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房產新聞

  1. 嶺東商圈 建商搶進推案

  2. 北高雄辦公大樓 8年來漲逾1倍

  3. 建商誠惶誠恐,第3季土地交易金額創近3年新低

  4. 中信金松壽大樓 標售案今截止收件

  5. 台銀 緊縮房貸成數

  6. 顏炳立翻空︰蛋黃區房價恐年跌十%

產業新聞

  1. 拚觀光被批炒地皮 花蓮理想大地無奈

  2. 聯聚江韋侖:明年推案240億

  3. 太子入帳高峰 Q4犀利

  4. 中路計畫配地完成 帶動房市


1嶺東商圈 建商搶進推案

 
作者王妙琴 | 中時電子報 – 2014年10月3日 上午5:50
 

工商時報【王妙琴】

看準台中精機園區廠商陸續進駐設廠,嶺東商圈目前住宅供給量明顯不足,7期豪宅建商精銳、惠宇及坤悅、總太、理和等等早已購地布局,造就台中建商續進嶺東「台中新內湖」推案潮。

「精銳藝博匯」的專案經理朱自仁表示:嶺東科大師生人數預估逾1.2萬人,將嶺東商圈打造成大學城帶動周邊龐大購屋需求,加上北建商南獵地、導致台中土地價格成本不斷飆漲,和交通題材助益下,台中今年房市熱區首推嶺東商圈,住宅用地面積最小,土地開價已喊到45萬╱坪。

台中科技大學目前規劃於嶺東路、近民生路口的8公頃「文大用地」,打造一座以產學合作、育成中心為主的實習校園,若不論學制,目前合計約有1.8萬名學生;此外中科園區、台中工業區、文山工業區及台中精機園區組成的「大肚山下的黃金科技縱谷」,預估就業人口高達10萬人,可望帶進大批外來的就學與就業人口,市場再添利多。

其中,台中七期品牌建商精銳建設,看好交通建設與未來新移民注入利多,近3年來深耕嶺東商圈有成,之前陸續推出的「香草天籟」、「印象天籟」等個案,均創火速完銷紀錄;今年位於忠勇路上的「精銳藝博匯」,產品規畫46至52坪,住家134戶、店面4戶,每坪單價在25至33萬元之間,總銷金額22億元,目前銷售已破9成,是嶺東房市今年最熱銷的個案。

沿嶺東路上帶狀區域,坤悅開發以26至32萬開價於4月中旬推出新案「坤悅君臨」,960坪的大面積基地,於嶺東路與五權西路附近規畫坪數46至50坪產品、樓高14層、住家96戶、店面8戶、總銷17億元。

另外,惠宇建設於向上路五段與保安一街口,推出嶺東新案「惠宇上晴」,基地共1691坪,46至60坪的雙棟產品、樓高15層、住家169戶、店面2戶,預計於10月中旬進場,總太地產於嶺東的基地則在嶺東科大、嶺東路建功路口,市場預估每坪單價25萬以上。

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2北高雄辦公大樓 8年來漲逾1倍

 
作者記者顏瑞田╱高雄報導 | 中時電子報 – 2014年10月3日 上午5:50
 

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

百世文教機構日前以平均每坪29.50萬元的價格,將整棟辦公大樓出售給中國人壽,這項交易使得失寵已久的高雄辦公大樓市場,再度受到矚目。因為相對於高單價的住宅市場走平,北高雄辦公大樓的價格,8年來漲幅超過106.67%,從每坪15萬元,漲至31萬元以上。

事實上,高雄辦公大樓的市場需求,已經出現明顯的變化,特別是高雄展覽館在今年4月啟用之後,一位外貿協會的主管,就曾接受企業友人的委託,代為物色空間達160坪的辦公大樓。而位於美術館特區,明誠路與美術東二路口的百世(BAIS)文教機構,自行投資興建的辦公大樓,最近以總價12.8億元,出售給中國人壽,再次讓市場鎂光燈,投向高雄的商用不動產市場。

高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說,該項交易,接近目前的市場價格,因為,美術館特區附近的土地價格,每坪至少都是200萬元起跳,如果是新建辦公大樓,恐怕每坪售價都要超過30萬元。

