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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市今年以來店面租金似有回穩、逐步止跌的跡象。據實價登錄統計顯示，台北市今年迄今的店面平均租金，重回每坪3,000元大關，重拾動能。 台北市店租行情去年僅2,611元，業者分析，觀光退燒、核心商圈空置提高，部分房客租店需求轉向次級商圈，或租金較低的巷內、樓上店面，使平均租金重挫逾一成。 僅透過房仲交易的租賃案件才需登錄實價，不過店面租金平均值趨勢，仍可做為觀察店面市場需求強弱與走勢的指標。房仲業者以實價登錄統計店面租金顯示，2013年台北市店面平均租金為每坪3,086元，一路漲至2015年最高的每坪3,262元，去年則首次跌破3,000元。 優美地產企研室召集人葉立敏表示，去年台北市店面市場出現「空置率升高」、「租金下修」與「移轉量少」的情形，加上不少開店選擇上轉向非核心的次級商圈，使去年台北市有成交的店租單價行性下跌。
葉立敏表示，以台北市店租最高的大安區店面為例，六年前空置率平均僅2~3%，但去年高達8%，今年首季東區商圈位置最精華的敦化南路、忠孝東路口的三角窗店面，包括前租方為亨得利鐘表與Ｍiss sofi鞋業等二間店面空置，消費力跟不上高額租金、消費人潮不增反減，原租客退租後，又沒有高償租能力的新業種願承接高租金，僅部分房東降租才促使租案成交。 以台北市各行政區的實價「店租王」位置和租金觀察，12個行政區中，有七個最高店面租金單價突破每坪1萬元，其中位於大安區的東區商圈忠孝東路四段店面，以每坪2.96萬元為最高，中正區站前商圈的館前路店面每坪2.75萬元、萬華區西門商圈的西寧南路店面每坪2.22萬元次之。 此外，士林區士林夜市商圈、中山區南西商圈，以及信義區的忠孝東東路五段巷弄內店面，也都有最高約每坪1.8萬元的租金行情。
| 因歷史與早期法規不齊全等因素，內政部清查一五○萬筆地籍資料，發現有十五．五萬餘筆長達六十餘年的產權歸屬並不清楚，因此，自二○○八年進行長達十一年的「地籍清理實施計畫」，其中不乏登記在神明會及祭祀公會名下的房產，二○○七年中初步統計超過五．五萬筆，面積高達二千四百萬餘坪，當年度公告土地現值超過二千億元。 根據內政部地政司地籍清理資訊，該計畫分為兩期，前期中完成重新登記的神明會以及其他四類土地，高達五千二百筆，二○一二年公告土地現值總額達一○二億元；其中包括北市松山區「杜姓天上聖母」名下計十六筆土地，經過地籍清理後，正積極走向都更。
此外，寺廟及宗教團體申報取得的土地總計三一七筆，二○一二年公告土地現值達十四億元，較出名的包括新北市新莊區的保元宮、主祀「池府王爺」，建廟已超過二百年，但土地仍登記在「王爺宮」名下，經過地籍清理確認兩者為同一主體後，已在二○一一年六月更名登記為保元宮所有，有效解決寺廟產權問題。 第二期實施計畫則是二○一四年起，執行時間長達六年，此段時間主要辦理神明會等四類土地標售或囑託登記國有作業，約有二．八萬筆，二○一二年公告土地現值達四一五億元。不過，房產業者推估，過往房市走了十餘年多頭，該類須進行地籍清理的土地，光是公告土地現值應該也翻了一倍。 全國神明會真有錢 坐擁逾400億房產 根據地籍清理實施計畫內容，前期計畫已公告標售近三千筆房產，其中已決標房產計有二九六筆，標售總額十億餘元；至於囑託直接登記為國有資產計二○九筆，以二○一二年公告土地現值計算，達五億餘元。
