歐亞不動產估價師聯合事務所
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新竹縣政府從竹東鎮「台泥自辦市地重劃區」分配到的商業區土地,二年多來標售十二次都沒有脫標,縣府訂下月七日辦理第十三次標售,底價每平方公尺七萬九千三百元,已「下殺」至接近每平方公尺七萬八千三百元的公告現值。 竹東鎮民說,這處空地可說是市區最後一塊可大面積開發的精華區,過去都放在那邊長草,一到夏天就成了蚊蟲孳生溫床,附近住戶不勝其擾,希望能夠盡快標售出去,吸引商家進駐,帶動地方發展。
縣府說,竹東鎮台泥自辦重劃區獲分配到的縣有地,分別有四五三三平方公尺住宅區用地,以及六○八四平方公尺商業區用地,都是從民國一○三年十二月開始第一次標售,其中,住宅區在去年七月第十次標售時,以二億八○一七萬五六六四元脫標,但商業區至今標不出去。 縣府說,這塊商業區土地建蔽率是六十%、容積率二百八十二%,兩年多前第一次標售時,底價是每平方公尺十萬八千九百元,歷經十二次標售都未脫標,期間依規定陸續酌減標售價格,下月七日辦理第十三次標售,底價為每平方公尺七萬九千三百元,將近是第一次標售底價的七三折,已接近每平方公尺七萬八千三百元的公告現值。 縣府分析,這塊商業區土地的條件其實相當不錯,但過去一直乏人問津,主要是因為當地屬於新完成不久的重劃區,尚未完全建設開發,而且先前房地產市場景氣不佳,許多建商及投資客態度觀望,希望這次能吸引到開發商投標,順利脫標。
不少人為了節稅,會以現金購買不動產贈與子女,以降低遺贈稅的課稅價值,不過,會計師提醒,房地合一稅新制上路後,下一代繳交的所得稅可能「加倍奉還」。 會計師表示,由於贈與不動產是以土地公告現值、房屋評定現值計算贈與總額,遠較市價低,因此不少人會以現金購買不動產,贈與子女節稅。 實際上過去贈與標的也以不動產為大宗,據了解,贈與土地和房屋約占所有贈與案件數的八成左右。 不過,資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛提醒,去年房地合一稅新制上路後,下一代出售「受贈的不動產」,可能會被課較高的所得稅,且持有期間愈短,被課的所得稅愈高,可能「加倍奉還」。
舉例來說,甲君贈與兒子乙君現金3億元,贈與稅為5,625萬元(2,500萬x10%+2,500萬x15%+2億5,000萬x20%)。 如果甲君改以不動產贈與,購買市價3億元的帝寶豪宅送給兒子乙君,帝寶豪宅的公告現值及房屋評定現值為1億元,則贈與稅為1,625萬元(2,500萬x10%+2,500萬x15%+5,000萬x20%),不動產確實可以節稅。 不過,如果兒子在三年以後出售、適用房地合一稅新制稅率20%,則房地合一所得稅為4,000萬元{ (3億-1億)x20%},如果持有時間愈短,稅率就愈高,所得稅就愈高。
房地合一去年上路,財政部表示,新制中不動產交易日的認定,是以完成所有權移轉登記日為主;但若是經法院拍賣的不動產,則以「拍定人領得權利移轉證書之日」為交易日,無論是否有所得,皆須在30日內完成申報。 官員表示,若是房屋、土地是在2016年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內,就適用房地合一新制,按實價課徵所得稅。 而一般房地應在完成所有權移轉登記日的次日起算30天內申報課稅,但若該房地因強制執行經法院拍賣者,其交易日就是以「拍定人領得權利移轉證書之日」的次日起算30天內進行申報。 該局舉例,甲君在2015年5月6日以505萬元取得A房地,之後A房地因故遭法院拍賣,拍定金額為540萬元。 拍定人在2016年5月25日領得不動產權利移轉證書,但甲君未在2016年5月26日起算30天內辦理房屋土地交易所得申報。
