|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)張琦璇 (Debby #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
工業區也吹起都更風！超過40年歷史的土城工業區，部分廠區年久失修，影響工業區發展，4間廠商相中土城發展優勢，分別進行廠房都更，打造5棟10層以上的新廠辦，預計帶動工業區都更潮，也將促進產業升級。土城工業區服務中心主任黃靜雲表示，土城工業區自1975年成立至今，部分廠房設備老舊甚至閒置，包括華南金、國泰人壽，全美綠能及傳產勝仁針織等4家廠商，分別提出工業區都更計畫，除了重建美輪美奐的新廠區，也可望提高整體價值。4家廠商 帶頭改建 以通過市府都更處審議的華南金控都更案而言，目前公告現值每坪約20多萬元，都更過後，每坪價格可達36萬元，大幅成長5成。
新北市都更處更新事業科長徐子宏表示，華南金取得35.98％容積獎勵，整體設計總容積達到285.56％，相較原先乙級工業區規定的210％容積率，大幅增加3成。華南金資產管理公司表示，預計斥資20億打造兩棟12層、15層的廠辦大樓，除了符合美國TIA資訊中心硬體環境等級第三級Tier3標準設計認證的資訊中心大樓，另一棟則與地主合建廠辦大樓開放租售，盼活化資產，創造收益。產業聚落 帶動發展 徐子宏指出，廠辦雖僅限工業用，卻能帶動產業轉型，成為研發中心、企業營運總部等，可望形成上中下游產業聚落，帶動地方發展。
徐子宏說，政府推出多項容積獎勵項目，鼓勵推動工業區都更，並協助取得綠建築標章、規畫無障礙空間，不但可增加就業機會，也能促進產業轉型，目前除土城四案，三重工業區的群光電子總部大樓工業都更案也在新建中。但全美綠能負責人李進勝則說，汽車停車場不在容積獎勵項目中，員工、民眾只好將車輛停至環河路，可能發生遭竊等事故，盼相關單位能研議符合地方需求的獎勵項目。)
內政部近日研擬不動產登記法草案，對此林俊憲上午在立法院舉行記者會，公布據PTT民調，有高達九成年輕人贊成公設不計入坪數，但內政部卻表明初步決定並沒有要改為「實坪制」，質疑內政部是在圖利建商。立委籲房地產實坪計價 內政部：研議中民主進步黨籍立法委員林俊憲今天說，台灣房屋買賣將公設計入坪數，呼籲內政部推動不動產登記法草案討論時，檢討現行登記制度，改採實坪登記、計價；內政部代表說，還在研議。
林俊憲上午在立法院舉行記者會，引述PTT開放式民意調查表示，達9成民眾贊成公設不計入坪數，但其中竟有一半民眾預測，這個國家被建商把持，不可能落實實坪制，對政府沒信心。他說，向內政部調資料過程中受一些阻礙，內政部最後乾脆直接表明立場，「目前初步決定維持現有登記制度」，明示、暗示他不要碰實坪制議題。林俊憲表示，公設計入坪數，目前放眼世界只有台灣、中國和香港採行，讓許多建商能藉公設灌水坪數。
林俊憲說，依現行登記法規，公設須計入權狀坪數，建商在新建案中常以虛坪公設灌水。目前台灣公設比達30％到50％，據他調查，台北市平均每坪房價為新台幣123萬元，東京是每坪平均110萬元，且是實坪計價，但台北市平均公設35％，換算成實坪，台北市每坪近190萬元。他要求內政部討論草案時，廣納各方意見，檢討現行登記制度，而非一開始就預設立場。與會的內政部地政司專門委員陳杰宗說，內政部過去幾年來已在推動不動產登記法草案，目前已開8次會議，公設計價問題也在討論範圍，還在研議，沒做出決策。
立法院內政委員會4月6日初審通過「平均地權條例部分條文修正草案」，將公告地價由現行每三年修改為每二年調整一次。對此修法目的與方向，台北市政府地政局表示尊重，但為讓公告地價更能及時反映地價動態，台北市政府地政局仍建議公告地價應隨地價變動「每年調整」，增進政府每年計徵地價稅基的合理性，即時反映地價漲跌。公告地價三年一調，因有延遲地價變動及累計調幅過大情形，直接影響地價稅基的公平合理性，易引發各界疑慮。
