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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
國產署昨（10）日標售七筆600坪以上大面積地上權土地，僅有第二標台中市太平區土地標脫，標脫價7,668萬餘元，溢價率28.37％，而原本被看好有機會標脫的北市中正區775坪商業土地，則意外流標，本次整體標脫率僅14％，雙北、高雄地上權土地仍乏人問津。 昨日標脫的台中市太平區育賢段711.63坪土地位在台74線旁，交通便利，但周邊環境非屬傳統精華區或商業區，最終以總價7,668萬8,888元標脫，換算每坪單價約10.78萬元，溢價率達28.37％，評估應為在地投資人出手取得，而這筆土地也是本次標的中底價最低的一筆。
而原本被看好有機會標脫的北市中正區775坪商業土地，底價為19.74億元，則意外流標。該地鄰近華山藝文特區，可開發商辦或旅館，相較鄰近土地去年的地上權標脫價打6折，原本看好有標脫機會，卻不敵地上權市場急凍的狀況。 信義全球資產經理王維宏指出，本次招標標的皆為大面積土地，當中不乏地點佳的市中心土地，是過去地上權較受歡迎的產品類型，像北市中正區成功段一小段775坪土地，鄰近華山藝文特區，步行至善導寺捷運站約5分鐘，開發商辦或旅館都相當適合。 該筆地上權以容積率560％計算，底價容積單價為45萬元，與去年初全球人壽標下同地段之希望廣場2地上權，每容積坪約72萬相比，底價約降4成，但仍流標。 王維宏表示，除大型投資者對地上權未來持有成本仍有疑慮，國內觀光發展受陸客縮減，飯店新增供給過多等影響，旅館市場不如以往樂觀，加上商辦租金收益率偏低，降低地上權投資意願，且受不動產價格呈緩降趨勢影響，短期內地上權招標難有非常突出的標脫熱度。 (工商時報)
台北市辦公市場在企業辦公室升級需求殷切、共享經濟崛起的激勵下，屢傳捷報。興建中的信義計畫區「南山廣場」才在預租階段，就被某大金融壽險服務業一口氣簽下8個樓層、大手筆拿下多達8千坪的辦公室面積，累計預租期出租率已達3成；預期高樓層租金，可望破每坪月租「4字頭」。至於南京東路三段「宏盛國際金融中心」，也向出租率50％關卡邁進。
美商仲量聯行協理劉建宇昨（10）日表示，2017年下半年重頭戲就是「南山廣場」、「合庫總部」、「皇翔捷運中山站辦公」三棟大樓將在年底前完工落成，總計樓地板面積達6.6萬坪，預計將釋出近3萬坪。「南山廣場」預租階段採取「早鳥」方案吸引租戶進駐，成績令人驚豔，最近某大金融保險公司就簽下8千坪辦公室，大約8個樓層，累計迄今出租率已突破3成大關。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，「這個預租成績，相當不錯！」委託業主南山人壽將續留位在信義區的總部大樓，但目前中、低樓層辦公室市場反應都不錯，預租階段每坪月租是提供「3字頭」的早鳥優惠；不過，高樓層租金行情勢必要站穩「4字頭」。 另外新加坡知名酒店集團Next Story Group，也承租下台北市一整棟大樓，設立號稱「夢幻」級的頂級複合式共享辦公室Co-Working Space「Kafnu」，為新創家與自由工作者所打造融合辦公、住宿、休憩；劉建宇表示，預期「Kafnu」這類集辦公、住宿、酒吧、餐廳、健身房於一身的共享辦公室，可降低企業租金支出，頗受新創公司、自由工作者、個人工作室所青睞。 劉建宇表示，受惠國內外消費電子產品需求提升，預期台北市辦公市場的需求，將集中於高科技、IT及金融產業。在現有大樓接近滿租，供給有限的狀況下，有大面積或搬遷需求的企業租戶持續詢問新供給的空間，目前租金持穩，加上新供給預租優惠，預估2017年租金，將呈現穩定成長2～2.5％。
