|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
蟬聯中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長的林正雄昨（4）日指出，去年重創房地產成交量創歷史新低的元兇，就是實價課稅與持有稅「雙劍合一」！為了救房地產，將號召全台房地產相關產業大團結、攜手成立「中華民國不動產聯盟總會」，推動修改兩稅合一法，以期能恢復房地產過往榮景與不動產業界的信心。 林正雄強調，台灣房地產市場已陷入重稅陰霾，再不推動稅改、將稅制合理化，「經濟無論再怎麼好轉，不動產成交量也難以超越30萬棟」。 在不動產仲介全聯會龍頭林正雄號召下，昨天包括基隆、台北市、新北市、桃園市、新竹、台中、南投、台南等8縣市不動產聯盟協會，召開「中華民國不動產聯盟總會」第一次籌備大會，預計9月29日成立聯盟總會，林正雄將是創會理事長。
林正雄表示，兩稅合一的實價課稅，第1年賣房地獲利所得要課徵40％重稅、第2年課徵35％，「實價課稅，顯然是讓不動產交易量急凍的關鍵因素」；此外，民眾已繳交個人綜所稅，有多餘資金才能去買房，「理應受到憲法的保障，不應再扣持有稅！」林正雄強調，房屋稅與地價稅等持有稅，因為各縣市政府會調整稅率而變得不穩定，民眾因此不敢買房，這也是影響房市交易量的主因。 「亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017年聯合學術研討會」7月9日至12日登場，首度移師台中市舉辦。 林正雄致詞時表示，台灣經濟成長率從2011年前的5％，因打房影響房市交易，近幾年GDP只剩下2％，「我認為台灣經濟面臨到一個重點，就是稅改!」因為重稅，去年台灣房市交易量僅剩24.5萬棟、有史以來新低。 這次亞洲不動產學會年會主席、政治大學財務管理系教授陳明吉則表示，羅伯席勒以心理因素去解釋資產價格膨脹情況，其理論可解釋台灣房價不斷攀升的原因；羅伯席勒也提到政府如何抑制資產投機性泡沫做法，避免讓房市不會湧入過多資金，使房價合理化，值得台灣參考。 (工商時報)
CBRE世邦魏理仕昨（4）日公布2017年第2季不動產市場概況，該季不動產交易量總計達289億；其中，土地市場連兩季正成長，商用不動產交易則衰退58％，顯示投資人對商用不動產市況仍保守。值得注意的是，外資法人今年來罕見「抱蛋」，預計採下來幾季，外資恐將出脫持有的房地產，減碼台灣。 世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶昨天表示，今年來商用不動產市場氣氛持續保守，但辦公室租賃市場，卻相對熱絡。台北市精華地段「蛋黃區」信義計畫區表現一枝獨秀，不但平均租金攀升、空置率也續降，國際知名企業紛紛進駐下，平均每坪月租水準已成功挑戰歷史新高，站穩每坪3,000元大關。 李嘉玶表示，信義計畫區區內頂級辦公大樓近年來持續吸引國際企業進駐，有效推升區域平均租金。世邦魏理仕第2季調查結果，平均A辦租金達每坪3,001元，這是繼2001年網路泡沫化後，近15年來，首度有單一辦公商圈的平均租金成功站上每坪3,000元關卡。
總體來說，第2季企業租賃市場的需求，以網通資訊服務業、跨國生命科學業最強勁。2017年第2季台北辦公室市場A辦平均空置率為9.9％，季減1個百分點；B辦5.4％，季增0.2個百分點；至於平均每坪月租行情，則維持上季水準，A辦約2,636元，B辦1,753元。 李嘉玶表示，看好台灣科技及生醫產業成熟發展優勢，未來數季這兩大產業仍將為台北商辦市場帶來強勁租賃需求。值得關注的是，信義計畫區頂級商辦生力軍「南山廣場」，今年下半年完工在即，將釋出超過3萬坪的辦公空間，預期未來將加深信義區A辦大樓的競爭。 商用不動產市場方面，世邦魏理仕統計第2季大型商用不動產、土地成交總額，達289億。其中土地為163億，商用不動產126億，顯示土地和商用不動產市場各有消長。 (工商時報)
