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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2016年房屋稅查定稅額為708億元，其中在「住家非自住用」（又稱囤房稅）稅額達64億元，較前一年度成長近三成。觀察六都，以台北市稅額最高，近20億元；成長幅度以高雄最多，年增近三成。 平均每戶的「住家非自住用」繳納稅額也是台北市最高，平均每戶達2.17萬元；新北市最低，為6,800元。桃園市是1.22萬元，台中與台南是7,000多元，高雄則是約9,800多元。 財政部基於居住正義抑制囤房，在2014年將住家用房屋區分為「自住」與「非自住」兩種，適用稅率不同，自住房屋稅稅率維持1.2%，非自住稅率則提高為1.5%到3.6%，各縣市稅率不同。 根據財政部統計，2016年房屋稅查定稅額為708億元，其課稅所屬期間為2015年7月1日至2016年6月30日。其中，非自住住家用稅額為64億元，相較2014年成長28%，接近三成。 2016年非自住住家用房屋稅收，台北市達18.9億元，新北市9.4億元，分居六都第一和第二名。較2015年，六都中有四都成長超過兩成，包括新北市、台北市、台中市、以及高雄市，又以高雄市成長約達29%最多。 財政部官員表示，房屋稅分為住家、非住家兩種，其中住家又分為自住與非自住用兩種，只要用途不是自住使用，就會落入非自住。舉例來說，若是出租房屋，房屋仍以住家使用，但非供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，就會落入非自住稅率1.5%~3.6%之間。 民眾買房申請自住適用1.2%稅率，須符合三條件，包括個人所有的房屋無出租或營業；供本人、配偶或直系親屬實際居住；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，就可以自住稅率1.2%課徵房屋稅。而房屋雖供住家使用但不符合自住的條件，應按非自住住家用稅率1.5%課徵房屋稅。
圖／經濟日報提供
在82年7月21日以前所占用的國有地，只要償還近5年的補償金，就可出具相關證明、申請承租或購買該土地；但礙於年代久遠，證明出具不易，財政部國有財產署因此放寬相關辦法規定，增加包括供電證明、圖資等可作為相關證明的文件。 財政部修正「國有非公用不動產出租管理辦法」，租用國有農作地、畜牧地、造林地、養殖地，所需檢附實際使用時間證明文件，增加公營事業機構出具的農業或水產養殖供電證明、82年7月21日前攝製的圖資，以及在82年7月21日前同樣使用國有土地，但已通過申請的鄰居，也可以作為相關證明。
據財政部統計，目前已完成國有非公用不動產出租的戶數共有約17萬戶，約6.4萬公頃；而截至7月，被占用的國有非公用土地面積共約2.3萬公頃，一年可收取的補償金約10億元。 國產署表示，為輔導82年7月21日前已實際使用國有農作地、畜牧地、造林地、養殖地的民眾取得合法使用權，以增進國有非公用不動產管理效益，因此檢討修正租賃相關規定，除原規定得檢附當地農漁會、鄉鎮市（區）公所或其他政府機關出具的證明文件，或在82年7月21日前任職當地村里長、毗鄰土地所有權人、毗鄰土地承租人出具的證明文件外，本次增訂農業或水產養殖供電證明等證明文件種類，減少民眾陳情及異議。 (工商時報)
計畫今年購屋的民眾不妨再等一等，9月1日以後再到地政機關辦理移轉登記，今年就免繳地價稅了。民眾可以省下數千至數萬元不等的地價稅。 如果在8月辦理移轉登記，購屋者可提醒仲介，納入交易中的常規，和賣方應按年度所住日數來攤分，也可以避免負擔過去一年全年的地價稅。 另外，財政部官員提醒，符合自用住宅、勞工宿舍、國民住宅、工業或加油站、停車場等用地，可享有地價稅特別稅率，應在9月22日前提出申請，今年就能享有優惠；9月23日以後才申請，就只能從明年起適用了。
