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房產新聞

  1. 台北市取消都更代拆門檻 本周上路

  2. 建商攻都更 搶賺兆元顧問財

  3. 全面堵中資炒房 新十點上路

  4. 台南新吉工業區 銷售創佳績

產業新聞

  1. 房貸市占洗牌 富邦、國泰搶老五

  2. 開發金斥資308億元,公開收購中壽逾25%股權

  3. 寶佳 躍居台新金最大單一股東

  4. 台灣富士紡 南科廠動工

  5. 坐等土地增值 英3分之1建案拖5年還不完工

 


1、台北市取消都更代拆門檻 本周上路

2017-07-10 09:44聯合報 記者張世杰╱即時報導

柯市府為強化都更效能,今年初宣布將解除建商申請代拆門檻,不再受限「不同意戶佔總戶數10%以下、或5戶以下」限制,意即建商申請到拆除執照後,即可申請代拆;修訂後的補充規定已經公告,將於14日生效上路。 都更處表示,雖然解除戶數限制,但未來建商申請代拆時,將先進行協調會,若最終協調未果,將根據去年公布的「台北市公辦都更實施辦法」,組成專案小組審查評估,北市府才決定是否駁回申請、或何時代拆。 依據台北市民國98年修訂頒布的「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,更新單元範圍內代拆戶占總戶數10%以下,且戶數5戶以下,實施者才能向北市府代為拆除。 今年初,副市長林欽榮宣布,中央「都市更新條例」並沒有戶數限制,這是北市府自我限縮,可謂「文林苑的恐慌症」,並強調「既然限制5戶,難道6戶就不能拆?」因此決定要解除戶數限制。 根據「都市更新條例」,只要都更事業計畫、權利變換計畫核定,建商就可申請建照、拆照;而事業計畫的門檻為2/3所有權人、3/4樓地板面積同意;換言之,修訂後的補充規定正式上路後,未來台北市只要有2/3戶數同意都更,建商就能申請代拆。 對此,前副市長、政大地政系教授張金鶚指出,代拆最大問題不在於戶數,而是拆除背後的正當性,現在北市府解除限制,希望快速達到都更目的,審慎溝通最重要,不是達到門檻就代拆不同意戶。 OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱則認為,北市府只是基於母法「都市更新條例」,在可被授權的範圍內做調整,現在解除門檻,其實沒有太大意思,對推不動的都更案影響有限,因為大家關注所有權人的權益,如今放寬也無法取得民眾的信任信賴。 彭揚凱也說,立法院下會期將針對「都市更新條例」進行修法,依據內政部草案版本,最關鍵是加入行政救濟程序,讓所有權人可以提出行政訴訟,在法院結果未出爐前,政府無法進行代拆;他也強調「這是內政部版本,不確定進入立法院後是否改變」。

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2、建商攻都更 搶賺兆元顧問財

2017-07-10 01:22 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

為打開都更困境,建商投入藍海搶攻「代理實施者」市場;全坤建設總座廖學新表示,若建商從「代理實施者」切入,角色如同顧問公司,一來提供專業人才、知識,賺取know how費用,二來住戶沒有獲利被剝削的感覺,若加上政府協助,可創造三贏、藍海局面,商機上看兆元。 廖學新指出,多數住戶的心態老是覺得建商賺太大、有被占便宜的感覺,開發商也認為一個都更案動輒上億元的資金投入,且回收遙遙無期、風險太大,一直以來成為雙方矛盾,讓都更陷入窒礙難行的困境。 廖學新表示,目前都更條例中就存在代理實施者的制度,只是過去鮮少開發商投入這塊。不過面對現在房市景氣反轉,加上住戶對於居住安全的重視和迫切性,以及建商需要維持競爭力和品牌力,並且突破市場困境,代理實施者制度有機會為都更注入創新思維。 廖學新分析,代理實施者制度概念,就好比是住戶自行發起的自主更新,只不過過程中聘請建商擔任顧問公司,開發商擁有都更的技術,像是相關專業知識、專業人才等,扮演從旁協助的角色,加上政府推廣和鼓勵,才有機會打開目前都更停滯不前的狀況。