建商常遭「畸零地」私地主卡位，北市府擬大幅鬆綁政策，研擬中的「台北市畸零地使用自治條例」草案規定，未來建商申請建案，建築基地非畸零地即可，無須再管鄰地是否會成為畸零地。草案已進入公展期，建管處表示，將搜集民意決定是否調整。 北市建管處表示，「建築法」僅要求建築基地非畸零地，過去考量北市地狹人稠，才規定建築基地鄰地不可淪為畸零地，全國也僅剩北市有此項規定，鬆綁後可全國一致。 政府規定可建築的土地最小面積，以常見的「住三」為例，最小基地面積須寬8公尺、深16公尺，建商才可以申請建案。但建商考量建築基地完整性，避免變成L型、T型，也常會整合、收購土地。
此外，建商於北市蓋房子，要符合2條件，一是建築基地本身不可是畸零地、須符合土地最小面積，二是建案完成後，不可讓鄰地變成畸零地，因此，不時傳出私地主漫天喊價。 建商若無法整合土地，雖可進入「台北市畸零地調處委員會」，調處不成，北市府仍會核可建案申請，卻曠日費時。建管處初步統計，經調處後整合的案件，成功率僅約3％。 有房地業者透露，當私地位於開發基地核心，導致建商無法切割時，就上演「小魚吃大魚」戲碼，台北最貴的畸零地，就屬新光三越站前店內，當時1坪大小就要價上億元，有人還專精投資畸零地獲利。 對於修法，一建築師直言「這是好事」，至少回歸母法。 建管處表示，草案規定，建商取得建照、執照後，北市府會要求建商至少與畸零地主溝通一次，若地主願意整合，可以申請調處，保障私地主權益。草案尚須經法務局、市政會議，議會三讀通過才可上路。
近來外商商仲分別統計今年第2季商用不動產和土地成交金額，其中商用不動產交易額年減58%，土地交易年增30%，呈現此消彼長。世邦魏理仕認為，建商投資信心恢復開始買地增庫存。 今年第2季商用不動產市場出現微妙變化。世邦魏理仕調查，第2季北市信義計畫區商業中心在國際知名企業紛紛進駐推升租金，單一商圈的平均租金站穩每坪新台幣3000元大關，為15年來首見。 但在不動產買賣方面，世邦魏理仕卻發現，第2季不動產交易量（含商用、土地）達289億元，其中商用不動產交易126億元，年減達58%，顯示投資人仍保守看待商用不動產市場前景。 世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶觀察季內交易紀錄，商用不動產市場交易年減58%，所幸自用型買方需求穩定，成為支撐市場的主力，自用型買方占比達68%，顯示商用不動產投資人仍抱持觀望態度，保守看待商用不動產市場前景，外資更對台灣商用不動產缺乏興趣。 但反觀土地交易情形開始成長，第2季土地交易金額達163億元，年增30%。李嘉坪表示，土地市場連兩季正成長，主要受惠於建商積極增加土地庫存，土地交易部分光是建商佔比達65%，顯示建商投資信心逐漸恢復，土地和商用不動產市場明顯消長。