為此，台北市政府自2015年8月迄今，透過行政院會議(2015年8月20日)、內政部會議(2015年8月28日、2016年9月20日)、依照內政部要求函復桃園市政府有關調查公告地價調整頻率意見(2017年1月26日)及台北市政府邀集內政部及各界召開座談會(2016年1月15日)、市政顧問會議(2017年2月13日)等多重管道，六度向中央明確建議縮短公告地價調整頻率或授權地方得「每年調整」之建言與立場。
倘公告地價能隨地價動態「每年調整」，當地價上漲時，將可避免累計調幅過大造成民眾稅負沉重或投資者風險管控不易；當地價下跌時，亦可適時減輕稅賦負擔。為解決現行一地多價的問題，在縮短公告地價調整頻率後，建議進而以推動地價單一化為目標，整併各類地價查估方式，回歸估價專業，合理查估市價，至於課稅地價及稅率則可由中央依課稅目的訂定原則，並授權地方財稅機關可依財政需求、產業政策(扶植產業)、民眾負擔(自住輕稅)等因素，決定稅基與稅率，以統一事權，提升效率。至於BOT、地上權地租或公地出租租金部分，則由主管機關依招租目的及產業發展政策與公告地價脫鉤，其中地上權住宅地租負擔重主要係因地租年息率為自用住宅稅率17.5倍，但其用途多供自住使用，與具有營收性質之商業不動產地上權開發案實屬有別，其地租應依其開發方式、收益價格、住宅價值逐年遞減等特性計收，對此北市地政局已三度行文中央，建議地上權住宅地租計算應與公告地價脫勾。
近來新聞媒體報導，不動產景氣波動頻繁公告地價三年一調難以跟上市場地價變動腳步，以及累計三年幅度一次調整，造成土地所有權人(地價稅)、公地承租人或地上權人(地租)面臨無法評估的暴增式租稅風險等相關議題，均點出現行公告地價每三年調整一次制度之不合理性，基於制度合理化之必要性及考量改革應儘可能一次到位，台北市政府建議仍應以公告地價「每年調整」為修法方向，重建政府與民眾的信賴關係，並作為房地價稅改革的第一步
中市府積極協調太平產業園區取得台糖土地，預計5月進入實質開發建設
中市府積極協調太平產業園區取得台糖土地，預計5月進入實質開發建設 為輔導未登記工廠合法化經營，及解決非法占用農地建廠的問題，台中市府經發局勘選太平區西南側的台糖土地，及其鄰近自願納入開發的私有土地，依產業創新條例開發「太平產業園區」；市府採用「部分土地合作開發、部分土地協議價購」方式，預計2017年5 月與台糖公司簽約後，即進入實質開發工程，並秉持快速提供廠商設廠用地為原則，同時進行抽籤選地作業，期望2018年初開始交地給廠商。
經發局表示，太平產業園區開發案自2016年4月25日取得內政部許可後，市府積極與台糖公司協調用地取得方式，最終採用「部分土地合作開發、部分土地協議價購」方式，並經立委何欣純協調、經濟部次長沈榮津及楊偉甫承諾，台糖公司將於2017年4月底在董事會確認處理，並預計2017年5月雙方簽約後進入實質開發工程。
市府與台糖公司協商期間，市議員李麗華、何明杰、賴義鍠及張玉嬿等人也十分關心園區開發進度，經發局表示，市府秉持能夠快速提供廠商設廠用地為原則，已自2016年11月1日起至31日止辦理設廠用地預登記作業，申請廠商192家已完成資格審查，合格廠商共122家，並於2017年3月10日先通知廠商審查結果，預計5月與台糖公司土地協商完成後，即可進行抽籤選地作業，期能於2018年初起開始交地給廠商。經發局也指出，市府在潭子區規劃的「潭子聚興產業園區」，也已由經濟部水利署、台電公司及市府水利局核定用水、用電及排水計畫，並於2014年10月底經市府環保局公告通過環境影響說明書審查，另開發計畫書則於2017年3月30日經內政部區域計畫委員會審議通過，未來市府輔導進駐的廠商將以區域未登記工廠為主。