而百世文教大樓基地屬於高強度利用的「特商四」地目,面積約428.31坪,樓地板面積約4,338.41坪,以成交價12.8億元換算,每坪售價約29.5萬元。

這項交易紀錄,是北高雄商辦市場的次高價,如果以城揚建設在民國95年推出的「市政企業總部」每坪15萬元,跟目前推出的「總裁時代廣場」每坪31萬元到35萬元相較,8年來的漲幅則是達106.67%到133.33%。京城建設經理周敬恆則表示,京城CBD辦公大樓的最近成交價格,大約是每坪25萬元,比民國98年銷售時的價格16萬元,漲幅約56.25%。專攻商用不動產市場的富達利國際商用不動產經理顏嘉政說,北高雄目前租金最高的,還是位於博愛路上的土銀大樓,每坪出租價格約900元到950元之間,其它大樓出租價格,平均介於550元到700元之間。

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3建商誠惶誠恐,第3季土地交易金額創近3年新低

 

據戴德梁行統計,今年第3季的土地交易金額僅約234億元,創下近3年來單季新低,顯示出建商對房市趨跌的不安。戴德梁行指出,土地是房地產的原料,房價由去年下半年的價穩量縮,至今年下半年起逐漸產生價格鬆動的趨勢來看,土地停止追價態勢已定,而地價鬆動的現象很有可能在年底或明年初浮現,表現的方式可能是地主主動叫價出售或買氣降低引發地主的受迫性降價。

第3季不動產買賣成交量(不含土地)達新台幣400.97億元,較第2季大幅增長81.34%,較去年同期成長57.58%,主要原因是國人111.64億元出售敦南金融大樓予寶豐隆地產,換算辦公室平均每坪約155萬元。該棟辦公大樓為國泰人壽於2011年標售取得,當時成交價每坪約新台幣132萬元,此次成交漲幅約17.4%,實屬市場行情,並未再創市場新高。投資市場在激情過後,回歸理性 ,自用型買方主導市場的態勢愈趨明顯。累計前3季不動產買賣市場主力自用型買家佔比約57%。

第3季台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩,全市平均租金維持在每月每坪2440元。空置率微幅下降,全市整體空置率為7.7%,較上季減少0.7個百分點,本季去化面積約4,020坪,累計前3季去化達8400坪。

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4中信金松壽大樓 標售案今截止收件

聯合報╱記者楊筱筠/台北報導】
2014.10.03 03:55 am
 

中信金舊總部松壽大樓標售案,第一階段資格標將於今(3)天下午截止收件。由於松壽大樓標售案涉及新舞臺爭議,以及中信金期望留下5%資產權,本次能否順利標脫,備受市場關注。

中信金信義區大樓原本預定在去年9月公開標售,但大樓所屬新舞臺被台北市文化局列為文化景觀,延宕至今,目前中信金已經提出訴願,結論尚未出爐,但中信金仍委託戴德梁行出售松壽大樓。受託標售的戴德梁行以公告指出,若標售過程順利,此標售案可望在今年底前完成。

雖然中信金松壽大樓仍背負新舞台的爭議,且中信金內部開出期望自己留下5%資產權,條件看似不佳。但商仲指出,由於中信金信義區松壽大樓具有其信義區商辦大樓戰略地位,且該大樓為所有權、非地上權,對於手中仍有餘力的大型公司而言,具有一定吸引力。

商仲指出,受到松壽大樓市場價格高達250億元限制,推估手中有資金去化壓力的大型壽險公司,出手可能性較高,其中包括國泰、富邦等大型壽險公司,都成為投標潛在名單。

中信金今年獲利表現亮眼,吸引外資買盤進入,7月以來外資持股比持續墊高,增加2.8個百分點左右,若舊總部大樓順利完成出售,估計將可望再吸引外資注意力。

根據戴德梁行公告指出,中信金松壽大樓押標金為3億元,標售土地所有權持份95%。至於中信金松壽大樓總部相關員工,已經在今年7月底搬遷至中信金位於南港的新總部。

 

【2014/10/03 聯合報】@ http://udn.com/

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5台銀 緊縮房貸成數

2014-10-02 記者陳美君/台北報導

美國量化寬鬆(QE)預計10月底退場,利率上漲成為既定趨勢,台灣金控兼台灣銀行董事長李紀珠昨(2)日表示,在內部業務會報裡早已提醒同仁,要防範利率反轉風險,為此,台銀調高房貸收支比至130%、緊縮貸款成數,防範房市景氣反轉。