因此,該局函請甲君提示該房地的相關成本及必要費用資料,甲君才在同年10月7日辦理申報。經核定其所得額為2.3萬餘元,補繳應納稅額8,000餘元,並加徵滯納金及利息等。 此案雖漏稅額在4.5萬元以下,符合減免處罰標準的規定,但甲君未在拍定人取得權利移轉證書之日起的30日內辦理申報,仍應裁處3,000元行為罰。 該局提醒,經法院拍賣的不動產,因強制執行在辦理所有權登記前已移轉所有權,若是該不動產適用房地合一新制,縱使無所得或虧損,也應在拍定人領得不動產權利移轉證書的次日起算30天內完成申報,以免受罰。 (工商時報)
都市土地寸土寸金,高雄市政府地政局卻發現,2017年逾期未辦繼承登記的不動產資料,土地總計有3793筆,面積逾30萬坪,建物有286棟、面積約11萬坪,公告期限至6月30日止,逾期列冊管理15年後進行拍賣,5次未標脫則登記國有。 高雄市政府地政局長黃進雄表示,為保障繼承人的權益,地政局各地政事務所每年會至少2次主動通知繼承人,請儘速到土地及建物轄管的地政事務所申辦繼承登記;繼承人如果已申報遺產稅但稅捐機關尚未完成核稅,或已核稅確定但稅額因行政救濟尚未確定,或稅捐機關同意分期繳納未完稅等等情事時,當事人可於公告期間檢附證明文件申請暫緩列冊管理。
如果逾公告期間(到6月30日止)仍未申辦繼承登記或是未申請暫緩列冊管理者,就會被列冊管理15年。 值得注意的是,列冊管理期滿仍未辦理繼承登記者,則由地政機關移請財政部國有財產署公開標售,標售所得之價款存入專戶保管10年,繼承人得依法提領,10年期限屆滿也未提領者,就會歸屬國庫所有;另外,如果這些土地及建物經標售5次都未標出時,就會登記為國有。逾期但尚未辦理繼承登記之民眾,若因為是無法會同全體繼承人一起申請時,可由部分繼承人先申請登記為公同共有,等全體繼承人會齊並同意後,再申請登記為分別共有。
地籍重測常造成測量前後土地面積不一致,引發所有權人爭議,為維護民眾權益,台中市政府地政局除會透過重新檢測,若雙方對界址仍有爭議,則會提報市府「區域性不動產糾紛調處委員會」,協調雙方解決爭議。至於民眾重測後土地減少是否得以獲得補償?市府則已提案建議中央修法。
市議員王立任、陳世凱議員今(23)日關心地籍重測爭議,王議員指出,因中心樁偏移問題,地籍重測後可能造成合法房屋卻侵占別人土地,反之亦然,建議市府主動協助民眾解決問題。 地政局表示,地籍重測後,民眾若發現問題,市府第一步會先協助辦理圖籍重新檢測,若雙方對界址產生爭議,重測人員會把糾紛情形提報市府「區域性不動產糾紛調處委員會」,協調雙方溝通解決爭議。 不過,目前中央法規並無重測後民眾權益受損補償的機制。地政局表示,已於日前的全國地政首長會議中提案,建議中央修法建立以金錢多退少補機制,以維護民眾權益。
財團法人台北市都市更新推動中心「台北市大安區瑞安段二小段838地號等14筆土地公辦都市更新」(台北市捷運科技大樓站公辦都更案)公開徵求投資人招商案(下稱本招商案)於2017年5月22日對2家合格申請人所提送之投資計畫書進行綜合評審,評選結果以冠德建設股份有限公司為最優申請人,長虹建設股份有限公司為次優申請人。另外,「台北市中山區北安段三小段818地號等12筆土地公辦都市更新」(台北市捷運大直站北安段公辦都更)投資人招商案,也已於2017年5月18日完成綜合評選,最優申請人為冠德建設股份有限公司,將進入投資契約簽定程序,為公辦都更注入嶄新的活力與專業。 