無法做多元化利用，建商投入意願就會大幅降低。
建商強調，近幾年來地方政府大調公告地價，財政部國產署官員私下也坦承對此無能為力，買到地上權的住戶更因為過高地租大喊吃不消；面對此情況，目前沒有看到立法委員提案修法，更無行政單位主動提出解決的方式，接下來地上權標案還有企業敢碰、住戶敢買嗎？
年金改革如火如荼，為提高退撫基金績效，銓敘部已著手研擬放寬基金得投資不動產。銓敘部長周弘憲表示，在多位考試委員建議下，銓敘部正研擬放寬將不動產列入退撫基金投資標的。 為改善軍公教勞相關退休基金財務狀況，考試院和行政部門日前已分別透過開源節流研擬各項改革草案，在提升退撫基金經營績效方面，多位試委日前在考試院會中建議，應增加不動產在內的多元投資管道。
周弘憲表示，目前保險業資金已開放可投資不動產，但政府基金包括退撫基金在內，都限制不得投資不動產市場，許多試委都認為，之前不動產市場景氣大好，若政府基金能夠投入，「端出的經營績效成績單一定會好很多」。 他說，不動產確實是值得投資的市場，銓敘部將會朝向放寬不動產列為投資標的的方向來修正相關辦法及法規。雖然目前不動產市場景氣相較前幾年不是這麼好，但未來即使開放，退撫基金也不見得要馬上投資，只是讓退撫基金多一項可以生財的工具，待市場狀況好轉後隨時可以投入。
不過周弘憲也表示，要開放退撫基金投資不動產除了必須修改相關行政命令外，還涉及到修法，目前退撫基金若購買不動產，依法所有者將會是「中華民國政府」，亦即屬於國家資產，因此除了涉及修法開放政府基金得投資不動產外，也要變更得讓基金管委會得作為不動產擁有者，才能處理不動產買賣。 (工商時報)
金樺生醫（6521）與日本專精「高分子奈米微胞」技術的大藥廠NanoCarrier（4571.JP）近日宣布，雙方將合作開發極具市場價值的生物藥複合微胞新藥，且NanoCarrier並以不超過1成的入股金樺方式，打造戰略聯盟夥伴關係。 這是NanoCarrier繼與友華合作進行NC-6004（NanoPlatin）癌症新藥胰臟癌第三期臨床試驗，並合資在台灣興建癌症針劑藥廠後，再次與國內藥廠合作，其合作項目也從之前的專注於小分子新藥延伸至大分子的新藥開發。
NanoCarrier原本是金樺的客戶，為了創造雙方互補的優勢，並縮短新藥開發時程，NanoCarrier此次是以每股30元，參與金樺的增資案，其持股雖僅是個位數，但指標意義則十分濃厚，而金樺增資後，資本額也將由原本的1.89億元增加至2.5億元。 金樺董事長陳佩君表示，未來合作開發藥，將由金樺主導微胞藥物之「導彈（sensor）」與「主要活性成分（encapsulated active ingredient）」等兩個生物分子的開發與優化。
這個新一代的生物藥複合微胞技術，將可把微胞所攜帶的生物藥物準確地送到標的細胞，產生最佳的安全性與療效。 預期該合作研發案，可望開發出更具市場價值之生物藥複合微胞新藥，加值新藥產品線，讓雙方在新藥開發的技術中開展出一個創新領域。
PMOLED面板廠去年繳出亮眼的成績單，錸寶（8104）、智晶（5245）2016年營收、毛利率、稅後淨利均創下歷史新高。錸寶去年每股盈餘達11.82元，大賺逾1個股本，智晶每股盈餘約6元。錸寶、智晶今年大幅擴產，營收、獲利再拚新高。 PMOLED龍頭廠錸寶2016年營收21.38億元，年增29.6％，營業毛利5.21億元，毛利率24.38％，較前一年的18.36％增加逾6個百分點。
營業利益2.48億元，年增86.89％，稅後淨利3.3億元，較前一年成長174.37％，全年每股盈餘11.82元，獲利寫下歷史新高。 錸寶去年拿下歐洲、美國高檔家電品牌訂單，今年開始放量，受惠於白色家電產品出貨帶動，錸寶2月營收1.79億元，較1月份的1.49億元，大幅成長20％。法人預估第1季營收挑戰5億元，表現將是淡季不淡。 錸寶今年股利發放以股票股利為主，主要是保留現金作為擴產之用。
錸寶產能供不應求，去年以去瓶頸方式小幅擴增產能，估計2017年上半年產能可望增加20％。至於新投資的生產線預計在2017年下半年投產，屆時還會再增加30％的產能。整體來看，2017年下半年總產能相比2016年，產能增加幅度大約是60％之多。 智晶2016年營收約16.72億元，年增30.11％，營業毛利5.55億元，毛利率約33.2％，較前一年略增4個百分點。營業利益約3.02億元，稅前淨利約3.09億元，稅後淨利2.56億元，每股盈餘6.02元，創歷史新高。 智晶今年積極搶進車用面板市場，將穿透式OLED顯示器開發應用於抬頭顯示器，還可應用於光學顯微鏡、航太及醫療等高端市場，最大尺寸可以到5.5吋。
另外還推出可撓式OLED標準品，應用在工控電子、醫療及航太工業上，可讓機構更小，攜帶方便。 智晶在2015年進行設備去瓶頸化工作，產能略增20％。2016年決定砸10億元投資擴產，第三條生產線將在年底裝機完成，2017年1月投產，預期第一季開始貢獻營收。新生產線的產能規模是現有兩條生產線合計產能的8成，隨著新生產線投產，整體總產能相比今年可望增加80％。 (工商時報)