他強調,代理實施者制度以房價高的精華區、傳統合建或都更案做不成的地方,甚至建商不願介入的地區,是最有機會成功落實的地方,包括台北市信義區、大安區、中正區等。景氣不好時,正式推動代理實施者的好時機,尤其是品牌建商憑藉著過去豐富的經驗,可以補足民眾在自主更新的技術面、知識面不足的地方。 廖學新說,對建商來說,不僅賺合理的專業管理費用,不用投入太多資金,另一方面也能培育人才、技術,讓員工有更多實戰經驗,也能留住人才,更不用怕被汙名化;對住戶來說,也不用被怕建商吃掉自身利益,各自回歸自身權益和專業。 廖學新強調,以目前市場至少10萬棟舊屋需更新,未來潛在商機可能有千億元,甚至兆元以上的市場。 全坤總座廖學新表示,建商投入都更代理實施者角色,雖然獲利相對建商主導的都更案來得少,不過投入在都更的資金風險大幅下降,建商從專業角度立場協助住戶從事都市更新,也能做到專業經理人的角色,與地主之間不會存在利益糾紛,不再被汙名化,更有機會加速都市更新的流程。 廖學新分析,若把都更案比喻為一家公司,所有的住戶就是董事長,建商則是專業經理人,實權仍是握在住戶手中,若接下來代理實施者制度能逐步被落實,建商也不會受到汙名化,反而能為住戶爭取最大利益。以全坤建設來說,今年已經專門成立一個類似代理實施者小組的部門專事負責,現在已找到一到兩個案子在談,預計兩個月內會有實績出現。

廖學新強調,政府制訂的都更事業計畫規範中,對於代理實施者的費用收取已編列在行政管理費、風險管理費裡面。給付給代理實施者的費用,會按照工作內容多寡來訂定,不會與地主利益衝突。 他表示,建商和地主沒有利益衝突後,都更的時間也能被縮短,以一個都更案來說,從頭到尾,前後加起來要六年(前期規劃設計、整合一年,審查兩年,申請建照一年、開工到完工兩年),較一般都更省了兩年半到三年時間;而事業計畫核定後(兩年),住戶們才會支付第一筆管理費。

辭典/

代理實施者 「實施者」是指都更當中,擔任實質施作的都更機構或團體,也就是都更推動者。概念類似一般民間所稱的「業主」、「甲方」,或申請建築執照的「起造人」,在申請或審議都市更新事業計畫時,「實施者」須負擔該都更事業實施的責任。 「代理實施者」則是指都市更新當中,協助地主自辦都市更新與籌措資金,一般而言,代理實施者提供的是服務顧問、整合,通常是擁有品牌的公司,較能取得住戶的信任。

 

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3、全面堵中資炒房 新十點上路

2017-07-10 〔記者徐義平/台北報導〕

內政部地政司日前發布實施「中國人民在台取得設定或移轉不動產物權許可辦法」第三次修正辦法,祭出「新十點」,全面防堵中資來台炒房意圖。內政部地政司司長王靚琇指出,此次修法重點除中資買房限一人一戶正式入法外,也新增撤銷或廢止中資購屋許可相關規定,並可追溯撤銷許可。

王靚琇補充,過去的中資來台購屋辦法,並無明確撤銷許可中資購屋的規定,這次主要將撤銷或廢止許可規定明確載入辦法內,尤其是第十四條與第十七條,第十四條規定若中資取得來台購屋許可後,超過一年並無實際移轉或是購屋行為,可撤銷或廢止該許可;若該中資還想來台購屋,需要重新申請許可。 第十七條則是有追溯效用。舉例來說,若已取得許可並在台購屋的中資,經定期稽查發現具有中國黨政軍背景,或違反中資購屋辦法的規定,就算已取得許可、甚至完成購屋,仍可要求限期一年內處分該房產,若逾期仍不處分,可逕為標售。

新版中資來台購屋辦法另明確將中資或中國人來台購買所有權及地上權住宅,限定每人僅可單獨取得一戶,且不得出租等營業用途等規定寫入辦法,仍維持三年內不得移轉。 此次修正條文也加註中資申請取得物權時,須檢附中國常住人口登記卡與買賣契約影本等文件,且縣市政府必須定期稽查中資房產是否有符合當初申請使用規範,若無可限期一年內要求移轉。

