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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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都更延宕六年，內政部次長花敬群坦言，勢必有更複雜的結構問題，因此未來將會朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化，非由審議委員會「討價還價」。立法院內政委員會今（30）日辦理「都市更新條例草案」公聽會，邀請專家學者對於都更提供意見。花敬群表示，都更的規劃雖需做全面翻新，但仍要分階段、分類處理，因都更條例六年都推不動，勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。
花敬群說，都更若繼續維持這樣的速度，台灣目前有300多萬超過30年的老舊住宅，10年後會超過500萬，20年後會超過700萬，速度非常快，再加上台灣不像日本有強大的法治基礎，在急迫的壓力下，沒有辦法「精緻」的推動都更，但「有多少量能就要做到多少」。 而為了減少爭議，未來勢必會朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化。 花敬群說明，過去容積獎勵可以得到多少，都是由都市更新審議委員會的委員，從六種獎勵項目逐一評估再給予，但要給予的獎勵比例並不一定；而未來只要符合一樣項目，就可得到固定比例的容積獎勵，但確切比例還需研議。
此次前來與會專家學者，多數對容積獎勵的明確性感到疑慮。OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，容積獎勵現已成為都更的唯一目的，政府應強化其公益性，提供社會住宅或辦理弱勢住戶安置，且必須給予額度標準。 前台北市副市長、政大地政系特聘教授張金鶚也認為，都市更新有很大利益，使得大家目標已經不是改善環境，而是能夠得到多少好處，造成「要蘿蔔不要棒子」的現象，因此政府無論提供容積獎勵或稅賦優惠，都應考量正當性，不可浮濫，以免造成非都更戶的不公平。
另外，對於釘子戶的問題，張金鶚說，在修法上必須把價值透明、公開的被計算出來，遇到爭議時，也要明確訂定協商機制，不能容許讓釘子戶有「想得到好處」的想法，以免造成不良示範。
台北市過高房屋稅、地價稅可望減免。據悉北市府今(30)日和交通部觀光局、台北市財政局等政府部會、局處,首度找來15家飯店業者,依據觀光發展條例相關規定,商討房地稅減免事宜。 商仲業者表示,若後續房屋稅、地價稅確定鬆綁,不僅有利增強民間業者投資意願,更能強化城市競爭力。
萬豪酒店董事長劉文治先前表示,萬豪酒店如果在舊制下,一年的房屋稅加上地價稅是8,000萬元,但在2014年12月完工取得使用執照,剛好碰上暴走式的房屋稅新制,現在飯店房屋稅加地價稅一年要繳2.2億元,對連投資成本都還沒有回收的飯店業者來說是重傷。 有鑑於此,今年1月中央政府已針對發展觀光條例第49條通過修正,其中台北市政府率先開出檢討不公平稅負第一槍,將在今日和交通部觀光局,以及北市財政局、地政局、稅捐稽徵處等四大政府部會、局處,並邀集台北市15家飯店業者,包括寒舍喜來登、W飯店、萬豪酒店、美福大飯店、文華東方酒店等業者閉門會議,商討觀光旅館業減免房屋稅、地價稅的可行方案。
萬豪酒店副總經理蔡慶福表示,今日將提出將台北市持有稅比照促參法五年減半、並視情況調整的建議。若北市府可行性方案出爐、並經議會通過的話,飯店業者最快在明年就能適用新版持有稅負,對業界來說算是稍微解除經營警報。 飯店業者表示,20年前台北市平均房價約3,700元,20年後飯店平均房價僅4,100元,房價較20年前只增加10.8%,政府對旅館業者的持有稅卻大幅增加四、五倍,有失公平性。認為政府要打房應該針對炒房投資行為,像是旅館等商用不動產具有帶動區域開發效益、增進就業機會,應該與炒作課重稅稅法脫鉤。