李紀珠指出,美國QE退場,勢必造成利率上升,影響房貸還有利率連結相關商品等資產配置;不過,QE退場已經講很久,今年5月台銀便已由年初的120%,提高至130%。

台銀指出,近年來財經部會聯手打炒房,加上房地合一課稅議題發酵,房市景氣出現反轉跡象,台銀因應風險,調整房貸收支比,由今年初的120%調高至130%。借款人房貸收支比低於130%,將降低貸款成數。

根據銀行的定義,房貸所得比是用月收入減去生活費後的可支配所得,除以每個月房貸支出。舉例來說,陳先生月薪10萬元,扣除生活基本開支2萬元,剩下8萬元,以房貸收支比130%計算,房貸支出最高6.15萬元。

台銀表示,為避免房價反轉下跌、倒帳風險升溫,即使是首善之區台北市,首購族的貸款成數,最高也以八成為限;借款人房貸收支比130%以上,按正常成數核貸,房貸收支比120%以上、未滿130%,成數下調0.5成,也就是七成五,100%以上、未滿120%,調降一成,最高只能貸到七成;房貸所得比低於100%,不予核貸。

除房貸外,李紀珠說,台銀與利率有關商品資產配置也進行調整,總之,因應利率上漲,「內部腹案都先擬好」。金管會希望銀行「晴天儲糧」,趁獲利好時多提存準備,研議房貸準備金比率要提至1%。

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6顏炳立翻空︰蛋黃區房價恐年跌十%

 
自由時報自由時報 – 2014年10月3日 上午6:11
 

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕一向被稱為房市多頭總司令的戴德梁行總經理顏炳立昨指出,目前房市心態偏空,買氣正逐步失溫,如同「溫水煮蛙」,預期都會蛋黃區房價未來一年恐修正達五%到十%,更不用說蛋白區、蛋殼區會怎麼跌了!他更自嘲,未來可能要學會「賣檳榔過冬」。

顏炳立直言,建案賣得好已經是緬懷過去,房市正處於低總價掩蓋高單價的時代,業主心態應該要調整,尤其是過去喊高價的個案,現在出現停擺狀況。

他說,政府選擇「雨天收傘」,持續推出抑制房價政策,尤其是未來要推行的房地合一稅制,業者賺一百元,要被抽六十到七十元的稅負,導致房市買氣急速萎縮,沒有動能,像是一攤死水,但應不至於有恐慌性賣壓出現。

顏炳立指出,現在得要賣方降價,才會吸引買方出手,房價兩年掉三成在蛋黃區不會出現,但可能出現在蛋白區。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達也說,去年下半年房市出現價穩量跌,今年上半年買氣持續低迷造成房價出現鬆動,土地市場目前還處於價穩量跌情況,倘若買氣持續低迷,很有可能依循房市模式,價格也會出現鬆動,預期明年上半年是關鍵。

麗寶建設副總何昭宏指出,目前房市買氣的確較差,因此部分建案對於態度積極的看屋民眾,通常讓價空間較大,大約五%到十%,但應屬議價空間,目前還未有價格下修跡象

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1拚觀光被批炒地皮 花蓮理想大地無奈

 

花蓮理想大地渡假村規畫在115年前完成擴建拚觀光,卻於昨(2)日環保署環評審查中遭花蓮縣政府批評「炒地皮」。理想大地公司董事梁愛迪受訪時無奈表示,過去是縣府帶業者衝觀光,現在是縣府衝到中央阻撓開發,實在令人費解。環評小組最後決議,理想大地需補件再審,若仍無法清楚說明疑點,將正式退件。

 據了解,理想大地於87年通過環評後,僅將133公頃中的6公頃開發為擁有250間客房的觀光旅館,並於89年獲得國發基金投資8億元,占該公司增資後78億元資本額的一成。現欲透過環境差異分析報告更改原有環評內容,規畫於115年前投入50億元將剩餘空地分3期開發,未來預估每年來客量將由現在的15萬人次倍增為30萬人次。

 昨日會議中花蓮縣環保局明確表示,理想大地16年來僅開發不到1成土地,當地地價已由過去每坪600多元漲到數萬元,恐有「圈地養地、炒地皮」之嫌,開發行為違法。環評委員認為,所謂炒地皮、圈地養地的質疑,政府有徵收空地稅等方式可處理,與環評審查無太多關聯,縣府應聚焦環評內容才是。

