|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)張琦璇 (Debby #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北市列管須拆除重建的海砂屋共45件，將近半數未有整合意願，北市府去年宣布將成立「海砂屋拆除重建專業服務團」，主動到社區蹲點服務、協助重建；不過，服務團成員迄今尚未定案，讓北市建管處稍感「焦急」。 建管處回應，服務團人員籌組還在規劃中，目前處內排定期程，希望在6月底前完成組隊，並針對22個「須拆除重建」的海砂屋社區，完成首輪輔導會議，之後每一季至少召開會議一次。 台北市列管須拆除重建的海砂屋，目前有45件、2222戶，其中已進入都更程序有23件(已申請都更事業計畫報核)，仍有22件社區住戶尚未進行整合。 去年底，副市長林欽榮宣布，台北市將率全國之先，成立「海砂屋拆除重建專業輔導團」，主動到社區進行蹲點服務，可望2年內能看到具體成果。 據悉，輔導團成員組合，分為府內、府外專業人士，府內包括建管處、都更處，至於府外人士則有建築師、不動產估價師、律師公會、都市更新學會等；至於現有成員人數、名單，建管處以團隊尚未成熟為由無法透露。
另外，目前海砂屋拆除重建，可享有30％容積獎勵，每戶還有20萬元拆除補助費；不過，剩下的22件海砂屋，除了整合問題之外，建商評估無利可圖也不願進場整合。 日前長安西路都更案遭建商偷拆變危樓，北市府以公安為由強制拆除，引發爭議；OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，他曾建議北市府，如果想展現魄力應該鎖定海砂屋，「隨時會有倒塌疑慮，拆除正當性比較多」，真的有危險建築才應該處理。 事實上，北市府強拆海砂屋已有前例可循，包括內湖合家歡、天母鳳凰華廈，建管處依據「建築法」81條執行危險建築物強拆；針對22件海砂屋中，是否已評估強拆？建管處表示，能否強拆尚需專業公會判定，目前並未安排、評估須強拆的海砂屋。
房地產市調業者觀察，今年329檔期有五大趨勢，包括都更案量大、豪宅陸續釋出、新北大型重劃區量縮、小宅推案風潮不退，創新高價案與破盤讓利案價格拉鉅等。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年是都更推案爆量年，預估大台北都更推案超過千億元，光在329檔期「華固名鑄」、「潤泰敦峰」、新莊「泰舍至善元」、汐止「筑丰陽陽」四大建案。 合計就有近500億元規模釋出，今年推出的都更案，主要多自於前一波房市多頭時期整合成功的案件，多數規模龐大，不過銷售成績好壞，將會成為房市風向球之一。
過去二年豪宅推案低迷，去年底以來，隨著台北市房屋稅制調整合理化，以及大陸實施肥咖條款加強查稅，讓不少台商轉向回台置產，重啟建商對豪宅推案的信心，屬區域豪價的豪宅案陸續釋出。 除了松山區豪宅二大指標案「華固名鑄」與「潤泰敦峰」外，包括士林陽明山等也有近年少見的新推案、每戶總價億元的「草山清境」，以及中和每戶總價逾4,000萬元的「久泰皇品」等，可以看出豪宅案土地取得成本高，在產品規劃上也做出市場區隔，挑戰區域高價位。
過去幾年熱門的重劃區推案，則有「新北量縮、桃園量增」的現象。 何世昌表示，過去幾年如林口、淡海二大新市鎮以及新莊副都心、頭前重劃區新推案量萎縮，由於供給量大、削價競爭嚴重，建商明顯在新北市回防生活機能較佳的市區，如新莊中正路、新店北新路等熱門地段，不過桃園的中路重劃區推案規模仍持續增加。 此外，雖然近年房市降價讓利蔚為風潮，不過今年329檔期新案仍出現「創新高價」與「破盤價」二者互相爭取買盤，何世昌表示，房市前景並不明朗，建商心態呈現出極端落差與矛盾，保守者寧願空手不推案，但也有不少樂觀者願意推出高價大案，在高低二端價格拉鉅下爭取買盤認同，其結果將影響建商在520檔期的布局。