以自用住宅來說，可享千分之二優惠稅率，與一般住宅地價稅率千分之十，相差四倍以上，民眾應把握節稅時機。 地價稅11月開徵，財政部官員昨（14）日表示，地價稅課徵是以8月31日為納稅義務基準日，因此當日地政機關土地登記簿所記載的所有權人，不論其持有土地時間的長短，必須負責繳納全年度的地價稅。 換句話說，規劃今年購屋的民眾，只要等到9月1日以後再至地政機關辦理移轉登記，新購土地今年就免繳地價稅了。以台北市來說，去年自用住宅平均每戶稅額約5,000餘元。 官員說，民眾如持有自用住宅、國民住宅、勞工宿舍、工業或加油站等用地，地價稅可享有千分之二至千分之十的特別稅率，且不累進課稅。
圖／經濟日報提供
由於市區素地取得有限，北台灣新興重劃區開發推案進入新時代，七大重劃區開發全面啟動，新案伺機陸續進場，預估今年總推案量將達600億元，未來幾年成為建商推案主戰場。 今年中以來，土城暫緩重劃區首案「馥華城安」接近完銷、二重疏洪道推出首案「新美齊匯」，竹東台泥重劃區首案「富廣美美」日前公開，八里特定區「佑翰第一綻」亦在醞釀中；新店中央新村北側重劃區尚未有新案推出，但茂德、宏普等建商都有布局。
近一多年來密集推案的桃園中路及經國等二大重劃區首案「昭揚越」、「昭揚飛」進場；去年板橋江翠北側重劃區由「江翠One」領軍，迄今均各有一、二百億元以上案量釋出。住展雜誌企研室經理何世昌表示，這些重劃區不乏大型建商插旗，未來重劃區將是北台灣新案釋出量最大的區塊。 何世昌表示，建照核發進度、土地取得成本與區域房市概況等因素，都影響重劃區推案時程。以土地標售熱絡的土城暫緩重劃區為例，除首案「馥華城安」以不到每坪40萬元、潛銷一個月完銷外，多數建商都因未取得建照而無法公開銷售。
不過，二重疏洪道與八里特定區多數建商較晚取得土地，成本高，二重疏洪道重劃區在鄰近板橋江翠北側與新莊副都心價格回跌4字頭衝擊，預期的5字頭房價將受到挑戰。八里特定區也面臨淡海房價下修至1字頭的比價效應，守穩2字頭成為壓力。相較之下，江翠北側與桃園中路等多數建商取得土地較早，價格策略空間較彈性。 景氣熱絡時，重劃區推案以「創價」為主，現在則以「順銷」優先。過去重劃區中公園、河岸第一排多規劃大坪數、單價創新高，由於房市景氣不佳，這些重劃區中A級地段多規劃中小坪數、價格也未再創高。
台中11期雙BOT
建商零售業垂涎 台中市公有市場雙BOT案一覽
台中市已躍居全台第二大城市，其中北屯區人口數又高居台中市第1位。該區總人口數逾27萬人、平均年成長率6％，人口持續淨流入所衍生的零售、百貨等購物商機誘人，不僅傳聞美商好市多（COSTCO）有意插旗北屯區開設台中2店。 預計10月公開招商的台中市11期重劃區內的「市30」與「市31」兩塊公有市場用地BOT案，已經成為建商、連鎖通路商眼中的超級肥肉！ 台中市經發局一口氣釋出兩塊公有市場BOT投資案，預估可創造逾21億元的投資金額，日前舉辦公開招商說明會，結果吸引了包括達麗、總太、太子、惠宇、豐邑、大毅、國雄、中陽、新業、雋業、富怡開發、玉新開發等10多家上市建商與台中本地建商，以及遠百、中友百貨、家樂福、台灣楓康超市、裕毛屋等知名零售通路的參與。 值得一提的是，鑒於房市不景氣，建商紛紛尋找擁有穩定收益的商用不動產投資案，爭相投入BOT案、或是搶標國產署地上權土地，已蔚為風潮。 例如總太地產，日前接獲林務局正式函告成為「東勢林業文化園區BOT&ROT案」最優申請人，該案也是總太繼台中市忠孝路地上權案後、第2個有望取得經營權的政府標案；而大毅建設取得國產署地上權土地後，去年攜手「老爺行旅」打造台中分館。
