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房產新聞
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竹市世博水岸新都心估引進8萬居民
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財部釋32地築巢 多在南部
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北台灣首購天堂 12區出列
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房市冷清 生活機能優較抗跌
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中信金松壽大樓 7組搶標
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游資狂炒農地 台東飆漲5成
產業新聞
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大陸授信 合庫祭4標準把關
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東星建商脫產 災戶拿嘸錢
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華固再賣地 進帳5.1億元
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元大金雙軌並進推財管
1竹市世博水岸新都心估引進8萬居民
作者： 記者龍益雲╱新竹報導 | 中時電子報 – 2014年10月6日 上午7:42
工商時報【記者龍益雲╱新竹報導】
新竹市長許明財擘畫世博水岸新都心，近年建商早已布局完成並推升房、地價，不動產業界認為市府此時大動作造勢，雖與年底選舉密切相關，對房市仍是一劑強心針。
世博水岸新都心是以世博台灣館產創園區為核心，新竹市政府規畫900公頃、5大發展區塊，預計新都心可引進8萬人居住，創造10萬就業人口，並衍生1,600億元經濟產值。
台灣房屋表示，目前市區發展已漸飽和，市府為讓市民有更多的生活空間與更好的產業發展效能，特別規畫建構「世博水岸新都心」，雖以市中心與新竹科學園區間的「世博臺灣館產創園區」為核心，但規畫5大發展區塊，希望成為新竹市未來新亮點。
世博水岸新都心5大發展區塊包括「世博六本木-商務核心區」、「關埔樂活宜居區」、「千甲水岸生態園區」、「風城水立方體育園區」及「竹醫淘寶物流園區」。
不動產業界私下透露，這項計畫已喊多年，幾乎涵蓋整個東區，建商更早已布局、推案，甚至一地難求，地價、房價都已走揚，如今市府再宣示強力推動決心，對房市仍有助益。
台灣房屋統計9月6大都會區內部成交資訊，整體交易量比8月回溫3.3％，但新竹地區月增5.4％最有感；至於房價雖呈現「北盤南穩」，新竹地區仍較8月微增1.7％。
台灣房屋分析，政府祭出打房政策後，雙北房價出現小幅修正，吸引不少自住客陸續出手獵物，尤其自用族群較不受「房地合一稅」的影響，有預算的換屋族出籠，由遠換近、從舊換新，因此新竹、台中、高雄的平均價格有明顯提升。
台灣房屋智庫經理江怡慧強調，主計總處已大幅上修今年我國全年經濟成長率至3.41％，足見大環境逐漸走穩，再加上市場資金尋找停泊處，新竹一直是高就業與低失業率的城市，交通便利程度也高，支撐房市價、量齊頭並進，顯見民眾購屋相當重視交通便捷性、重大公共工程與未來發展潛力。
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2財部釋32地築巢 多在南部