攤開二期計畫內容，前期計畫結束後，全國仍有近五萬筆資產待標售，其中新北市、澎湖縣兩縣市合計有二．七萬餘筆，不過，因尚待標售土地過於龐大，二期作業無法全數負荷。 因此，二期計畫中僅針對四類土地進行標售，各縣市預計標售的房產資訊，以新北市最多、高達四千八百筆，等於一年要標售八百筆土地才能如期完成；其次為台南市，計有三千六百筆資產要標售；第三多的則是嘉義縣，計有三四一六筆。
• 太陽光電發展遲緩，主因大面積土地取得並不順利，行政院已指示經濟部優先加速工業區土地釋地，彰濱崙尾東有599公頃土地將在本周內審議租金率，立即優先釋出，供出租太陽光電作地面型或水面型光電使用，約可裝置目標量達350MW。 至於雲林新興區海陸域，合計也有1千多公頃土地可釋出供作太陽光電使用，但因雲林縣政府在台西工業區有太陽光電計畫，為避免衝突，政院暫不打算動用，保留吸引產業投資的工業用途，惟台西區土地尚未徵收，逾大半都涉及私人土地。 工業局表示，彰濱的崙尾東工業區目前有599公頃，有469公頃可供廠商設置太陽光電，裝置容量至少350MW，但該區土地漲潮時都是海面，退潮時才露出陸地，未來工業局不會再填海造地，由光電業者自行評估是要設置地面型或水面型太陽光電。 官員表示，能源局擬在嘉義300公頃鹽業用地設置230MW的地面型光電，但環保團體認為會破壞水鳥棲息，破壞生態。
官員說，未來會避開濕地生態區裝設太陽光電，也會證明即使在濕地裝設太陽光電，也不至影響水鳥生態，會先從小面積做起，讓環保團體有信心。 而地層下陷區，涉及很多私人土地，農委會仍在研議太陽光電相關法規，目前農業設施可裝置地面型太陽光電比率僅60％，經濟部爭取放寬更高；另非都市土地管制規則，農業用地只能使用660平方公尺， 但水利用地則未限制，能源局希望內政部再鬆綁。 明年6月以前太陽光電政策目標要達1.52GW，至2025年太陽光電要達20GW，需土地2.5萬公頃，目前土地仍有1.3萬公頃尚未有著落，經部將逐步尋找各部會閒置用地，舖設太陽光電。明年中太陽光電2年計畫結束後，每年裝置太陽光電目標量至少達1GW以上。 (工商時報)
高雄市首件公辦都更案將正式招商！高雄市政府為活化公有資產，提升居住品質，依據都市更新條例第9條及同條例施行細則第5條之1規定，以高雄市鳳山區竹子腳段202-13地號等9筆國、市有土地辦理公辦都市更新招商，將經由公開評選機制，委託民間業者為實施者辦理都市更新事業，相關招商文件已於1日公開閱覽。
本案基地位於高雄捷運鳳山國中站2號出口旁，北臨中山東路，南至仁愛路，全數為公有土地，總面積約2393坪，屬第三之一種住宅區。基地鄰近黃埔公園、大東文化藝術中心及鳳山火車站，交通便捷、生活機能便利，具備興建優質通勤住宅大樓發展潛力。 高市府財政局表示，該地原為高雄縣稅務新村，因建物老舊、環境窳陋，希望透過公辦都市更新方式，改善當地居住環境。招商重點如下：一、採都市更新權利變換方式重建。二、招商評選採資格及綜合評選二階段辦理，從合格入圍者中擇共同負擔比例最低者為最優申請人。三、更新基地得依都市更新條例、都市計畫法等相關規定申請容積獎勵及容積移轉。都更案將改建住宅大樓為主，但其中一棟建物必須留設可足夠的樓地板面積做為機關辦公使用。
大型建商投資海外不動產布局
