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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
新北市政府推動之「新北市汐止區智興段281地號周邊公私有土地都市更新案」，於2017年4月13日順利完成簽約，未來市府將與北碁建設公司攜手合作，透過都市更新改善市民居住環境，創造都市新風貌並使現住戶獲得妥善之安置。
本案基地鄰近臺鐵汐科站及汐止科技園區，土地面積約4,000平方公尺，但現況土地使用效能低落且現有建物防災防震機能缺乏，經市府評估後，決定以公辦都市更新方式作為重建開發手段，更新單元基地除公有土地外，亦包含周邊私有土地，以公私合作區域共榮為目標，開發完成後，可有效改善環境。
而透過本案的招商條件規劃，市府未來至少可分回1棟獨棟住宅約125戶，並包含800平方公尺以上老人安養或活動設施，提供青年住宅及鄰里所需公共服務設施，達成市府照顧市民之政策，全案預計於2025年完成。 主辦單位財政局表示市有閒置不動產之活化利用為市府的重要政策，而資產的活化利用亦可用以支援市政推展，未來財政局將持續評估適當標的，陸續推動公辦都市更新。
天母指標豪宅「華固天鑄」頂樓房價正式揭曉，成交單價207.4萬元，不僅躋身「200俱樂部成員」，也成為士林、天母地區的豪宅王，買主則是英屬維京群島商珮斯汀投資有限公司。根據最新的實價資料顯示，「華固天鑄」頂樓的樓中樓37樓與38樓，實價揭露成交總價為6.5億元，每坪成交金額為207.4萬元，打敗天母最高單價社區「仰哲」的每坪160萬元，以及士林區目前實價最高單價163～180萬元的豪宅「天子」，成為士林、天母地區最高單價豪宅。
「華固天鑄」目前實價揭露共有8戶，總揭露金額為27.4億元，最高價為頂樓的207.4萬元，最低價則為3樓的每坪140萬元，光高低樓層價差就達每坪60萬元以上，目前揭露的8戶都備註為預售屋買賣。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，「華固天鑄」頂樓不僅是士林區單價最貴，也是總價最高的豪宅，不過現在揭露的實價多為預售時的成交行情，是景氣相對熱絡時，實際上目前身價如何還須經過市場檢驗。
中央銀行2015年8月解除區域性房市信用管制，同年底金管會對銀行不動產授信集中度，回歸各銀行自主管理，讓銀行房貸開始從谷底成長，前年及去年共增加7,300多億元，銀行局表示，目前銀行的房貸承作空間還有1.6兆多元。
據銀行局統計，目前建築融資逾授信15％的銀行還有5家，房貸逾授信40％的則有4家銀行，但由於已回歸銀行自主管理，銀行局即不再緊盯，但銀行必須對不動產相關授信提列1.5％的備抵呆帳準備。為避免房市過熱，央行及金管會聯手管制房貸相關授信，央行從2010年開始陸續祭出區域選擇性信用管制，金管會則從銀行不動產授信集中度開始控管，集中度過高的銀行會要求調降，否則就會增提懲罰性呆帳準備。
銀行房貸及建築融資餘額成長即有開始趨緩，據銀行局統計，2014年國銀房貸餘額甚至出現衰退，減少300億元左右，房貸占銀行授信的比重也從24～25％，降為22.82％。央行2015年8月首波調整房市信用管制，將高價住宅、公司法人購置住宅，以及自然人第3戶 購屋的最高貸款成數，由5成調升為6成；並自房市管制區中刪除新北市八里、鶯歌兩區，及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等4區。