 梁愛迪會後表示,有鑑於太魯閣號、普悠瑪號陸續上路,以及蘇花改等工程讓花蓮交通與觀光露出希望,理想大地才打算加碼投資拚觀光,沒想到這任縣長上任後,一方面對部分觀光業者的開發案多所阻撓,另一方面又自行招募其他業者投資,包含出售東洋廣場一案,或讓台肥引進西班牙旅館集團開發花蓮。

 梁愛迪強調,本次變更案理想大地主動取消「水上樂園」等耗水、耗能設施,但只見縣府帶頭衝進中央,在環評會議阻撓開發,讓業者費解、遺憾。環評小組最後決議,下次開會理想大地需再補充說明用水、生態保育策略等項目,若資料仍有未盡清楚說明之處,本案將被退件。

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2聯聚江韋侖:明年推案240億

 

聯聚  建設創辦人兼董事長江韋侖,對新完工的「聯聚理仁大廈」相當意。圖/曾麗芳

聯聚建設台中7期明年推案一覽

聯聚建設台中7期明年推案一覽

 創業20年來,不問景氣好壞推案的台中7期「豪宅一哥」聯聚建設,明年上半年規畫於7期推出「聯聚中雍大廈」頂級辦公大樓,以及「聯聚瑞和大廈」豪宅案,總銷240億元。聯聚董事長江韋侖指出,明年推案量已創下聯聚創業20年來的歷史新高。

 江韋侖表示,位於新光三越與大遠百之間的「聯聚中雍大廈」,預計明年3月動工,將會是台灣最頂級的辦公大樓,僅規畫28至30個單位,每個單位(樓層)450坪,初估每坪單價逾60萬元,未來將限制某些產業進駐,目前口頭預約的企業已超過一半,都是中部各產業界的翹楚。

 值得一提的是,聯聚深耕7期20年,9月最新完成了第10件豪宅作品「聯聚理仁大廈」,也是江韋侖口中「既好看又實用的房子」。除了住戶在親友來訪時,可安排於LOUNGE區域的空間氛圍,賓主盡歡;或是有業務拜訪需求時,便可安排於接待東、西兩廳會談,這是江韋侖以生活體驗規畫,「公設區域是家的延伸」。

 此外,「聯聚理仁大廈」在公設區域擺放市值逾億元的東、西方骨董藝術品,尤其是2幅義大利皇宮門片,原本要在佳士得拍賣,江韋侖透過管道不計成本直接購入,與住戶們分享。

 「聯聚理仁大廈」基地面積940坪,樓高25層、地下4層,規畫坪數為100坪、106坪、140坪,總數戶僅68戶,近4年前預售時,每坪成交單價40多萬元,目前最新成交價已站上60多萬元。

 江韋侖說,聯聚從購入土地、規畫、興建到交屋,前後長達7年的時間,所以,20年來僅推出10件作品,「政府壓抑房價是對的」,但是,隨土地價格高漲、容積移轉成本提高,建商的經營成本愈來愈高,這也是房價居高不下的主因。

 不過,聯聚對於短期投資客一律婉拒,江韋侖說,因為這對品牌將是隱憂;但對於長期置產客很歡迎。

 「我贊成實價課稅」,江韋侖說,只要政府專款專用,用來當「社會住宅基金」,成立專責單位興建社會住宅;市府標售重劃區的資金也可用在社會住宅,只要BRT可到達的地方都可興建社會住宅,「從台中市區到沙鹿都有台糖土地」,年輕人不一定要住在市中心,但社會住宅要重視品質,擁有綠化面積。

 

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3太子入帳高峰 Q4犀利

【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
2014.10.03 05:27 am
 

太子建設(2511)第4季進入營運高峰期,法人表示,公司位於內湖潭美段的其中一棟商辦大樓,已在去年以總價32.51億元售予葡萄王及其子公司,由於該案預計10月交屋,以營業利益率約22%至26%、股本166.23億元計算,對公司第4季每股挹注可達0.4到0.5元。