本招商案位於捷運科技大樓站西側,全街廓(4,746平方公尺)包含三處基地,南側及北側基地土地使用為住三及商三特,中間為市有停車場用地。基地現況為自行車停車場及空地,已閒置超過20年,存有豐富樹木資源,周邊文教氣息濃厚(台北教育大學、文化大學推廣部),金融商業服務機能完善,周邊居民長期以來皆期待本基地之開發。 北市府於2016年起由公辦都更專案辦公室主動協調國防部及私有土地所有權人(瑠公農田水利會及王氏祭祀公業)全數同意參與本公辦都更案,並指定財團法人台北市都市更新推動中心為實施者。其中停車場用地由市府自行編列預算興建停車場,南側及北側之住三及商三特土地則由市府指定本中心擔任實施者進行招商,招商範圍面積計2,921平方公尺,共有14筆土地,其中土地權屬為國防部政治作戰局管有87.68%、台北市政府財政局0.72%、私有土地11.6%。
本次招商係藉由公辦都更方式活化土地並強化地區商業及交通機能,進行全區整體規劃並增設捷運第二出入口暨連通道。投資人須針對南側及北側之住三及商三特土地進行全區整體規劃設計,增設捷運空橋連通道及第二出入口串連,於低樓層提供地區商業服務及社區所需公益性服務設施,並集中規劃留設開放空間作為公園綠地,使地區居民有更優質的活動空間,成為地區新亮點。 本招商案於5月22日評選出最優申請人,其承諾以黃金級綠建築及銀級智慧建築之住商複合式大樓為目標,設計視覺延伸之立體綠色地景空間,規劃留設70台Youbike空間並捐贈其設備、負責公園5年維護管理基金及定期舉辦活動與講堂之服務回饋。是以本基地未來之開發效益,除藉由公辦都更活化地區發展之外,同時亦可提供公益及睦鄰設施供周邊居民使用。本招商案預計將於2017年7月與最優申請人簽訂投資契約,2023年與停車場用地同步完工。
台北市都市更新推動中心擔任台北市公辦都市更新案件之實施者,以公開徵求投資人之方式增實開發規模,由台北市都市更新推動中心先行操作都市更新可行性評估、初步建築規劃、都市設計準則擬定程序、財務試算及公益性方案研擬等事項,期以都市更新基地引動城市發展,不再僅是建築物之翻新,而是兼顧社會性、發展性及永續性之再生策略。 為肯定民間投資人參與都市更新,鼓勵民間專業者加入台北市公辦都更的行列,台北市都市更新推動中心持續公開徵求公辦都更之投資人。目前由台北市都市更新推動中心擔任公辦都更實施者之「南港轉運站東側商業區公辦都更案」及「台大紹興南街公辦都更案」陸續公告招商,期盼投資人能一同參與創造公辦都更新典範。
大陸建設繼馬來西亞投資案後,昨(23)日宣布擴大海外投資,目前在泰國、美國等地都有案子在評估,建設事業多角化發展確立。今年國內市場重點在總銷逾400億元新屋銷售。董事長張良吉表示,明年新屋房屋稅下降,豪宅市場買氣出籠,客戶就會有「現在不買,就來不及」的感覺。 張良吉指出,接下來土地開發方向將不侷限國家和產品,例如商辦、飯店,或擴大海外不動產投資,都是未來營運重點和方向。以海外不動產開發來說,除2014年投資的馬來西亞吉隆坡開發案已拿到建照,今年將興建44層樓高的酒店式公寓案,更計劃前進泰國曼谷和美國舊金山。 張良吉說,基於分散經營風險,已研究赴泰國、美國投資不動產,讓建設事業多角化發展。在泰國希望找尋當地大型品牌建商合作,若有合適土地,開發案就會很快成行。