今年聚焦舊宗段、潭美段 逐年回升商用不動產買氣雖冷，不過內科廠辦自2014年來，大型交易成交金額不斷成長，至去年達83.76億元，年增82.2%。今年首宗大型不動產交易，由碩天科技砸下26億元買下太子企業總部，也位於內科潭美段。商仲預估，內科園區在產業群聚帶動下，今年買氣可望持穩，尤其舊宗段或潭美段有機會成為成交焦點。
內科園區中的舊宗段及潭美段新廠辦大樓競出，商仲預料今年兩區將成內科交易焦點。范厚民攝 根據信義全球統計，過去3年內科廠辦交易逐年回升，從2014年的43.15億元升至2015年的45.97億元，到去年富邦人壽砸40.8億入手西湖段東京科技總部大樓，以致全年成交大幅拉高至83.76億元，讓區域成交出現明顯反彈。 信義全球資產內科園區部經理林建勛指出，內湖科技園區發展較早的西湖段、文德段，因有捷運文湖線經過，區域租金水準與承租穩定度較高，再加上企業總部林立，吸引許多置產型投資買方，近年累積的大型交易也是從這兩個區域開始。
租金與承租穩定高 但由於文德、西湖段現已幾乎沒有素地可供開發，大型供給較少，林建勛指出，未來企業需要大面積整棟交易，多數會落在舊宗段或潭美段，尤其舊宗段已有明顯產業群聚情形，包括汽車、建材、媒體、科技設備等多在此設立總部，預估中小型企業的進駐意願也會越來越高。 瑞光不動產總經理葉毓燐則認為，目前內科一般交易案尚稱不上熱絡，買賣雙方態度還處在微調階段，成交欲大不易。
另方面，就成交區域觀察，西湖、文德段大型近來供給少，內科目前僅剩舊宗段、五期等地，有較多整棟、大面積大樓可交易，租金則有機會跟隨台北市中心溫和上漲。 至於北市整體商辦走勢，CBRE世邦魏理仕昨發佈《全球頂級辦公室租賃成本》研究報告指出，受到經濟走緩的影響，去年企業租戶在辦公室租賃維持保守策略，以致台北商辦租金每月每坪剩約5014元（含稅、服務費），較前次調查下滑13.5%，不過租金排名仍位居亞太區16名。 租金排亞太區16名 世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，觀察台灣商辦市場的排名，成本較上次微降是因報告以美元計價匯差的緣故，實際行情則是出現微幅成長；觀察台灣的失業率改善、企業增聘意願提升之下，預期今年台北市商辦市場需求將持穩，租金行情可望微幅成長。
底部未現因交易量未明顯回升、房價未止跌，房仲業者認為房市底部未現，今年仍將維持「量微增、價緩跌」。問卷調查顯示多數民眾認為，雖雙北市房價相較高點已帶頭下修14%左右，其餘主要城市也有2~10%不等的修正，但仍看跌第2季房價，會再下修5~10%。 永慶房產集團昨發布第1季季報，針對Q1價量表現來看，6都前2月買賣移轉棟數近2.8萬棟，較去年同期成長49%，集團總經理葉凌棋預估，Q1量體應可較去年Q1成長35~40%，「上半年估計有12~13萬棟水平，較去年同期成長1~2成不是問題。」
新竹縣市季增1.2% 至於房價，全台7主要都會區多呈現緩跌走勢，相較上季，僅有新竹縣市價格略增1.2%、單價回升至17.5萬元，其餘縣市則有0.7~2.2%左右的跌幅。其中，台北市平均房價為每坪58.3萬元，較2013年Q4的歷史高點67.8萬元，下修約14%，新北市Q1均價每坪29.7萬元，較2014年Q2的34.5萬元跌14%，雙雙名列「重災區」。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，去年下半年起，建商破盤搶市引發的漣漪效應已逐漸減少，部分買方開始認同價格，「就Q1市調結果來看，仍有50%民眾小幅看跌未來1季房價，看跌幅度約在5~10%左右，整體看跌趨勢雖不變，但大幅看跌比重已連3季收斂。」
