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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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隨著價格認知逐漸拉近，商用不動產交易量開始略微回溫，根據第一太平戴維斯統計，2017年Q1大型商用不動產交易總金額達109億元，交易件數12件，在去年房地合一上路的低基期挹注下，年增率高達41%，成績還算不錯。商用不動產雖經歷波段修正，平均價格下跌5%~10%，但投資性買方仍保守，觀望態度有增無減，自用型買方依舊是交易主力。Q1前五大交易案中，自用買方即包辦四件，包括單筆交易金額達26億元的內湖太子國際企業大樓，精華光學及達運精密工業亦分別投入12億元、9.15億元購置自用廠辦。此外亦有投資人轉向法拍市場，包括綠意開發、中國信託資產管理都成功以法拍取得不動產。
在自用需求帶領下，工業不動產的市場前景樂觀，Q1廠房、廠辦及工業地交易合計達189億元，占商用不動產與土地市場交易比例過半，持續成為大型買賣的火車頭。其中北台灣包括新北市新北產業園區、土城工業區及桃園市中壢工業區，近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼，根據統計，自2015年至2017年Q1，這三個工業區的億元以上交易案，金額合計有128億元，尤以中壢工業區最為熱絡，不僅上市櫃公司南俊國際、瓦城泰統於去年分別斥資8.7億元及4.2億元購地，新加坡商陳唱集團也斥資9億元購置4,000多坪工業地，打造全東南亞規模最大的速霸陸（Subaru）汽車營運中心。
新北產業園區也不惶多讓，在機場捷運通車和新北知識產業園區標售的利多帶動下，土地單價屢創新高，目前每坪單價介於70至85萬元，穩居新北市地價最高的工業區，Q1泰博科技斥資6.8億元購入整棟廠辦，去年初，先鋒材料科技甚至以總價4.1億元，土地每坪破百萬元的價格購入五權路廠房。
據統計，新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元快速上漲，目前價格成長幅度高達25%，位居三區之冠，土城工業區則以上漲20%位居第二。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，相較於商辦、旅館及零售店面等商用不動產仍在等待春燕，以自用為主的工業不動產保持穩定的價格上漲趨勢，但是部份工業區價格已明顯升高，且自用買方對於設廠預算相對理性，追高動能有限，因此預估未來半年內，北台灣工業地產將呈現量多價穩的格局。
積極配合強化都市更新政策，金管會修正「商業銀行投資不動產辦法」，將銀行參與都更後的自用不動產比率自50％降低至20％，另外就是取得自用不動產時間自2年延長到7年，老行庫將大幅受惠。老行庫主管說，老行庫原先的自有行舍本來就較多，政策上路後，將提供更彈性的資產運用，不用被50％的限制綁住，將盤點可都更的行舍，積極配合政策投入，未來也可將都更後多出來的空間拿來出租使用，對收益也有幫助。土地銀行規劃，內部持續篩選都會精華區的土地或行舍，積極參加都更，可藉由都更提高土地利用效能，更藉由各項目獎勵措施提高更新後不動產換回利益；土銀也推出「設定地上權開發」方式，除了透過設定地上權方式辦理開發可保留土地所有權，尚可透過權利金及租金的收取提高銀行收益，達到資產永續經營的目的。