值得注意的是，工業物流地產市場持續「悶燒」中，仲量聯行看好短期內後市。據調查，全台物流業者營業額逐年成長1.3％。其中桃園大園倉儲物流用建物，每坪月租已由兩年前200～450元，攀升到目前的500～800元；總體工業地產市場近5年漲幅趨穩，物流倉儲佔去年工業不動產總交易額已達25％。 (工商時報)
民間興辦社會宅使用公有不動產優惠
為鼓勵民間業者興辦社會住宅，促進興辦社會住宅多元管道，國產署放寬規定，將原本只有使用「公有非公用不動產」興辦社會宅的優惠辦法，擴大到只要使用「公有不動產」就可享有超低地上權權利金及年租金優惠。 財政部修正發布「民間興辦社會住宅使用公有不動產之出租及設定地上權優惠辦法」，民間興辦社會住宅，如需用公有土地或建築物時，可由公產管理機關以出租或設定地上權方式提供使用，不局限非公用土地或建築物。 國產署副署長邊子樹表示，一般設定地上權案，權利金底價最低為土地查估市價的3成以上，但民間若需用公有土地或建築物興辦社會宅，採設定地上權方式，權利金僅需當期公告土地現值的一成。
在年租金優惠的部分，雖因應住宅法規定，將原本在營運期間，社會宅出租給經濟與社會弱勢族群，比例在10％以上就可享有年租金的優惠門檻，提高到30％，但仍以出租給經濟弱勢者的比率多寡，享有不同的優惠幅度。 邊子樹說明，若該社會住宅提供給經濟或社會弱勢族群的比例達30％，地租即按土地申報地價年息的2.5％來計算；若為30％至40％者，就按土地申報地價年息的2％計收年租金；40％至70％，按土地申報地價年息的1.5％計收；70％以上則免租金，只要繳納土地的地價稅，等於只要繳1％。
若是使用公有建築物營運社會住宅，其年租金優惠比率與幅度與使用公有土地相同，出租給弱勢族群的比率若超過70％，就按建築物應繳納的房屋稅計收。 如土地的當年申報地價與興辦事業計畫預估的當年申報地價，漲幅逾50％時，地方政府可酌予核定 減收比率，但減收後的租金不可低於應繳納的地價稅。此外，同一宗土地或建築物，若部分尚未核准營運、部分已開始營運，其租金按二者所占土地面積或地上建築物樓地板面積比率計收。 新制明定，公有土地及建築物出租的租賃期限不得逾20年，租賃期限屆滿，承租人須依原社會住宅計畫用途使用續租該不動產，但同案 租賃期限合計最長不得逾50年。
• 第一期前瞻特別預算編列情形
行政院昨公布前瞻第1期編列總計1,089億元，今天臨時院會將拍板，林揆也邀綠委舉行茶敘，說明首期特別預算籌編，爭取支持。綠能建設編列81.24億元，其中台南沙崙科學城核心區域建置編列35.67億元，將加速示範場域、聯合研究中心硬體建設，第一階段可望提前在108年完工，讓綠能企業及法人進駐。 行政院昨公布8項前瞻計畫第1期特別預算編列情形，首期城鄉編列354.13億元最多，其次為水環境256.7億元、軌道170.69億元、數位161.70億元、綠能81.24億元。新增人才培育促進就業42億元、因應少子化20億元、食安建設3億元。 綠能方面，台南沙崙科學城編列35.67億元最多，主要將加速完成聯合研究中心、示範場域等核心區域，要讓工研院綠能所、核研所等政府部門及法人可提早進駐。另前瞻技術驗證及健全綠色金融機制也編列15.2億元；高雄海洋科技產業創新專區編列22億元。 政委吳政忠表示，綠能建設不能等，此與我國大力調整能源結構有關，有時效性，核心區域第一階段工程要提早至108年完工，未來研究人員進駐不含中研院就超過600人，而台糖也決定在周圍興建只租不售的綠建築員工宿舍，且提早在109年完工。 此外，數位建設編列161.7億元，五大目標均有匡列以建設數位國家，包括打造兆元級（Gbps）超寬頻智慧學習環境；帶動文創及內容產值衝兆元；提升地方資安聯防能力；民生公共物聯網提升國民生活品質；落實寬頻人權等。 其中數位教學計畫編列21.6億元最多，資安防駭也投入近25億元。 另科技部在中科、南科園區將打造全台最大智慧機器人自造者基地，首期預算編列9.1億元，4年力爭20億元；而AI為未來智慧科技主流，政院核給首期20億元建構雲端服務及大數據運算平台，就是打造AI創新應用生態系，培育AI人才。 (工商時報)