不動產代銷業「龍頭」海悅廣告和海悅國際開發公司總經理王俊傑表示，「台灣每年建物買賣移轉棟數維持在25～30萬棟，是很健康的範圍。」為了服務客戶、擴大經營規模，海悅廣告已布局國際市場，代銷第一案可望落腳中國大陸，至於大股東則已「插旗」越南河內下龍灣旁，將攜手南韓集團開發高級住宅大樓；另外，大陸建設、達麗建設等知名建商，也已積極布局海外市場，走上國際舞台。 王俊傑指出，台灣不動產市場已進入成熟階段，擁有一流純熟人才、創意、knowhow和資金，接下來除持續布局全台灣之外，也已跨進國際市場。其中中國大陸代銷案已從2001年開始評估，可能會敲定海悅國際第一筆海外代銷案。另外，海悅國際開發的第一筆海外自地自建案，則確定「插旗」河內下龍灣的下龍大學旁邊；目前已設立海悅貝里斯公司，再由海悅貝里斯公司，與另3家公司合資共同設立海悅越南公司，展開不動產開發業務。
已取得馬來西亞吉隆坡市中心44層樓酒店式公寓開發案建照、即將動工的大陸建設，今年更一口氣決定加碼泰國、美國，擴大國際市場的比重。 大陸建設董事長張良吉去年初以來已積極考察泰國曼谷BTS站附近的精華地段不動產，決定物色泰國地產開發商為合資夥伴，伺機跨進東協市場；另外母公司大陸工程10餘年前早已承攬美國舊金山跨海大橋等橋樑工程，熟悉舊金山不動產市場，接下來，也可望開出第一筆自地自建案。 張良吉透露，舊金山土地成本不貴、但營建費用很貴，不過大陸建設已找好土地，正敲定合資公司中，進度可能會比正式投資曼谷還快。
至於達麗建設則重兵布局波音公司、Amazon等重量級跨國企業總部所在的美國西雅圖，2016年買下已營運中的「White River Junction」、「La Plaza CENTER」2座商場，及中央車站旁第1筆自地自建案「KODA On the Fifteh Avenue」的Condo，預計2018年Q1可取得建照、2020年完工入帳。 達麗建設董事長謝志長透露，美國稅制健全、市場透明、高科技產業就業人口帶來的房地產穩定需求，讓達麗相當有信心，接下來還會在西雅圖郊區的微軟總部所在城市Redmond加碼購地。
此外，興富發建設集團總裁鄭欽天除物色東協國家建材市場，也計畫參與達麗建設在西雅圖的房地產開發案。三圓建設正忙著在青島黃島區占地5.3萬坪基地，開發20多萬建坪的辦公、購物商場和住宅等複合式項目。冠德建設則由環球購物中心，先進入中國大陸天津市場布局。至於日勝生，則一直評估東協國家的緬甸、印尼雅加達和馬來西亞等國。 (工商時報)
新光人壽不動產投資進入收成期。繼3月「新光承德企業大樓」落成後，新板金融大樓於日前舉行落成啟用典禮，由新光金控董事長吳東進主持，新北市副市長侯友宜、金管會副主委鄭貞茂、新光金控總經理李紀珠、新光人壽總經理蔡雄繼、新光銀行董事長李增昌、元富證券董事長陳俊宏、新光保全董事長林伯峰等人共同出席剪綵，現場眾多貴賓蒞臨觀禮。 新板金融大樓為興建地上17層、地下5層，總樓地板面積8,725坪的智慧型新世代辦公大樓，將作為新壽新北市總部大樓，新北服務中心、研修教育中心、理賠部及業務部室、新光銀行、元富證券及新光保全均全部進駐於此，提供新北市居民一次購足的全方位保險、金融理財服務。 新板金融大樓位居新北市「新板特區」內，鄰近新北市政府各局處，周邊具有多家商場及影城，並擁有四鐵共構交通轉運樞紐之便利性，具交通、觀光休閒與生活機能優勢。
該大樓邀請國際知名建築大師李祖原針對基地特性及使用需求精心規劃，並禮聘知名燈光設計大師袁宗南操刀，打造美學與節能兼具的夜間照明；建築主體採用鑽石造型的玻璃立面設計，耐震可達六級，並採用綠建材及節能設備，目前正申請台灣綠建築最高等級鑽石級標章及美國LEED金級認證中，為符合環保節能的新時代建築。 新壽表示，此棟大樓擁有可容納400人的大型會議室，可提供新北市政府與鄰近學校舉辦公益等活動，回饋社區鄰里。 與會的新北副市長侯友宜也表示，新板金融大樓設備非常先進與完善，未來可研議運用地利之便，將此大樓做為新北市災害應變之備援場地使用，當場吳東進董事長慷慨允諾。近年來，新壽積極進行12處投資與自用型開發不動產專案，地點遍及台北市、新北市、台中市及嘉義市。未來3年，將有10棟大樓陸續落成，預計為新壽帶來每年約6億元以上的長期穩定租金收益，並創造當地的工作機會及活絡商業消費行為。 (工商時報)