同年底金管會也宣布不再匡列國銀不動產授信集中度高的銀行，也因此2014年銀行房貸金額開始回升，年底達6.13兆元，年增加5000億元左右，去年則增加到6.36億元，也增加2,300億元左右，房貸占授信餘額的占比約24.3％
近兩年台灣房價持續下修，房仲分析2015和2016兩年的成交資料發現，房價漲跌南北兩樣情，北台灣三都平均單價仍在修正，跌幅介於2～6%，但台中、台南和高雄，卻有2～5%的漲幅，不僅如此，老屋身價也大不同，北台灣的40年以上老屋跌很兇，但是台中和台南老屋則是漲很大。
台灣房屋統計實價登錄2015和2016年住宅行情發現，台北、新北、桃園房價平均單價仍在修正，跌幅分別為6.1%、2.8%、4.9%；不過中南部卻呈現小漲的趨勢台中、台南、高雄漲幅分別為2.1%、5.6%、3.6%。 張旭嵐表示，因基礎建設都集中在北台灣，加上離首都近，因此房市多頭時期漲勢較大，目前房市轉向，修正幅度也大；而中南部房價原本漲幅就有限，因此面臨房價修正期，沒有這麼強烈的修正，加上土地持續增值，因此中南部房價仍有漲勢。 有趣的是，進一步觀察成交的屋齡，發現北台灣40年以上老屋在各屋齡中跌很兇，但是台中和台南老屋則是漲很大，尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。
張旭嵐分析，過去都更議題在北台灣較受到關注，不過近年都更法條修正尚未明確，因此身價不再；中南部因為原本就沒有老屋都更的需求，故都更法的變化不影響市場，而且中南部人偏好居住透天，加上多數的老透天，單價低、地坪大，若自地改建整修空間大，或是隔間出租相對拉高總收益，因此老屋在台中台南仍有一定身價。
▼2015年和2016年六都各屋齡單價變化。（圖／台灣房屋智庫彙整）
行政院會昨拍板《租賃住宅市場發展條例草案》，將提供房屋稅、地價稅及所得稅三大租稅優惠，鼓勵房東將房子交由專業的租賃住宅服務業管理或出租，以六都來看，雙北市及桃園市享有租稅優惠效果最大，月租2萬元以下房子，每年可獲近2萬元減稅。據內政部資料，國內因居住或就學因素有租賃需求者，約有285萬人，有必要引導整體住宅租賃健全發展。林揆表示，台灣長期以來因為租賃市場缺乏權利義務的明確規範，確實有很多發展不健全的問題，希望透過這次立法能夠將此一問題做進一步突破。
內政部表示，這次租賃專法主要是為引導住宅租賃關係合理化，成立非營利團體提供專業諮詢，提供住宅租賃法律諮詢與糾紛調處管道，及建立租賃住宅代管、包租服務機制，保障租賃當事人權益。這次專法提供三大租稅優惠，鼓勵房東將房屋交給專業的租貸住宅服務業管理或出租。
所得稅方面，只要委託租賃住宅服務業辦理出租，供居住使用1年以上者，就可減徵所得稅。包括每月租金收入不超過6千元部分，全部免納個人綜所稅。逾6千元時，未逾2萬元，租金所得必要損耗及費用減除，未能提確實證據者，可依租金收入53％減除，較現行優惠10％；超過2萬元部分，可扣除43％。至房屋稅及地價稅減徵均授權地方政府訂定減徵的期限、範圍。內政部試算，若以適用最低的自用住宅稅率為例，六都優惠稅額最高的是雙北及桃園市，尤其台北市最多。以六都平均值來看，租金2萬元的房子，三大租稅優惠合計，房東每年可節省稅額約2萬元。