華南銀行則是現有6處，合計坪數1,532坪土地已被劃定為都市更新單元或整合中，因土地為所有權不完整性土地或地上建物老舊，擬視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形，詳細評估參與都更的效益，以提升財產價值。彰化銀行的自有資產活化，主要是供自行營業使用，其餘閒置的不動產若經評估無業務使用或處理運用價值時，為增加營收，積極辦理出租或開發。目前彰銀在大台北地區共有5件自有房地參與都市更新計劃，其中有1案已經在進行權利變換，2案在進行事業計畫審查，尚有2案仍在協調整合階段；另外一案正在積極評估是否參與都更。
台灣銀行則有8案，其中涼州街出租基地更新案已完成更新建築，雙連街出租基地更新案正在興建，歸綏街與興城街出租基地更新案則在事業及權利變換計畫審議中。
行政、立法協調會報昨（10）日協商租賃住宅市場發展條例草案達共識，將提供房屋稅、地價稅及所得稅三大租稅優惠，鼓勵房東將房子交由專業的租賃住宅服務業管理或出租，雙北及桃園市享有優惠效果最大。內政部試算，若以適用最低的自用住宅稅率為例，六都優惠稅額最高的是雙北及桃園市，尤其台北市最多。
若以六都平均值來看，租金2萬元的房子，三大租稅優惠合計，房東每年可節省的稅額有20,613元。草案明訂，租稅優惠期間五年，在年限屆滿前半年，行政院得視情況延長，並以一次為限。換言之，最長十年。依內政部試算，以適用綜所稅率20%的房東為例，租金2萬元以下的住宅出租，可享有最大的租稅優惠效果，藉以鼓勵民眾釋出2萬元以下的出租住宅。行政院發言人徐國勇表示，昨天立委們對於草案內容沒有意見，很快就有共識，租賃住宅草案，主要有委託經營有利多、租賃關係有保障、住宅租賃有幫手、爭議處理有管道及專業服務有制度等五大面向。徐國勇說，為鼓勵個人房東把房子委由專業經營者代管或出租，草案提供所得稅、地價稅及房屋稅相關優惠，讓房東可減輕負擔，並獲穩定收益，有助活絡租賃住宅市場。
三大租稅優惠，包括第一，所得稅方面，只要委託租賃住宅服務業辦理出租，且供居住使用一年以上者，就可減徵所得稅。包括每月租金收入不超過6,000元部分，全部免納個人綜合所得稅。超過6,000元時，未逾2萬元部分，租金所得必要損耗及費用的減除，未能提具確實證據者，可依租金收入的53%計算，高於現行所得稅法規定的43%。超過2萬元部分，則回歸所得稅法規定，也就是費用可扣除43%。官員表示，對於租金超過2萬元以上的房屋，仍可適用這項租稅優惠，並未排除租金高的豪宅，只是租金收入愈高者，節稅效果就愈弱。第二，房地稅減徵。第三，地價稅減徵。這兩部分均授權地方政府訂定減徵的期限、範圍。／經濟日報提供
租賃住宅市場發展條例草案，將扶植國內租賃住宅服務業，活絡國內租賃市場，可望帶動不動產租賃相關產業商機。至於現有的包租、代管業者，則給緩衝期，專法草案完成立法三年後全面納管。行政院發言人徐國勇表示，專法草案未來上路後，對於現有從事相關業務的業者，則是提供二年緩衝期，連同條例自公布後一年施行，合計總共有三年的調整期間。
內政部官員表示，目前有辦理包租或代管業務的業者，包括不動產租賃業、房仲業、物業管理公司及資產管理公司等；至於一些大型壽險公司成立的不動產管理公司，主要以商業大樓為主，未來若有興趣，也可加入提供租賃住宅服務。專法草案主要是採取租稅獎勵等誘因，鼓勵個人房東把房子交給專業機構出租或管理，藉此活絡住宅租賃市場，並發展國內租賃住宅服務業。根據內政部資料，國內因居住或就學因素有租賃需求者，約有285萬人，有必要引導整體住宅租賃健全發展。