壽險業外幣計價部位占可運用資金比重來到歷史新高的64%，然而，新台幣今年來狂升，讓壽險業蒙受龐大匯損壓力，中華信評示警，新台幣強升使得壽險業資本緩衝空間面臨考驗。 中華信評表示，近來美元兌新台幣出現的貶值，不僅削弱了台灣壽險業者的獲利表現，同時也使各壽險業者的資本緩衝空間面臨考驗。 中華信評評等分析師謝雅?指出，美元對新台幣的貶值已使壽險業者自2012年初開始提存的外匯價格變動準備金水位大幅降低。即壽險業者能為其個別財務風險結構突然大幅轉弱時，提供的獲利緩衝空間變得有限。由於法規放寬保險業在外幣投資方面的限制，加上外幣資產的報酬率較國內為高，台灣壽險業者近年來建立起相當高比重的外幣資產投資部位。
根據保發中心統計，截至2017年第1季底，壽險業海外投資占可運用資金比重達64%的歷史新高水位，相對2016年底時為62.7%，2015年底為57.6%，2014年底為50%。 由於壽險業外幣計價資產部位龐大，美元對新台幣匯價於2017年第1季中出現6.4%的貶值幅度，已經導致壽險業者出現明顯匯損，並使業者獲利減弱。根據金融監督管理委員會統計，壽險業第1季匯損金額為658億元。 不過，中華信評也表示，各壽險業者評等因此受到的威脅尚不顯著，因為在各種避險工具安排的協助下，這些業者的評等應可維持穩定。
風格店當道，即使連鎖店也不再「模組化」經營。零售業統一超與餐飲業王品集團兩大龍頭相繼翻轉過去策略，大展「特色店」。統一超預計今年底將特色店擴增至500店，王品集團則預計斥資1.3億元，將旗下的創始品牌「王品牛排」以四年時間完成「一店一風格、一店一主題」。 超商、餐飲業特色店比較
圖／經濟日報提供
「滑世代」當道，拍照、打卡、分享成為消費常態，零售、餐飲業在店裝上也出現新思維，透過打造獨一無二的特色門店攬客、製造話題引領趨勢，不少門市成網友瘋傳並創打卡熱潮，引進更多客源，甚至吸引觀光客朝聖。
當連鎖店打破過去制式規則的店裝，不再長得一模一樣，不但不影響消費者忠誠度，反而滿足了求新求變的市場需求，成為吸客利器。 統一超表示，2015年開始積極擴大特色店的比重，目前全台特色店店數超過400店，現階段的特色店，除了繼續結合地方特色，創造在地獨特的話題，未來會持續朝向一店一特色目標邁進，結合藝術、文創產業、學界合作，來讓特色店具備另項功能寓教於樂，或導入閱覽室、結合藝術、文創產業、學界創造不同面向的設計。 目前全台逾400家的特色門市，每逢假日與連續假期已成為民眾出遊的觀光打卡熱點，單店來客數可較平日成長一到兩倍。統一超表示，特色門市的目的是讓每一間7-ELEVEN都是獨一無二的，在愈來愈競爭的大環境下，如何捕獲消費者的目光，就看門市如何用自己的特色創造差異化
。 王品牛排總經理鄭禮籐表示，一店一風格的店裝策略破除「連鎖餐飲只能模組化」的規範，讓各區域的門店都能有差異化和特色，打造不一樣的用餐體驗氛圍。王品牛排已是一個24歲的品牌，具有一定的歷史，將其與地方人文歷史做連結，除了老店改造翻新氛圍，也朝向在地差異化的經營，以更符合區域性的需求。
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