屋比房屋比價創辦人葉國華表示，央行過去啟動「升息」與「降息」背後，往往都伴隨著經濟情勢的轉變，台灣過去兩次「升息循環」啟動的時間點都是落在如SARS事件、金融海嘯等造成經濟衰退的事件之後，當時央行都是確定經濟出現復甦後，才開始升息，由於升息步調相當緩和，每次升息幅度也都幾乎都是以半碼（0.125%）的幅度，因此對房市衝擊相當小，甚至因經濟穩健回升，還帶動房價明顯上漲，因此，民眾對於未來央行啟動升息，並不用太過擔心與憂慮。
不過，葉國華也指出，台灣房價過去可以隨經濟復甦，在升息負擔加重的情況下大漲，是因當時房價基期仍較低，但到2016第4季為止，台灣房價已是2001首季啟動升息的2.77倍之多，在目前民眾購買力未明顯提升下，預期未來即便經濟復甦，對房價帶動效果也將可能不如以往，甚至一些供給量較大的重劃區等，今年房價仍有下修空間。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前不少民眾對於未來「升息」有所擔憂，除擔心房價可能會下跌外，擔心每月還款負擔會因此增加也是一大主因。
不過，從歷史經驗來看，升息背後往往代表的是經濟的復甦，因此，也將對房市產生一定的支撐力道，對房市衝擊不一定有想像中的大。陳傑鳴指出，即便升息，以過往央行每次升息半碼(0.125%)，房貸利率約增加0.08%的歷史經驗來看，每百萬的政策性房貸，20年本息均攤計算，預估央行升息一次，每月負擔僅會增加約37元，實際增加負擔其實並不高。
陳傑鳴分析，近兩年房價已有一至二成左右的修正，民眾買房門檻已較過去幾年減輕不少，加上目前五大行庫購屋貸款利率僅約1.668%，也處於歷史的低檔區，未來只要台灣經濟可以穩定復甦，帶動民眾所得與就業提升，配合央行升息步調緩和，近兩、三年跌跌不休的房市，今年仍有落底的機會。
新北市政府2017年4月17日將在立法院「前瞻基礎建設特別條例」公聽會，就軌道建設部分，希望行政院明確表示，包括環狀線南環北環、萬大中和樹林延伸線、以及汐止民生線，這三條目前未被納入前瞻計畫中的捷運線，到底中央還會不會編列後續所須預算？
副市長葉惠青表示，三環三線確實是在馬英九總統任內核定通過，然而新北市也都是依照軌道建設審查的相關程序，在多次修正後才通過可行性評估，也陸續完成綜合規劃作業，如果已經核定的國家重大建設，因為政黨輪替就可以歸零，那麼下次政黨輪替後，新政府是否也可以循例，推翻前瞻計畫中的各項軌道建設的政策？新北市政府爭取列入前瞻計畫所提的8項軌道運輸類別計畫，分別為台北都會區捷運系統萬大-中和-樹林線第二期工程計畫、捷運環狀線北環段及南環段、捷運汐止民生線、深坑輕軌、五股泰山輕軌、八里輕軌、捷運機場線增設A2a及A5a站及鐵路地下化計畫延伸樹林。
新北市捷運局指出，各項路線計畫都已完成可行性研究，好幾條路線也完成核定，並陸續進入綜合規劃的階段，未來建設完成後，捷運路網及軌道運輸可服務全台灣最大的北北基桃生活圈近900萬民眾，並非僅限於新北市。新北市捷運局強調，數字會說話，依照2016年大台北捷運全年的運量資料，淡水信義線的每日平均運量是53.5萬人次，松山新店線30.1萬人次，中和新蘆線35.1萬人次，板南線則是62.9萬人次。其中單單就以板南線從板橋到台北車站的單日平均運量而言，就多達33.8萬人次，遠超過高雄捷運單日18萬人次。