作者： 管婺媛、吳泓勳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年10月6日 上午7:42
中國時報【管婺媛、吳泓勳╱台北報導】
為回應巢運訴求，財政部提供32處公有地給地方縣市政府，評估興建社會住宅的可能性。但據了解，這32處公有地大多集中在中南部，如台中、台南、高雄，反倒是居住需求高的台北市未被納入此波公有地釋放名單；新北市、桃園市也僅分到2到3處公有地。
若沒經費仍難蓋房
內政部官員坦言，財政部雖提供32處，但是否興建社會住宅，還是要看地方政府財政狀況，「所以會發生已有地可蓋，但是地方政府因沒經費，不敢核定的狀況。」
大選在即，巢運來勢洶洶，行政院提早在巢運行動1個月前，就要求內政部研擬因應方案，並協調財政部配合檢討稅制問題。內政部昨天表示，將研議租賃專法可能性，並擬在《住宅法》中增訂「租金補貼出租人減免所得稅」辦法，希望提供出租住宅修繕補助、修繕住宅貸款利息補貼等辦法。
加強查核售屋所得
對於巢運訴求稅制改革，內政部說，財政部研議以實價課稅，內政部配合辦理實價登錄；財政部將持續加強查核個人出售預售屋交易所得等項目，及建商與地主合建分售，藉由個人交易所得免納所得稅，以規避稅賦的情形；農委會也將研議農地未作農業使用課徵資本利得稅。
針對興建社會住宅訴求，內政部表示，將運用財政部正研擬的房地合一課稅的部分收入，作為地方政府興辦社會住宅及租金補貼的財源，並思考其他方式健全住宅基金；至於住宅法人，內政部也將委外研究成立住宅法人的必要性、適法性，以及相關配套措施。
內政部表示，營建署將在今天召開整體住宅政策座談會，預計明年1月將就社會住宅計畫與住宅全面整體問題辦理座談會。
巢運批內政部敷衍
對內政部回應訴求，巢運發言人呂秉怡表示，如同上次巢運對政府回應發布「敷衍再敷衍」的新聞稿一般，這次是再三敷衍，內政部回應說法都跟過去幾乎一模一樣，感覺不出內政部的應對誠意。
呂秉怡表示，甚至一些宣稱規畫中，例如修訂《住宅法》，增訂對公益出租房屋房東給4000元租金補貼，這一聽就是公務員關在房間不知米價所訂的辦法。
呂秉怡說，以台北市一間租屋價格約1萬到1萬8左右的市場租金行情為例，房東有可能只為4000元，就把租屋的申報資料全部曝光給政府知道嗎？隔年度如果申請不到補貼，等著就是國稅局的查稅。
至於要跨部會合作，例如房地合一稅收協助住宅基金等，呂秉怡表示，這些都早已經提過，而且只在考慮階段，內政部說法太空泛。
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3北台灣首購天堂 12區出列
2014-10-05 記者陳美玲／台北報導
住展雜誌最新整理北台灣各區房市，適合首購族進駐或選擇的區塊，其中區域現況有一定程度以上發展及生活機能外，近期內區域市場有一定供給量，且每坪成交單價在40萬元以下，區域房市大樓以35坪（含）以下為主要產品，透天總價在1,000萬元以下為主，包含新店安坑、三峽舊市區和鶯歌、淡水舊市區周邊、林口新市鎮以及下新莊等12區，都是首購族可以考慮進場的區域。
住展雜誌主編施絢傑舉例，以新店安坑地區來說，早期交通相對不便，新店安坑和同區其他區域有明顯的價差，不過近年區域交通條件改善，加上安坑捷運話題支撐，區域推案開價去年乍現4字頭。不過比起雙北市其他區塊，本區房價仍屬親民，推案以二、三房為大宗。
另外，像是三峽舊市區及鶯歌也是首購族可以考慮的區域，施絢傑指出，近年三峽房市樣版區—北大特區開發近尾聲，產品以大坪數、高總價者居多；原屬相對低價的舊市區及教研院周邊，成了近期當地首購產品大本營。該區目前仍有2字頭房價可找，產品也以中小房型為主。
同理也適用於鶯歌，較偏的尖山地區去年甚至還有1字頭房價。不過在三鶯線及鳳鳴重劃區話題拉抬下，當地行情大有超越三峽舊市區之勢。