另一家外商商仲高力國際也統計發現，第2季土地成交金額191億元，雖然低於第1季的220億元，但上半年合計達411億元，遠比去年同期的282億元成長45.74%；反觀廠辦交易額第2季回到百億元以上水準，達112億元，多於第1季的62億元，上半年合計174億元，卻比去年同期的434億元大幅減少60%。 高力國際表示，第2季各地方政府標脫土地金額達90億元，約占全體成交金額的47%，但僅有三筆入選前十大交易，包括台中市政府太平區土地8.4億元，新北市政府標脫兩筆新莊區土地，各有7.4億元和7.2億元。 李嘉玶認為，第2季除了建商買地備妥庫存的交易金額占比較大外，商用不動產交易冷清還有一項因素是壽險業者對不動產投資所要求的投報率高於市場水準，市場上符合業者期待的投資標的十分有限。 她分析，從法人投資觀點來看，台灣不動產市場目前租金收益率沒有明顯成長，直接投資不動產逐漸無法滿足獲利目標，因此有越來越多整合不動產上下游資源的案例，包括建商跨業開發、保險業投入開發型不動產或針對旗下大樓進行都更，除了能有效延長戰線，更能整合產業鏈，獲取更大的投資收益。1060705
• 2017年第1季六都租售比
買房好還是租房好？根據591房屋交易網統計，台北市因房價、租金都高居全台之冠，租售比高達511.2，換算平均得用42.6年租金才買得起，顯示北市「租比買划算」。反觀，台中市及台南市租售比分別是285.2及250.6，對當地民眾而言反而是「租不如買」。 國際間通用以租售比衡量一地的房產有無投資價值、房市是否出現泡沫，一般認為房價在租金的300倍內尚算合理，租售比藉由每坪房價與每坪租金的比值，來判斷同樣面積的房子，要花多少月的租金才可以購得。 591房屋交易網統計今年第1季六都租金與房價的比例，台北市因房價、租金都高居全台之冠，每坪房屋均價約57.4萬，每坪租金行情約1,122元，租售比高達511.2，也就是同樣面積的房子，台北市民平均得用42.6年的租金才買得起。
不只對於房東來說，失去投資價值，對於多數受薪階級，買房負擔更是沉重，租房反而更為實惠。 台北市高房價令人咋舌，許多人選擇移居新北市通勤上下班，也因此新北市過去幾年房價飆升，今年首季每坪租金行情約674元，租售比來到404高水位，同樣面積的房子，得花33.7年租金才買得起。 相較雙北市沉重的買房負擔，台中市及台南市租售比和緩不少，分別是285.2及250.6，此時租售比落在300倍以內的合理範圍，意即「租不如買」。 至於，桃園市今年第1季房價為租金的374.4倍、高雄市房價為租金的328倍，雖高於300倍，租或買哪一個划算，就要看地段及產品的差異化表現。 591房屋交易網表示，同縣市不同行政區，房價落差也相當大，以台北市為例，每坪房屋均價為57.4萬元，但大安區、中正區房屋每坪單價80萬、90萬元以上不在少數，因此民眾透過租售比衡量市況時，區域價格、房貸負擔能力以及未來財務規畫均應一併納入考量。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示，民眾考慮租或買，多數視各地區租金與負擔房貸能力來比較，觀察雙北地區因房價高，多數民眾選擇棄買改租，但也因此租賃需求量大，推升租金節節高漲，如10坪套房目前至少1.2萬～1.8萬元，20坪以上公寓也要1.8萬～2萬元起跳，環境空間甚至不佳，房貸、租金兩者形成惡性循環，目前如何讓房價修正，如何保障民眾租得起舒適、正常的房子，是政府得面對的民眾居住課題。 (工商時報)
台鐵屏東、潮州兩處火車站將與大帝興業公司合作引進商業活動，讓車站兼具吃喝玩樂功能，但屏東縣潮州鎮長洪明江直指「商業活動」不應是台鐵車站公共空間的唯一選項 ，且商場進駐後也阻斷前後站貫通的規劃。 洪明江說，鎮公所去年結合在地藝文團體，申請在車站內公共空間以3D彩繪表現在地文化，讓旅客下車就能感受小鎮的特色，但遲遲未獲得台鐵回應，原來台鐵消極配合的原因，是欲以商業包裝引進財團經營毫無在地特色的連鎖美食、文創及宴會場所。