另現行土地法規定，城市地方租金，以不超過土地及其建築申報總價年息10%為限，這次草案明訂，排除土地法這項限制，租金由出租人及承租人約定，回歸市場機制。這次租賃住宅服務業訂定規範，包括須向地方主管機關申請許可，並繳交營業保證金，以保障執業過程對當事人造成損害時，可代位求償之用，保障房東及房客雙方權益，從業人員也必須取得專業許可證照才能執業, 將扶植國內租賃住宅服務業，活絡國內租賃市場。
南側2線慢車道 改西往東 台北市交通局昨宣布，最快今年七月仁愛路改為雙向通車！交工處長謝銘鴻說，仁愛路一旦改為雙向通車，有助於當地商業發展，附近居民外出動線也能簡化。屆時仁愛路上的分隔島以南，最南側的二線慢車道，將改為西往東的方向，所以仁愛路西往東會有兩線道，東往西會隨著路幅改變，有四到六線道。而信義路維持單向道暫不變動。
• 北市三線以上主幹道單向道一覽表
• 東往西 將有4至6線道
交通局長張哲揚表示，會先舉辦至少二到三場地方說明座談會，趕在八月舉辦世大運前一至兩個月，恢復仁愛路雙向通車。 謝銘鴻表示，一旦實施雙向通車，仁愛路東往西的路段，包括仁愛新生路口、仁愛建國路口與仁愛復興路口，道路服務水準皆會降低一級。不過，總體而言，仁愛路一旦改為雙向通車，周邊交通路網整體車流，每車延滯時間可降低二至五％。
• 信義路仍維持單向道 至於信義路是否也改為雙向通車？
交工處表示，信義路往東可直通信義快速道路且可左轉至環東堤頂大道，前往內湖與南港，車流量大且替代動線少，如果信義路恢復雙向通車，道路容量將減少一半，因此暫不考慮改為雙向通車。 北市府在民國六十八年，為改善景福門圓環車流堵塞，因此將仁愛路與信義路改為單向道。
仁愛路單向道範圍從敦化南路至中山南路一帶，僅公車有專用道可雙向通行。 從一○○年起，交工處每年針對信義路與仁愛路進行流量評估報告，交工處規畫科長黃皇嘉指出，根據近幾年的觀察，信義路流量並無下降情況，因此仍維持單向道，但仁愛路由於捷運板南線與信義線開通，車流量今年減少達五％，因此仁愛路改為雙向道進行可行性評估，昨日市長柯文哲核定執行，最快七月可雙向通車。
國巨（2327）集團現金部位拉升，凱美（5317）出售陸廠31億元進帳，加計帳上現金，現金水位直逼40億元，在擴廠、併購、配息上更游刃有餘，凱美規畫未來每年穩定配息2元，長期以3元為目標，替國巨集團再添一檔績優股。國巨集團不僅母公司現金部位狂飆，凱美也在出售陸廠之下，現金部位直逼40億元（帳上現金6億元、售廠處分利益31億元），凱美在資金規劃上已有初步方向，凱美副董事長暨總經理翁啟勝表示，除了擴廠、更新設備以外，該筆資金也會用來配息以及併購，標的仍以被動元件產業為優先，且時間不會太久。
至於是否再次啟動併購大毅（2478）動作？翁啟勝表示，有合作意願的廠商不在少數，大毅已不在合作的選項中。而根據凱美的規劃，配合基本面好轉，凱美計畫未來每年穩定配息2元，終極目標是配到3元；在本業方面，隨著產業基本面好轉，法人預期凱美今年有望轉虧為盈，每股盈餘上看2元。凱美手握大筆現金之下，集團同步上演慶祝行情，除本身EPS貢獻度達22元之外，母公司智寶持有凱美54.79％股權、國巨也持有智寶12.02％股權，依據主管機關規定，智寶可用權益法的方式認列獲利近17億元，以智寶目前資本額計算，每股貢獻度也高達18元。
