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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
1成 • 北市中山區大型社區交易居全市冠，以「基河國宅二期」交易最熱門，但去年房價與近3年來最高單價相比已下修15.8％，交易量第二的「新東京宅」跌幅更高達17.7％。前十大交易熱門社區中，近半數房價跌幅超過1成。 內政部公布的實價揭露資料查詢多僅能以路段或區域方式查詢，但民眾普遍希望可透過「社區」來查詢歷年成交做比較，更符合對區域行情的了解，4月底台北市政府推出地政雲實價揭露查詢網站，提供150戶以上的大型社區行情查詢功能。 永慶房產集團統計台北地政雲實價揭露，全北市目前共揭露約408個大型社區成交行情，主要集中在中山區60棟、內湖區54棟與松山區52棟。
以中山區揭露的60個大型社區來看，區內交易量排名前十大社區以「基河國宅二期（大直美堤社區）」居冠，2013至2016年間共揭露156件，平均每年交易近40件；「新東京宅」、「基泰之星」近3年交易量也超過百筆，分別為118件及115件。 從房價表現來看，前十大交易熱門社區中，去年房價與近3年來同社區最高單價相比，近半數房價跌幅超過1成，跌幅最大的為「新東京宅」，平均單價從2015年最高101.8萬下滑至2016年的83.8萬元，房價下修17.7％。 「鎮金殿」下跌17.5％居次；交易量最大的「基河國宅二期」房價也下修15.8％，十大熱門社區中有4個社區房價跌幅逾1成，僅「和益金銀大樓」最抗跌，去年房價與最高價持平。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出，中山區交易量常居北市各行政區之冠，主因是該區開發甚早，25坪以下的小宅社區林立，以該區前十大交易熱門社區來看，幾乎都是屋齡10年內的小宅社區，平均購屋坪數約9至19坪之間。 (工商時報)
| 桃園市實施近廿年的容積移轉制度，年底將有重大變革，以往捐贈公共設施保留地換容積的模式，將改為公設地不得大於五成（含），其餘改為代金；市府都市發展局代理局長盧維屏表示，今年底將完成修正現有的審查要點，實施日期將與各界討論，取得共識後訂定落日條款，讓各界有所緩衝。 盧維屏表示，目前的容積移轉模式，多是捐出未徵收的道路用地以換取容積，但實施十多年來發現，捐獻的土地零零落落，且有許多是持分土地，根本無法進行道路開闢，未來實施雙軌制後，收入的代金可集中針對瓶頸路段進行開闢，較具有實質意義。 捐地最多5成 代金依徵地價格 盧維屏說，考量地主的權益，市府對容積移轉將實施雙軌制，採捐贈公設地、代金並行，但捐出公設地不得逾五成，其餘則是代金，而申請容積移轉的民眾，將可選擇捐贈五十％到一百％的代金模式；代金的計算以土地的市價為準。
他提到，市價即為政府徵收土地的價格，因為政府拿到代金是用來徵收公設地，以往徵收土地約為公告地價的一．四倍，如今徵收價已提高至約為公告現值的一．七到一．八倍；代金收入將專款專用，且從哪一個都市計畫收到的代金會用回該都市計畫區，但會保留少數金額給弱勢地區使用，畢竟有些區域的開發相對緩慢。 盧維屏說，收取的代金會優先打通瓶頸道路，將納入工務局「開瓶計畫」，道路，公園、廣場、綠地、兒童遊憩場都會納入代金使用範圍。 年底修正審查要點 訂落日條款 盧維屏表示，年底就會修正現有的容積移轉審查要點，但何時實施，將取得各界共識，並訂定落日條款，明訂施行日期，給各界緩衝的時間。 增加建築物容積的現行方式有兩種，一是獎勵容積，包括開放空間、時程獎勵等項目，上限為廿％，都更地區可提高至五十％。其二就是容積移轉，一般地區可提高卅％，特定都市計畫區四十％，容積移轉透過捐土地換取容積，屬於有價換取容積。