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4、台南新吉工業區 銷售創佳績

2017年07月10日 04:10 葉圳轍

由臺南市政府開發的新吉工業區,銷售創佳績,已公告出售的第一至三區產業用地,目前計有63家廠商通過核准申購,出售面積達28.96公頃,其中坵塊面積較小的第二區,幾近完售,成績亮眼。 臺南市政府經發局表示,新吉工業區為全國唯一採取廢水零排放的工業區,污水處理的標準將採全數回收使用,以符合零排放的規劃原則,而為了達成此一目標,該工業區以引進低污染及低耗水之產業為主。 市府經發局指出,新吉工業區總開發面積為123.26公頃,其中產業用地面積只有76.75公頃,占62%,公共設施用地面積46.51公頃,占38%,公共設施相當完善,包括污水處理廠、公園(5處)、停車場(2處)、廣場(1處)、滯洪池(1處)及綠地等。 市府經發局說,新吉工業區公告出售的第一至三區,目前尚有28筆約22.3公頃土地待售,坵塊面積自300坪至10,058坪間,每坪售價平均約6.25萬元,公告出售有效期限至今(106)年12月31日為止,歡迎符合進駐條件之廠商踴躍申購。 新吉工業區位於台南安南區及安定區交界處,計畫基地以公學路1段124巷為界,北側屬於安定區(非都市土地),南側屬安南區(都市土地)。

該工業區開發新闢20米及40米二條聯外道路,往東即可聯絡國8新吉交流道,沿國8往東即可由臺南交流道銜接國道1號,亦可由新化交流道銜接國道3號,交通區位四通八達。 新吉工業區開發採公共工程與廠商建廠同步施工,在開發工程部分,迄今除已完成第一至三區坵塊土地填土作業外,目前已全面展開第一、二期公共工程施工,預計明(107)年6月完工。 為解決廠商資金問題,台南市政府目前已協調多家行庫(合庫、玉山銀行、中小企銀、華南銀行、台中商銀及彰銀)提供專案融資貸款;另為協助廠商加速建廠,市府經發局亦成立單一窗口服務廠商,以解決廠商建廠時遭遇之行政問題。購地之相關文件,廠家可自臺南市府經濟發展局網站(www.tainan.gov.tw/economic)文件下載/工業區科下載,或電洽市府經發局工業區科。 (工商時報)

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1、房貸市占洗牌 富邦、國泰搶老五

記者黃琮淵/台北報導

房貸市占大洗牌,中信銀搶下國內第三大房貸銀行之後,台北富邦、國泰世華也虎視眈眈,瞄準「五哥」華南銀行的位置。由於華銀房貸餘額僅領先台北富邦36億元,倘若台北富邦銀超車成功,五大中就有2家是民營銀行,改寫了「公股獨大」的傳統。 這項變化,也影響到中央銀行長期編撰新承做房貸的統計樣本,過去央行就有「捨彰銀、納合庫」前例,如今中信銀擠進第三大,央行表示,會參酌市場動態,不排除做調整,讓統計數據與房貸現況更加貼近。 根據銀行局最新統計,4月底整體市場房房貸餘額達6.5兆元,中信銀餘額4,914億元,市占率躍升為全台第三,也是民營銀行之首,這項改變了長期房貸是公股行庫天下的傳統,而中信銀在2015年、2016年連續2年,每年淨增餘額穩坐同業之冠,更是相當不容易。 銀行主管指出,過去房貸之所以被視為公股行庫的「禁臠」,一是公股行庫資金多,願意放低利的房貸,二是公股行庫存戶多,多數有房貸需求的購屋族也會找薪轉行貸款,讓公股行庫有做不完的房貸生意。 不過隨著時空變遷,加上公股行庫分行眾多的優勢,被數位化擊敗,民營銀行近年房貸量快速成長,中信銀強調從解決客戶痛點、發揮團隊合作與運用數位科技,發展符合客戶期待的房貸產品與服務著手,吸引轉貸。