歷經12年纏訟紛擾，有50年歷史的台南市下營區市場昨舉行動土儀式，預定明年5月完工，未來啟用後，除擺脫老舊髒亂窘況，還可望活絡在地商圈，帶動地方發展。下營市場原土地，大都為下營上帝廟所有，多年來承租給攤商，民國94年雙方因租約糾紛多次走上法院，在地方鬧得滿城風雨，建物早列為危險建物，民國104年10月雖完成市場拆除，但後續改建事宜協調受阻，依舊無法改建。經市長賴清德指派2名都是下營出身的前副市長顏純左、曾旭正出馬，邀集下營上帝廟主委洪和全、下營市場自治會會長曾嘉林等攤商代表協調；廟方與攤商互退一步，終於達成改建共識，由市府承租50年，自籌1千萬餘元辦理國有土地撥用，並編列3200萬工程預算，年租金以不超過土地公告地價5%為原則。
下營市場昨邀請市長賴清德、下營區長姜家彬及多名議員出席動土儀式， 眾人一起捻香祈福並象徵性動鏟，祈求施工順利。市府經發局長方進呈表示，下營市場設計為1層樓鋼骨建物，除原有55個攤位，規畫3輛汽車停車位、1輛無障礙停車位，綠化面積達152平方公尺，明年5月完工後，將提供下營區民舒適完善購物空間。
彰基醫療體系在彰化高鐵特定區，標下東南隅一塊方正土地（打Ｘ的白色方塊），將建彰南院區。
記者何炯榮／攝影
彰基醫療體系投資6.2億元，標下彰化高鐵特地區土地，準備興建彰南醫療園區；彰基甫斥資30多億在員林市興建的員基醫院，前年7月才開幕，這次又大手筆投資，加上經營多年的二林、鹿港分院，展現打造彰化醫療版圖的雄心。彰基表示，縣府希望健全田中地區醫療網，邀請彰基照顧偏鄉民眾，3月參與彰化高鐵特定區的土地標售案，將配合縣府，打造彰南醫療園區。
縣府官員說，彰化縣西南隅是全縣醫療網的「空窗區」，曾主動接洽北部2家醫學中心來投資，但未獲同意，希望在地的彰基能打造完整的醫療網。縣議員蕭淑芬昨臉書上披露消息，她說，田中民眾一再爭取，希望田中有大型醫院，提供設備完善及經驗豐富醫生陣容，如今終有眉目，彰基已在高鐵特定區標下土地，將興建彰基南院。彰化縣地政處表示，彰化高鐵特定區開發多年，土地標售一直不理想，3月29日辦理第12次標售作業終於「開胡」。彰基標下高鐵特定區東南隅方正土地，面積約1.95公頃，國內某知名的醫療器材公司也斥資2.6億元，在附近標下2筆、總面積8分多土地；還有家建設公司以5800多萬元，標下2分多建地，將投資開發建案。彰化縣地政處表示，彰基和醫療器材公司標得的土地，都屬第二種產業服務專區，平均每坪土地價格約10萬元，希望這是好的開始，未來的高鐵特定區的土地標售作業都能順利「開花結果」，減輕縣府的財政負擔。
京華城改建傳聞不斷，當年北市府要求京華城整體開發，後來西北側土地整合不順，京華城針對整片土地採兩階段開發，導致西北側尚有數棟老屋。日前各方會商，當年「被畫出」的小地主希望再度跟京華城合建；台北市都發局回應，當天會議主要蒐集各方說法，未來提供都市計畫委員會參考。京華城發言人阮信囊說，多數小地主希望再度一起開發，如放任老屋，對市容景觀也是不好的情況，京華城基於「敦親睦鄰」，願意擔任整合者。京華城早期為唐榮鐵工廠土地，威京集團須整合土地、整體開發，最終西北角土地整合不順遂，威京公司以捐地30％方式，成功變更為第三種商業區，創下工業區變更為商業區首例，當時京華城整體開發容積率為392％。京華城針對整片土地採兩階段開發，導致西北側尚有數棟老屋。