• 6大壽險6月獲利情況
南山人壽6月演出驚奇秀，先前因匯損壓力，前5月累計稅後虧損2.05億元，6月稅後大賺38.86億元，逆轉上半年獲利，累計前6月稅後獲利36.81億元，應是壽險業上半年獲利第四強。 由於新台幣6月回貶1％多，南山人壽單月不僅沒有匯兌損失，反而有匯兌利益，反向增提外匯準備金8億元，外匯變動準備金餘額增至23億元，暫告解除匯損警報。 同時，新光金子公司新光人壽6月單月稅後也獲利17.2億元，推升新光金6月稅後賺20.67億元，一改前5月虧損2.26億元的情況，上半年轉為稅後獲利18.41億元，也較去年同期大幅成長。 國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽、中國人壽、台灣人壽6月大多出現匯兌利益，反向增提外匯價格變動準備金，預估單月增加逾30億元。
南山人壽財務長許妙靜表示，2011年潤成投資接手南山，從當時保戶數468萬人次，到2016年增增加到621萬人次，等於全台灣平均每4個人就有一個是南山的客戶，滲透率由20.1％提高為26.4％；同時總資產也從1.9兆元倍數成長到今年6月底的3.8兆元，是國內壽險業第二大。 許妙靜強調，若扣除前5月一次性的匯損影響數約200多億元，南山的獲利仍是穩定成長；同時積極布局不動產，從2017～2020年陸續有8棟大樓完工，連同台北信義區原世貿二館的南山廣場也會在明年完工，到2020年後在滿租情況下，南山人壽一年可有45億元的租金收入。 南山人壽在承受朝陽人壽後，已向保險局申請行政配套，即可增加海外投資額度、避險及對沖基金投資等，若經核准，可望增加下半年的投資收益；同時南山人壽美元保單已占其上半年新契約保費的45％，約460億元，有助南山自然避險，且南山投資國際板債券達新台幣7,600億元，也是壽險業第一大。 (工商時報)
• 百貨業四大連鎖體系拓展概況
大魯閣集團昨日宣佈與新光三越百貨簽訂合作意向書，透過分割旗下大魯閣開發公司，高雄草衙道購物中心將獨立，其中60％股權轉讓予新光三越。粗估新光三越將以11.7億入主高雄草衙道購物中心，預計第4季接手。明年起為新光三越挹注業績，一年可達40-50億元，為新光三越再添新成長動能。 大魯閣發言人許俊麒在重大訊息說明會指出，選擇新光三越接手草衙道經營，主要考量到新光三越為百貨龍頭，招商與營運商場能力均是最大優勢，屆時將可大幅降低草衙道的營運成本，提升獲利能力，讓草衙道真正成為南台灣的新地標。新光三越執行副總吳昕陽則對此強調，透過策略聯盟更全面深入休閒娛樂市場，新光三越未來不排除以此模式再擴展市場版圖。 大魯閣發言人許俊麒指出，大魯閣開發將申請分割，轉讓60％草衙道購物中心股權，總金額11.7億元，估計雙方需經鑑價、公司分割，一個月後經股東臨時會通過，新光三越預計第4季可望接手草衙道，大魯閣將成為單純投資者，且旗下轉投資的鈴鹿賽道、遊戲愛樂園與打擊場等，因股權轉讓而由房東變房客，均將繼續營運，大魯閣可獲轉讓處分利益估將逾1億元。
高雄草衙道購物中心去年5月才開幕，歷經一年營運人潮超過預期的1,200萬人次。大魯閣不諱言，人潮有，但物販業績仍是草衙道須強化重點，原預期一年營業額衝50億元，但據悉第一年業績僅到30多億元，新光三越的導入可進一步擴大招商與營運利基，加速獲利能力。據悉，雙方合作洽談僅半年。 新光三越指出，新光三越全台16家據點、22棟百貨大樓，過去營運方針是以平面做購物中心型的百貨群來定位，包括台北信義店就有4棟百貨群、南西店則有3棟百貨群、台南也有西門與中山等百貨群，此次以全面型的購物中心展現，也是新光三越開展購物中心的開始，未來也不排除以此策略聯盟形式擴展購物中心版圖。 而大魯閣集團在高雄草衙道購物中心分割出去後，手中還有首家購物中心台中新時代購物中心與預計今年底將開幕的新竹大魯閣湳雅購物中心，未來還將深化運動休閒及體驗型商業設施，以輕資產模式加速兩岸體驗型服務商機。從高雄草衙道合作案為起點，未來大魯閣與新光三越亦將商討如何攜手發展兩岸體驗型商業，共同創造市場差異化競爭優勢，其中包括下月即將開幕的新光三越重慶店。 (工商時報)