升息壓力明年發酵 針對今年房市走勢，葉凌棋指出，在經濟逐步復甦、政府積極提振內需，及房價走跌已有一段時間等利多帶動下，表現將優於去年，「但說要達底部，需得等房價止跌後的2~4季後才可見。此外，有近8成民眾仍享受低利環境，並指升息壓力承受度在3碼（1碼為0.25%）內，但估計央行最快在今年Q4後才會升息，升息壓力自明年陸續發酵。」 淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰則認為，隨著國內經濟景氣復甦，今年央行可望有升息半碼至1碼的動作，「房市向下的關鍵在於稅制結構的改變，即便升息，對房市的衝擊不大。」
花蓮富里教會有一棟近60年的古歐風禮拜堂，曾是許多人拍婚紗的浪漫景點，但因以往的建築工法，翻修不易，富里教會將募款重建。 富里教會禮拜堂源起於1951年東部大地震，當時教會土造禮拜堂全毀，因此著手重建，1959年完工。
花蓮富里教會牧師王睿智說，當時仿造何種建築風格已不可考，卻能從窗戶及原有的尖頂塔、內部旋轉梯等看出濃濃的歐式風味。禮拜堂已歷經58年，原有木造尖塔已毀損，改放置水泥製的十字架；旋轉梯也只能從一樓觀看，基於安全考量不開放民眾上樓。 由於當時的建築工法採板鐵等材料，實在無法繼續使用，為了更安全的空間，禮拜堂預計明年重建。
配合重建計畫及慶祝富里教會140周年，王睿智說，教會4月1日將舉辦園遊會，現場有二手衣物、新舊家具用品等義賣，籌募重建款項。禮拜堂平時內部不開放，當天也將開放供民眾參觀。
全聯福利中心將擴大與日本H2O食品集團合作，今年由阪急BAKERY技術合作的麵包店數達百家，並合作籌設熟食廠，全聯董事長林敏雄說，未來三年將透過商品豐富化、擴大烘焙、增加熟食等策略，達成2020年營收破2,000億元目標。 林敏雄說，與日本技術合作的麵包廠營運逐漸上軌道，今年產能擴大，可提供百店需求；目前內部規劃熟食廠，這是下一個秘密武器，會與H20食品集團合作。
去年全聯全台店數近900店，營收突破1,000億元，但因五股大型生鮮處理廠，以及與日本合作設立麵包廠等資本支出增加，且擴大生鮮營運規模，獲利與前一年持平。 林敏雄說，去年併購松青超商，店數快速增加，未來兩年每年應會開出五、六十家店，今年可達成1,000店目標。目前商品豐富度提升，烘焙麵包產品加入，未來還有熟食登場，透過既有門市營業額成長，希望每年營收都有雙位數成長。 全聯下個目標是2020年營收挑戰2,000億元，以一家店營業額約1億元計算，未來三年要開出1,000家店才能達成，挑戰很大。
全聯拚營收2,000億元 圖／經濟日報提供
經營三十餘年的台灣麥當勞去年底傳出將易主，經濟部投審會昨正式通過此交易案。投審會透露，美商麥當勞將所持台灣麥當勞百分之百股份轉讓予國內的德昱股份有限公司，投資金額還待精算，初估金額大約為新台幣五十．九億元；因涉及餐飲業結合，此案還得送公平會審查。 台灣麥當勞百分之百股份轉讓予國內的德昱股份有限公司，經濟部投審會昨正式通過。
根據商業司公司登記資料，德昱資本額僅六十二．五萬元，董事長為仰德集團第三代二公子，身兼士開董事長及國賓飯店總經理的李昌霖，董事有信義房屋董事長周俊吉及士開董事許玉山，士開監察人高梅鳳也身兼德昱監察人。 從前年中，麥當勞美國總公司決定將出售台灣子公司後，包括統一、義美都曾被點名有意接手，但因麥當勞最早傳開價逾兩百億元，嚇退不少土洋買家；到去年底盛傳李昌霖積極結盟，投資高達一百億元資金接手，昨終獲投審會證實。