| 北市長期存有商業區、工業區違規當住宅使用問題，但因居住事實難認定，因此經查難以開罰。市長室三月九日晨會下令稅捐處提供稅籍資料給都發局，藉由住戶是否繳納自用住宅稅去認定居住事實。都發局四月對大直明水路、敬業一路一帶，也就是俗稱「大彎北段」一六七五戶商業宅發函要求三個月限期改善，否則最高可按次開罰卅萬元罰鍰、斷水斷電，甚至勒令拆除，成為全台首件利用稅籍資料調查使用分區違法的案例。
• 基隆河大彎北段地區都市計畫圖
都發局表示，今年四月一日時對首批違規戶發函要求改善，截至五月五日已發出九百廿八件，預計五月底會針對所有違規戶發函。都發局說，過去違規住宅最難稽查的部分為是否有「居住事實」，因為稽查員不能隨意進入民宅，所以只能透過看住戶有沒有曬棉被、查水表等旁敲側擊方式才能認定。 柯Ｐ下令 稅捐處提供資料 都發局數年前就希望透過稅籍資料去認定是否有居住事實，但稅捐處認為窒礙難行，不願點頭，直到今年三月九日在晨會市長柯文哲下令，稅捐處才願意提供。 對於市民可如何改善，都發局指，居民有兩種方法可以改善，首先就是都市計畫變更，但去年都發局就有在台北市都委會提案放寬住宅使用，但遭否決。另外，若可向稅捐稽征機關證明自己屬於一般事務所，如SOHO工作，那就可繼續使用，但須加課為三％的商業稅率。都發局說，若居民不能限期改善，那就是按法開罰，最下策就是居民搬離現址。 財政局表示，租稅原則就是作甚麼使用就繳甚麼稅，但因大彎北段是違反使用分區，因此要合法就是回歸到商業使用。對於是否可能從寬認定商業使用，他指出，公務員若未按實課稅將違反《刑法》，為了保護同仁不被住戶反告，還是會依實際狀況認定。 如收「恐嚇信」 議員鳴不平 議員王欣儀昨天指出，居民住了廿年，都發局突然發函改善，讓居民猶如收到「恐嚇信函」她希望都發局務實討論，否則難道要一千六百多戶居民全部流離失所。對此，都發局回應，過去廿年確實因為稽查困難而沒辦法面對，如今市長室展現處理的決心，都發局還是會要求改善。
• • 台中市府有意變更興大附農第二校區用地，興建市府第二辦公園區，校方昨臨時召開校務會議，市長林佳隆出席，但會後宣布「程序暫緩」，待與校方取得共識再繼續。 這場會議有近百名附農教師出席，七成教師穿黑色上衣，校門口也掛起白布條，學生在會場入口聚集高喊「市長還我校地」。
市議員也批市府霸王硬上弓。 市府辦公空間不足，要興建第二辦公園區，鎖定惠中路、台灣大道附近2塊興大附農土地；中市都市計畫委員會已將原本文教用地變更為機關用地送中央，因校方不贊成，內政部要求雙方溝通。 興大森林科教師謝思怡說，師生團結反對變更用地，第二校區對師生有不可抹滅感情，也要保障學生受教權。教師認為第二校區近5成土地租給興農公司，包含產學合作、教學實習，應保留給食農教育更好；興大附農校長蔡孟峰說，不論土地如何處理，興大附農都不該缺席。 中市都發局長王俊傑說，這2塊土地面積約2.05公頃，校方OT給興農公司，每年租金420萬元，屬低度利用，才會規畫變更為機關用地。林佳龍說，考量整體都市發展規劃第二辦公園區，會向教育部爭取，不讓校地因變更而減少。
• 長虹近年營運表現
市場期待已久的營建股「EPS獲利王」長虹（5534）股利政策，昨（9）日終於出爐，長虹董事會決議，擬配發盈餘分配的現金股利每股達6元，為最近3年最大手筆，符合市場預期。 同時也是上市營建股當中，配發現金股利最「霸氣」的一家公司，超越華固（2548）的現金股利5.6元，以及潤隆（1808）的5元、以及興富發（2542）的5元。