至於美國方面,張良吉指出,傾向投入商用住宅開發案,目前已有合作方在洽談,合作對象可能是國際團隊,但因當地相關營建成本、稅費、執照等費用較高,還需要多了解當地不動產開發環境。 指標建商插旗海外不動產市場,代銷業也會跟進,海悅國際已和深耕越南10多年的台資企業合作,雙方成立資本額約2,000萬美元的項目公司,要在河內下龍灣大學附近,投資興建32、33樓高的超高樓層開發案。該開發案總樓地板面積超過2萬坪,目前已進入產品規劃階段。 海悅國際總經理王俊傑表示,國內房地產市場進入成熟市場,企業永續經營要分散經營風險,因此規劃前進越南投資不動產開發,讓公司品牌走向國際化發展。 另一家指標代銷業者甲桂林也南進柬埔寨。甲桂林副董事長曹瑞濱表示,已成立豐匯國際地產專事負責海外不動產銷售,首案選擇與柬埔寨當地龍頭企業皇家集團聯手,規劃銷售總銷100億元的「Royal One皇家一號」新案。
圖/經濟日報提供
晶華Just sleep捷絲旅
晶華麗晶酒店集團旗下設計型旅館品牌Just Sleep捷絲旅再拓版圖,為搶攻小三通旅宿商機,金門英山建設已和晶華正式簽訂管理合約,由晶華管理位在金門金湖鎮的金門Just Sleep捷絲旅,新飯店預計2020年中開幕營運。 金門捷絲旅是捷絲旅品牌第9個據點,也是晶華麗晶酒店集團受託管理的第5個捷絲旅,更是晶華旗下旅館飯店首度插旗台灣離島。在金門館加入營運後,捷絲旅連鎖據點房間總數已超過1千間。 旅館飯店產業受陸客限縮影響非常不景氣,晶華麗晶酒店集團逆勢擴張版圖,受投資業主委託管理金門飯店,除顯示捷絲旅的定位與經營績效受到投資業主肯定,並透露「金門猶有商機」。而晶華麗晶酒店集團更可望因金門捷絲旅的誕生,在大陸東南沿海省市建立一定程度品牌知名度,有利日後布局中國市場。
金門捷絲旅位在金門新興旅館熱區的金湖鎮,鄰近除有昇恆昌投資的昇恆昌金湖飯店,台開集團亦將在該區投資經營金門雅樂軒與金門喜來登大飯店。晶華麗晶酒店集團開發部主管透露,金門捷絲旅基地面積688坪,樓地板面積1,993坪,樓高8層、有100~150間客房。 晶華麗晶開發部主管表示,金門捷絲旅營運後除循小三通赴金門的陸客外,也爭取參團或自由行的國旅客源入住。初步規畫,金門捷絲旅年平均房價目標訂在3,000元~3,500元間。 目前晶華旗下捷絲旅在台灣的北部、南部與東部均設有連鎖據點,為打造環島遊憩鏈,晶華麗晶酒店將鎖定中彰投等中部地區設點。同時,捷絲旅亦希望走出台灣赴海外拓點,據透露,由於捷絲旅投資開發與營運成本較傳統觀光飯店低,已有日本與東南亞業主積極向晶華爭取合作的機會。 (工商時報)
廣東省統計局昨天發布消息,今年前4月,廣東房地產開發投資穩步增長,土地成交增速大幅回落,商品住宅銷售面積增速小幅回落,銷售額增速放緩。 廣東房地產開發企業共完成投資2856.84億元(人民幣,下同),比去年同期增長15.5%。(好房網News記者賈蓉/攝影) 中新社報導,1-4月,廣東房地產開發企業共完成投資2856.84億元(人民幣,下同),比去年同期增長15.5%,增幅比一季度提高0.8個百分點。其中,土地購置費增幅提升較快,用於商品住宅投資增速有所回落,辦公樓和商業營業用房投資增速回升。
除西翼外,其他地區的房地產開發投資增幅均有所回升。 在高壓樓市調控政策下,廣東房地產土地成交與商品住宅銷售面積增速均回落。其中,土地成交和成交價格增速大幅回落。 1-4月,廣東房地產開發企業本年土地購置面積327.52萬平方公尺,比去年同期增長6.7%,增幅比一季度回落60.7個百分點。本年土地成交價款304.49億元,比去年同期增長202.3%,增幅比一季度回落91.7個百分點。 商品住宅銷售面積增速小幅回落,銷售額增速放緩。商品住宅銷售面積增長1.0%,增幅比一季度放緩0.3個百分點;銷售額增長3.7%,增幅比一季度放緩1.8個百分點。
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