但買賣雙方對此十分低調，國賓僅說並未參與麥當勞交易內容，無法評論；台灣麥當勞也只回應，在台灣尋求長期策略夥伴的過程，已持續有所進展，現階段由於相關程序仍在進行中，公司不便進一步表示意見。 只是投審會通過的投資金額僅五十億元出頭，較市場先前傳出的百億身價，幾乎是打對折；另一家西式速食高層主管分析，這金額的確是過低，恐要等雙方公開交易條件後，才有辦法評論。 外傳李昌霖並未同時接手「麥當勞叔叔之家慈善基金會」營運；台灣麥當勞僅表示，全球四十二個國家有「麥當勞叔叔之家」，麥當勞不論採直營或區域授權發展的市場，都大力支持當地的「麥當勞叔叔之家」。 台灣「麥當勞叔叔之家慈善基金會」行政及財務皆獨立，且受衛福部及董事會監督，基金會的核心價值及服務方案的運作，不會因為台灣麥當勞轉為授權發展商而有所改變。
中國樂視爆財務危機，主要代工廠仁寶（2324）昨宣布，旗下昆山自公司將參與投資樂視天津子公司現金增資，投資7億元人民幣（約31.2億元台幣），看好未來高速成長的互聯網、智慧雲及相關智慧產品商機，並加強客戶關係。總經理陳瑞聰表示，樂視目前如期還款，本季不再提列呆帳損失。
仁寶、英業達（2356）昨同步法說，仁寶總經理陳瑞聰率智慧裝置與電腦事業群執行副總陳招成及翁宗斌與會，去年提列10.55億元呆帳損失，每股純益1.88元。 仁寶跟樂視欠款問題受矚目，仁寶昨公告將由子公司仁寶信息技術（昆山）參與樂視致新（天津）現增，投資7億元人民幣，持有樂視致新2.15%股權，將於6月21日前完成交割，未來將取得全方位戰略合作。
仁寶表示，樂視致新承諾應於2019年12月31日前將股權重組換股為上市公司樂視網，並向中國證監會申報，雙方將在信息技術，與電視影音、手機、網路、智慧雲跟智慧硬體全方位合作，陳瑞聰也透露樂視入股TCL，正評估電視代工機會。
南僑化學工業為提升企業經營效率及充分發揮管理效能，今天董事會通過分拆為油脂事業體（含冷凍麵糰）及非油脂之其餘事業體，南僑將轉型為投資控股，基準日暫訂8月1日。 南僑今天晚間召開重大訊息記者會，宣布今天董事會討論通過「南僑併購特別委員會審議將南僑分割為油脂事業體(含冷凍麵糰)以及非油脂之其餘事業體，同時透過分割方式分別移轉相關營業(含資產、負債及營業)予二家100%持有子公司概括承受審議結果」。
南僑總經理李勘文表示，屆時南僑將轉型為投資控股公司並更名為「南僑投資控股股份有限公司」，（簡稱南僑投控)，目前基準日暫訂為106年8月1日，本次分割屬組織調整，對轉投資事業架構並無改變，南僑股東權益不受影響，有關業務分割及轉型為投資控股公司案，將於南僑106年5月31日召開股東常會中討論決議。 李勘文表示，在油脂事業體(含冷凍麵糰)方面，南僑將分割油脂事業體(含冷凍麵糰)相關業務予100%持有的「南僑油脂公司」，南僑將按油脂事業體(含冷凍麵糰)營業價值新台幣4.10億元，以每新台幣10元換取南僑油脂公司新發行普通股1股，共換取普通股4107萬股。
完成分割後，南僑油脂公司將為南僑投控旗下100%被控股公司，專責原南僑油脂、冷凍麵糰業務。 在非油脂之其餘事業體方面，李勘文表示，南僑將分割非油脂其餘事業體(含急凍熟麵事業、常溫米飯事業、家品事業、餐飲事業及國際貿易事業)相關業務予100%持有的「華強實業公司」，南僑將按非油脂其餘事業體營業價值2.2億元，以每新台幣10元換取華強實業公司新發行普通股1股，共換取普通股2203萬股。