仲量聯行總經理趙正義強調,現行房屋標準單價暴增2.6倍,以及房屋稅、地價稅重複計算路段率,還有公告地價調幅過大,以及累進稅率飆升至5.5%等四大問題是爭議點,建議政府可將持有稅負打對折,降低負擔。
因應全球大查稅，海外台商紛將資金匯回台買豪宅及商用不動產！信義房屋觀察，這波回台購置豪宅、商用不動產的海外台商，以中小企業主為主力，自去年第4季起，先是買台北市精華區豪宅，今年初較多企業買進台北市精華區店面，最近更有人砸2、30億，甚至50億新台幣買飯店或商辦。 今年以來外資淨流入約69億美元，相當2091億新台幣，信義全球資產執行協理歐人彰說，如外資匯入金額5％進入房市，本金就是100億，貸款50％，購買房地價值可達200億，為房市買氣熱絡因素之一。
只是優質物件不見得會在市場流通，通常都藉由深厚的情誼及信賴的經紀公司低調展開，多半以鴨子划水方式進行。 「海外台商回台置產風潮，以中小企業為主，約占7、8成！」歐人彰指出，由於豪宅價格已降了一波，去年第4季起，這些海外台商首波回來先鎖定豪宅，以比8折還低的價格買進，總價帶落在2、3億元間，地區主要為台北市大安區、信義區、中正區等精華地段。 但看好商用不動產投報率比豪宅佳，今年起已有海外企業主將資金投入投報率約2.5％至2.8％的商用不動產。
歐人彰說，今年初開始，海外台商買進總價1至2億元的北市精華區沿街店面，最近出現大型企業願砸10至30億，甚至50億，買進辦公大樓或商旅飯店，其中又以位於敦化南北路、松江路、南京東路、慶誠街等擁有不錯街道景觀、地段佳、具都更改建價值等產品最受歡迎。 以往這些商用不動產交易，主要都是壽險業、機構法人投資買進，如今也發現家族理財或海外台商購置需求，歐人彰表示，與前一波房市大好時，海歸派高調大舉回台掃貨不同，那時多買進3至5年脫手可獲利產品；如今回台置產者，為避稅，本身就很低調，買進標的也多屬「非話題性物件」，且他們出手投資，通常看8至10年長期置產投報率，以及有無都更價值。 歐人彰建議，海外台商回台購置不動產，可選擇長期持有，租金投報率高，具增值空間物件；另台灣畢竟是老家，理財風險較低，資產配置留20％至25％在台灣房產是合理的。
今(106)年來房市露春意，不僅交易量回升，看跌趨勢也明顯收斂。根據永慶房屋最新民調，看跌第2季房市的買方比例，較首季調查再減3個百分點，且集中在「5%~10%」區間中，買賣價格認知差距縮小，成交機會大增；中信房屋也指出，多數買方認為房價將在今年落底，賣方市場信心增加，全年移轉數將可翻轉102年來的頹勢。根據永慶房屋第2季房產趨勢前瞻報告，發現看跌今年Q2房市的買方，較年初調查時下降3個百分點至61%，其中有50%集中在「小幅看跌5%~10%」，顯見買家開始認同市場價格，有意售屋的屋主只要按實價登錄再讓利5%，就能大幅提高成交機會。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，去(105)年央行鬆綁信用管制，並未反應在交易量上，房價下跌態勢持續，不過今年以來市場氣氛轉佳，景氣燈號連8綠、出口連5紅，加上沒有新政策干擾，房市回歸供需基本面，1~2月六都移轉量就較去年同期增加49%，預估第2季還會再成長1成，上半年落在12~13萬棟間。至於房價情況，葉凌棋指出，今年首季與去年第4季的成交均價，六都約在2%以內的跌幅，房價呈現盤整微跌的格局。而「讓利」是市場主旋律，有感讓利才能順銷，預估修正幅度還會再向下調整約3%，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，新屋讓價、多殺多效應持續，則會再跌約5%。
中信房屋同樣對房市看法樂觀，中信房屋副總經理劉天仁分析，40.8%民眾預估房價會在今年內落底，店頭首季來客量與斡旋量，都比去年同期大幅增加59%至46.1%。在賣方市場信心增強下，今年房市表現「漸漸光」，預估全年移轉數在25.7萬至26.5萬棟之間，為102年以來首次逆勢成長。