在中信銀搶當老三後,戰況更加緊繃,目前居「老五」的華南銀因與緊追的台北富邦、國泰世華餘額相當逼近,很可能被拉下來。兩家銀行除共同的目標─拉下華銀外,國泰世華也希望超前富邦,彼此諜對諜。 國泰世華近日主打優選房貸,標榜年息最低1.59%起,政策性房貸(住宅補貼)更低至0.562%,成數最高8成,並搭配寬限期,同時出動房貸諮詢部隊,瞄準正在看房子、或是已決定房子正在考慮房貸的準客源。 北富銀也不甘示弱,要想超車華銀,也怕被國泰世華銀從後方超車,近期主打的理財型房貸同時囊括分期型及循環型兩種需求,強調在各家房貸中最多元、也最具彈性,利用分行多在台北市優勢,要一鼓作氣衝高餘額。

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2、開發金斥資308億元,公開收購中壽逾25%股權

MoneyDJ新聞 2017-07-07 22:47:38 記者 蕭燕翔 報導

開發金(2883)7日召開董事會,會中決議通過公開收購中壽(2823)25.33%股權,每股收購價訂在35元, 相較於7日收盤價,溢價14.94%,預計總斥資308億元,預期9月底完成。 開發金指出,此次預計收購8.8億股,約當於中壽股權的25.33%,最低收購數量為8.68億股。開發金表示,本次交易完全以該金控自有現金及適度槓桿來支應,不會對既有股東權益產生任何稀釋。 開發金表示,此次公開收購對價條件已委請資誠聯合會計師事務所出具價格合理性意見書;另參考中壽最近10日、30日、60日、90日、1年股票收盤價之簡單算數平均數為每股29.5~30.3元。本次對價相對於中國人壽過去20日每股平均價29.84元,溢價率為17.3%。但相較於7日收盤價,溢價率則為14.94%。 以106年第一季總資產排名計,中壽為台灣第五大人壽保險公司。96年併購瑞士商環球瑞泰人壽台灣分公司,98年掌握危機入市的精髓,併購英國保誠人壽台灣主要資產與營運業務,形成更平衡發展的多元銷售通路。除了深耕台灣之外,中壽積極開拓大陸市場,99年透過與全球市值第二大銀行的建設銀行合作,參股建信人壽持股19.9%,並以專業壽險經營實力,全力提供技術支援,為西進大陸奠定良好基石。

開發金表示,公開收購中壽股權後,將正式跨入創投/私募股權、證券、商銀及壽險四引擎時代,合併總淨值則由1,650億元增加為2,179億元,在台灣16家金控中排名第6。未來將透過證券、商銀、創投/私募股權與中壽進行全方位合作,提供完整金融服務與在地客製化的金融商品給所有客戶,並協助中壽配置私募股權投資,提升整體投資報酬率;另也會提升開發金資本使用效率,大幅提升財務槓桿,進而提升每股盈餘及股東權益報酬率。

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3、寶佳 躍居台新金最大單一股東

2017年07月10日 04:10 朱漢崙/台北報導

台新金與華票的大股東持股最新概況

據了解,寶佳機構董事長林陳海旗下的寶佳資產管理近四個月大買台新金,迄今總持股水位已達5%的第一道申報關卡,不僅穩坐台新金控最大單一法人股東寶座,更為明年6月登場的台新金董事全面改選,提前投下震撼彈。 林陳海領軍,也加碼華票 寶佳資產管理公司的前身鑒機資產管理公司,去年成立後,即鎖定金融股為投資標的,自從林陳海接手以來,除了將鑒機更名為寶佳,也出清原先投資的標的,包括新光金、中信金已接近清空,而在台新金、華票、永豐金三檔新加碼的金融標的中,以台新金、華票兩大標的加碼力道最強。 近四個月持續大買台新金 寶佳資產加碼台新金的蹤影,在一個多月前台新金揭露前十大股東名單時,即首度現身,截至今年3月24日止,寶佳機構以1.74%的持股水位,居台新金第三大法人股東,但4月之後,寶佳資產仍持續大買台新金。