目前西北側土地約1900平方公尺，屋齡平均40年以上，由超過10名以上的小地主持有，由於當年都市計畫認定需整體開發，導致小地主無法改建；2010年才將其土地分畫出去，讓小地主可自行開發、整建。北市府、京華城、數名小地主日前會商，但礙於「台北市都市更新自治條例」規定，基地面積須超過2000平方公尺才可都更，多數地主期盼能跟京華城再度整體開發。松山區復盛里長王正雄說，曾經有很多都更案，最後都不了了之，原因在於整合不易，不成案比例很高。都發局表示，根據內政部解釋舉行會議，蒐集各方意見，當天並無結論，會議紀錄將提供都委會參考，但委員會何時舉行尚未排定。至於過去京華城堅持容積率應為一般商業區的560％，都發局指出，當天會議並無特別討論容積率。
厚固光電屏東廠區昨日動土典禮，左起為碩禾董事長陳繼明、元晶董事長廖國榮、屏東縣長潘孟安、茂迪董事長張秉衡。新政府去年上台後力推太陽能發電，為了不讓內需大餅「肥水外流」，太陽能電池廠元晶（6443）決定聯手多家國內業者籌組太陽能模組廠「厚固光電」，並於昨（10）日舉行屏東廠的動土典禮。元晶董事長廖國榮信心滿滿宣示，新廠要在9個月的時間內完工啟用，明年第1季就要量產，第一階段產能就會達550～800MW（百萬瓦），規模全台最大。厚固的股本為10億元，元晶持有3成為最大股東，導電漿廠碩禾（3691）則持有19.9％，其餘股東還包括國內一線的太陽電池廠和鋼鐵廠，預計在各家董事會通過投資案後，就會陸續浮出檯面。厚固的屏東廠區位於大慶工業區，占地達1.4萬坪，昨日動土典禮包括屏東縣長潘孟安、碩禾董事長陳繼明和茂迪董事長張秉衡等都親臨致詞。
廖國榮表示，新政府積極推動太陽能發電，預計在2025年達到累積安裝量20GW的目標，換算總金額高達新台幣1兆元，未來平均每年的需求量高達2GW，對台灣的經濟影響相當重大。他強調，台灣一直缺少一家大型太陽能模組廠，希望此次成立厚固，能補足台灣產業鏈所缺的這塊拼圖。根據規畫，厚固屏東廠在第一階段將建置500MW的太陽能模組產能，在完工之後，還會將元晶新竹廠現有的50MW的產能也遷移過來，屆時總產能達550MW。
之後，則視市場狀況進行擴充，而整棟大樓空間的最大裝置量可達800MW。至於第二階段，則還要蓋新大樓，總產能目標達2GW（10億瓦）。碩禾董事長陳繼明致詞時表示，該公司衝刺太陽能電廠業務，預期今、明兩年的裝置目標都是100MW。他強調，太陽能電廠的IRR（內部投報率）若要高，則模組的價格就不能太貴，而現階段台灣的模組採購成本比起大陸製造有將近20～25％的價差，主要是台灣現有的模組廠規模太小。陳繼明強調，董事會通過投資厚固，就是希望台灣有自己的大型太陽能模組廠，能夠壓低成本，屆時碩禾的電廠所採購之模組，都會採用厚固的產品。而這也意味著厚固甫一成立，就有訂單到手。茂迪董事長張秉衡表示，台灣的太陽能產業鏈在最上游的多晶矽和終端的模組都非常缺乏，而台灣要啟動內需計畫，業界籌組大模組廠也勢在必行，藉此可讓台灣的產業鏈更完整。
各銀行積極衝刺都市更新，臺企銀總經理周燦煌指出，臺企銀已經在專案貸款科底下成立都更小組，目前臺企銀有3大都更案正在進行，其中位於重慶南路的舊總行現在正在整合，進度相當順利，地主同意比率高，未來初步規劃建設成新的資訊大樓。周燦煌說，重慶南路舊總行共有3棟整合，1棟為臺企銀持有，1棟為單一地主，已經同意，還有1棟則是住家，已經超過8成住戶同意，進度相當順利，預計規劃地坪約有300～400坪，臺企銀占約200坪。臺企銀初步規劃，都更後的大樓約有18～20層樓，可能建設成新的資訊大樓以強化資訊安全。另外，臺企銀還有兩大案都更正積極推動，一個是羅斯福路瑞安段的零星土地，分配價值達5.9億元，另一個則是新北市板橋分行，現在規劃中。另外，協助都更的融資方面，也正在找尋案源，持續擴大協助都更。