10多家建商眼看台中市府一口氣釋出兩塊公有市場BOT案、紛紛參加招商說明會獲取最新資訊，躍躍欲試。 招商規劃單位－台灣促參顧問有限公司表示，「市31」公有市場（現為錦村市場）土地面積達2,611坪；而「市30」公有市場（現為上景興市場）土地面積2,379坪。兩塊公有市場距離僅2.1公里，均靠近洲際棒球場、台中巨蛋，預期未來周邊將會有中信集團轉投資的複合式購物商場、五星級飯店等休閒機能，加上北屯區又是台中市人口數最多的行政區，頗具商業投資價值。 台灣促參顧問有限公司強調，現有公有市場因為委外年期短，民間業者投資翻新、新建的意願低，加上市場硬體設備、環境不符合現行法規或使用者需求，且消費型態已在轉變，因此，中市府經發局配合「都市計畫多目標使用辦法」、推動公有市場轉型、輔導、創新，發揮市場公共建設最大效益。
事實上，台中市公有市場BOT投資案，近幾年的成功案例不少！包括位於8期重劃區的「市113」，由美商好市多（COSTCO）量販店標得土地，總投資金額近9億元，目前也是好市多全台業績數一數二的分店；此外，位於7期重劃的「市81」，由國泰人壽標得土地、攜手瑞典家具大廠IKEA打造台中旗艦店，總投資額18.68億元。 (工商時報)
房地產代銷多角經營 何彥煒創辦活力康國際生技 何彥煒 房地產代銷市場大餅愈來愈萎縮，代銷「型男」八貝多廣告實業總經理、永竣建設董事長何彥煒，也開始從房地產投資興建、代銷，橫跨多跑道，8月份正式創辦「活力康國際生物科技」公司，跨足兩岸直銷事業；另外也同步跨業殯葬、旅遊、珠寶，總計四大副業，加上房地產本業，年底前將喜迎五路財神。 原本任職永慶房產集團代銷事業部協理的何彥偉，2014年房市景氣高峰時就未雨綢繆，憑著多年來的人脈網絡，2015年8月自立門戶創辦永竣建設、八貝多廣告，轉戰桃園房市。日前決定再把餅作大、分散風險，創辦「活力康國際生技公司」，預計9月正式營運兩岸直銷事業。 活力康國際生技總經理何彥煒表示，房地產代銷不同於房仲業，每天一開張就是那麼多員工，管銷費用已不足以在這種房市景氣下獲得支撐，因此決定開拓多角化投資。其中，知名茶飲天仁茗茶集團旗下的天福茗茶早在10多年前就取得中國直銷事業執照，2009年籌備成立天福廈門天美仕直銷，目前「活力康國際」正式成為天美仕附屬直銷事業，並取得其在台灣的直銷事業平台。 何彥煒表示，活力康國際生技已在8月正式在台北仁愛圓環設立240坪的辦公室，8月底即將正式開線，以直銷台灣牛樟芝為主，原料在中國設廠，10月可開始生產；接下來，正洽談日本峰王乳直銷到中國大陸。 何彥煒表示，中國大陸直銷市場規模每年高達1兆人民幣，主要熱銷產品是保健品、美妝品等，目前有合法執照業者約85家、無照則上千家；相較於台灣直銷市場每年約600億元、上百家競爭，儼然是台資企業的新藍海。 何彥煒表示，最近並與台灣人本集團董事的胡峰銨合資，在桃園市中心已取得殯葬用地，正籌備殯葬事業，估計未來靈骨塔位可售總銷約500億元。 (工商時報)
南亞科下半年更旺 DRAM廠南亞科（2408）持續出售美光持股，加上DRAM市況仍吃緊，帶動價格續漲，下半年業外業內兩頭賺，獲利可望超過上半年。 南亞科持續賣美光持股，業外賺比本業多。 （記者洪友芳攝） 南亞科持續賣美光持股，業外賺比本業多。 （記者洪友芳攝） 賣美光股票 超過本業獲利 受惠記憶體價格上漲，南亞科第2季營業利益41.67億元、季增8.2%，業外處分美光股票投資利益48.19億元，高過本業獲利；但因可轉換公司債選擇權評價、匯兌損失與未分配盈餘課稅等，單季淨利64.49億元、季增96.9%，每股盈餘2.35元；上半年淨利97.24億元，每股盈餘3.54元。 DRAM進入第3季傳統旺季，台灣美光前陣子意外發生氣體污染意外，市場調查N2廠投片量減少3萬片，加上污染發生報廢逾2萬片，總計損失約5萬片晶圓，正趕工生產，致使市況更加供不應求。