葉惠青表示，新北市完全認同前瞻計畫應該兼顧到區域平衡，但是國家施政也應該注意到最大效能，北北基桃既然是台灣人口數最多的生活圈，前瞻計畫就應該納入三環三線。葉惠青表示，行政院長林全4月13日提出政府解決空污的對策方案，其中有關提升公共運輸使用率的部分，軌道建設絕對是非常重要的一環。依照交通部的統計資料，新北市使用公共運輸的比率，從2011年的26.1％，到2015年已成長到31.4％。新北市政府在前瞻計畫中提報的8項軌道建設計畫，每年服務總人口數為847.84萬人，目標為176.36萬人次/日，可以預見三環三線完成後將可更大幅降低汔機車所造成的PM2.5的污染源。
新北市所提的8項前瞻軌道建設計畫，自償率都大於25％，經濟本益比及營運收支比都大於1，顯示各項計畫都具備經濟及財務的可行性。葉惠青質疑說，難道這次獲得前瞻計畫軌道建設經費的城市都已達到這樣的自償率標準？
國發基金千億元產業創新轉型基金已吸引20多家廠商探詢，包括高科技的生技新藥研發、傳產的紡織業等都有，其中一家廠商最近欲透過併購計畫轉型，需增資上百億元，也找上門爭取挹注資金。
此外，國發會成立的國家級投資公司也正與美國高通洽談，雙方將合組一個基金，專門投資新創事業，預計下半年啟動。強化創新創業生態系是亞洲．矽谷方案主軸之一，為協助創新創業發展，國發會透過產業創新轉型基金、國家級投資公司及創業天使投資計畫，提供資金協助。
在產業創新轉型基金方面，國發基金成立1,000億元的產業創新轉型基金，將結合民間資金共同投資，協助國內現有企業創新轉型，經過籌備多時，產業創新轉型基金已開始受理業者申請。據了解，廠商反應相當熱絡，已有20多家的廠商探詢，最近國發基金也主動出擊，出面拜訪潛在廠商。目前來詢問的廠商，主要以中小企業為主，各類產業都有，包括生技、紡織等，資金需求規模小的有10幾億元，大的也有上百億元。
官員說，這些廠商主要分了解資訊、洽談可能性及已有計畫需要資金等三大類，第三類的家數有愈來愈多現象，目前已有二家正式送件申請，這兩家申請投資金額，分別有10多億元。值得注意的是，最近有一家企業想透過併購轉型，需要增資上百億元資金，主動找上門，希望產業創新轉型基金注資參與投資，除資金外，最主要是希望有政府出任大股東。
在國家級投資公司方面，國發會副主委龔明鑫透露，高通也正與國發會洽談合組基金計畫，未來可能由國家級投資公司與高通合作，合設一個基金，專門投資國內外新創事業，國外部分當然必須跟台灣有連結。至於雙方合組的基金規模及運作時間？龔明鑫說，規模雙方還要再談，若順利，預計下半年可以正式運作。
圖／經濟日報提供
東北亞情勢緊張，使得目前全球市占率最高的南韓雙D（DRAM與LCD）產業受關注。供應鏈斷鏈危機升高，預料台灣雙D產業成為鏈上短期避險避風港，來台尋求備貨密集度增高。業者透露，北韓情勢若演變到港灣或航空封鎖，對全球記憶體與面板供應將造成嚴重衝擊。
在記憶體方面，南韓三星和SK海力士在全球DRAM市占高達八成，NAND晶片也逾六成；在面板方面，南韓是全球第一大生產國，占全球35%，尤其65吋等大電視面板，只有台韓兩地面板廠生產。一旦南韓因戰爭被阻止出貨，全球將立即陷入斷鏈危機，電子業出貨也連帶受波及，將使得雙D產能更吃緊，價格有望上揚。由於北韓的地緣政治風險牽動影響相當大，全球各產業正繃緊神經，密切注意北韓和美國動態，也希望最壞的情況不要發生。
根據集邦統計，南韓是全球最大DRAM和面板供應國，其中二大DRAM廠三星和SK海力士全球市占率高達八成，北韓情勢若演變成港灣和空港封鎖，都將影響南韓面板和DRAM出貨，雖然三星和SK海力士在大陸也有生產據點，不過，全球DRAM將立即陷入斷貨危機。國內記憶體業者坦承正密切注意北韓情勢發展，以及美國是否會對北韓採取軍事制裁行動。
業者強調，目前DRAM正處於缺貨，業者也進入第2季備貨需求增溫，北韓情勢緊張，也給了台廠成為備貨避風港的機會。記憶體通路商強調，一旦爆發軍事衝突，DRAM價格將再度上漲，即使最後緩和，第2季DRAM仍處於供不應求局面，價格還是會大漲，台廠中以南亞科、華邦電及旺宏三家記憶體擁有產能，將成為北韓情勢緊張最大備貨避風港。