長虹昨天小漲0.7元，至69.7元，也超越華固的69.1元，重新奪回「股王」寶座，接下來營建股「股王」PK爭霸戰，一觸即發。 長虹2016年獲利大豐收，業績「長紅」，全年營收達52.98億元、年增70％，稅後純益達27.8億元，比2015年大躍進314.9％，EPS達9.69元，刷新最近3年最高獲利紀錄。董事會發放股利也毫不手軟，每股現金6元，這一份給股東的「大紅包」也同樣傲視所有上市櫃建商。 依長虹昨天收盤價格69.7元計，現金殖利率高達8.6％。 長虹今年獲利表現，將還有更高潮可期，法人估計，長虹「天璽」、「天薈」、「天蔚」等3大案今年將完工交屋，估計可望進帳110億元，有機會挑戰歷史新高。 今年初「天璽」已開始交屋，總銷約82億元；接下來總銷19億元的「天薈」，預計6、7月開始交屋，「天蔚」總銷約17億元，預計第3季申請使用執照，第4季開始交屋。 法人估計，上述3案今年交屋的建案總銷逾110億元，創下長虹有史以來最大交屋案量。若交屋順利，長虹2017年將有機會再重返獲利1個股本的行列。 (工商時報)
• 不銹鋼大廠允強（2034）正式啟動雲林斗六不銹鋼管二廠建廠案，決定砸下新台幣14.88億元，若含土地款8億，合計近23億元，將於今年第3季動工興建，預計明年第4季量產，初步規畫不銹鋼管單月產能增加5,000公噸，較現在產能增加逾5成，期能拓展國內外市場版圖，增添營運動能。 允強昨（9）日也公告第1季財報，業績亮麗，單季合併營收50.74億元、年增29.73％，單季合併稅前盈餘2.64億元、年增60.97％，單季稅後淨利2.21億元、年增55.63％，單季每股稅後淨利0.55元優於去年同期每股0.35元。
允強主要生產不銹鋼管與不銹鋼板產品，其中位於彰化的埔心廠和溪州廠，主要生產不銹鋼板，單月設計產量2萬公噸，目前實際產量達到1.4萬公噸；雲林斗六廠則主要生產不銹鋼鋼管產品，單月設計產能1萬公噸，目前實際產量9,000公噸；營收占比部分，不銹鋼板占55％左右、不銹鋼管占45％左右。 允強表示，近來接單順暢，訂單能見度至少2個月，單月訂單量在2.3～2.4萬公噸之間。允強為擴充產品組合和產能，決定加碼投資興建雲林斗六不銹鋼管二廠建廠案，廠房面積2萬坪，投資額14.88億元，預計第3季動工興建、明年第4季完工投產，初步規畫，單月產能將增加逾5,000公噸，全年增加6萬公噸，期能滿足下游客戶的需求。 (工商時報)
PT Royal Industries Indonisia的國銀授信部位概況
台資銀行的國際聯貸案再傳倒帳風暴。金融圈知情人士透露，印尼一家以棕櫚油、木材、家具出口生意為大宗的在地知名家族企業PT Royal Industries Indonisia公司，近來驚傳一筆總金額高達4.05億美元的國際聯貸案倒帳，國內受牽連的共有9家銀行，參貸金額約1.05億美元。 據悉，金管會銀行局已出面向銀行關切此案後續的銀行債權保障措施。 這筆總聯貸規模等值超過新台幣120億元的國際聯貸案，是由中信銀新加坡分行出任管理銀行，總共有22家銀行參貸，其中本國銀行就有9家，除了台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀等公股行庫，民營行庫計有台新、華泰銀、台中商銀等銀行均有參貸部位。
若依原始認貸金額來看，中信銀3,500萬美元部位最多，其次是華銀2,000萬美元、彰銀與台新、土銀各1,000萬美元，一銀、台銀、華泰、台中商銀則各500萬美元。 不具名的銀行主管私下證實，銀行局官員的確有出面向各參貸銀行了解此案，包括上月召集上述相關銀行到金管會「喝咖啡」，了解最新的處理進展。該聯貸案是在104年4月籌組，銀行主管表示，大致去年底就已發生問題，3、4月相關放款正式列入逾放，銀行局所以重視此案，才承作一年半就傳出倒帳，或許是重要原因。 銀行團成員透露，金管會現在對於國際聯貸案的情況相當重視，金額只要超過1億美元以上，發生繳款異常的狀況，管理銀行不僅必須主動通報金管會，金管會也將進一步了解該案當初的籌組過程，以及為何公司會發生財務危機。銀行團成員表示，該聯貸案有擔保品，現在正和這家印尼公司交涉後續的處理。 據指出，銀行團可能會透過處分擔保品的方式來回收債權，該聯貸案當初所設定的擔保率，大約在8成左右，月前估計應可拿回5成，但仍有變數。 銀行團成員指出，這家公司是印尼在家具、農產品出口方面非常具有代表性的公司，但聽說是因為國際組織在環保政策上有所要求，對於印尼砍伐木頭出口採取限量措施，連帶也使這家公司營運受到衝擊。