洪明江說，鎮公所透過都市計劃，將緊鄰車站的十六公頃工業用地，變更為商業及住宅用地，規劃未來闢路將前後站貫通聯結，商場進駐車站後，阻斷了車站前後的交通動線，且車站作為運輸系統，公共空間的角色不能被取代，必須考量在地文化脈絡、顧及永續發展，日本「JR山手線」高架橋下空間所改造為「設計職人一條街」，創造居民、店家與鐵道三贏的局面，是潮州應該努力的方向。 臨近車站商圈店家表示，車站進駐商場後，原本就在車站附近做生意的店家多少會受衝擊。 潮州王姓居民認為，地方停滯好多年，現在有人願意投資，能活絡經濟、增加就業，是值得期待的事；也有民眾質疑，如果進駐商家、商品沒有在地特色，恐無法帶來效益、留住人潮。 洪明江表示，台鐵在規劃各地車站商場空間時，勿忘最基本的公益性任務，不要單純以「商業利益最大化」考量，鎮公所將持續溝通，讓潮州車站以旅客為本的前提下，達到文化脈絡與商圈發展並重、旅客與鎮民雙贏。
• 全球鋁合金鍛造輪圈大廠巧新科技（1563），最近加快海內外設廠動作，以利塗裝產能去瓶頸及增產輪圈。巧新昨（4）日表示，新設的德國斯圖加特（Stuttgart）廠，共投資1,200萬歐元，從事鋁合金鍛造輪圈的塗裝製程，下半年可投產，就近供應包括賓士等歐洲客戶鋁合金鍛造輪圈訂單。
另外，巧新計畫投資60億元，分期在屏東加工出口區，籌設鋁合金鍛造輪圈廠，因其設廠細部規畫已出爐，公司最近加快設廠動作。 至於巧新去年交給美國特斯拉電動車（Tesla Motors）的鋁合金鍛造輪圈，每月約幾千顆，但因Tesla認為輪圈售價太高，加上巧新的輪圈產能吃緊，因此，公司今年已不再供貨。 巧新去年度鋁合金鍛造輪圈銷售量約77萬顆，今年度預估銷售量逾80萬顆，另底盤零件50萬件以上。因有上述兩座新廠的加持，法人預估巧新2020年後的鋁合金鍛造輪圈年產能，可倍增至150萬顆以上。 巧新表示，德國Stuttgart股本425萬歐元，巧新占74％股權，新廠地點位於大客戶賓士廠附近，未來以從事塗裝產線為主。 新設的屏東加工出口區新廠規畫案，占地面積近3萬坪，共興建A、B、C及D區廠房。為讓屏東新廠可如期投產，巧新明年初將先爭取新廠通過TS16949認證，以利明年下半年量產。 (工商時報)
國銀房貸龍頭土地銀行放寬房貸承作條件，七月起申貸人只要年所得達六○萬元，貸款成數最高可達八成，希望幫助更多人成為「有巢氏」。 本報資料照片 房市交易量成長緩慢，國內房貸龍頭土地銀行開出第一槍，放寬房貸承作條件。七月起，只要年所得達六○萬元的房貸申貸人，貸款成數最高可達八成。土銀還表示，若為精華地段，且客戶信用條件優良，房貸利率最低百分之一點五八起，比青年安心成家方案更優惠。 土銀高層表示，這是因應各地區所得不同而調整規定，希望能幫助更多年輕人成家。 原本土銀規定，借款人年所得八十萬元以上才能最高貸到八成房貸，但即日起下修至六十萬元。 土銀高層說，新規定上路後，月薪五萬元左右的小資族買房，就可貸到成交價或認定價的八成；至於房貸利率則要看房子的座落地點，除目前平均利率為百分之一點七一（前低後高）的青年安心成家政策性貸款外，利率約在百分之一點六五至一點七五之間。 土銀高層表示，年所得八十萬元的限制是二年多前的規定，但現在房市炒作減少，風險降低，各地所得不同，加上年金改革一波波，也影響所得及消費意願，因此將年所得限制調降為六十萬元。