以「85ºC」平價咖啡、麵包、蛋糕連鎖店崛起的觀光股股王美食-KY（2723），全球第1000店插旗美國休士頓，85ºC集團董事長吳政學表示，將在德州與北加州加碼投資兩座中央工廠，5年內在美國的總店數希望衝到150家。 美國85ºC董事長鄭吉隆表示，85ºC在2008年首度進軍美國，率先進駐華人較多的加州和西雅圖開店，目前美國85ºC單店單日平均營收約1~1.2萬美元，相當於1家店1年可創造新台幣約1億元營收。 其中，美國85ºC位於西雅圖的店王，單月營收更高達76萬美元（約新台幣2340萬元），相當於中國85ºC店王單月營收人民幣約180萬元的3倍、台灣85ºC店王單月營收約400萬元的近6倍，美國85ºC目前營收貢獻占比近17%，成長速度最快。
根據駐休士頓台北經濟文化辦事處統計，德州為台商在美投資金額最多的州，累積已超過100億美金，85ºC全球第1000店於是選擇開在德州休士頓，做為跨出美國西岸展店的首站，並做為進軍美國東岸紐約的前哨戰。 85ºC開在休士頓Bellaire區的第1000店，投資金額高達2800萬元，店面坪數約163坪，店內販售高達60款麵包、60款蛋糕以及40種咖啡、飲品，7日開幕即引爆排隊人龍，首日營收衝破3.4萬美元（約新台幣105萬元），刷新85ºC全球開店新紀錄。 「85ºC」2007年7月在新北市永和開出第1家店，喊出「五星級的咖啡、麵包、蛋糕平價化」訴求，引爆加盟熱潮，短短3年在台灣開出300家店，至今在台灣總店數已達410家。 該品牌11年前並開始國際化進軍海外市場，目前中國已有540家門市、澳洲有10家門市、香港有9家門市，美國則已開出31家門市，正式擠進「1000店俱樂部」，並躍為全球最大的台式麵包連鎖店品牌。
台北豪宅價格帶頭下殺、交易低迷，但包括藝人在內的名人，在這波豪宅下修潮中買進高端住宅不手軟，初估至少有十餘位藝人、在過去三年來入手億元級豪宅，「星勢力」儼然成為近年高端市場的重要買盤。 演藝人員入手豪宅，以大S徐熙媛砸3.6億元買下「台北信義」手筆最大；另外前年初，女歌手蔡幸娟也以3.38億元、單價每坪近250萬元購入一戶「元大栢悅」。此外如林志穎買「國美大真」、彭于晏買「華固天鑄」、導演鈕承澤購入「明日博」、歌手田馥甄買「忠泰玉光」等，都是近年演藝界人士入手單價百萬、總價億元豪宅的案例。
此外，「偶像劇教母」柴智屏與導演男友崔震東，也合購敦化北路豪宅「琢賦」，交易總價2.8億餘元。柴智屏購入該戶的總坪數約179坪，有三個車位，單價約在188.86萬元，是該社區揭露成交價中最低的一戶。 房仲業初估，光「藝人買盤」這三年至少買進了約30億元豪宅規模。 不只收入豐厚的藝人置產積極，向來是豪宅買盤最重要來源的商界富賈，也不乏大手筆入手豪宅的案例，如國巨董事長陳泰銘近年陸續買下「文華苑」3、11樓共四戶，投入超過20億元；大咖台商一次砸13億元買進七戶「松江1號院」；長榮航空前董事長張國煒投入9億元買下「敦南樞苑」三戶高樓層；可寧衛董事長楊慶祥也砸5.6億元，一次買四戶高雄「京城」。 優美地產企研室召集人葉立敏分析，名人買房對社區來說，有名人住戶光環加持，有助提升房價和指名度，因此許多名人在購買時，常能以較低價向建商取得，建商也正是看中名人的廣告效益。此外，名人向銀行貸款容易，如當年頂新魏家買進九戶帝寶，貸款成數高達99%、自備款僅1%引發譁然，名人優勢可見一斑。 葉立敏表示，名人購屋的共同點首重「隱私性」，偏好頂樓戶，或擁有專屬露台，視野景觀佳，看得到別人、但別人看不進來，可避免被窺探隱私外，許多名人在房地合一稅後登記買房，都以法人名義購入，兼具隱密性與節稅效益。
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