寶佳資產管理公司執行長唐楚烈,在出任彰銀總經理前,曾任合庫證券董事長,券商通路對此傳出,寶佳資產透過公股金控旗下的合庫證券、華南永昌證券等友好券商大買台新金,使寶佳資產的持股水位已界臨5%申報關卡,躍為台新金的第一大法人股東。 根據台新金的主力券商進出明細顯示,華南永昌、合庫證券近三個月來,大舉買進超過29萬張台新金,淨買超總量亦超過23萬3,000張,據悉絕大部分的下單量來自於寶佳資產。 寶佳資產管理也已向金管會完成該申報的程序。金管會銀行局長王儷娟接受本報詢問時證實:「寶佳資產該完成的申報程序都已經完成了」。銀行局的承辦人員已將寶佳資產對加碼金融股的申報回覆給上級官員,這也展現寶佳加碼台新金、華票的決心,兩大標的對其重要性更不言而喻。 銀行法第25條規定,大股東對金控股的加碼,跨過5%時得申報,若要超過10%,必須事先徵得金管會同意才行。對此,王儷娟說明,加碼金控股在超過5%之後:「接下來每超過1個百分點,就必須對外公告一次」。王儷娟也表示,在寶佳機構完成申報之後,買到怎樣的水位:「都會透明、外界都看得到」

跨過申報門檻,意義不凡 金融圈人士指出,林陳海及寶佳資產管理公司近年投資多檔金融股,但鮮少達到須向金管會申報條件,包括去年鑒機資產管理公司買中信金、新光金,其持股部位也不到需要申報的門檻,相較之下,台新金與華票在其投資布局上,絕對有比一般財務性投資更不凡的意義。 (工商時報)

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4、台灣富士紡 南科廠動工

2017年07月10日 04:10 周榮發

台灣富士紡精密材料日前(4日)在南科台南園區舉行新建工程開工典禮,由富士紡集團社長中野光雄親自從日本來台主持,現場賓客雲集,包括台南市政府市長賴清德、南科管理局局長林威呈、經濟部投資業務處副處長陳秀全等,熱鬧非凡。 該管理局表示,台灣富士紡精密材料公司的母公司「日本Fujibo」是世界知名紡織大廠,其著名的B.V.D內衣品牌,已有110年以上的歷史,靠多年累積的紡織加工技術和產品開發精神,成功發展出高級研磨材,包括半導體與太陽能的晶圓都需要使用公司的研磨材,現已為集團中收益最大之部門。

該管理局接著指出,該公司係首次跨出日本來台設置半導體研磨墊工廠,所客製化生產新型研磨墊,可在地協助國內半導體廠解決生產相關問題,並可提升台灣產業競爭力。目前已開始招聘國內人才,並將新員工送至日本受訓,未來更將進一步技術轉移,可使研磨墊相關產業在台生根發展,創造就業機會。 目前園區已有38家外商投資進駐(包含日商21家),園區外商之總投資額約為新台幣250億元,是國內最大的日商產業聚落之一。

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5、坐等土地增值 英3分之1建案拖5年還不完工

2017-07-09 12:07:06 聯合報 記者郭宣含╱即時報導

英國慈善組織住房(Shelter)的最新研究指出,英國發出的營建執照中,有三分之一的工地過去五年一直未完工。 該研究發現,過去五年只有68%具詳細規劃執照的工地完工,這也代表期間有32萬幢房屋雖已取得建照,但仍未興建完成。這份研究顯示開發商和地主正從事土地創富投資,即延遲完工、坐等土地增值再出售。

倫敦情況尤為嚴重,過去五年政府發放詳細規劃執照的的房屋中只有52%完工,且建商拿到執照到開工間隔1年。這代表這五年間,還有10萬6968棟房屋仍在興建。 英國首都附近房屋完成率反而高出許多:英國東部有86%的工地已興建完成,東南部也有71%。 房屋興建完成度因地區不同,部分是因為倫敦土地的開發複雜,倫敦空地多為棄置的工業或商業用地,整理利用難度較高。 「住房」組織的溝通政策活動長安妮‧芭克森德爾表示:「英國建房體制欠缺效率,意味開發商恣意延遲動工比蓋房能獲得更多利潤,這在倫敦特別嚴重。倫敦以外的地區狀況稍好一點,建商會利用這些地方的低成本土地和上揚房價,將規劃執照轉用於興建真實的房屋。」 建商否認進行土地創富投資,並表示一般而言土地用來興建房屋才更有利可圖。「住房」研究也發現,英國前5大建商從金融危機恢復後,過去5年所得利潤飆漲388%。 英國政府2月公布的住房白皮書指出,將授予議會更大權力執行強制購買土地令,將未興建房屋的空地購入納為國有地。

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