凱美、智寶昨日攜手跳空漲停，漲停委買單量高達18萬～40萬張，大毅則在市場聯想凱美可能重啟併購之下，跳空大漲，終場同步漲停收市，而母公司國巨今年獲利挑戰逾一股本，也加入漲停行列，盤中登上漲停板價位93.6元，終場勁揚9.4％，以93.1元作收，股價創下19年來新高紀錄，國巨的市值一天就增逾41億元，總市值達480.68億元，寫下最近三年新高。
成立63年的泰豐輪胎，為了增加輪胎產量，泰豐輪胎觀音廠於2014年動土，投資超過50億，廠區面積超過3萬4000坪，今天上午正式啟用，預計年產600萬條輪胎，2020年時達到生產高峰，年產量可衝到800萬條，觀音廠也帶來上千個工作機會。桃園市長鄭文燦出席啟用典禮，致詞時表示，1月時發生火災，輪胎燒出的物質影響到附近住戶、公家機關，附近住戶對泰豐輪胎求償共有56件，目前已完成賠償46件，而剩下10件也正在洽談中，現階段泰豐輪胎已對附近社區，直接賠償超過3000萬，董事長馬述健今天捐贈1945萬給桃市府，作為環保基金。
啟用典禮上，鄭文燦大力讚賞泰豐輪胎正派經營、注重生產，雖然日前發生火災事件，但對泰豐有信心，更肯定說泰豐是「台灣企業模範」。鄭文燦說，為了讓觀音廠的員工上下班更加方便，未來也將規劃桃42道路，連接青埔車站與觀音地區，他也指示交通局，先規劃從觀音到青埔的公車路線，「以後青埔開車到觀音，不用10分鐘」。
鄭文燦指出，未來希望觀音地區能傚仿日本作法，打造「草漯新市鎮」，預定在3年內完成，將會做成鄉村型別墅區，為觀音區上班的員工創造優質生活環境，提高生活水準，讓「移居觀音不困難」。至於泰豐中壢廠是否要遷廠？鄭文燦僅說，未來8年後配合鐵路地下化，中原大學站勢必要設置，因此到時中壢廠周圍土地，會再做都市計畫的調整。
大陸建設攜手味丹集團旗下的萬寶資產管理公司，將於素有「台中陽明山」美譽的大坑風景區推案，希望複製新店「青山鎮」的開發經驗打造休閒豪墅！這也是大陸建設跨出7期豪宅市場的首案。欣陸投控代子公司大陸建設公告指出，4月12日已與萬寶資產管理簽訂台中市北屯區大貴段1號地號的合建契約，將由萬寶資產提供約5.8公頃的土地，大陸建設負責該案的規劃設計、營建施作等事宜，雙方採共同銷售，未來再分配銷售業績。大陸建設預計投入總建造成本約12億元。此案也是大陸建設繼3月與7期惠國段地主簽訂合建案、預計投資14億打造豪宅後，在台中市的第2個合建案。
值得一提的是，萬寶資產在大坑風景區擁有逾12.4萬坪的土地，這次與大陸建設合建案只用了5.8公頃、約1.75萬坪。台中建商得知大陸建設將進軍大坑風景區推休閒豪墅時、私底下紛紛說「好勇敢！」因為，就連中部建築業也不太敢進入大坑蓋別墅。大陸建設表示，剛進軍台中房市時、先鎖定7期豪宅市場，確實擄獲許多中台灣豪宅客戶的青睞，但不見得每個富豪都喜歡住在都市裡，為滿足不同客層需求，決定與萬寶資產攜手進軍大坑風景區，基地就座落於全國高爾夫球場，以及薰衣草森林集團攜手味丹打造的「心之芳庭」休閒園區之間，景觀相當優美。
大陸建設表示，產品定位尚在規劃中，預計今年下半年送件，2018年下半年進場銷售。大陸建設指出，由中科園區、台中工業區、精密科學園區所構成的黃金科技走廊，造就台中成為隱形富豪集散地。這群來自機械、鞋業、零組件、皮革、紡織的隱形富豪，不僅支撐台灣經濟命脈，也讓中台灣豪宅市場有一定的基本盤。