不過，土銀的房貸額度仍有「負債比」（負債餘額除以年收入）的限制，確保借款人具有還款能力。 合庫高層分析，今年房市很淡，各銀行房貸業務量只要能維持「平盤」就不錯了，在賣方不肯降價、買方還在觀望之下，交易量少，各銀行房貸業務競爭也愈來愈激烈，五大銀行新承作房貸利率已經創近七年新低。 但合庫高層表示，因受限銀行法七十二條之二規範，合庫不動產放款受限，所以暫時不打算加入房貸戰局，房貸承作條件沒變，依地點不同可貸七至八成，首購族房貸利率約在百分之一點六至一點六五之間。 「我們是各區域等級有微調」，台銀高層指出，台銀是依房子座落地區設定不同的成數及利率，部分地區房貸條件有放寬。目前台銀承作的青安房貸約占五成五，非青安房貸利率約在百分之一點七至一點八之間。 土銀、合庫及台銀為房貸市場前三大銀行。土銀董事長凌忠嫄昨天表示，整體房市仍呈「量縮價緩跌」趨勢，六都成交件數雖有增加，但總成交金額沒增加；蛋白區房價已跌不少，蛋黃區房價仍很抗跌，想買房的民眾可以再等一等、多看看，但都會區房價下修恐有限。
遠雄集團在苗栗縣後龍鎮興建醫療園區計畫喊卡，四月提出解約，廿點六公頃用地，年底前未使用，將恢復「農牧用地」，引發各界關心。行政院衛福部六月發文要求苗栗縣政府重提計畫。苗縣府衛生局指出，將請中央保留為「醫療用地」，規劃將衛福部苗栗醫院原址保留，同時在醫療院區新設急重症醫療中心。 苗縣民期盼已久的大型醫院，因四月廿一日遠雄集團提出停止興建計畫，五月卅一日遠雄進行基金會解散，希望再度落空。衛生局指出，六月十五日收到衛福部公文要求擬定做法，目前已送出。 衛生局副局長楊文志說，該用地原為農牧地，因遠雄向政府申請開發許可，民國一一五年前都可做為醫療使用，現計畫取消，今年底過後恢復為農牧用地，將向內政部營建署請求，保留為醫療用地，後續規劃才能繼續。
楊文志表示，大部分鄉親仍希望苗栗有大型醫療機構，經詢問馬偕、長庚醫院、中國醫藥大學、童綜合及光田醫院，是否有意願到苗栗設置醫療中心，目前都還沒收到具體回覆。 楊文志強調，苗栗有三區緊急醫療網，包括苗栗、海線及中港區，約卅分鐘，就能抵達台中榮總、童綜合醫院及中國醫藥大學，還有新竹馬偕醫院或桃園長庚醫院，並不缺「就醫資源」，缺的是「急重症科別」醫療中心。 楊文志指出，急重症科別包括心臟、腦及胸腔外科等，但苗栗醫療中心目前難產，才會希望在全台擁有廿六家醫院的衛福部能提供資源，原址保留苗栗醫院，新設急重症中心。 楊文志說，衛福部資源龐大，各科別醫師都有，由於急重症醫療中心總經費估計約六十五億元，經費及用地目前都是一大難題，盼透過國家資源支援苗栗醫院，解決民眾醫療需求。 苗栗醫院指出，苗醫近年在醫師人力召募、建築更新及設備採購都有不錯成績，近三年新增十四名醫師，去年迄今投入一億五千萬元進行內外部硬體整修，將持續提升在地醫療服務品質的提升，為苗栗縣民期待的醫療服務努力，一切均全力配合衛福部政策。
日本富士是世界知名紡織廠，首次在海外設據點，第一站就選在台灣南科投資三億台幣，打造半導體研磨墊工廠，昨日舉行台灣富士紡精密材料股份有限公司廠房動土典禮，市長賴清德表示，希望透過台灣富士紡精密材料股份有限公司投入，串聯台南半導體產業鏈，並培育更多高科技人才。 台灣富士紡精密材料股份有限公司的母公司—日本Fujibo公司是世界知名紡織大廠，著名B.V.D內衣品牌有一百一十年以上歷史，靠多年累積的紡織加工技術和產品開發精神，成功發展高級研磨材，包括半導體與太陽能晶圓都需使用公司研磨材，現為集團中收益最大部門。
賴清德指出，南科在半導體產業聚落很完整，去年產值高達五○六七億元，今年還有廠商再投資五五○○億元進駐南科，台灣富士紡精密材料首次跨出日本，投資三億台幣，來台設置半導體研磨墊工廠，即選擇於南科設置，可在地協助國內半導體廠解決生產相關問題。南科管理局林威呈局長表示，目前園區有三十八家外商投資進駐，園區外商總投資額約為二百五十億台幣，是國內最大日商產業聚落之一。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。