淡海新市鎮一直是大台北相對低單價區，近期輕軌捷運話題拉抬下，有建案推高單價大坪數產品測水溫，截至目前為止，全區仍屬2字頭首購區。基於生活機能需求考量，施絢傑提醒，首購族應選擇近舊市區的區段為宜，目前每坪成交價約18萬至30萬元。
比淡海發展時間更早的林口新市鎮，也是政府為疏散大台北密集人口而規劃的新興區，因區域內擁有中山高聯外道路，交通機能優於淡海新市鎮。近年林口地區因機場捷運線而房價上揚，近捷運A9站及交流道區域房價每坪開價已逾4字頭，建議首購族可到更北側、新市鎮較深入的區塊，仍有2字頭首購型產品可找。
隸屬蘆竹的大竹地區，近年房價隨桃園市及南崁跟漲，目前該區大樓每坪成交均價20萬元出頭，另外桃園市後站地區目前也還有機會找到1字頭案子，大竹地區和桃園市後站每坪成交均價18萬至34萬元，也是首購新天堂。
靠海港發跡的基隆房市，過往其實可見台北客足跡深入市區，但因為區域無重大實質利多支撐，社區質感又有待提升，近年台北客多半只到更近台北的七堵、暖暖及安樂區。不過，施絢傑指出，以過去來說，基隆要到入冬淡季後，才會有更多推案出現，認為選後預料有眾多大案慢慢進場，屆時將鎖定台北首購族強銷，目前區域每坪成交均價多在18~30萬元，也是首購族可以考慮的區域之一。
因捷運而起的區域，以新莊地區最具代表性，其中上新莊有多項利多烘托，房價早已離首購族很遠，施絢傑建議，首購族可多搭幾站到下新莊丹鳳、迴龍地區，現階段當地行情仍在3字頭，首購產品也頗多，仍是可留意區域。
大中壢地區在機場捷運將通車的題材下，開始帶動沿線房市，而中壢市區為桃園縣人口密集區之一，加上是第一個有捷運（藍線）行經的區塊，因此年底前大中壢之內壢、龍岡、平鎮，甚至過嶺、楊梅（含市區）等區塊，都有不少推案。
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4房市冷清 生活機能優較抗跌
中央社 – 2014年10月6日 上午7:23
（中央社記者韋樞台北6日電）六都前9月買賣移轉棟數創13年以來新低，房仲認為，中古屋交易冷清無法被928檔期帶動，短期內房市難以回溫，建議首購、換屋或長期置產客，優先考慮近捷運站生活機能優的區域。
六大都會區9月建物買賣移轉棟數共1萬8118戶，月減 2.5%，年減22%，創民國90年以來的新低；雙北單月交易量北市2502棟、新北4406棟，也是民國90年以來新低。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，以 9月六大都會區成交量來看，還比傳統民俗月稍減2.5%，可見市況未明顯好轉，且較去年同期衰退 22%，表示交易冷清的現象並未受 928檔期帶動，各縣市若有逆勢成長，多為新成屋交屋潮或區域建設利多條件支撐個別表現。
黃舒衛表示，房市受到央行加強購屋管制、財稅單位查稅以及銀行貸款趨嚴，目前自住客群主導的市場，追價意願不如從前，平均房價上漲幅度已明顯收斂，此外，缺乏生活機能與交通轉乘系統的重劃區，在房市供給過多的壓力下，議價空間已出現鬆動，建議購屋選擇應避開區域機能不佳或供給過多的生活圈。
他建議首購、換屋或長期置產的民眾，購屋選擇優先考慮近捷運站，或生活機能成熟的商圈為主，可兼具保值與抗跌的房產熱區。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，整體觀察9月份六都移轉表現偏冷，截至9月上旬為止，房市交易量仍受濃厚的觀望氛圍主導，除了部分推案熱區有交屋潮拉高移轉量，中古市場表現普遍保守，未來受稅務政策和利率環境都有可能趨於嚴厲，預測短期內交易量難以大幅回升，若因此能緩和高房價區的漲幅，對於房市未來加溫仍視為一線轉機。1031005
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5中信金松壽大樓 7組搶標
中信金松壽大樓標售案，第一階段資格標投標昨（3）日截止收件，中信金控總經理吳一揆表示，此次共有7組人馬投標，買方包括壽險業、外資、國內集團公司，吳一揆認為此結果「符合預期」。