為響應政府五大產業創新政策，提升台灣航太產業附加價值和技術能量，在經濟部技術處科專專案支持下，工研院分別與鑄造航太零組件廠商天陽航太及東台精機簽約，宣布三方將共同開發航太零件積層製程，生產符合航太產業需求之鋁合金輕量航太零件，協助國內供應鏈切入積層製造航太市場，帶動逾65億元之相關航太零組件產品產值。工研院材化所所長彭裕民表示，金屬積層製造航太零組件開發計畫，是由工研院支援技術研發能量，聚焦在高強度鋁合金粉末，和航太件積層客製化設備開發，希望能透過積層製程的導入，促成國內關鍵鋁合金輕量化航太件技術的自主，達成航太零組件減重32％以上的目標。
天陽航太將投入航太級高強度鋁合金材料開發與航太零組件輕量化的結構設計，東台則主攻積層客製化航太級鋁合金粉體積層製造成形、設備開發。三方的合作，可將積層製造技術導入航太零組件，突破目前國內發展航太產業的技術瓶頸，深化台灣於航太產業的技術實力，建立國內第一條航太積層製造零組件供應鏈，搶攻日益激烈的航太市場商機。天陽航太董事長本田恆夫指出，期望透過工研院積層製造製程研發及結合東台精機的製程設備開發，進一步將零件輕量化，達到航太零件高強度標準，這次合作是跨產業及跨領域將研發、生產及應用的產業鏈串連在一起，預計將加速航太零件開發，搶佔高附加價值的零組件市場。
東台精機陳馨寶博士則表示，東台近年積極布局積層製造技術，投入生醫與金屬模具產業，此次透過與工研院及天陽合作切入航太領域，開發客製化航太級鋁合金粉體積層製造成形設備，促成航太積層製造設備之自主。航空業巨擘波音於2016年7月發佈報告指出，未來20年全球航空業可望產生33,070架新機需求，總產值估將達5.2兆美元。這主要是由於以中國、印度為首的新興市場人民所得上升，支撐運量成長所致。波音已決定採用3D列印技術，初步為其可載人的自駕無人機Starliner生產約600個零組件。
東芝半導體花落誰家？昨日又有外媒再爆料，出價王其實是博通，而非鴻海，外傳首輪競標博通出價2.5兆日圓（230億美元）居冠，鴻海居次，僅出價2兆日圓，惟鴻海已表達加價的意願，除了競價仍有路障待除外，外傳威騰電子也已向東芝發出違反合資協議的警告信，希望能進入獨家談判，看來搶親戲還有得瞧。先前《華爾街日報》引述知悉內情人士的說法，指郭董是3兆男，意欲以3兆日圓的天價逼退對手，不過，路透社昨日卻跳出來，直指其實出天價的人是博通，不過競標金也沒有外傳的3兆日圓那麼多，只有2.5兆日圓。緊追在後的才是郭董的近2兆日圓。
至於餘下的二名競標者東芝的晶片事業夥伴威騰電子（Western Digital）以及南韓SK海力士價金則與前二大相去甚遠，外傳只有一兆日圓。傳銀彈攻勢比不過別人的威騰電子在4月9日祭狠招，威騰電子執行長米利根（Steve Milligan）署名寄出一封措詞強烈的信件，批評東芝分拆半導體事業部門，是「嚴重違反雙方合資協議」的行為，進一步要求，基於維護威騰電子股東的權益，希望和東芝進行獨家談判。雖然威騰電子信中並未提及若東芝未有善意回應將採取什麼法律行動，不過，外界咸認原本就已經夠複雜的東芝半導體股權標售案，勢必會因此再生波瀾。
不過，法人圈似乎也不太看好出資最多的博通，可以獨吃東芝半導體股權，加拿大皇家銀行（RBC）分析師Amit Daryanani就推測，博通不太可能買下東芝整個NAND記憶體晶片事業，頂多只會擁有部分股權，原因就出在日本政府仍希望可以將東芝半導體留在日本國內，現已在境內發起鼓勵日本企業或金融機構參與投標活動，不排除若有夠力的日本買主出現，很可能就會將已進榜的四個入圍者擠下陣來。
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