銀行如果要配合都更，行舍自用比率降低為兩成；以及短期內自用而預購者的短期從原來2年延長為7年，預計4月6日上路。金管會今天公告修正「商業銀行投資不動產辦法」有關自用比率，如果銀行自有不動產參與都市更新之後，取回的不動產自用比率可以從現在的五成降低為兩成，參加銀行老舊行舍參與都市更新的意願，增加公共利益。另外，銀行法第75條第2項規定，除非有短期自用需求可以買投資用的不動產，而所謂「短期」自用現在僅限2年，也不符合時勢所趨，因此金管會將其延長為7年。
金管會表示，辦法修正後將鼓勵銀行更有意願參與不動產專業機構所辦理的都更案件或依都市危險及老舊建築物加速重建等相關法律實施的重建，提升建築安全與國民生活品質，也提高了銀行資產使用效率。根據統計，銀行自有土地參與都更以已經有土銀成案1件、合庫送核備1件、彰化銀行辦理權利變換計畫1件、進行事業計畫階段7件、整合協商階段有9件、申請劃定都更單元標的有7件和可投入都更標的13處。
南投集集鎮市區的觀光門面集集驛站，經過長時間廠商遲未進駐營業並欠租後，南投縣府財政處決定重新公告對外標租，基於該驛站位於集集市中心商業區，可作為展示廳、賣場、餐廳等使用，錢景可期，公告年租金底價新台幣95萬4864元，換算每坪月租金約189元，堪稱物美價廉，歡迎有意願的廠商、自然人在4月11日前踴躍參與投標。
財政處長李良珠表示，集集擁有濃厚地方特色，集集驛站距離集集火車站很近，更有老街可感受昔日風情，目前建坪421坪，連戶外共587坪可利用，毗鄰農夫市集遊客多，可以投資賣場、餐廳；為提高縣有財產使用效益，因而決定上網公告標租，年租金不到百萬。財政處公有財產科則表示，可惜集集驛站前一得標廠商未能依約繳租，幾乎沒有開門營業，大門深鎖超過半年構成違約後，走上解約重標一途，未來標案也會加註營運但書，避免類似情況發生，也盼帶動地方商圈更繁榮。
北台灣 2016十大建商，寶佳8連莊
據住展雜誌統計，2016年北台灣10大建商排名結果出爐，寶佳機構全年新推案量達339.8億，再次登上10大建商榜首，已連續8年無人能敵。後續排名依多為茂德機構(239億)、元利建設(220億)、森聯機構(180億)、遠雄集團(170億)、麗寶機構(161.3億)、大陸建設(132億)、勝治機構(112億)、嘉廷建設(90億)、國揚建設(80億)與松陽機構(80億)。
林陳海掌軍的寶佳機構推案版圖遍布北、中、南，在北台灣更已連續8年穩坐推案量冠軍，自2009年以來榜首位子就沒換過人。雖然寶佳仍居第一，領先第二名約百億左右，但新推案量卻比2015年減少65.5億，減幅約16％，已連續3年下滑，顯示態度略偏保守，指標案如新店「勝旺有境」、汐止「合康雲極」。10大建商亞軍的茂德機構，也是排行榜常勝軍，2015年推案量172億、位居第三，2016年案量擴增至239億，排名晉升至第二名。由於茂德看準趨勢，2016年建案走符合市場口味的讓利風，因此取得不錯的銷售成績，如板橋「江翠ONE」、蘆洲「希望城市」等案。
季軍則是元利建設，元利推案策略多為先建後售、以銷售新成屋為主，並不走多產路線，推案量比較有限。不過，因近年籌備的開發案，是位在台北市中心的豪宅，如「和平大苑」，單一案量就達220億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於未來還有大安森林公園豪宅案「ONE PARK」準備釋出，該案總銷金額估逾5百億以上。假如2017年寶佳推案量未能止跌回升，那麼連莊8年的紀錄可能中止。寶佳推案王『獨狐求敗』傳奇將遭遇挑戰。森聯機構則因林口豪宅案「森聯摩天41」、單一案量達180億而衝至第四名，是該公司首度進榜，更是上市櫃建商中排名最高的一家。位居第五的遠雄，前年因推案銳減未進榜內，2016年則加快推案腳步，北台灣推案集中在中和地區的「遠雄左岸」系列，案量達170億。