吳一揆指出，由於松壽大樓的出售條件有些限制，除了新舞台被列為文化景觀之訴願尚未處理完，還有中信金需保留5％產權、一、二樓需保留作中信銀分行等限制，因此有實力、有意願的買家數目，與預期差不多。第一階段符合資格審查的7組買家，將會篩選出2到3家進入第二階段，預計10月20日會有結果。
中信金松壽大樓原本預定在去年9月公開標售，全案卻卡在所屬的新舞台被台北市文化局列為文化景觀，中信金已在今年8月提出訴願，目前訴願的裁決結果尚未出爐。但在等待結果的同時，中信金已同步委託戴德梁行進行出售。
不動產業人士分析，松壽大樓地理位置獨特，位於信義計劃區內具有戰略地位，且該大樓為所有權、非地上權，就專業估價師估算具有230億～250億元以上的價值性，然而，也要需符合買方的投資目標與報酬率，才有順利成交的可能性。
不動產業者指出，信義計劃區向來是壽險業者必爭之地，目前像國泰、新光、富邦、南山、遠雄人壽都已在此區插旗，該區的商辦大樓租金收益也是全台北市最高價，像是遠雄金融大樓，每坪每月租金3,800至4,200元，台北101大樓每坪每月租金3,300至4,000元，統一國際大樓每坪每月3,000至3,300元，平均行情都在3,000元以上，是不錯的投資收益。
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6游資狂炒農地 台東飆漲5成
一路熱炒 東海岸一帶（尤其是東河鄉）在路邊常看到「要買土地」的招牌，許多人認為這是仲介業者在炒作土地。（本報資料照片）
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奢侈稅課不到，游資大舉移往東部後花園狂炒農地，甚至傳出陸資也進場分一杯羹。最新統計顯示，東台灣今年前8個月土地交易量已經到去年全年的9成，宜蘭礁溪、花蓮鳳林等農地，近一年來價格飆漲3成到4成，炒風更向南延燒至台東，台東東河、成功農地漲幅已超過5成。
宜花東 土地交易火紅
「最近有沒有土地漂亮，又有海景的農地？」是這一年外地人來東台灣房仲店頭，最常問的一句話。
內政部土地交易移轉統計，今年1到8月宜花東土地交易火紅，其中宜蘭交易1萬2823筆，共251萬坪，已占去年全年交易量92％，花蓮交易量8535筆，277萬多坪，約達去年全年90％。台東縣移轉4610筆，204萬多坪，也是去年全年的71％。
漲幅大 因不課奢侈稅
不止交易量增，價格漲幅也驚人！宜蘭礁溪鄉農地每坪已來到1.5至3萬元，年增3成。花蓮鳳林、壽豐鄉農地每坪約0.7至1.5萬元，漲幅約4成。台東東河鄉和成功鄉更因鄰近金樽衝浪區及為陸客觀光熱門景點，農地用地目前每坪5000元到1.3萬，比1年前大漲超過5成。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，財政部和央行聯手打房，6月底又宣布擴大信用管制區至桃縣，游資因此轉往信用管制區外、不用課奢侈稅的東台灣炒地。
炒房熱 陸資也來牟利
東部市場人士形容，現在台東成功、東河擁有農地的農民，不時會有公司行號找上門詢問有沒有漂亮的地、或海景的地可賣，這些地先被當地人買下來後，再轉一手賣給投資客或是財團賺一筆。台東更生加盟店長丁明輝直言，近來買地、賣地幾乎成了鄉民的全民運動。
東部當地市場人士分析，看準當地交通改善，觀光商機很大，除財團、投資客進來購地就是蓋飯店、民宿，發觀光財外，也發現有陸資過來買地炒房。「還有些人擺明就是純炒地，連等著擺2年符合規定蓋農舍都不必，直接轉手賺差價。」
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，奢侈稅有例外條款，凡不課徵土地增值稅的農地免繳奢侈稅，也就是非都市計畫區內的農地不受影響，是這波土地交易熱絡原因。