彰化銀行6月董事改選倒數計時，第三大股東龍巖提名參選董事後，勢必壓縮公、民股席次。據了解，公股陣營正密集沙盤推演，並訂下作戰目標：最少要拿下三席一般董事、二席獨立董事，達到過半門檻。
彰銀第三大股東龍巖上周三（12日）提名二席一般董事席次，以龍巖目前約7~8%的股權推算，龍巖至少能取得一席一般董事，勢將影響公、民股席次變化。 彰銀董事會目前有六席一般董事、三席獨立董事，其中財政部握有四席一般董事、二席獨立董事；台新金有二席一般董事、一席獨立董事。 不過，龍巖上周提名兩席一般董事，表態競逐後，讓公股陣營不敢大意，近期密集沙盤推演策略。
根據財政部規畫，今年彰銀改選，公股陣營如委託書徵求狀況理想，有望拿到四席一般董事、二席獨董，最低目標是「三席一般董事、二席獨立董事」，繼續掌握經營權。 今年彰銀改選，台新金與財政部不僅沒有共識，還多了民事官司訴訟，公民股目前看來暫無協商空間，財政部態度是訴諸「實力原則」，也就是以股權多寡，來決定未來三年由誰來掌舵彰銀。
有關人士分析，單以目前股權實力來看，公股陣營除了財政部12.19%股權外，還包括國發基金、中華郵政與泛公股等周邊機構持股，目前約握有三成股權；若加上委託書徵求，公股應可維持過半席次。 彰銀將在本（4）月25日召開董事會，審查董事後選人名單。
財政部提名五席一般董事、三席獨董，一般董事除了現任董事長張明道、國庫署署長阮清華外，還包括中華郵政副總王淑敏，國發會則提名法制協調中心參事林志憲。 值得注意的是，台灣企銀與合庫金控今年則首度聯合提名一席，若從持股超過1%才能提名董事來看，推測台企銀、合庫極有可能擠進彰銀今年前十大股東之列。
美國財報周台灣連動股 美國4、5月進入超級財報周，高通、IBM、谷歌、英特爾、超微、蘋果等，與台股連動密切的重量級公司將輪番揭露，台積電（2330）、緯創（3231）、日月光（2311）等股價有望受惠反映，法人表示，如果美國公司財報公布如預期樂觀或是第2季展望樂觀，相關台股連動股可望成為另類矚目焦點。美股財報周，本周美科技股有高通及IBM兩公司在19日登場，下周有德州儀器、亞馬遜、谷歌、思佳訊、英特爾、微軟科技大廠等密集登場，而5月初則有超微、蘋果、特斯拉等重量級公司。
台新投顧協理黃文清指出，選擇美股財報周連動的台股受惠股時，除了題材性，投資人可從是否成為供應鏈、美國公司表現是否如原先展望或優於預期為主要重點。如科技股IBM對伺服器需求大時，緯創、英業達、神達等將有實質面的出貨力道，5月3日蘋果釋出的財報如預期強勁，也將帶動台積電、鴻海吃香。而電子商務公司亞馬遜揭露財報時，黃文清認為，受惠的網家、商店街、富邦媒等個股可搭上一波想像題材，但漲勢能否延續，依然得回歸公司基本面。
特別的是，特斯拉在第1季財報預期中，雖為虧損0.76元，但黃文清認為，特斯拉成長力道強，台灣相關概念股純度極高的和大、貿聯-KY等零組件廠將受惠，也看好台灣供應鏈第2季啟動的備貨潮。國泰證期顧問處協理簡伯儀表示，美國公司第1季營運穩健，市場普遍認為美國超級財報周公布後，股價將有不錯表現，但還是得留意財報狀況是否如原先預估樂觀，加上第2季美國產業景氣將轉淡，公司是否會釋出低迷展望，都將成未來走勢的關鍵。
三大法人上周五（14日）同步賣超28.26億元，簡伯儀分析，地緣政治緊張氣氛升溫，拖累美國道瓊指數正式跌破季線，未來恐出現疲軟走勢，連帶讓台股資金處於保守觀望，加上台灣本身新台幣升值強勁等因素，大盤的震盪整理將會持續進行。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。