麗寶機構2016年推案量達161.3億，排名第六，指標案為基隆「微笑台北」、五股「御璽」，推案量能較2015年增加70億，年增幅約77％。第七名則是睽違多年重回榜內的大陸建設，因信義區豪宅案「琢白」分回132億案量而入榜，大陸建設也是質精少產的建商，近年承接其他建案營造工程的數量倒比自建案多。第八名的勝治機構是中、永和一帶的知名在地建商，因永和大陳義胞都更案「勝開大地」總銷100億挹注，將2016年推案量一舉推升到112億。多在板橋推案的嘉廷建設，2016年推出案量90億元的「嘉廷家傳」，首度擠入十大建商之林。國揚建設、松楊機構2016年推案量同為80億，同列為第十名。
何世昌分析，從2016年的十大建商排行榜來看，進榜的新面孔並不少，有許多耳熟能詳的大型建商推案都已縮手；尤其是上市櫃建商更顯保守，以致於2016年10大建商榜內，只有森聯、遠雄、大陸、國揚等四家，占比不到一半。顯示在房市景氣能見度不明之際，多數建商選擇保守以對。何世昌建議，目前房市低價案當道，但消費者最好把品質擺第一，以免買到品質不佳的房子，如近期浮上檯面的瀘碴屋。若想避開瀘碴屋，可選擇完工逾一年以上、未經裝潢掩飾且未沒有刨補痕跡的新成屋，檢視牆面外觀比較可能避開地雷，政府更該制定嚴密法令作規範，以保障居住安全。
聯強國際集團昨（30）日宣布，與華為日昨在「全球合作夥伴高峰會」上共同簽署全球合作框架協議，聯強國際正式成為華為全球唯一的策略合作夥伴，雙方將透過擴大策略合作範疇，在企業創新應用與雲端解決方案，提供全面性優質的資通訊產品及技術服務。這是聯強與華為繼去年簽署第一份全球策略夥伴合作備忘錄後，雙方再度擴大合作。市場人士分析表示，聯強國際與華為共同簽署全球合作框架協議，不僅象徵雙方在全球業務合作關係上更加緊密，也代表聯強國際在商用領域的業務拓展與技術服務能力已邁向新的里程碑。未來聯強國際在全球商用市場的持續開拓與布局，積極強化商用服務與通路，將可藉由與華為的強強聯合、優勢互補，共創商用領域的新局面。聯強國際集團副總裁杜書全表示，華為是全球領先的資訊與通信技術（ICT）解決方案供應商，在雲端運算、存儲、企業網路、UC&C等領域均具有優異的技術，可提供企業用戶創新以及具競爭力的產品體驗。
而聯強國際在全球通路的綿密布局以及對經銷夥伴售前售後的支援能力，可以協助華為將觸角延伸到更廣大的中小企業客群。藉由雙強的結盟，將讓彼此的優勢更加發揮，達到最大綜效。華為企業業務運營中心副總裁馬悅強調，聯強國際本身已擁有完善的全球通路佈局，華為則在雲端運算、存儲和提升網路效能等產業需求面上發展出成熟的解決方案。過去雙方合作是從區域對接、技術團隊培養與聯合市場行銷等方向出發，共同打造區域客戶的銷售、服務與內容傳遞網路（CDN）。未來，雙方將建立企業級的合作升級和完整對接，打造橫向貫通的全面緊密協同機制，實現高效能的全球業務發展。
為肯定國內企業在智財管理上的優異表現，經濟部工業局於30日舉辦「TIPS頒證暨營業秘密保護研討會」，表揚去（105）年通過TIPS驗證之21家企業及機構，包括中美矽晶、杏國新藥及環球晶圓等3家通過AA級驗證之企業．還有18家通過A級驗證之企業及機構，包括上銀科技、辛耘企業、大銀微系統、京冠生物科技、今國光學、朋程科技、台灣東洋藥品工業、國立高雄應用科技大學、台灣浩鼎生技、晶睿通訊、台灣國際造船、進典工業、台糖研究所、鈊象電子、生控基因疫苗公司、歐萊德國際、全家便利商店及辛耘企業．活動特地安排驗證通過企業分享制度導入經驗及效益，且邀請台灣康寧顯示玻璃及台積電分享國際營業秘密保護趨勢及跨國企業具體執行之管理措施。 智財管理制度為企業建構智財保護的基本架構，企業應依據產業形態的不同，針對不同類型的智慧財產進一步提出符合法令要求及公司營運方向的管理規範。
經濟部工業局推動「台灣智慧財產管理規範」（TIPS），引領企業運用對應的智慧財產，取得營運上最大利益，進而提升企業整體競爭力。截至去（105）年已協助128家企業通過TIPS驗證，並成功推動超過6,250家企業建置、補強其本身的智財管理制度。 工業局依據企業規模及發展階段的不同，於105年開始推動TIPS智財分級管理標準及驗證，企業經TIPS驗證後除能縮短研發時程、減少不必要的研發費用、保護自身核心技術、避免侵害他人權利，更可發揮預防訴訟紛爭及防止機密外洩等重要功能。