• 壽險業資金有去處！經濟部昨（9）日向行政院提出「導入壽險業資金辦理工業區土地營管規劃」，壽險業可取得工業區土地，參與專業營運管理業務，收取租金及權利金等穩定獲利，彰濱崙尾東469公頃土地可望成首例，用途將出租給再生能源業者投資太陽光電或風電。 官員透露，去年政府決定工業區土地只租不售以永續利用，但開發單位成本無法回收，若由政府購買再出租資金壓力太大，因此構想尋找金融機構合作，將土地由開發單位取得辦理經營及管理，且同時可獲利。因此規劃「導入壽險業資金辦理工業區土地營管規劃」構想，法制上金管會及經濟部都沒有問題，昨獲行政院初步同意，近期將報院核定。 據經濟部規劃構想，委託壽險業者作工業區土地的專業營管業務，壽險業向工業區開發單位以成本價「買斷」取得土地，再提供出租給有意投資設廠廠商，但前提是有廠商有意願出租設廠投資，壽險業再去取得土地，避免資金積壓壓力，金融業沒有投資風險。
所謂買斷只是取得土地經營權，所有權仍在政府手上。 官員說，此案對吸引壽險業的誘因是可收取一定權利金，依產創條例規定權利金獲利不高於直接支出10％，此外，還有後續約20年租金收入，並參與工業區專業營運管理，可望比貸放房貸2～3％獲取利潤更高。以彰濱崙尾東工業區為例，壽險業可收取的代辦費權利金為支出費用的6％。
至壽險業取得的土地成本，出租給那些產業類別、租金率等，都由工業局審議決定。政院核定計畫後，工業局將立即對外公告，對外甄選專業營管團隊。 工業局表示，全國各地工業區土地壽險業都可參與，但優先選定作綠能開發專區的彰濱崙尾東區作為今年第1個公告甄選專業營管團隊的據點，目前有599公頃，有469公頃可供廠商進駐。 彰濱崙尾東區將優先出租予再生能源業，風電及太陽光電業者均可，未來土地不再填海造地，太陽光電業者可設置飄浮式海上光電廠，估可舖設太陽光電目標為350MW(百萬瓦)。 其餘線西鹿港西三區50多公頃，台南科工50多公頃，均擬採取此模式開放壽險業參與，但出租的產業類別尚未決定。 (工商時報)
榮化（1704）昨（9）日董事會決議通過，將台灣橡膠事業處之相關營業（含資產、負債及營業）分割移轉予榮化百分之百持股之子公司環球橡膠股份有限公司（簡稱環球橡膠），由環球橡膠發行新股予榮化作為對價，並且同步調整榮化與環球橡膠組織架構。 榮化表示，分割基準日暫定為106年9月1日，預計將於106年6月27日召開之榮化股東常會中討論決議。 本分割案係榮化內部組織調整，榮化股東權益不受影響，相關業務營運均正常運作。 榮化將台灣橡膠事業處營業價值新臺幣25.75億元，分割後換取環球橡膠普通股257,556仟股。
完成本分割案之後，榮化將會整合集團內企業之資源，以提升整體競爭力，並且積極擴展橡膠事業規模，進而鞏固榮化於熱可塑彈性體（TPE）市場的領先地位。 榮化強調，環球橡膠仍為百分之百持股之子公司，持續專注於全球熱可塑彈性體市場，並開拓經營發展與策略合作機會，強化自身核心優勢。 看好TPE（熱可塑性橡膠）應用面成長，榮化今年台灣、美國及大陸將持續推動製程升級，擴充TPE總產能規模，突破60萬噸水準，增長20％。 其中，榮化美國年產能將由5萬噸伺機提高至7萬噸，兩年內漸進式再擬推進至10萬噸；大陸惠州廠則由35萬噸增加到40萬噸；高雄小港廠從12萬噸提升至14、15萬噸水準。 (工商時報)
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