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1大陸授信 合庫祭4標準把關
作者： 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年10月6日 上午7:42
工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
因應大陸產業轉型及景氣循環等改變，多家大型行庫重新調整風控措施，除了台銀已將影子銀行相關產業列為警示產業，合庫也提出4大標準把關，對此合庫近來內部已新祭出4大指標作為大陸授信新準則，其中對單一陸企的授信，將以不超過淨值的1％，即5,000萬美元為上限。
合庫主管指出，根據內部最新統計，大陸曝險部位合計授信、投資、轉存款、拆借等相關部位，占淨值1,450億元的65％左右，大致與國銀平均值相符，至於對陸企的授信更僅佔其中約15％左右，比起許多有大陸分行的國銀低，風控上可說相當嚴謹。
目前合庫主要依4大條件進行相關把關，過濾刪選陸企申貸案，包括：1、避免承作污染、高耗能、產能過剩等三大類型產業的貸款；2、儘量爭取上中下游有連貫性的產業授信；3、單一大陸企業戶的授信總量將以合庫總淨值1,450億元的1％為限；4、強化央企、國企、民企的授信分類管理，並且在行業別方面也設定總量控管的把關要件。
合庫主管說明，上述3種產業類型，較不被大陸產業政策所鼓勵，因此未來的營運風險相對較高，因此會避免承作，至於希望新授信案較有上中下游產業整合的連貫性，最主要是能藉此有更多資訊掌握金流的方向及公司營運環境的最新脈動。
此外，根據銀行法規定，國銀對國內單一企業的授信不得逾淨值的5％，對此合庫更從嚴規範對單一陸企的授信，目前合庫有往來的陸企授信戶，每家貸款額度均未超過5,000萬美元，等值合庫現有淨值不到1％，合庫未來也將以此作為單一陸企的授信限額。
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2東星建商脫產 災戶拿嘸錢
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東星大樓事件簿
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921大地震，震垮台北市東星大樓，奪走87條人命，民事求償官司纏訟14年，昨終於定讞。最高法院認定建商鴻固營造、前國大副議長謝隆盛繼承人謝吳雪蕙、監工徐茂雄3人有疏失，判決須連帶賠償170個受災戶加計利息共3.3億多元。但營造商、監工等人已脫產，受災戶一毛錢都拿不到。
鴻固董事長、董事免賠
同案被告鴻固董事長杜明福、董事林謝罕見、林鴻明等人，合議庭認為，他們並未實際參與東星大樓施工、監工等職務，也未具體指示如何施作，而一銀的修繕工程沒有影響東星大樓結構安全，或超過建築技術規則載重限制，都獲判不須賠償定讞。
得知判決結果，受災戶律師鄭文龍不滿地表示，建商早已脫產沒錢賠，判決只是空殼子。
88年9月21日凌晨1點47分，台灣發生規模7.3的大地震，北市東星大樓因地震全部崩塌，87人罹難，105人受到輕重傷。170個受災戶在災後隔年，分別對台北市政府、建商鴻固營造實際負責人謝隆盛等人，提出國家賠償和損害賠償訴訟。
國賠部分，台北市工務局在二審判賠3.3億元後，與受災戶在96年以1.2億元達成和解。加上昨日建商判賠，東星受災戶共獲4.5億元的賠償。
一銀破壞結構 無證據
損害賠償部分，一審換了好幾名法官，前年921才宣判，認定建築師張宗炘(已死亡，無人繼承)設計結構有瑕疵，導致樑柱未依法作足夠載重組合，而鴻固營造偷工減料、未按施計圖施工等施工疏失，才導致大樓遇地震倒榻，判決須賠償災民損失。