太子建設今年上半年可入帳個案包括竹北「中央公園」,桃園「太子馥」一期、台中「太子馥」和「太子道」,以及台南「峰雲會」二期、高雄「太子花漾城」等,還有北市信義計劃區豪宅「台北信義」的銷售入帳款項,帶動上半年稅後純益達6.73億元,每股純益0.45元,表現持穩。太子建設昨(2)日收12.1元,漲0.05元。

除了上述個案挹注,太子建設最受矚目的就是10月取得使用執照的北市內湖潭美段商辦大樓案,兩棟商辦大樓總銷約68.9億元,其中一棟已在去年8月以總價32.51億元售予葡萄王及其子公司,法人指出,由於該案10月取得使照後,有機會年底交屋入帳,將推升太子單季營運衝高,僅該案對公司每股挹注即達0.4到0.5元。

不僅內湖商辦案將貢獻營運,包括台中總銷19.5億元、已售近九成的「景雲現」也將貢獻營運,另外已完銷的台中「雲世紀B、C」案,合計總銷達32億元也將完工挹注。台南「太子Win-W會館A、B」案,以及「太子Win-W別墅」,也分別銷售64%、31%,三大案預計貢獻營收約9.44億元。

 

 


圖/經濟日報提供

台大成大BOT案 爭取證券化

太子建設旗下台大、成大學生宿舍BOT案擬進行公共建設證券化,專家指出,該案因牽涉政府對相關法令條文的認定,若能對債權對象做明確解釋,未來此案將成為資產證券化範本,不僅讓建商在資金調度上更具彈性,更大幅提高民間企業願意承攬政府其他BOT案意願。

太子建設台大、成大BOT案已營運約五年,其中兩案營運期分別還有42、30年,太子建設投資資金約50億元,目前對公司年營收貢獻約4.5億到5億元,獲利貢獻約1.2億到1.5億元,每年每股挹注約0.07到0.09元;對此,太子建設協理吳建螢表示,此案目前仍有法令規範內容需突破之處,全案仍未定案且無時間表。

專家表示,由於BOT案不得進行產權移轉,因此無法發行像是REAT(不動產資產信託)、REIT(不動產投資信託)等發行債券或基金等商品擁有固定收益,以太子建設台大、成大BOT案來說,由於經營收益對象為消費者(學生),在債權對象不固定且不明確,是否適用法規,還有待政府對相關法令認定和解釋。

【2014/10/03 經濟日報】@ http://udn.com/

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4中路計畫配地完成 帶動房市

 
作者文╱楊明峰 | 中時電子報 – 2014年10月3日 上午5:50
 

中國時報【文╱楊明峰】

桃園中路計畫區段徵收工程今年9月18日竣工,約106公頃開發面積,為純住宅區,生活機能完整,加上鄰近桃園房市指標「中正藝文特區」與縣府特區雙周加持下,未來推案量、房價可期,將帶動周邊整體房市發展。

適逢928檔期,桃園房市因進入盤整期表現平平,中路計畫區配地完成消息一出,是近期支撐桃園房市的重要題材。

中路計畫區段徵收開發範圍達106公頃,包括桃園市文中路、廈門街、文中北路、國際路、永安路等,因屬重劃區,街廓整齊、道路四通八達,還規畫有60米綠園道與萬坪公園綠地,附近有南桃園交流道,生活機能完整。

該區公共設施用地占46公頃,包括1座中央公園、2座鄰里公園及6處兒童遊樂場,該區也減少路面人手孔蓋,整合各類管線設置的人手孔,將改善過去管線施工挖填路面的情形,保持道路平整性,減少施工造成交通壅塞。

代銷業者安國強指出,因中路計畫區土地取得成本高,加上低密度高發,換算容積率,推估新成屋房價每坪4字頭為基本門檻,加上居住品質優質,客群多會定位在中高社經地位者,可望拉抬周邊房市。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中路計畫區屬單純住宅區,又有完善公設、綠地,由於桃園房價總體還是低於雙北,加上高居住品質,勢必能吸引北客南移,如南崁、武陵高中地區,屬單純住宅區,當初就有不少北客南移,都能購帶動周邊房市。

中路計畫區擁國道、高居住品質優勢,卻缺乏桃園發展中的捷運路網,江怡慧說,該區主要客群為高社經地位者,出入多倚賴國道,捷運優勢相對不重要。

桃園房市進入盤整期,專家預估,中路計畫完成配地帶來利多,但近期房市趨淡,待明年選舉過後,整體能量才會明顯爆發。

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