台塑集團綠能事業布局
擴大綠能應用布局，台塑、永裕近年除積極耕耘新能源汽車電池、儲能商機外，並蓄勢開展兩岸基礎建設LED照明、電動船、運動機能材料版圖，以強化綠能競爭利基。為此，台塑鋰鐵每月400公噸產能已供不應求，內部規畫在觀音工業區建新廠。
因應全球節能減碳趨勢，台塑集團近年綠能布局瞄準太陽能、風力及電池材料、電解液及LED等五大領域，表現漸收成效。今年電池材料獲利加速推進、LED轉虧為盈，新能源商機持穩發酵。
台塑鋰鐵材料科技公司（FEMT）研發的鋰鐵電池正極材料，近年成功耕耘兩岸電動巴士、小工具機、堆高機及高爾夫球場電動車，並成功獲得大陸前三大電池廠國軒高科青睞。 永裕旗下新永裕精研、生產電動車鋰電池專用快充快放原料，除已連二年穩步盈餘貢獻，去年下半年度再推出級別不同新產品提供客戶更多選擇，經客戶驗證完成後，已開始出貨，增添營運新動能。 (工商時報)
解決人才與資金不足問題 希望納入國家型旗艦計畫
三月廿一日台積電評估赴美投資新聞曝光，當晚其實是總統蔡英文早就安排好宴請半導體與面板大老的日子，據指出，除了台積電董事長張忠謀親自出席，面板廠友達董事長彭双浪與群創董事長王志超也在席上，彭双浪並以台灣顯示器聯合總會理事長身分向總統建言，希望總統能解決台灣面板業面臨的人才流失與資金不足兩大問題。
• 2016年台韓面板廠資本支出
業者認為，要解決人才與資金不足兩大問題，政府政策宣示很重要，這也是為何面板業希望納入創新產業或國家型旗艦計畫的主因；業者指出，相較於半導體產業因張忠謀的爭取已納入創新產業，面板業則是自去年軟性顯示器國家隊口號之後，就被新政府給「擱置」，業界難免失望。 其中在資金問題上，要從二○一一年馬政府時代，金管會決議加強查核銀行放款面板業說起。
因為金管會的管制，導致銀行團對面板業放款意願降低；但是這幾年來面板業靠自己努力，包括友達與群創都已連續四年獲利，因此，面板業者希望從銀行放款的「四大慘業」除名，這樣才有辦法進行籌資，持續投資先進製程，甚至能進一步投入軟性ＯＬＥＤ產能建置。 在人才上，業者指出，台灣不論是半導體或面板打的都是世界盃，但主要大學相關科系學生人數大量遞減，海外學成歸國人數也不足，加上中國積極挖角，造成半導體與面板均遭遇人才流失困境，前者也許要重新檢討教育體制，後者則是因為人才缺乏舞台；另外，政府雖已加強企業留才工具，並修正產業創新條例，但仍不夠，建議應研擬分紅與薪資所得分離課稅制度。
至於去年經濟部喊出的軟性顯示器國家隊，儘管已被當作笑話看待，但業界仍未放棄希望，尤其台灣在軟性ＡＭＯＬＥＤ的量產技術，藉由工研院的研發與專利佈局，與韓國業者是可以並駕齊驅的，只是過去台灣的軟性ＡＭＯＬＥＤ技術都是由法人科專計畫支持，缺乏類似日、韓政府的明確政策支持，加上業界資金缺乏，無法導入量產，如果政府此時再不伸出援手，台灣面板業的競爭力將一點一滴流失。
一例一休新法上路，嚴重衝擊南部產業！人力銀行業者調查南部業者發現，一例一休上路業者人事成本增加6.6%，比全國平均值高1.2%，超過一半業者被迫改變排班制度、增聘兼職人力因應，有科技廠員工無法加班，月收少1萬元，但也有美髮業者無所適從，希望政府放寬規定。
昨1111人力銀行發布南部地區（嘉義、高雄、台南、屏東）一例一休調查，有49.33%業者表示新制完全沒有影響，但有19%業者表示受到些微影響。 有約5成4必須改變排班制度、增聘兼職及短期派遣人力，或調整員工薪資結構及獎金制度等來因應。 衝擊最大的有57.14%業者表示是加班費及人事成本增加，其次是排班困難、產能降低，業者粗估人事成本因此平均增加6.6%，比全國平均高出約1.2%。
較全國平均值高 對調查結果，1111人力銀行副總李大華說，南部「災情」較全國平均值嚴重，原因應與南部多是傳統製造業及民生服務業為主，屬一例一休的重災產業，「以往不少都是隔周休二日，或是靠長期加班來賺取加班費拉高薪資的工作型態」，甚至不少傳產業者多未遵守《勞基法》，受到衝擊影響程度大，所增人事成本也高於平均水準。
高雄市美容業職業工會理事長梁素蘭說，美髮業不可能隨時都有客人，等待時也算工時，外出吃個飯也要記錄，對微利的美髮業者難實施。 高雄市烹飪商業同業公會執行總幹事施澤民指，餐飲業工作時間原本就較長，一例一休上路後，有業者已縮短營業時間暫時因應，更醞釀漲價，以應付增加的人事及食材成本。 「政府別管太多」 在科技業擔任組裝員的Tom說，以往固定周六加班、周日偶而加班來賺加班費，月收入可達4萬2千元，但一例一休後加班成本提高，公司就改成周休二日，沒有加班月收少了1萬元，政府不應管太多。
一例一休對南部產業的衝擊
●人事成本增加6.6%，比全國平均值高1.2%
●5%業者擬縮編裁員
●53.9%調整排班制度、增聘兼職及短期派遣人力等方式因應
●9.05%業者員工薪水減少、16.74%薪水增加 資料來源：1111人力銀行
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