受災戶不服提起上訴，求償總金額未加計息為2.8億多元，他們指宏程公司為東星大樓起造人，委託建築師設計卻疏未監督，致結構承載重量不足釀禍，而宏國集團與宏程、鴻固2家屬同一企業，有控制從屬關係，應負連帶賠償責任；而第一銀行整修騎樓石柱，也是大樓倒塌原因之一，須賠償受災戶。
高院審理後認定，無證據顯示第一銀行翻修裝潢破壞大樓結構，而宏程公司已委託專業建築師設計，也沒證據證明宏程要求鴻固營造偷工減料，不須賠償；至於宏國集團，合議庭認為受災戶舉證不足駁回，維持一審判決，案經上訴，最高法院駁回定讞。
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3華固再賣地 進帳5.1億元
華固近6季EPS
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華固（2548）再度逢高出清土地存貨，昨（3）日以總價約5.1億元的價格，把台北市大安區仁愛段二小段37地號占地1,357坪的容積移轉用公設用地權利，賣給道盈實業公司；預計處分利益約1.08億元，可貢獻EPS約0.3895元。
華固表示，這筆容積移轉用地公設用地權利的處分案，其認列獲利時間，要等到買方完成容積移入，再行入帳。
鮮少處分土地的華固，今年沒有再買進土地，但光是出售不動產，從9月以來就連發三炮。
華固繼9月中旬出售台北市內湖土地持分給新光資產管理公司，預計可享受EPS 0.93元貢獻度。另出售台北市景美「華固新天地」地上權商務辦公室給董事長鍾榮昌的投資公司，預計106年第1季完工交屋時認列EPS約0.008元之外，昨天再度公告出售台北市大安區仁愛段的這筆1,357坪，累計九月以來就賣掉3筆土地和不動產。
華固表示，此次處分的這筆仁愛段容積移轉用公設用地，權利範圍占1,357坪整塊地的46730分之5943，交易標的物為容積移轉用公設用地權利，買方為道盈實業公司。
換算每坪出售價格為300萬5,916元，總計交易價格為5億1,876萬5,926元；預計處分利益約1億0,782萬元。
法人預期，華固第4季可望進入業績認列的高峰，除了內湖土地處分利益有希望在第4季入帳外；松江路總銷54億元的「華固松疆」已售92％，Q4有機會認列業績；北投總銷32億元的「奇妍I-晴川」，也在年底前完工交屋。
法人預估，「華固松疆」完工交屋預計可貢獻華固約49～50億元營收；加計「奇妍I-晴川」營收貢獻度約10億元，總計第4季單季營收將挑戰65億元，估計全年EPS坐6望7。
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4元大金雙軌並進推財管
元大金將雙軌並進推動財富管理業務。金管會開放券商營業員可兼營財富管理後，元大金旗下元大寶來證券已成為推展財管業務的新興主力軍。
據指出，元大證除了明年將以AUM（資產管理總量）由目前200億元成長至400億元為目標，今年保單銷售若以保費收入計算，也已突破50億元，比去年高出10倍。
先前國內保單銷售，銀行通路的貢獻度約占銷售比重6成，金融圈人士指出，元大證是龍頭券商，顯示券商已成為銀行通路之外，正在崛起的另一股保單銷售主力，並顯示假以時日，證券營業員也將在保單銷售上扮重要角色。
主掌元大證財富管理業務的副總王義明指出，目前元大證券的營業員總人數有2,444人，其中領有保險業務執照的營業員有2,228人、占比已達9成。
王義明分析，今年以來，在元大證財管版塊中，保險的占比就已開始略高於基金，其中有超過7成的保單購買戶用分期繳的方式，至於躉繳者占26％。
至於元大證基金規模方面，今年前3季信託資產較去年底成長15億元，是靠債券型基金成長逾17億加持，相對的股票型基金總量反而減少，王義明認為，除了顯示券商的財管客戶已將資產進行多樣化分配，也代表元大證提供客戶的財管商品更為多樣，能滿足客戶one stop shopping的期待。
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