南亞科估下半年DRAM市況持續吃緊，第3季位元銷售量會成長約中個位數百分比，價格也提高，估第4季位元銷售量會更顯著增加，達今年出貨量最高峰，其中以伺服器與手機方面需求成長幅度較大。 南亞科20奈米已獲客戶驗證，並於第2季已提前量產，第4季平均每月投片量可達3萬片；預期2018年上半年每月投片量可達到3.8萬片，加計30奈米3萬片產能，合計月投片量6.8萬片。 業外轉投資部分，南亞科7月下旬再度處分美光持股，估計處分利益約16.86億元，由於DRAM價格看漲，南亞科不排除再賣美光持股，靠著本業與業外賣股兩頭賺，南亞科下半年獲利可望比上半年為佳。
聯發國際餐飲集團旗下品牌
看好高端茶飲與平價異國國民美食後市，以「歇腳亭」台灣珍奶崛起市場，並在中國與海外拓點500家的聯發國際餐飲，在台停止展店約3年後，決定以「Sharetea」英文名，導入「歇腳亭」八代店，以全新品牌、店裝設計風格，以及產品組合，搶進高端茶飲市場。位於台北東區忠孝東路四段微風忠孝館一樓轉角的全球首家旗艦店，在日前正式開幕。 聯發國際並再成立聯立食品公司，開出「MAMAK檔」星馬料理餐廳，以及「甘榜」海南雞飯專賣店，將經營觸角由「飲」向「餐食」延伸。 目前包括以「Chatime日出茶太」起家的六角國際集團，以及「快樂檸檬」的雅茗天地集團等以台灣休閒茶飲崛起的集團，以及85度C的美食達人，都將經營觸角由「飲」向「餐」延伸且在台成功上市。聯發國際董事長鄭凱隆表示，為永續發展並引進人才與資金，聯發國際確有計畫走入資本市場，惟前題是「先把規模與成績展現出來」。 目前，「歇腳亭」在台共有12家連鎖門市，在海外15個國家50多個城市則有超過500家連鎖據點。「MAMAK檔」在台已開出2家、「甘榜」1家。
聯發國際董事長鄭凱隆表示，除「甘榜」須調整營運策略，「MAMAK檔」今年底前預計再新增3家門市，「Sharetea」則預計底前再開2家。 鄭凱隆表示，「MAMAK檔」與「Sharetea」都將以台灣為人才培訓基地和商品研發中心，故在台發展連鎖都只開直營店，短期內不會開放加盟。俟兩個品牌在台灣市場創造一定規模後，才會與海外企業合作以授權代理或授權加盟方式，將品牌輸出海外發展連鎖。 以在夜市擺攤起家的鄭凱隆，1992年創「歇腳亭」並以加盟方式成功在台發展連鎖，全盛時期在台店數超過150家。1999年「歇腳亭」正式進軍國際，從馬來西亞起步，目前在15個國家、50多個城市都有門市，其中杜拜門市並在上月開幕。 鄭凱隆表示，東方茶飲在國際正夯，故「歇腳亭」將加速海外市場拓點，其中已有40家店的美國，年底前將再增35家。澳洲現有21家，年底前目標再開7家。香港現有40家，年底前再增30家。
中國國家統計局昨（14）日公布今年前7月的房地產投資增速、銷售額及新開工面積等數據皆大幅下滑，市場分析指出，這不僅代表房地產帶動經濟增長的動力趨弱，且地產投資的高峰恐已結束。 統計局公佈的數據顯示，今年1～7月房地產投資增速為7.9％，較為1～6月的8.5％呈現大幅放緩。此外，1～7月份，房屋新開工面積增速8％，較去年同期增速回落2.6個百分點。1～7月份商品房銷售面積增速14％，亦較去年同期大幅回落2.1個百分點。統計局發言人毛盛勇表示，中國房地產市場已經降溫，房產投資將逐步放緩。
華爾街見聞報導，興業研究宏觀團隊指出，房地產銷售和新開工面積快速回落的情況值得關注，這恐代表地產投資高峰可能已過。 面對市場憂心房市趨冷是否會影響下半年經濟增長，毛盛勇解釋，今年上半年房地產對經濟增長的貢獻率為6.2％，而去年同期是8.2％。但今年上半年，中國GDP增速是6.9％，比去年同期提高0.2個百分點，這說明房地產市場的適度降溫，並不必然會下拉經濟增長速度。 毛盛勇還稱，房市持續降溫代表這輪房地產調控已有顯著成效，一線城市和熱點二線城市房價快速上漲的情況有所改善，三、四線城市房地產去庫存工作也在有效推進。 (工商時報)
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