完成分割後，華強實業公司將為南僑投控旗下100%被控股公司，專責原南僑家品、急凍熟麵、常溫米飯、餐飲及國際貿易事業業務。 李勘文指出，南僑轉型為投資控股公司後，將可提升集團經營效益，在投控平台下充分發揮管理效能，組織運作將更具效率，並透過與策略合作夥伴進行業務合作、合資或參股強化自身核心優勢。1060328
台灣港務公司與高雄市政府合組的高雄港區土地開發公司29日成立，董事長由台灣港務公司總經理郭添貴兼任。圖／台灣港務公司提供 高雄市政府、台灣港務公司合組的高雄港區土地開發公司明天成立，行政院長林全將南下見證此新國營公司成立；土開公司董事長與總經理人選確定，將由台灣港務公司總經理郭添貴兼任董事長，總經理一職向民間借將，由曾在誠品工作多年、夏姿集團旗下「采采食茶文化」副總經理沈妙姿出任。
高雄港區土地開發公司資本額為新台幣1億元，臺灣港務公司出資5100萬元，高雄市政府出資4900萬元，屬國營公司；董事長將由港務公司總經理郭添貴兼任，總經理沈妙姿由高雄市政府向交通部及台灣港務公司推薦。 高雄市政府相關人士表示，郭添貴56歲，有豐富的行政經驗，任職港務公司之前歷任高市府文化局主任祕書、副局長、高市府顧問。 沈妙姿48歲，國立政治大學企管研究所碩士，現任「采采食茶」副總經理，曾任「誠品生活股份有限公司」設店處協理、「台南企業股份有限公司」行銷通路事業部協理，具有20年開發行銷與文創產業資歷。 高雄港區可以開發的土地很多屬特貿區，土開公司未來開發方向朝文創、觀光、數位、遊艇、會展等產業。
據了解，沈妙姿在誠品任職期間為誠品拓了許多店，也熟悉文創特色，高市府認為由她擔任高雄港區土地開發公司總經理，可以在招商方面有所發揮。 高雄港區土地開發公司明天下午將成立，行政院長林全預計到場見證港口城市與港務單位合組土開公司開發港區土地的新合作模式；新公司以優先開發高雄港1至10號碼頭、16號、17號碼頭、第3船渠的房地以及愛河灣水岸近30公頃土地為主要任務。
聯發科旗下旭思投資對無線通訊晶片廠絡達展開第2階段收購行動，將把絡達納為100%持股子公司，基準日訂7月17日。 為整合資源，加速拓展物聯網市場，旭思投資2月13日至3月14日已以每股新台幣110元現金，公開收購絡達4成股權；聯發科集團共持有絡達約62%股權。
聯發科當時即表示，旭思投資未來將進一步把絡達納為100%持股子公司。 旭思董事會今天通過與絡達股份轉換案，將以每股110元現金取得絡達全數股份，將絡達納為100%持股子公司，股份轉換基準日訂7月17日。
工紙大廠榮成（1909）在兩岸新產能開出帶動本業獲利提升，去營收與毛利年增率皆達2成以上，而受今年前2個月獲利表現帶動信心，雖可能有匯損壓力，但榮盛仍樂觀看待後市表現。 榮成主要生產工業用紙及瓦楞紙箱產品，是台灣最早進軍大陸的紙廠，目前為台灣三大工紙廠以及中國華東前三大工紙廠，主要廠房包含台灣二林廠以及中國大陸江蘇無錫、浙江平湖兩廠。
榮成去年獲利、股利雙創新高，全年稅後純益24.1億元、年增152.5%，每股稅後純益2.79元，日前董事會已通過擬配發現金股利1.5元。觀察榮成1、2月累計營收達64.53億元，年增率達48.15%。 展望今年，榮成表示，3月工紙及廢紙價格已出現修正，將提供多種紙張產品組合，全力降低價格修正對營收的影響，而在大陸市場仍對工紙需求強勁，對於今年營運仍保持審慎樂觀。 在權證篩選上，國泰證券金商部建議投資人，可選擇上距到期日最好在90天以上、且位於價內外15％以內的權證為主，如：榮成國泰69購01（058275）、榮成國泰69購02 (058276)與榮成日盛69購01 (058233）等可參考。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。