臺企銀主管指出，為確保業務及資訊作業安全，相當重視資訊安全，目前已建置有防火牆、網路安全閘道、入侵偵測等防駭設備，並為防止病毒感染，同時設置各種防毒機制管控，各項應用系統上線前，都須辦理源碼檢測及弱點掃描，若為網站性質者並須通過滲透測試，以確保應用系統無安全疑慮。周燦煌強調，臺企銀除了融資與輔導並重深耕中小企業專業領域，持續奠定服務客戶基礎，也跳脫傳統思維，強化數位金融發展，今年的重點就是依循政府政策推動相關業務，因此將會持續加強新創重點產業5+2貸款、響應政府推動長期照顧、都市更新等政策分別推出相關房貸、信託及企金產品。另外，也會配合金管會力推普惠金融政策，持續拓展智慧分行據點及新增服務功能，為掌握新南向商機，將強化柬埔寨、仰光、菲律賓布局。
華南銀行的新資訊大樓也有進度，華銀位於土城頂埔工業區的土地都更興建新資訊大樓，預計將有機會在上半年取得建照，將以業務風險零中斷為目標。華銀的新資訊大樓，樓層數為地上12層、 地下3層，總面積5,652.37坪。(工商時報)
房市有春意，個案陸續成交，衝高上市建商第1季的營收表現。其中，國建（2501）受惠台中兩大案陸續交屋挹注，首季營收大爆衝，攀升至49.84億元，傲視同業，年增達1.3倍；其中3月就有21.93億元營收進帳，年增54.32％。遠雄建（5522）全台新成屋陸續熱賣，衝高3月營收達11.98億元，為第1季最高峰；累計第1季營收達30.72億元。華固（2548）第1季營收也表現亮眼，激增1.33倍至5.88億元，3月營收2.22億元，年成長65.7％，幾乎都是新成屋銷售所貢獻；展望第2季，景美地上權住宅「華固新天地」將交屋入帳，總銷130億元，已售9成，可望是年度高峰。
潤隆（1808）首季營收4.75億元，比去年同期激增111.9倍；其中3月為最高峰，營收達3.13億元。至於興富發（2542）首季則衰退57％，至39.31億元；主要是去年同期有兩大案完工交屋，墊高比較基期所致。長虹（5534）3月有內湖「天璽」完工交屋，加上林口新成屋「世紀長虹」持續銷售挹注，單月營收大幅成長至4.29億元，比去年同期1.83億元，成長1.35倍；累計第1季營收，則衰退63％至10.45億元。
聯發科2015年斥資11億台幣標下新竹高鐵BOT案，原本打算用來蓋新總部，被視為當地房市的一大利多，如今卻確定不蓋了！聯發科3月22日召開董事會時，除了通過延攬蔡力行至聯發科技擔任共同執行長外，也公告因資源規劃調整，擬與高鐵局合意解除地上權契約。
《蘋果日報》報導，相關消息獲得交通部高速鐵路工程局證實，指出雙方合約已終止。聯發科發言人顧大為表示，竹北新總部案喊卡，主要是因為辦公室空間已足夠，加上公司近期在竹科園區取得土地，將資源重新規劃運用後，新竹總部未來會有5棟樓的空間規劃可使用。市場人士指出，聯發科近來獲利有壓，去年以來營收佔比6成的手機晶片業務持續不振，新竹高鐵新總部重大建案突然喊卡，不免讓人聯想到，蔡力行7月就任之際，公司也將進入整頓新時代。
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