本次通過驗證的企業中，全家便利店導入後隨時追蹤、監控競爭對手商標運用，以提供營運上的策略分析；鈊象電子針對設計部門的電玩音樂及電玩公仔圖樣建立完整的資料檔，於進入市場前取得相關智財權，以保障自己的權利；而本次分享企業中石化也因為建立了TIPS 管控機制，於去年透過內部稽核抓出前高階主管竊取公司機密，並及時採取法律行動，幸而避免機密外洩。 另外，環球晶圓於100年自中美矽晶半導體部門獨立，103年申請TIPS進階驗證，並於104年上櫃，透過多次的併購及整頓，除技術提升及建立競爭壁壘外，更完備全球分工及產品布局。
其中，智財的角色在環球晶的併購過程中，就扮演重要的戰略位置，公司智財部門不再只是做智財申請及維護工作，而是於公司進行併購時，提出對手的智財布局現況並對比了解技術優劣勢，以提供高層參考及做出談判依據，完成有效的併購，例如去（105）年併購SunEdison半導體後，公司產能、全球市占率、客戶群、營收與關鍵技術專利數均大幅提升，使環球晶圓從全球第六大半導體矽晶圓廠，成功躍昇為全球第三大。
經濟部工業局將持續以TIPS管理規範為基礎，參考最新法令及國際智財推動趨勢，提供企業智財分級管理之各項資源，包含教材案例、指引範本、智財軟體工具等線上資源，今年度除提出企業落實智財管理之法令建議外，更將提供各式文件管理及國內外智財教育訓練平台資源，使企業能於進入市場前瞭解當地之智財規定與要求；此外，今年之智財診斷、訪視、輔導及驗證等服務機制更將以TIPS 2016年版之最新要求重新規劃及提供，以協助企業完備智財分級管理制度。
富邦金打歐洲盃夢碎富邦金歐洲夢碎！
由於荷蘭最大保險商NN集團確定買下荷蘭保險公司Delta Lloyd N.V所有股權，連帶也影響持有Delta Lloyd N.V股權的富邦人壽歐洲佈局，富邦金昨天代子公司富邦人壽公告，確定處分Delta Lloyd N.V普通股股權，此參股案確定以大虧9070萬歐元（約新台幣30億元）認賠告終。2015年3月時，富邦人壽看好西歐地區發展潛力，以每股17歐元投資荷蘭保險四哥Delta Lloyd N.V所發新股的6成股權，成為持份5.47%的大股東，之後一度歷經Delta Lloyd N.V股價暴跌，海外投資踩地雷，富邦還去函要求Delta Lloyd為其投資損失負責，去年初又以每股2.85歐元加碼，持股比重提高到7.54%。
去年傳出NN集團以每股5.4歐元價格買下荷蘭保險公司Delta Lloyd N.V所有股權，此案已獲股東會通過成定局，富邦人壽歐洲佈局只有兩個選擇，一個是拿現金認賠出場，另一個就是轉持有NN股權。富邦人壽昨天公告，以每股5.4歐元的價格出售手中Delta Lloyd N.V持股，交易總金額1.6億歐元（52億元台幣），處分損失9070萬歐元（29.5億元台幣），確定認賠收場。富邦人壽昨表示，Delta Lloyd於3月29日股東會已通過和NN集團合併案，因而若不接受現金，將轉換成NN集團股票。但考量到若轉換成NN集團股票，因NN面臨併購成功後的整合問題等，效益尚不可知，決定先取得現金出場。
台灣奧迪於2017年正式啟動「Audi. Reloaded 奧迪. 再出發」四項關鍵計畫，從「多元化產品陣線、具競爭力的售價、完善的經銷服務網絡、顧客忠誠度」出發，而全新Audi台北旗艦中心更是實踐「Audi. Reloaded」計畫躍進的重要一步。今日，台灣奧迪旗下經銷商奧迪北區股份有限公司與臺北市政府正式簽約，將挹注龐大資源改造原本隸屬臺北市府位於內湖科學園區的廣大腹地進行全面轉型改造，精心打造全新佔地面積逾6,000坪的「Audi台北旗艦中心」。
另外，台灣奧迪也將全力支持奧迪北區汽車參與臺北市政府「內科2.0轉型計畫」，於全新據點建置Audi Stylish Forum新創空間，並結合產學合作透過多元面向的發展規劃，持續致力實現奧迪Vorsprung. Our Promise全面進化的承諾，提供最尊榮的禮遇給予所有奧迪車主，並以實際行動回饋給廣大消費者和市民。
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